行业 报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 建筑装饰 证券 研究报告 2020 年 09 月 08 日 投资 评级 行业 评级 强于大市 (维持 评级 ) 上次评级 强于大市 作者 唐笑 分析师 SAC 执业证书编号： S1110517030004 tangxtfzq 岳恒宇 分析师 SAC 执业证书编号： S1110517040005 yuehengyutfzq 贾宏坤 联系人 jiahongkuntfzq 资料 来源： 贝格数据 相关报告 1 建筑装饰 -行业研究周报 :建议重视金螳螂等装饰公司的后周期特点 2020-09-06 2 建筑装饰 -行业研究周报 :细分行业龙头、行业龙头估值可能仍有较大上升空间 2020-08-30 3 建筑装饰 -行业研究周报 :建筑的基本面可能会比想象的强 2020-08-23 行业走势图 大道至简，殊途同归 海外装配式建筑 发展的启示 近年来，在政策大力支持下，我国装配式建筑得到快速发展。其实，海外发达国家和地区装配式建筑的发展已较为成熟。我们选取日本、新加坡、香港地区、美国和德国进行研究，并为我国的装配式建筑发展提供一定的借鉴。 1、从发展进程来看， 发达经济体的装配式建筑大致经历了起步阶段、发展阶段和成熟阶段，目前我国处于发展阶段。 2020 年 08 月 28 日，住建部等部门联合发布关于加快新型建筑工业化发展的若干意见，明确提出大力发展钢结构建筑，并推广装配式混凝土建筑。可见我国 PC 结构已发展较为成熟，进入到推广阶段。我们认为伴随国家政策的不断加码以及产业链的迅速崛起，在我国庞大的建筑市场下，装配式建筑有望继续加速发展。 2、从发展动力来看， 装配式建筑发展的深层次原因均是由于劳动力紧缺、人工成本上升等因素导致的，如新加坡自 1980 年以来建筑业劳动力成本逐渐上升，全职工作居民月收入在近 20 年接近翻倍，香港地区 2019 年建筑业工人月收入接近 3 万元人民币，是我国的 6 倍多。通过工厂化的生产，人力成本可以显著降低， 如新加坡预制混凝土结构采用 PPVC（模块化建筑）在人力成本上可节约 40-70%。我国也同样适用，以长春市为例，构件厂用300 人可以生产出 10 万预制件，同样的量若是传统混凝土现浇结构则需要3000 人。 3、从发展机制来看， 主要分为政府推动和市场化发展。其中，日本、新加坡、香港地区以政府推动为主；美国、德国则以市场化发展、社会化发展为主。考虑到我国装配式成本、技术、社会认知度等因素，主要采用的是政府推动机制，通过政策鼓励、财税支持、技术保障等手段推进装配式建筑的发展与成熟。从日本、新加坡、香港地区的发展速度来看，我们认为通过政府推动装配式建筑发展的进程将明显快于市场化、社会化发展。 4、从结构体系看， 发达经济体依据各自国情地区等特点，出现差异化发展。我国现阶段装配式建筑的应用场景主要在经济发达的城市，人口密度大，与新加坡和香港地区类似， 且成本相比钢结构、木结构更低， 因此 PC 结构建筑占据主导地位；钢结构在超高层建筑以及部分试点的保障住房领域正在拓展。随着装配式建筑在我国的快速发展，我们认为未来有机会渗透到三四线城市以及乡村等欠发达地区，此时钢结构或将出现一定比例的增长 。 5、从装配式建筑占比来看， 日本、美国、德国的整体装配式占比并不高，在 12-14%。其实，海外国家的装配式占比不等于渗透率，比如日本要求全套住宅建造过程中的 2/3 或以上在工厂完成才能统计为装配式建筑，定义非常严格。我国装配式建筑评价标准中规定装配式建筑的装配率应不低于50%，与日本的预制率 2/3 的指标相差较大。我们认为，目前各地区应因地制宜地确定装配式率和预制率指标要求，这样有利于装配式建筑的大面积推广。在一二线城市，较高的房价可以消化因装配式建造方式带来的成本增量，但对于三四线城市，装配式成本增量压 缩了开发商的利润，开发商的接受度较低，前期可采取相对灵活的考核办法。 6、整体来看， 经过半个多世纪的发展，海外发达经济体已在各自的装配式领域发展成熟。目前我国处于发展阶段，由于政府的大力推动，以及海外成熟的经验参考，近年来装配式建筑实现了高速发展。目前我国主要装配式建筑主要在保障性住房领域试行，在技术体系成熟后，再行推广应用，从而带动商品房的发展。 从关于加快新型建筑工业化发展的若干意见中可以看出，该意见明确 提出推广装配式混凝土建筑。 我们认为这预示着我国 PC 技术已发展较为成熟，可以进入到大规模推广阶段。预 计未来 PC 结构占比将会进一步提升，并有望增加在商品房中的应用。 风险 提示 ： 政策落地不及预期 ； 装配式建筑成本下降幅度低于预期 ； 消费者对于装配式建筑认可度不及预期 。 -16%-11%-6%-1%4%9%14%19%2019-09 2020-01 2020-05建筑装饰 沪深 300行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 日本：借保障性住房契机，规模化推进装配式发展 . 5 1.1. 发展历程：战后住房短缺，装配式建筑迎发展契机 . 5 1.2. 保障房带动装配式建筑发展 . 5 1.3. 早期标准体系的建立使得 钢结构为装配式主流 . 6 1.4. 代表企业 . 8 2. 新加坡：组屋建设助 PC 建筑快速发展 . 10 2.1. 发展历程：组屋制度下装配式建筑迎发展契机 . 10 2.2. 多因素影响驱动装配式建筑发展 . 10 2.3. PC 建筑广泛普及，推动 DfMA（为制造和装配而设计）方法 . 11 2.4. 代表企业 . 12 3. 香港地区： 公屋建设带动 PC 建筑发展 . 12 3.1. 发展历程：公共住房率先发力，带动私人住房发展 . 12 3.2. 政策优惠、劳动力成本上升等推动 PC 建筑发展 . 13 3.3. 代表企业 . 15 4. 美国：市场化、社会化机制推动装配式建筑发展 . 15 4.1. 发展历程：起源于汽车房屋，带动装配式市场化发展 . 15 4.2. 早期以中低收入人群为主，木结构为装配式主流 . 16 4.3. 代表企业 . 17 5. 德国：从不同类型装配式建筑体系到通用体系 . 19 5.1. 发展历程：起始于大板建筑，广泛应用于轻型小住宅 . 19 5.2. 战后城市重建驱动装配式发展，木结构为装配式主流 . 19 5.3. 代表企业 . 20 6. 经验总结 . 21 7. 风险提示 . 23 图表目录 图 1： 日本战后初期民宅 . 5 图 2： 日本战后初期的双层木屋 . 5 图 3： 1988-2019 年日本新建装配式 住宅占比情况 . 6 图 4： 2019 年装配式住宅结构分类 . 7 图 5： 2019 年非装配式住宅结构分类 . 7 图 6： 2019 年新建装配式住宅、非装配式住宅户数 . 7 图 7： 2019 年装配式与非装配式单位建造成本对比（万日元 /平米） . 7 图 8： 2019 年装配式住宅分类情况（万户） . 8 图 9： 2019 年非装配式住宅分类情况（万户） . 8 图 10：日本一户建住宅 . 8 图 11：日本长屋建住宅 . 8 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 图 12： 2019 年装配式住宅分布情况 . 8 图 13： 2019 年非装配式住宅分 布情况 . 8 图 14： 大和集团、积水集团营业收入情况（人民币亿元） . 9 图 15： 大和集团独栋住宅 . 9 图 16： 大和集团租赁房屋 . 9 图 17： 积水集团木结构住宅 . 9 图 18： 积水集团钢结构住宅 . 9 图 19： 新加坡达士岭组屋全景图 . 10 图 20： 新加坡达士岭组屋屋顶花园 . 10 图 21： 新加坡建筑业劳动力成本指数（ 2015=100) . 10 图 22： 新加坡全职工作居民月收入趋势 (美元） . 10 图 23： 新加坡入住组屋的人口占比情况 . 11 图 24： 新加坡建筑业 DfMA 技术采用率 . 12 图 25： 预制混凝土结构在新加坡组屋中的市场份额 . 12 图 26： 香港地区沙田水泉澳邨公屋项目 . 13 图 27： 香港地区天赋海湾公寓 项目 . 13 图 28： 香港地区与内地建筑业工人月工资对比（人民币元） . 13 图 29： 1963 年以来香港地区采用预制装配式的新建住宅数量（个） . 14 图 30： 1982-2009 年采用不同预制构件的装配式住宅数量（个） . 14 图 31：异形构件外墙凸窗佛沙 . 14 图 32：广东 海龙工厂效果图 . 15 图 33：广东 海龙工厂室内生产线 . 15 图 34： 美国 By the Hand 俱乐部 . 16 图 35： 美国 Lamprich 医疗中心 . 16 图 36： 美国装配式住宅市场分布特点（内陆） . 16 图 37： 美国装配式住宅市 场分布特点（沿海） . 16 图 38： 美国联排家庭公寓 . 17 图 39： 美国新泽西州高层公寓 . 17 图 40： 1994-2019 年美国预制 房屋发货量及装配式占比情况 . 17 图 41： Clark Pacific 主导的部分项目 . 18 图 42： Coreslab Structures 避风塘项目 . 18 图 43： 德国大板建筑 柏林施普朗曼居住小区 . 19 图 44： 德国装配式木结构别墅 . 19 图 45： 1972-1990 年东德地区新建、改造住宅的大板住宅比例 . 19 图 46： 1999-2014 年德国装配式居住建筑、非居住建筑在新建建筑中的占比情况 . 20 图 47： 德国新建住房构成情况 . 20 图 48： 德国装配式建筑构成情况 . 20 图 49： Bien-Zenker 预制房屋项目 . 21 图 50： Bien-Zenker 预制房屋项目 . 21 图 51： 全国装配式建筑新开工建筑面积（万平方米） . 21 图 52： 2019 年新开工装配式建筑按结构形式分类 . 22 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 表 1： 新建工程易建性评分最低要求 . 11 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 近年来，装配式建筑受到市场的广泛关注。在劳动力紧缺、环保趋严的背景下， 2016 年以来中央及地方政府持续出台相关政策大力推广装配式建筑；考虑到居住舒适度、建造成本等因素，我国形成了以装配式混凝土（ PC）结构为主、钢结构为辅的市场格局；加之装配式技术的不断成熟，我国装配式建筑行业迎来快速发展新阶段。 其实，很多发达国家和地区在上世纪就已开始推行装配式建筑，经历了几十年甚至上百年的发展，已经发展到了相对成熟的阶段。代表性的国家和地区有日本、 新加坡、 香港 地区 、美国和德国 ，其按照各自的特点因地制宜形成了合适的建造体系。本文将针对上述 5 个国家和地区的装配式建筑发展现状进行对比分析，并为我国的装配式建筑发展提供一定的借鉴。 1. 日本 ： 借保障性住房契机，规模化推进装配式发展 1.1. 发展历程 ： 战后 住房短缺 ， 装配式建筑 迎发展契机 日本装配式建筑的发展起源于二战后 ， 20 世纪的 50 年 代是日本战后的混乱期，大量的城市住宅在战火中烧毁，住宅不足成为严重的社会问题。为了解决“房荒”问题，日本政府开始采用工业化、装配施工方式进行大规模的住宅建造，不仅生产效率高，住宅内部结构也可以适应多样化的需求。经过近 几十年 的发展，日本已形成一套较完整装配式建筑的技术体系，是装配式建筑发展最为成熟的国家之一。 图 1： 日本战后初期民宅 图 2： 日本战后初期的双层木屋 资料来源： jpf，天风证券研究所 资料来源： ofhouses，天风证券研究所 日本根据每五年都颁布住宅建设五年计划，每一个五年计划都有明确的促进住宅产业发展和性能品质提高方面的政策和措施。政府强有力的干预和支持对住宅产业的发展起到了重要作用：坚持技术创新，制定了一系列住宅建设工业化的方针、政策，建立统一的模数标准，解决了标准化、大批量生产和住宅多样化之间的矛盾。 1.2. 保障房带动装配式建筑发展 日本借保障性住房大规模发展契机，率先在保障房中采用装配式建造技术，并迅速形成产业规模，在技术体系成熟后，带动商品房项目跟进学习采用。 60-70 年代是 日本装配式建筑的发展期，期间形成几家大规模的装配 式住宅公司，住宅结构由单一的轻钢结构、钢结构发展到木结构。同时为确保产品质量，政府通过成立日本建筑中心来主导推行“住宅部品认证制度”。经过多年的发展， 90 年代迎来成熟期 。 根据日本国土交通省数据，从历史上看， 1992 年新建装配式住宅 25.24 万户，占比达到 18%，均为历史最高，随后由于房地产泡沫的破裂、人口老龄化等影响，新建装配式住宅总量和占比均呈下滑趋势， 2009 年以后开始平稳下来，到 2019 年日本新建装配式住宅 12.71 万户，占比为 14.05%。 行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 图 3： 1988-2019 年日本新建装配式住宅占比情况 资料来源： wind， 日本 国土交通省 ， 天风证券研究所 装配式住宅占比不等于渗透率。目前日本装配式住宅占比仅有 14.05%，而我国在“十三五”装配式建筑行动方案中提出，到 2025 年新建装配式建筑占比应不小于 30%，两者相差甚多。主要是因为日本建筑中心对装配式住宅的认定标准非常严格，要求全套住宅建造过程中的 2/3 或以上在工厂完成，及主要结构部分（墙、柱、地板、梁、屋面、楼梯等）均为工厂生产的规格化部件，并采用装配式工法施工。 事实上，日本普遍使用预制构件和住宅部品。在日本 85%以上的高层集合住宅，都不同程度地使用了预制构件，但由于预制化程度达不到装配式住宅的认定要求，因此并不纳入统计口径。 1.3. 早期标准体系的建立 使得 钢结构为装配式主流 自 1994 年不同装配式住宅结构体系统计以来，钢结构占比远高于木结构和 PC 结构。钢结构占比从 1994 年的 77%上升到 2019 年的 88%，而 PC 结构占比从 6.4%下降到 3%，木结构占比从 17%下降到 9%。 我们认为主要有以下原因： 1）在地震频发的 日本 ， 钢结构因其优良的抗震性能得到了广泛的应用 。 早期标准体系的建立使得 钢结构产业 逐渐发展成熟 ； 2）PC 结构在抗震性能、部品部件的可变性上不如钢结构。另外，由于建筑自重的影响， PC结构住宅的物流半径（ 100km 以下）远小于钢结构（ 300 km 以下） ； 3）木结构受日本政策影响早期没有被重视。 1959 年日本伊势湾沿岸遭遇特大台风， 木结构民宅遭受严重损害。次年，日本建筑学会宣布放弃对木结构的研究。此后长达约 30 年的时间 里，日本严格限制木材的结构利用，排 斥、轻视木结构的思想占据主导 。 直到 80 年代后期，在北美强烈要 求日本开放木质建材市场的外压下，木结构才有了一定的发展 。 2019 年非装配式住宅中木结构、钢筋混凝土结构、钢结构占比分别为 66%、 30%、 3%。木结构远高于 PC 结构，主要原因有： 1） 日本的森林覆盖率高达 66.8%，日本民族自古就有喜爱木建筑的传统； 2） 传统 木结构 从外观和功能来看相对简陋，建造成本更低， 较 PC 结构低 32.7%； 3）日本受多地震、多台风等影响，加之传统的居住习惯，住宅以低层独栋住宅为主，多高层公寓为辅。木 结构主要应用于低层独栋住宅，钢筋混凝土结构主要应用于多高层公寓。 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02040608010012014016018019881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019新建住宅（万户，左轴） 装配式住宅（万户，左轴） 装配式住宅占比（ %，右轴）行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 图 4： 2019 年装配式住宅结构分类 图 5： 2019 年非装配式住宅结构分类 资料来源： 日本 国土交通省，天风证券研究所 资料来源： 日本 国土交通省，天风证券研究所 从成本角度来看 ，装配式木结构建造成本较传统方式高出 28.8%， 而装配式钢结构 、装配式 混凝土结构基本与传统方式持平 。 目前日本装配式住宅占比仅有 14.05%， 主因装配式建筑定义严格所致。实际上 ，日本普遍使用预制构件和住宅部品 ，装配式渗透率要高于统计占比情况 。 日本根据住宅功能 、居住条件等因素因地制宜地选择装配程度，并不刻意追求指标。 图 6： 2019 年新建装配式住宅、非装配式住宅户数 图 7： 2019 年装配式与非装配式单位建造成本对比（万日元 /平米） 资料来源： 日本 国土交通省，天风证券研究所 资料来源： 日本 国土交通省，天风证券研究所 2019 年装配式住宅中公寓占比 62.4%。主要原因是公寓类产品标准化程度高，更适合企业规模化生产。非装配式住宅整体来看分布较为平均， 2019 年独栋住宅占非装配式全部新建住宅约 50.95%，其中木结构独栋住宅占比高达 46.2%。 住宅建筑方面，日本装配式更多应用于 共同住宅（公寓或高层住宅），一户建（类似独栋别墅）、长屋建（类似联排房屋）则 应用较少。 2019 年装配式住宅中 有 48.7%为 共同住宅 ，37.6%为 一户建 ， 13.7%为 长屋建。在占比最高的共同住宅 中钢结构 占比高达 95.2%，木结构 、混凝土结构分别仅 占 1.8%、 3.0%。而 一户建中钢结构占比 78.7%， 木结构 、 混凝土结构分别占 20.5%、 0.8%。 钢结构88%木结构9%混凝土结构3%木结构66%钢结构3%混凝土结构30%其他1%0100000200000300000400000500000600000木结构 钢结构 混凝土结构装配式住宅 非装配式住宅051015202530钢结构 混凝土结构 木结构装配式住宅 非装配式住宅行业报告 | 行业专题研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 图 8： 2019 年装配式住宅 分类情况 （万户） 图 9： 2019 年非装配式住宅 分类情况 （万户） 资料来源： 日本 国土交通省， 天风证券研究所 资料来源： 日本 国土交通省， 天风证券研究所 图 10：日本一户建住宅 图 11： 日本长屋建住宅 资料来源： 房天下， 天风证券研究所 ； 资料来源： 房天下， 天风证券研究所 ； 分地区来看，装配式住宅和非装配式住宅分布