<p>蓝海启航REITs元年下产业园区迎发展机遇在域开建设、培育及资源调配与整合方面承担重要作用，需金不断投入持续提高产业园施套和服务水平以利企发展。同时政府采取统一管理可售减少租收成为主回报因此密集期长而行REITs缓解这矛盾加速扩张并设服，构建区全生命周同时产业园内的高新技术企租户发展势头良好聚效应强能为其带来稳定金和收入，投资者提供回报。然而在行REITs阶段目前仍然面临税负较等问题可会导致成本上升他挑战包括：原始权益人公募基之间权责划分，利配；估值细则的确以及园区国有产评简化总结产业园区发行REITs完善全生命周期管理20年8月改委布的关于推进基础设施领域动资信托金（REITs）试点相工作通知明确提出“鼓励国家战略性新兴集群高科技、特色等开展”，并支持位务院批准立级经济术发区范围内的基础施项目。焦重域包括：京津冀江带雄安粤港澳大湾海南三角洲点公开资料显示已有多家业园平台要争做首批试苏州工张高科以及东湖新集团。胡优高级经理| 研究华东区+862143Moly.Hucliers.om杨依婷分析师| +86214308Candice.Ygolirs.c力快讯EITS| 研究| 中国| 20年9月1日&gt;构建投资闭环，帮助产业园区加快扩张速度，形成良好的可持续发展提升市场地位、优化务结构提高资规模和质量降低杠杆率改善财状况同时保留一定控制权发行REITs可以整体声誉此吸引更多企业租户入驻现状行REITs&gt;属于新政支持范围用性合适为工研发设计用地一线城本达到4%策标准&gt;在域开建设、产业培育及区域资源调配与整合方面承担重要用，需资金不断投入续提高园施和服务水平帮助企府采取统可售减少因此长，金回收期亟展后项目。以银贷款和ABS主的融方式渠道仍然有限完全生命周期管理来源力国际是REITs政点支持对象2高力快讯REITS| 研究| 中国区| 20年9月1日图：各国REITs监管对比和要求中日本新加坡中国香港杠杆率负债不超过资产总值28.6%，140无具体限制平均率50%（今年4月份从调升至）不超过资产总值的5动开发N/A用途仅于基础设施项目日常运营、维修改造收购等同类型对未完工动的开发与投应该10禁止，但是信托基金可以收购低于净单位分红要求配比例不低合并后金年度可供额90%以上益分达到9能获得企业税免除强制性要求至少后年入的0%图4：上海及北京主要产业园区平均租金*，2017-F (元/天平米)4.34.4.34.37 .8 &nbsp;7 5201201201920F北京3资本化率（按实际成交计算）217-20F (%).4.1%4.74.3393290.6.2 20来源：htps:/wom/eidustral-te/pbliconsrit-egmcparndots.hl本交易所，新加坡香港高力国整理发行REITs可完善产业园区全生命周期管理&gt;负债率接近30%，资金用于日常运营、维修改造项目收购等，帮助加快扩张速度形成良好的可持续发展。原始权益人2持股比例让开商保留经权降低改财务状况*张江、桥漕河泾临空：酒仙桥、丰台上地来源高力国际长江经济带雄安新区京津冀粤港澳大湾海南自贸图1：政支持领域开展试点国家级新区有条件的技术重点三角洲来源：关于推进基础设施领域不动产投资信托金（REITs）相关工作通知高力际整理业园区作为底层具备独特优势REITs的包括以下三项突出的优势&gt;租户以高新企主展头良好，集成电路、物医药人智能等技术在中国快速发也是未来经济转型方向享受家政策扶持例如税收减免租补贴集群强带来稳定较群产拥有稳定客并吸引更多上游落户因此具力一线城市本化超过4分配益高3高力快讯REITS| 研究| 中国区| 20年9月1日&gt;税收优惠政策仍待完善。资产重组，股权收购和REITs运营层面的还没有明确原始益人发行成本将因为地交易负而提升同时持环节的税负也会拉低物业益率原始权人和公募基金关系需厘清面管理项目运营层管理之间协调配合、责划分利问题等&gt;估值细则推出监公募REITs对质物业甄别风险识能力有待提高。园区国有产审批评流程简化。国产权审批如何加快上市还待探索产业园区REITs临挑战图6：REITs搭建及（拟）图5：中国，香港及新加坡税收对比产业园区资重组REITs 公募基金产业园区SPV资产支持专项计划SPV注入SPV购，原始权益人买股份发行Is前:购入REIT 成立并运营REITs公募基金管理人资产支持专项计划持有Is股份资支专项计划将SPV股份出售给园区原始益人转让阶段涉及的税种方：增值附加、企业所得土地印花受契有REITs存续阶段涉及的税种：增值（租收入）、企所得房土地使用印花/持投人公司个注入SPV涉及的税种持有：企所得、土地增值印花:契底层买有股份底层投80%原始权益20+园区投人园区原始权益+类REITs处理中国香港REITs新加坡REITs税收买入物业3%-5契卖或项目公司股权：0.印花出2企所得6土地增值1附5税2/.房产机构资者%业个：0所得17%企业所得；分红部免0房产阶段收购与重组持来自SPV的海外入通过持有无此种0.25-租金税红买卖物或公司15/.-8 来源公开资料整理，高力国际来源htps:/wom/eidustral-te/pbliconsrit-egmcpar-ndots.hl日本交易，新加坡香港高力国际整理印花：3股权0.2机构资者：预扣个关于高力国际（纳斯达克、多伦证交所代码：CIG）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在68个国家开展业务，的15,0名富有进取精神员工携手合作提供专家建议和服务，为房地产租户业主和投资者最大限度创造价值。25年来，经验丰富导团队（拥有约40股权）为东带来了行领先投资回报。29年期间公司收入达30亿美元（包括附属企的情况下35亿美元管理额超过30如需了解更有新闻请登陆官网中心或关注方新浪微博,也可扫描右二维码关注高力际官方微信版权© 20本报告中包含信息均具可靠源我们已采取切合努力确保信息准性但无法完全证确对于任何可能不准息我们承担责任读者在根据本报任何材料行动之前咨询专顾问如需更多信息，请联系：邓懿君董事总经理| 中国+86 21438Tamy.ngcoliers.m沈寅| 华东区+86 21430Richard.Sencolirs.汪蓓董事总经理| 资本市场与投服务| 中国+86 214359Bety.Wongcliers.om贺志蓉执行| 估价及咨询| 区+86 214350Flora.Heclirs.o主要作者：胡优高级经理| 研究|华东区+86 2143 Moly.Hucliers.om杨依婷分析师| |+86 214308Candice.Ygolirs.c贡献者：讷| 资本市场与投服务| 华东区+86214378Cecila.Yngcoliers.m</p>