研究主持：中指研究院数据支持：CREIS 中指数据，fdc.fang 主要研究成员：莫天全 黄 瑜 白彦军 李建桥 彭澧丽 陶淑茹 刘佩佩 古 超 黄 靖张 冉 王怀泉 赵鹏花 邱玲玲 迟 行 孙小东 马 岚 王 琳 颜海清蒋金丽 高枫沐 汪 勇 黄秀青 李 力 张化学 丁 晓 樊鹏飞 赵玉国温戴婉蘭 薛建行 薛 琳 黄 雪 王 玲 袁彬彬 王永斌 黄 艳 姚一维李 宁 胡佳娜 石 蕊 梁波涛 高院生 唐 爽 唐 懿 童晓玲 谢俊云田文刚 范诒杰 方 颃 张梦圆 刘莉芬评价体系与方法/2研究对象/2评价模型及指标体系/3数据来源/6评价方法/7产业新城运营商评价结果/8产业新城运营商综合实力评价结果/8特色运营商评价结果/9园区运营商评价结果/11产业运营项目评价结果/13产业新城运营商发展特点分析/16产业发展能力分析/17城市建设能力分析/27企业经营能力分析/31研究背景与目的/1Contents目录 0102030405 产城运营面临的城市机遇及产业趋势/3411 研究背景与目的2019 年，随着我国经济下行压力的持续加大，传统的增长模式已经难以为继，产业转型升级步伐亟需进一步加快。在此背景下，以信息技术和互联网为代表的新技术、新业态在全球形成发展热潮，越来越成为经济发展的新动力和新支柱，与此同时，都市圈、城市群作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域，政府相继出台一系列区域发展规划和政策，推动区域产业的集聚度、融合度和协同度，为我国经济增长奠定更加广阔的发展空间。2020 年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是为“十四五”发展打好基础的关键之年。2020 年 4 月，发改委印发2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务的通知，要求加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略，增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力，提升城市治理水平，推进城乡融合发展。此外，国务院印发关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见，深化要素市场化配置改革，促进要素自主有序流动，提高要素配置效率，进一步激发全社会创造力和市场活力，这些均为产业新城的发展提供了更大的发展契机。随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此优秀产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。在此背景下，中指研究院以客观、公正、准确、全面的研究原则，连续第五年开展“中国产业新城运营商评价研究”，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，从产业发展、城市建设、企业经营能力三方面进行综合评价，结合大数据方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广优秀产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。22 评价体系与方法当前，我国新城新区的数量众多、发展程度良莠不齐，而产业新城发展成败的背后，运营商在其中发挥着不可忽视的作用。以往国内外园区开发主体的评价仅是围绕产业园区开发商进行的，产业新城运营商的评价研究尚属空白。基于此，2016 年，中指研究院首次提出并建立产业新城运营商综合实力评价体系，2020 年，我们进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，以期能成为检验现有运营商实力的标尺，亦能够为行业各类参与主体提供参考依据，进一步推动产业新城建设的长足发展。2.1. 研究对象针对研究对象，我们认为产业新城运营商的核心价值仍体现在其所运营的产业新城项目上，特别是相对于企业来说，项目的筛选、观测更加直观和清晰，因此我们选择从产业新城项目入手去寻找符合研究标准的运营商样本。第一步：产业新城样本项目筛选基于大量的理论研究和实践观察，我们认为产业新城是在市场化运营机制主导下，受中心城市或中心城区辐射并对其产生反磁力作用的、集良好产业基础及完整城市服务功能于一体的宜居宜业新城。因此，对于产业新城项目的筛选我们设立以下 3个标准：基于以上 3 个标准，我们对全国范围内主要的新城新区进行筛选，并以行业专家及中指研究院各地方分院推荐的优秀项目作为补充，同时，在后续研究中不断查漏补缺。在2020 年的研究中，我们继续优化样本项目，最终筛选出 90 个项目作为产业新城研究对象。3一方面，通过筛选出的产业新城项目，我们深入发掘其背后的开发运营主体；另一方面，根据我们对产业新城运营商的定义来确定研究对象，即产业新城运营商是以开发运营产业新城为发展方向，提供专业化、市场化的服务平台，为产业新城的规划、投资、运营、管理等提供一体化解决方案的实体企业。综合以上两方面的考量，我们在上一年度研究样本的基础上，继续丰富了研究样本，最终确定了东湖高新、湖北高投、华南城、华夏幸福、启迪协信、上海临港、市北高新、苏州高新、泰达控股、天安数码城、张江高科、招商蛇口、中新集团、中国五矿、中国宏泰、中国金茂等56 家企业作为产业新城运营商评价的研究对象。在产业新城运营商评价研究中，我们希望竭尽所能列出全部符合产业新城标准的项目，但可能仍无法避免遗漏部分研究标的。此外，部分尚处于开发初期的项目也未纳入本期研究样本。另外，虽然市场化机制主导的企业更加高效灵活，而且在未来将占据产业新城发展的核心地位，但这并不意味着只有民营资本主导的运营商才能进入研究样本，一些以园区开发起步的国有背景运营商不仅在开发经验以及资源利用方面更具优势，也较为注重城市配套的规划建设，并逐步引入市场化运作模式，因此也进入了本次研究的样本范围。此外，虽然部分企业并没有明确提出建设产业新城的概念，但根据我们对产业新城运营商的理解并结合实际情况，也将这部分企业列为研究对象。2.2. 评价模型及指标体系在评价模型的构建过程中，中指研究院始终围绕“产业新城运营商评价”的核心目标，依据国内外行业理论研究经验及我国产业园区、产业新城发展实践，搭建形成评价体系的雏形，在此基础上，通过大量的产业新城运营商及代表项目调研，对反映核心要素的评价体系进行了反复验证和修正。2016 年 3 月1 日，我们召开了“中国产业新城运营商评价研究成果”鉴定会，邀请 16 位行业专家对评价体系进行鉴定，并在综合各位专家意见的基础上完善修改，最终形成产业新城运营商评价体系。我们独创性地建立“一核两翼”评价模型，以此评价各产业新城运营商的综合实力。其中，“一核”指我们评价的核心主体，即产业新城运营商；“两翼”指运营商最重要的两个核心能力，即产业发展能力和城市建设能力，其中产业发展是产业新城的核心驱动力，是新城活力之源，而城市配套建设是产业新城各项生产、生活要素赖以发生发展的载体；同时，运营商经营能力是其实际运营水平与成效最直观的体现，与前面两个方面相辅相成，共同反映产业新城运营商综合实力。第二步：产业新城运营商研究对象的确定4资料来源：中指研究院整理依据国内外行业研究理论经验及我国产业园区、产业新城发展实践，我们梳理提炼出现阶段行业关注及实际应用的关键指标，围绕产业发展能力、城市建设能力及企业经营能力三个方面进行构建产业新城运营商评价体系，包括 13项二级指标以及 30 余项三级指标。我们对反映核心要素的评价体系和具体指标进行了反复验证和修正，并吸纳专家鉴定会上各位权威专家的中肯建议，在全面性、客观性、科学性、可行性原则的指导下，搭建形成“中国产业新城运营商综合实力评价体系”。 近年来，随着行业的不断发展，越来越多的产业新城运营商注重资产运营效率的提升，2020 年，我们在继承上一年研究方法、评价指标体系、研究成果以及经验的基础之上，并结合更加丰富的产业新城运营商及代表项目的交流，进一步优化了产业新城运营商研究方法和评价指标体系，如 2019 年，随着科创板的正式开板，将推动高新技术产业和战略性新兴产业的发展，促进我国产业转型升级。因此，我们新增了“科创板企业数量”，以反映产业新城的园区运营能力。“一核两翼”评价模型5产业发展能力 城市建设能力产业的健康发展是产业新城的灵魂，优秀的产业新城自有其一套完整的产业生态系统。在评价运营商产业发展能力时，我们以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业培育、创新发展三个方面出发，最终以产业发展对所在区域或城市的经济贡献为落脚点，全面评价运营商产业发展能力。 产业新城的“城”是其开展一切生产、生活活动的载体，评价运营商的城市建设能力时，我们首先对产业新城内基础设施以及公共配套的完善程度进行评价；同时基于园区对人口的吸纳程度以及生活宜居性，衡量产业新城运营商满足人们生活需求、提升居民生活水平的能力。6企业经营能力从评价企业运营的“量”和“质”两个基本要素来看，需在兼顾经营规模的同时保证运营绩效，另一方面在争取成长速度的同时保证财务稳健，同时考虑到产业新城项目的开发周期长、资金需求量大，极为考验运营企业的融资能力，因此将企业经营能力分解为“经营规模”、“盈利能力”、“融资能力”、“财务稳健性”、“运营效率”五个部分。2.3. 数据来源本次研究的资料及数据一方面通过公开渠道获取，同时为了夯实数据研究根基，中指研究院组织总部及各地机构数十位分析师，对全国范围内 41 座城市、90 个产业新城项目及 56 家运营企业进行调研，收集了大量的园区产值、产业导入、招商运营、新城建设等方面数据及调研资料，另有园内入驻企业、就业员工调查问卷。在调研过程中，行业从业者丰富的专业知识以及对行业发展的思考使我们受益匪浅，他们对产业新城项目的一线运营经验反馈也为我们数次修正评价体系提供了重要参考。此外，我们还征询了部分行业专家的意见，他们从更加宏观和广阔的视角为我们的研究提出宝贵建议。72.4. 评价方法指标赋权 指标的标准化处理在运用指标体系进行评价时，需要使用科学合理的赋权方法对各个指标赋予不同的权重，为了克服不同赋权方法固有的缺陷，本次研究结合客观导向的因子分析法及主观导向的德尔菲法对评价体系各指标进行赋权，以使评价结构更具合理性和准确性。本次研究通过结合因子分析法和德尔菲法最终获得各指标权重。 各项三级指标中，对于定量指标，由于各个指标单位不同，不能直接比较，需要对数据进行无量纲化处理，消除数据之间存在的差异，我们将数值标准化为 0 至 100，从而得到该指标的得分。对于定性描述型的指标，我们主要采用德尔菲法进行评价，各指标打分采用百分制。计算综合得分对三级指标进行加权平均计算得到各二级指标的得分，然后根据二级指标权重加权平均计算，最后获得各运营商综合实力评价结果。83 评价结果3.1. 产业新城运营商综合实力评价结果从评价结果来看，行业竞争进一步加剧，新的行业参与主体加速涌入。产业新城运营商积极探索行业发展新模式与新方向，多数产业新城运营商在产业发展和城市建设方面较去年有了进一步的提升。一些优秀的产业新城运营商始终坚持“以人为本”的理念，不断完善城市功能、提升产业发展能力，助力城市实现精细化运营，成为区域经济增长和城市发展的强大引擎。在此基础上，我们发布产业新城运营商综合实力评价研究，持续挖掘行业标杆运营商发展模式、成功经验，为产城运营的各类参与主体带来更多的启发与借鉴，推动行业持续健康稳定发展。“2020中国产业新城运营商综合实力TOP10”企业名称华夏幸福基业股份有限公司中新苏州工业园区开发集团股份有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司招商局蛇口工业区控股股份有限公司启迪协信科技城投资集团有限公司上海临港经济发展（集团）有限公司深圳市星河产业投资发展集团有限公司珠海华发城市运营投资控股有限公司天安数码城（集团）有限公司荣盛兴城投资有限责任公司从综合得分来看，华夏幸福、中新集团、张江高科综合实力位居前三。从 2020 年中国产业新城运营商综合实力评价研究结果来看，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，以产业新城及相关业务、商业地产及相关业务双轮驱动，打造“3+3+N”核心都市圈格局，致力于成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。中新集团在参与苏州工业园区开发建设及市场化“走出去”的实践中，不断梳理总结园区开发运营经验，建立了项目选址、招商服务、规划知识库和市政建设等一系列标准9化体系，形成了较为完整的园区开发运营产业链和独特的核心能力，2019 年成功上市，踏入高起点高发展平台。张江高科结合国家战略布局，围绕主导产业和战略性新兴产业，加大招商引资力度，聚焦核心产业，围绕上海集成电路设计产业园开展以“建立产业生态圈”为目的的产业服务，同时探索智慧园区建设。围绕企业的发展要求和人才的精神需要，建设智慧型园区，实现管理、工作、生活智慧化。招商蛇口着力与招商局集团下属金融、工业等业务板块深化合作、协同发展，实现了苏州金融小镇、博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海门豪华邮轮配套产业城等项目落地，在中西部省会城市积极推动获取西安港务区、昆明滇中新区等大型项目。启迪协信导入了启迪科技创新资源、清华校友资源以及清控企业等资源，引入高水平科研院所等资源，汇聚科技创新技术人才，与合作方共同实现园区科技创新生态打造以及园区区域价值提升。上海临港搭建统筹招商服务平台和轻资产服务平台，初步形成“一体化、全方位”的临港品牌服务体系，通过园区服务聚集创新要素、提升产业能级，有效助力了园区产业的繁荣与区域经济的发展。星河产业集团依托星河控股的综合发展优势，整合星河旗下丰富的产业资源及外部资源，覆盖产业规划研究、产业载体开发运营、产业资本投资、产业实体经营、轻资产项目运管 5 大业务板块，全面输出规划研究、联动招商、联盟运营、金融投资、创新孵化、综合开发六大核心能力，连续三年蝉联“中国产业新城运营商综合实力 TOP10”，2020 年由 2019 年的第 9 名提升至第7 名。华发城市运营以珠海十字门中央商务区为起点，开创“产城一体、产融结合、政府主导、企业运作”的创新开发模式，深入实施“科技+”战略，持续推进核心业务转型升级、多元化发展，推动城市建设、促进珠澳合作、服务实体经济，成为具有全国影响力的全链条的城市建设发展解决方案提供商。天安数码城积极发挥创新精神，用科技赋能企业，以智慧共赢未来。构建绿色低碳、以人为本、产学研融合、国内外无界的智能化、智慧化产业园生态链，开启数字化经济时代的产业园区新风尚。荣盛产业新城围绕龙头企业、标杆项目打造园区完整产业链条，优化产、城、人融合发展的软环境，提升运营能力，形成公司高质量发展的“护城河”。同时注重协调交通配套、生态保护、人文民生、基础设施等各方面关系，以实现“产城融合”的发展目标，因城制宜打造绿色、便捷，兼具现代美感与人文历史的新型城市。3.2. 特色运营商评价结果近年来，在新技术、新业态的推动下，越来越多的企业加入到产业新城的开发运营领域。产业新城的开发与产业发展、城市建设等多个维度相关，在行业的快速发展过程中，一方面产业新城运营商凭借多年的运营管理经验、多元化的业务模式以及雄厚的资金实力等，不断创新和发展产业新城项目怕；另一方面产业新城运营商借助其独特的业务模式在竞争中出类拔萃，这些企业不仅能够为行业发展带来积极的启发与借鉴，同时也拓宽了产业运营项目的开发运营思路。