1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 主流 房企城市更新业务现状 （ 1） 从 2020 年中报披露的信息来看， 近 70%的 TOP50 房企 参与了 城市更新业务，其中京津冀和粤系房企参与 比例 最高，达到 85.7%、 80.0%，川渝系最低，为 50.0%。 （ 2）房企城市更新业务规模 分 三个梯队 ， 第一梯队为佳兆业、时代、富力、恒大、奥园、龙光 等 ，城市更新土储建面在 2000 万方以上。其中佳兆业 2020H1 城市更新项目土地面积达 4200万方 、 货值 2.6 万亿， 城市更新土储（土地面积）占宽口径土储 (城市更新土储 +表内土储 )的 61.0%。时代和富力城市更新业务规模也较大，土储建面均在 4000 万方以上， 城市更新土储占宽口径土储 (城市更新土储 +表内土储 )的 70.5%、 40.8%。 第二梯队 为合景、首开、万科、华润等 ， 城市更新土储建面在 500 万方以上； 第三梯队 为绿城 、世茂、招商蛇口等， 涉及城市更新项目数 相对不多 。 （ 3）从项目孵化 情况 来看，龙光、时代 2019 年城市更新项目孵化 较多 ， 龙光 2019 年孵化深圳蛇口等 3 个项目，可售货值 700 亿元 ； 时代 2019 年 孵化 10 个项目、总建面368 万方 。 富力 2019 年孵化 3 个项目、总建面 179 万方； 佳兆业 2019年孵化 8 个项目，总货值 350 亿元 。 （ 4）从项目区位来看 ，大湾区为房企城市更新业务主要集聚区。 其中深圳作为最早提出城市更新理念的城市，是房企城市更新布局最多的地区，佳兆业、恒大、龙光、卓越、华润臵地等 13 家 TOP50 房企均有布局。 北方城市北京、石家庄等参与城市更新的 TOP50 房企主要有首开、恒大等 ；东部城市上海、厦门、福州等布局 的 TOP50 房企主要有佳兆业、建发、正荣等。 房企参与城市更新的三种模式 （ 1）政府主导模式，又分为收储模式、统租模式、综合整治模式三小类，其中房企较常参与的是政府收储模式。 该模式下企业不参与土地前期整理，项目周期通常 较 可控 ， 但地块通常附带 较高的 配建或自持要求 ，考察房企的资金实力和综合开发能力 。 代表项目 为中海红旗村旧改项目。 （ 2）市场主导模式，又分为农村集体自改、村企合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造四小类，其中房企较常参与的是村企合作改造和企业收购改造两种。 一般而言，市场主导模式下企业需参与土地前期改造工作，开发周期相比政府主导模式更长。代表项目为深圳佳兆业城市广场、 广州猎德村项目 。 （ 3）政府和市场合作模式，又分为土地一级整理 、 类毛地出让 模式 两小类。 土地一级整理模式下参与土地整理的企业不一定为土地最终竞得人；类毛地出让模式 企业一般可通过 土地整理锁定土地。 该 模式项目周期一般长于政府主导模式。代表项目为新湖中宝闸北旧改项目 。 风险提示： 样本选择偏差，财报信息披露不全等 Table_Tit le 2020 年 10 月 11 日 城市更新系列之企业篇 ： 主流房企旧改业务知多少 ？ Table_BaseI nfo 固定收益 主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号： S1450518100003 chigsessence 陈雨田 报告联系人 chenyt4essence 高文君 报告联系人 gaowjessence Tabl e_Report 相关报告 时代中国控股深度报告：土储聚焦大湾区，拿地强度回落 一篇报告看懂一家房企系列（ 6） 2020-10-10 禹洲集团深度报告：短期偿债能力稳定，加大成渝布局一篇报告看懂一家房企系列（ 5） 2020-09-30 正荣地产深度报告：债务期限结构稳定，新增土储集中杭州 一篇报告看懂一家房企系列（ 4） 2020-09-25 2 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. TOP50 房企城市更新业务现状 . 3 1.1. 哪些房企参与城市更新业务？ . 3 1.2. 哪些房企城市更新业务规 模大？ . 3 1.3. 哪些房企城市更新业务孵化快？ . 5 1.4. 房企城市更新业务分布在哪些城市？ . 6 2. 房企参与城市更新有哪些模式？ . 6 2.1. 政府主导模式：中海红旗村项目 . 7 2.2. 市场主导模式：深圳 佳兆业城市广场、广州猎德村项目 . 7 2.3. 政府和市场合作模式：新湖中宝闸北旧改项目 . 9 图表目录 图 1：近七成 TOP50 房企涉足城市更新业务（ %） . 3 图 2：国企涉足城市更新业务的比重更高（ %） . 3 图 3： TOP11-30 房企涉足城市更新的比重更高（ %） . 3 图 4：京津冀和粤系房企涉足城市更新的比重更高（ %） . 3 图 5：代表房企城市更新土储规模对比（万方） . 5 图 6： TOP50 房企城市更新项目地域分布（家） . 6 图 7：城市更新的三种模式 . 6 图 8：红旗村旧改项目时间轴 . 7 图 9：深圳佳兆业城市广场旧改项目时间轴 . 8 图 10：广州猎德村旧改项目时间轴 . 9 图 11：新湖中宝上海闸北旧改项目时间轴 . 10 表 1：城市更新业务参与度最高的 6 家房企 . 4 表 2：城市更新业务参与度次高的 4 家房企 . 4 表 3：城市更新业务参与度第三 梯队房企 . 4 表 4：主要房企城市更新业务孵化情况 . 5 表 5：政府主导城市更新的三种模式 . 7 表 6：市场主导城市更新的四种模式 . 8 表 7：政府和市场合作城市更新的两种模 式 . 9 3 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 城市更新 一般包括 旧厂、旧村、旧城“三旧” 改造 ， 七成 TOP50 房企已涉足这一业务领域。一方面，城市更新为房企提供 优质的 低成本 土储，另一方面，项目 周期长、 孵化不确定性高也使其成为部分房企信用风险 爆发 的导火索。本文作为城市更新系列第一篇，从企业的视角出发， 当前主流房企参与城市更新的情况如何？哪些房企孵化效率高？房企 参与城市更新 主要 有 哪些模式？何种模式不确定性更高？ 1. TOP50 房企城市更新业务 现状 1.1. 哪些房企 参与 城市更新 业务 ？ 从 2020 年中报披露的信息来看，七成 TOP50 房企 参与了 城市更新 业务 ，京津冀、粤系房企参与 比例 高。 根据公司 中报 梳理 TOP50 房企参与城市更新的情况， TOP50 房企中 近 70%参与 了城市更新业务。 分企业性质看 ，国有房企 参与 城市更新的比例更高，为 88.2%；民企 59.4%参与 城市更新； 分规模看， 大型房企（ TOP11-30） 参与 城市更新的比重高于龙头（ TOP10）和中型房企（ TOP31-50）； 分地域看 （按 公司成立地划分 ） ， 京津冀和粤系房企 参与 城市更新的比重最高，达到 85.7%、 80.0%，川渝系最低，为 50.0%。 图 1： 近七成 TOP50 房企涉足城市更新业务 （ %） 图 2： 国企涉足城市更新业务的比重更高 （ %） 资料来源： 公司中报 ， 安信证券研究中心 资料来源： 公司中报 ， 安信证券研究中心 图 3： TOP11-30 房企涉足城市更新的比重更高 （ %） 图 4： 京津冀和粤系房企涉足城市更新的比重更高 （ %） 资料来源： 公司中报 ， 安信证券研究中心 资料来源： 公司中报 ， 安信证券研究中心 1.2. 哪些房企城市更新 业务 规模大 ？ TOP50 房企城市更新业务规模可分为三个梯队。 尽管 大部分房企 已涉足城市更新业务，但因介入时间、运营经验、布局区域 等存在差异， 拥有 城市更新业务的规模差异较大。我们根据房企 2020 年中报披露的通过城市更新获取、但未转化为土地储备 部分的建筑面积 、项目数、潜在货值 等指标 衡量房企城市更新业务 的参与度 。 涉足城市更新 69.4% 不涉足城市更新 30.6% 0%20%40%60%80%100%国企 民企 涉足城市更新 不涉足城市更新 0%20%40%60%80%100%TOP10 TOP11-30 TOP31-50涉足城市更新 不涉足城市更新 0%20%40%60%80%100%京津冀系 粤系 闽系 沪浙系 川渝系 涉足城市更新 不涉足城市更新 4 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 第一梯队 为佳兆业、时代、富力、恒大、奥园、龙光六家 粤系 房企， 城市更新土储建面在 2000万方以上。 其中佳兆业 2020H1 城市更新项目土地面积达到 4200 万方、项目数 167 个、潜在货值 2.6万亿， 城市更新土储 （土地面积）占宽口径土储 (城市更新土储 +表内土储 )的 61.0%。公司城市 更新业务起步 较早， 1999 年 涉足 ， 2011 年组建城市更新集团，业务 涵盖 旧城、旧村、旧厂 以及烂尾楼改造 ； 时代和富力 城市更新业务规模也较大 ，土储 建筑面积 均在 4000万方以上， 城市更新土储 占 宽口径土储 (城市更新土储 +表内土储 )的 70.5%、 40.8%； 恒大 城市更新项目数达到 104 个，其中深圳项目占 52.9%；奥园和龙光城市更新土储建面 均 在 2000万方以上， 城市更新土储占宽口径土储 (城市更新土储 +表内土储 )的 56.8%、 38.8%。 表 1：城市更新业务参与度最高的 6 家房企 房企 城市更新土地储备 （万方） 城市更新项目数 （个） 城市更新土储货值 （亿元） 表内土储 （万方） 城市更新土储 /（城市更新土储 +表内土储 ） 佳兆业 4200（土地面积） 167 26000 2680 61.0% 时代中国控股 5200（建筑面积） 150 - 2180 70.5% 富力地产 >4000（建筑面积） 80 - 5800 40.8% 中国恒大 - 104 - 24000 - 中国奥园 建筑面积 3058； 可售面积 1759 50 6587 货值 5015 亿 56.8% 龙光地产 2481（建筑面积） 87 4549 3920 38.8% 资料来源：公司半年报 ， 安信证券研究中心 备注：佳兆业城市更新土储仅披露土地面积，表内土储为建筑面积。 第 二 梯队 为合景、首开、万科、华润四家房企，城市更新土储建面在 500 万方以上。 首开、华润 、万科三家国企城市更新土地储备为 1589、 1630、 582 万方， 华润和万科城市更新土储 占宽口径 土储 （城市更新土储 +表内土储 ） 的 21.2%、 5.8%（首开数据未披露） 。 其中 首开城市更新项目集中于北京，少数布局于河北环京区域；华润城市更新项目主要位 于深圳和广州；万科城市更新项目 较多 位于 深圳。合景泰富 近年积极布局 城市更新业务 ，目前项目集中 广州， 2020H1 可售建面超过 1300 万方、项目数超过 20 个，城市 更新土储 占 宽口径土储（城市更新土储 +表内土储 ） 34.4%。 表 2：城市更新业务参与度次高的 4 家房企 房企 城市更新土地储备 （万方） 城市更新项目数 （个） 城市更新土储货值 （亿元） 表内土储 （万方） 城市更新土储 /（城市更新土储 +表内土储 ） 合景泰富 可售建筑面积超过 1300 >20 - 2475 34.4% 首开股份 1589 - - - - 万科地产 582.5 - - 9398 5.8% 华润集团 1630（可供出售面积，不含回迁） 19 2730（权益） 6046 21.2% 资料来源：公司半年报 ， 安信证券研究中心 第三梯队 为绿地、世茂、招商蛇口等房企， 涉及 城市更新 项目数较少。 其中世茂、招商蛇口、阳光城、金地、华夏幸福 主要 涉足深圳 的 城市更新项目 ；绿地、远洋主要涉足石家庄 的城市更新 项目； 融信、金科、中梁主要在郑州、济南、烟台等城市布局。 表 3：城市更新业务参与度 第三梯队房企 房企 代表性 项目 绿地 股份 石家庄大经街西区旧城改造项目 等 世茂 集团 深圳龙华清湖三旧改造项目 等 招商蛇口 深圳三联旧改、深圳黄金台旧改 等 阳光城 上海金玉佳苑（大团旧改）项目、深圳联城城市更新项目 等 金地 集团 深圳市岗厦旧城改造项目 等 旭辉 控股集团 福州仓山区金浦旧厂房出让项目 等 5 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 金科 股份 济南市七里河路西片区地块旧城改造项目 等 中梁 地产 烟台芝罘区北上坊旧改项目 等 华夏幸福 深圳市坪山区碧岭顶等 融信 集团 郑州 旧改项目 “ 奥体世纪 ”、“ 时光之城 ” 等 正荣 地产 福州市晋安区六一路以东洋下危房地块水头旧屋改造地块 等 远洋 中国 石家庄长安区旧改项目 等 资料来源：公司半年报 ， 安信证券研究中心 图 5： 代表 房企 城市更新 土储规模 对比（万方） 资料来源：公司半年报，安信证券研究中心 备注： 仅展示数据披露完整的房企。 表内土储均为建筑面积，城市更新土储佳兆业为土地面积、合景和华润为可售建筑面积、其余均为建筑面积。 1.3. 哪些房企 城市更新业务 孵化快 ？ 龙 光 和 时代 2019 年 城市更新 项目孵化较快 ， 其中 龙光 2019 年孵化深圳蛇口、惠州大亚湾、深圳华侨城 3个项目，可售货值 700亿元，孵化货值相当于年末城市更新土储货值的 14.9%；公司未来 3 年可孵化货值在 1500 亿以上 。时代 2019 年孵化 10 个项目、总建面 368 万方，孵化项目建面相当于年末城市更新土储建面的 8.6%；公司 2020 年仍计划孵化 10 个城市更新项目，总建面超过 200 万方 1。 富力 2019 年孵化 3 个项目、总建面 179 万方 ； 佳兆业 2019年 孵化 8 个位于 深圳、上海和惠州的城市更新项目，总货值 350 亿元。 表 4：主要房企城市更新业务 孵化 情况 房企 时间 城市更新土地储备（万方） 城市更新项目数（个） 转化项目数 (建面 ，个 ) 转化项目货值 （亿元） 其他信息 佳兆业 2020H1 4200（货值 26000 亿） 167 5 个 270 2008-2018 年每年平均转化旧改项目建面约 94 万方 2019 4000（货值 25000 亿） 147 8 个 350 富力 2020H1 >4000 >80 3 个， 129 万方 460 - 2019 >4000 - 3 个， 179 万方 - 龙光 2020H1 2481（货值 4549 亿） 87 - - 2020H1 过去三年累计转化 560万方，货值 >900 亿；未来 3 年可孵化货值 >1500 亿 2019 2134（货值 4006 亿 ） - 3 个 700 合景 2020H1 >1300 >20 1 个 - 预计 2021 年实现销售 2019 >1300 >20 0 个 0 时代 2020H1 5200 150 4 个 - - 2019 4300 120 10 个； 368 万方 - 资料来源：公司半年报 ， 安信证券研究中心 1 数据来源：公司中期业绩发布会新闻稿 CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE CELLRANGE 01000200030004000500060000 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000Y:城市更新土储 X:表内 土储 6 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1.4. 房企城市更新业务 分布在哪些城市 ？ 大湾区为房企城市更新业务主要集聚区。 其中 深圳作为最早提出城市更新理念的城市， 是 房企城市更新布局 最多的 地区， 佳兆业、 恒大、龙光、 卓越、华润臵地等 13 家 TOP50 房企均有布局 ， 如佳兆业 2020H1 在深圳拥有 112 个城市更新项目、恒大 有 55 个。 此外，广州、湾区其他城市共有 9 家、 6 家 TOP50 房企布局。 北方城市北京、石家庄、太原、郑州、济南等也有部分房企布局。 其中 布局北京的 TOP50房企 主要为本地国企首开和首创；布局石家庄的有绿地、恒大和远洋 等 ； 布局太原、郑州的有 恒大 、 融信 等；布局山东的有金科 、 中梁等 。 在东部城市上海、厦门 、福州 等 布局 的 房企主要有佳兆业、建发、正荣等。 其中佳兆业 2019年新增首个上海旧改项目，建发 和正荣的城市更新 项目分别主要位于厦门和福州。 图 6： TOP50 房企 城市更新项目地域分布 （家） 资料来源： 公司半年报 ，安信证券研究中心 备注： 数据根据 2020 年中报统计， 部分未在中报 中 披露旧改情况的房企可能存在统计遗漏。 2. 房企 参与城市更新 有哪些模式？ 房企参与城市更新一般分为政府主导、市场主导、 政府 和市场合作三种模式 ， 不同模式下项目孵化难度、项目周期、企业承担风险有所差别。 图 7： 城市更新的三种模式 资料来源：安信证券研究中心整理 备注：分类参考广东省“三旧”改造税收指引（ 2019 年版） 7 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2.1. 政府主导 模式 ：中海红旗村项目 政府主导 城市更新 包括 收储模式、统租模式 、 综合整治模式 三种 ，其中房企 较 常参与的是 政府收储模式 ， 即 由政府征收土地（ 含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等 情况 ） 、收购储备土地 并完成拆迁平整后出让，再由受让人开发建设 的情形 。 该模式下企业 不参与 土地前期整理，项目周期通常可控。 为配合拆迁规划，地块通常附带 一定 的配建 或自持 要求 ，对房企资金实力、综合开发能力 有 一定要求。 表 5： 政府主导城市更新的三种模式 模式 介绍 案例 收储模式 政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况）、 收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形。 中海红旗村项目 统租模式 政府下属企事业单位连片租赁农村集体的旧厂房用地并实施改造 的情形。 房企较少涉及 综合整治模式 政府投资主导整治改造，不涉及拆除现状建筑及不动产权属变动，整治工程内容主要包括完善小区公共服务设施、基础设施、小区道路、园林绿化、建筑修缮等。 房企较少涉及 资料来源：安信证券研究中心整理 备注：分类 参考广东省“三旧”改造税收指引（ 2019 年版） 政府主导模式的案例 为 中海 红旗村 旧改 项目 。 上海普陀区红旗村 于 2015 年 3 月启动旧改，拆迁 实施主体为上海普陀区 国资委 全资 持股 的上海中环投资开发 （ 集团 ） 有限公司， 2016年末 土地 一级 整理 基本全部完成。 2018 年 10 月，上海海升环盛房地产开发有限公司（以下简称联合体）以 93.99 亿元地价摘得 红旗村四块地，该公司由中海地产、上海中环投资开发（集团）有限公司、上海新长征（集团）有限公司联合成立 （实控人为普陀区长征镇农村集体资产管理委员会） ，持股比例分别为 70%、 20%、 10%； 2020 年 1 月 -2 月 ，联合体 再 以 19.14 亿元拿下红旗村 剩余 旧改 地块 。出让地块 要求竞得人配建 租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等 ，同时商办项目要求全部自持，且需 引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸 等符合普陀区产业定位的 企业。 2019 年 8 月， 中海甄如府 首期 开 盘， 项目从 拿地到 首开仅 10 个月。 图 8： 红旗村旧改 项目时间轴 资料来源： 东方网等， 安信证券研究中心 2.2. 市场主导模式 ： 深圳 佳兆业城市广场 、广州猎德村项目 市场主导 城市更新 包括 农村集体自改、村企合作改造、原土地使用权人自改、企业收购改造8 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 四种模式 ， 房企 较常 参与的是村企合作改造和企业收购改造两种 。 其中村企合作改造模式由农村集体经济组织与 开发 企业合作 完成 改造 ，通常需由开发企业垫资完成 拆迁 补偿、土地平整等前期整理事项； 企业收购改造指开发 企业 收购 改造地块，由地方自然资 源主管部门进行归综后再集中改造的情形 。 一般而言， 市场主导 模式下企业 需参与 土地 前期改造工作，开发周期相比政府主导模式更长。 表 6： 市场主导城市更新的四种模式 模式 简介 案例 农村集体 自改 农村集体经济组织 将集体建设用地转为国有建设用地后，自行组织完成改造范围内改造 意愿征询、土地房产调查、搬迁补偿、土地平整等土地前期整理事项， 达到土地出让条件后由政府以协议出让方式将土地使用权出让给该 农村集体经济组织成立的全（独）资公司 进行改造。 房企较少涉及 村企合作 改造 农村集体经济组织将集体建设用地转为国有建设用地后 ， 由合作方先行垫资完成改造范围内改造意愿征询、土地房产调查、搬迁补偿、土地平整等土地前期整理事项，在达到土地出让条件后交由政府以招标、拍卖或挂牌或协议方式出让土地，农村集体经济组织取得出让分成或返还物业，合作方按土地整理协议取得相应收益 。 广东 猎德村项目 原土地使用权人 自改 拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造。 房企较少涉及 企业收购改造 企业 收购改造地块周边相邻的土地使用权和房产并办理转移登记后，由地方自然资源主管部门进行归宗，再将土地使用权以协议方式出让给该企业，由该企业依据批准的规划用途实施全面改造。 深圳 佳兆业城市广场 资料来源：安信证券研究中心整理 备注：分类 参考广东省“三旧”改造税收指引（ 2019 年版） （ 1）企业收购改造模式案例：深圳佳兆业城市广场 佳兆业城市广场位于龙岗区坂雪岗科技城核心区，前身为宝吉工艺品（深圳）有限公司厂址（以下简称宝吉厂）。宝吉厂曾为全球最大的圣诞树生产厂家， 2008 年金融危机破产后厂房废弃， 2010 年 1 月佳兆业以 8.4 亿的价格收购该厂房，并向深圳市政府申请将用地性质更改为商业、住宅 ，计划将原宝吉厂开发为含商业、住宅、学校的大型综合体项目 佳兆业城市广场。 2011 年 1 月深圳市龙岗区政府下发了关于宝吉工业区（华为片区 GX03 更新单元西片）专项规划审查意见的函，批准宝吉厂城市更新项目； 2011 年 3 月该项目被列入深圳市“十二五”规划 60 个重点工程项目之一； 2011 年 9 月，佳兆业完成项目范围内的搬迁和拆迁谈判，并全部签订搬迁补偿协议书； 2012 年 12 月所有回迁户完成选房工作。 佳兆业城市广场项目总占地面积约为 40 万方，总建筑面积约为 180 万方，项目共分为 4 期，2012 年 12 月该项目实现首次 销售 ，项目从获取到首开时滞 35 个月 。截 至 2019 年末，佳兆业城市广场已经开发 3 期 ， 为包含学校、写字楼、商业购物中心的大型综合体项目。 图 9： 深圳佳兆业城市广场旧改项目时间轴 资料来源： 公司官网等 ， 安信证券研究中心 9 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 （ 2） 村企业合作 改造模式案例： 广州猎德村项目 猎德村是广州市首个改造的城中村， 1994 年猎德村与广州市土地开发中心签订交地协议，2002 年天河区政府同意猎德村撤销村民委员会，建立猎德经济发展公司。 2007 年 5 月猎德村改造计划正式启动， 7 月村集体通过了拆迁补偿方案： 猎德村原地拆除，村西片区逾 11万方土地用作商业用途，公开市场拍卖后所得款项用于满足村改造资金的需求；村东片区拆迁后用于安臵居民， 具体拆迁补偿原则为“拆一补一”， 并另在村南保留一块土地建设酒店以 支持 集体经济发展。 2007 年 9 月，富力、合景泰富、新鸿基联合以 46 亿的 价格竞得猎德村西片区商业地块 ，其中约 25 亿用作拆迁款安臵及新楼建设款， 10 亿用于投资村南酒店。 2007 年 10 月猎德村开始进行拆迁， 2009 年底拆迁基本完成， 2010 年初回迁户回迁至原村东片区。 猎德村西片区商业地块由富力、合景泰富、新鸿基共同开发，三家分占三分之一权益，地块总建面约 56.8 万方，规划建设为包括高档公寓、酒店、购物商场 、 写字楼的大型综合体项目。 其中 公寓天銮 2011 年 11 月 首次销售 ， 项目从获取到首开时滞 50 个月 。 写字楼天盈广场、天盈广场东塔分别于 2013 年下半年、 2015 年下半年推售，购物广场 IGC 于 2016 年10 月正式开业。 图 10： 广州 猎德村旧改 项目时间轴 资料来源： 猎德村志，公司官网，广州市住建局， 安信证券研究中心 2.3. 政府和市场合作模式：新湖 中宝 闸北 旧改 项目 政府和市场合作 城市更新 主要包括 土地一级整理和类毛地出让两种模式 ， 均为房企涉足 城市更新 的常见模式。 其中土地一级整理指 政府在拆迁阶段通过招标等方式引入企业承担拆迁工作， 完成拆迁 后通过招标、拍卖、挂牌等方式 出让 土地 ，政府取得地价款后再向企业支付拆迁费用和合理利润。 该模式下参与土地整理的企业不一定为土地最终竞得人 ； 类毛地出让 模式 指政府通过招标等方式征选合作方， 既承担土地前期整理的具体拆迁工作，又是土地使用权人。 该模式下企业一般可通过一级土地整理锁定土地。 总体来看，政府和市场合作模式下企业需参与土地前期整理工作，项目周期一般长于政府主导模式。 表 7： 政府和市场合作城市更新的两种模式 模式 简介 案例 土地一级整理 模式 政府在拆迁阶段通过招标等公开方式引入 合作方 承担具体拆迁工作， 该企业需要垫付征地拆迁补偿款。 完成拆迁后，政府将拟出让土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定土地使用权人，在土地使用权人支付地价款后，政首开万泉寺项目 10 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 府再向合作方支付拆迁费用与合理利润 。 类 毛地出让模式 政府通过招标等公开方式征选合作方，既承担土地前期整理的具体拆迁工作，又是土地使用权人。 该合作方承担具体拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款（含货币与非货币补偿），完成拆迁后，政府直接将拟出让土地使用权供应给该合作方，所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款。 上海新湖闸北 旧改 项目 资料来源：安信证券研究中心整理 备注：分类 参考广东省“三旧”改造税收指引（ 2019 年版） 新湖 中宝 上海闸北旧改项目 为政府与市场合作模式。 新湖 中宝 闸北青 -12 地块旧城改造项目位于上海 静安区核心位臵，多数为房龄超过 50 年的棚户区。 2002 年新湖中宝拿下该地块 ，项目总占地面积约 6.5 万方，总建面约 34.5 万方。项目分为两期拆迁，一期于 2002 年开始动迁，预计总投资 3.5 万亿， 2010 年拆迁完成， 2015 年首次开盘， 2017 年正式交付。二期于 2007 年获得准拆证， 2014 年开始正式拆迁，受部分单位未 签约 影响， 2017 年 完成全部拆迁 ， 项目 预计 2020 年开盘预售。 图 11： 新湖中宝 上海 闸北旧改项目时间轴 资料来源： 公司官网等， 安信证券研究中心 Table_Aut hor Statement