,2020-2021武汉写字楼二级租赁市场研究报告,武汉写字楼二级租赁市场调研综述,调研样本：根据第一太平戴维斯写字楼等级划分标准，楼宇品质达到甲级及乙级写字楼水准且于2020年第 二季度已交付使用的写字楼项目。研究对象（写字楼二级租赁市场）：在符合上述标准的武汉写字楼项目中，从单一业权业主方或大业主方获取房源，且由非业主方管理或运营的办公空间，主要包括商务中心、联合办公和包租公司。负面清单：由于武汉写字楼市场中散售型楼宇众多，部分运营商也通过获取散售房源提高市场占有率。同 时，部分知名二级租赁运营商将项目布局在非写字楼项目中。第一太平戴维斯会依据具体情况判断此类二级 租赁房源是否纳入统计范围。面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。 统计时间截至：2020年第二季度。采样方法：业主信息、二级租赁运营商信息、实地考察及第一太平戴维斯内部数据。 数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部。,- 千禧一代灵动办公理念助力写字楼二级租赁市场发展- 交通网络通达性提升、城市更新持续推进共同助力武汉房地产市场的发展。作为商业房 地产的主体之一，武汉写字楼市场已从增量市场转变为存量市场，楼宇发展也向办公场所 的内部运营延伸。与此同时，办公模式也随世代更迭，作为2020年的全球主要劳动力，以80后为主的千禧一代对工作模式的选择更具包容性和灵活性。,办公模式的革新,千禧一代仍是2020年的全球主要劳动力,薪资,安全,假期,办公团队,92%87%86%80%,灵活度79%,35%千禧一代*,35%24%6%X世代Z世代婴儿潮,全球劳动力市场（2020）,千禧一代*,X世代 Z世代 婴儿潮,虽然以95后为主力的Z世代在全球劳动力市场的比重逐年提升，但根据万宝盛华千禧一代：2020愿景报告指出，2020年全球劳动力的主场仍属于以80后为主的千禧一代，他们将占全球劳动力的1/3。而较于以70后为主的X世代，千禧一代在择业时所考量的需求也有所不同。在求职过程中，我们 可将薪资收入、办公安全性、相关福利和办公团队等看作传统的择业选项。而除此之外，千禧一,代对工作模式灵活性的期许明显升高。根据统计，近八成的千禧一代求职者将工作灵活性纳入 求职最看重的五大因素之一。,2020年全球劳动力市场（按世代分类）,千禧一代择业最关注的五大因素,注：报告中千禧一代泛指出生于1982年至1996年之间的人。,千禧一代愿意尝试多样的办公模式,73%,21%,16%,12%,9%,4%,3%,3%,71%,30%,28%,34%,14%,12%,8%,16%,全职,兼职,自由职业者/ 合同工,自雇,非正式雇佣,季节性雇佣,零工,两种以上工作方式,目前的工作模式,未来工作模式的预期,多年来，合同工、自由职业者等非全职工作都被视为“非传统用 工”，作为传统工作模式的后备军。如今，这部分劳动力也已经成 为市场上的主流劳动力之一。未来，利用和管理“非传统劳动力” 将对企业的业务战略性发展起到至关重要的作用。,作为全球劳动力市场的中坚力量，千禧一代秉承传统模式工作的同 时，也愿意尝试非传统的工作方式。目前，近四分之三的千禧一代 受聘为企业的全职员工，但就未来趋势看，在接受全职雇佣模式的 同时，千禧一代表现出愿意尝试非传统的灵活工作模式的意愿。,千禧一代对于传统全职工作模式表示接受认同但也寻求改变与突破。 他们希望在工作与生活中需求平衡点，在获取工作认可和鼓励的同 时，也期待对工作模式与时间划分拥有更为灵活的支配权。,千禧一代目前工作模式以及对未来工作模式的选择,注：报告中千禧一代泛指出生于1982年至1996年之间的人。,租赁模式的更迭：“双方”到“三方”,随着写字楼市场规模化的推进，写字楼租赁市场的交易模式也悄然 发生改变。目前市场上存在着两种主要的租赁模式，分别称之为一 级租赁和二级租赁。一级租赁即传统租赁模式，是业主方与终端用 户直接产生租赁关系的双方运营模式。而随着二房东市场活跃度的 提升，租赁市场中出现了由非业主方运营管理的租赁模式，写字楼 二级租赁市场随之产生。,广义上，二房东泛指从业主方获取房源后，再以面积或者工位的形 式转租给终端用户的“业主”，终端用户不与业主方直接签署租赁 合同。因此，商务中心、联合办公与包租公司三类运营商都可称之 为写字楼市场的二房东。在写字楼存量市场中，“三人行”租赁模 式的常态化推动了武汉二级租赁市场的发展进程。,商务中心,联合办公,包租公司,业主方,终端用户,获取房源,转租,获取房源、租赁关系,二房东,业主直租、专业中介,写字楼租赁市场：从传统租赁的两人行，到二房东参与其中的的三方运营模式,对写字楼市场租赁关系中 “二房东”的再定义：广义上的二房东,广义上的“二房东”：从业主方获取房源，将其转租，终端租户不与业主方直接签订租赁合同。,传统租赁模式：两方参与,二级租赁模式：三方参与,二级租赁市场的“业主方” 各类型运营商,01,02,03,04,选址以标准写字楼市场为主,选址以商务园区为主,商务中心Business Centre私密性高,以小型办公空间租赁为主,如：雷格斯,联合办公Co-working会员制、多种租赁模式,公共区域、按工位出租,如：wework、优客工场,包租公司Sub-lessor面积切割、精装修,拎包入驻,以本地运营商为主,如：中赫品创,众创中心Maker Space多位于商务园区享受政府政策优惠 租金补贴,二级租赁市场的运营商类型,写字楼二级租赁市场运营商的服务本质,VS,包租公司Sub-lessor,商务中心Business Centre,联合办公Co-working,办公工位 一价全包 多重服务 会员社区,办公面积租金+物业费 租金利差有限服务,面积,服务,目前，武汉写字楼市场中的二级租赁主要由三类运营商主导，包括 商务中心、联合办公以及包租公司。虽然三类运营模式都是基于满 足终端用户办公需求的同时，提供多样化增值服务，但实际运营过 程中，各类运营商的服务侧重点不尽相同。,包租公司提供的“商品”为写字楼中的可租赁面积，并且从付费方 式上，终端用户承租包租公司房源的付费方式与传统租赁基本一致， 都是以按建筑面积为单位计量的租金、物业费及其他附加费组成。 虽然终端用户可以省去装修和添置办公用品的部分成本，但包租公 司提供的装修和布局大多为固定模式。,商务中心及联合办公主要采用工位出租、一价全包的模式租赁，运 营上更加注重服务与配套，包括公共空间的使用、会议室租赁及会 员网络等。相较于其他二级租赁运营商，运营成熟的联合办公品牌 在会员互动与资源联动上的优势明显。,写字楼二级租赁市场中“业主方”运营本质,灵活办公、空间运营、多元化办公需求等共同催生二级租赁市场,一级租赁供应端：业主终端用户,直接租赁关系,写字楼市场规模化，市场度成熟度逐步上升催生楼宇内部办公空间理念的转变。灵活办公、空间运营、多元化办公需求等多因素共同助力武汉写字楼二级租 赁市场的发展。,获取承租优惠,大面积去化,一级租赁供应端：业主,一级租赁关系,以工位形式出租为主强调空间运营与服务以面积形式出租为主弱化空间运营与服务,注：本文特指的第三方办公服务运营商强调办公空间的运营与服务，因此纯转租的二房东、转租公司不包含其中。,- 10 -,- 二级租赁在武汉写字楼市场的发展现状- 近十年，武汉写字楼市场已经从初现规模、供需平稳发展到当前的第一轮市场供应高峰。 除了传统写字楼高速发展之外，以商务中心、联合办公和包租公司为代表的二级租赁市场 运营模式也应时而生，成为武汉写字楼市场的新生力量。,武汉写字楼二级租赁市场,武汉优质写字楼及二级租赁市场数据速览,总存量,平均入驻率,平均租金水平,优质写字楼（全市）,5,268,400 平方米,62.7 %,90.8 元/平方米/月,优质写字楼（甲级）,1,906,900 平方米,65.7 %,108.8 元/平方米/月,一级租赁市场：优质写字楼市场,二级租赁市场：商务中心、联合办公及包租公司,联合办公,53,420 平方米,61.5 %,883.8 元/工位/月,包租公司,236,810 平方米,61.2 %,88.0 元/平方米/月,商务中心,6,240 平方米,60.0 %,1,881.4 元/工位/月,总存量,平均转租率75,平均租金水平,近十年首个供应高峰，疫情带来新挑战,武汉写字楼市场新增供应、净吸纳量与空置率（2005年至2020年上半年，全市）,武汉优质写字楼市场发展历程,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,-200,000,0,200,000,400,000,600,000,800,000,1,000,000,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,H1 2020,空置率,新增供应/净吸纳量（平方米）,新增供应（左轴）,净吸纳量（左轴）,近五年年均新增供应（左轴）,近五年年均净吸纳量（左轴）,空置率（右轴）,2005 - 2010,起步初期,始于90年代后期的建设大道。以新世界国贸大厦等为代表的首批单一业权 甲级写字楼交付使用。,2011 - 2015,成长阶段市场规模化，楼宇硬件差异化。首个提供架空地板的甲级写字楼产品平安金 融中心交付使用。,2016 - 2019,进入新增供应高峰近十年内的首轮供应高峰，空置率徘徊高位。非核心商务区持续迎来新增供应。,2020,“黑天鹅”事件，疫情带来市场挑战年初疫情的突然爆发对市场带来巨大冲击， 上半年武汉写字楼市场迎来退租潮。全年市场需求预计将处于历史低谷。,2015至2019年武汉写字楼市场表现,年均新增供应：660,800 平方米年均净吸纳量：380,800 平方米,2020年上半年，受疫情冲击，市场掀起退租潮全市优质写字楼净吸纳量：-30,100 平方米,0,100,000,200,000,300,000,400,000,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,2020年6月,市场存量（平方米）,商务中心,联合办公,包租公司,武汉写字楼二级租赁数据概览,武汉写字楼二级租赁市场存量（2012年至2020年第二季度）,武汉写字楼二级租赁市场数据概览,规模存量,规模占比,二级租赁总规模,296,470平方米,疫情加速洗牌行业现退租潮,疫情冲击下，市场需求断崖式下滑。截至2020年第二季度，已录得多家空间退场关闭，预计年内二级租赁市场总规模会持续缩减。,20122014二级租赁初现市场,20152017稳健发展期,20182019增量期,阶段一：2012 - 2014年，商务中心开启武汉二级租赁市场的序幕2012-2014年：2012年，外资商务中心品牌雷格斯进入武汉写字楼市场，拉开了武汉写字楼二级租赁市场的序幕。随后几年间，雷格斯稳步扩张，与此同时，世鳌国际 作为内资服务式办公品牌的代表也入驻市场。2014年，全市优质写字楼市场的存量不足200万平方米，甲级写字楼更为市场上相对稀缺的楼宇资源，对于初入武汉的外资 企业，商务中心凭借优质的硬件标准、专业化的服务配套和灵活的办公空间，颇受其亲睐，成为此类企业短期办公及过渡性办公的首选策略之一。,代表品牌,武汉写字楼二级租赁发展阶段一：二级租赁市场序幕开启,武汉写字楼二级租赁市场发展历程（2012年至2020年上半年）,2012,2013,2014,2016,2015,2017,2018,2019,第三方办公首进武汉，商务中心开始布局雷格斯开设武汉首个运营空间,联合办公初见雏形氪空间、优客工场、3W COFFICE,商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现雷格斯、世鳌国际,2020,开发商试水联合办公、打造自有品牌绿地、中海、越秀,市场供需失衡，包租规模加速增长美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇,国际联合办公品牌布局武汉wework,疫情冲击，行业加速洗牌市场需求断崖式下跌,2012,2013,2014,2016,2015,2017,2018,2019,第三方办公首进武汉，商务中心开始布局雷格斯开设武汉首个运营空间,联合办公初见雏形氪空间、优客工场、3W COFFICE,商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现雷格斯、世鳌国际,2020,开发商试水联合办公、打造自有品牌绿地、中海、越秀,市场供需失衡，包租规模加速增长美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇,国际联合办公品牌布局武汉wework,疫情冲击，行业加速洗牌市场需求断崖式下跌,武汉写字楼二级租赁发展阶段二：联合办公和开发商的行业试水,代表品牌,阶段二：2015 - 2017年，“双创”风潮助力联合办公，开发商试水自有品牌2015-2017年：伴随“大众创业、万众创新”的浪潮席卷全国，武汉作为汇及众多企业、高校和科研院所示范基地的创业摇篮，众多初创企业在此三年间创立。以初创企 业为主要目标客群的联合办公品牌，如氪空间、优客工场、3WCOFFEE，也顺应“双创”热潮迅速入汉布局市场。与此同时，开发商凭借楼宇资源优势、积极试水创立自 有联合品牌并在中部布局，中海Office zip即为一例。,武汉写字楼二级租赁市场发展历程（2012年至2020年上半年）,武汉写字楼二级租赁发展阶段三：包租公司的市场崛起,代表品牌,阶段三：2018 - 2019年，wework进入市场，包租公司加速扩张，并采取差异化竞争2018年是包租公司“攻城略地”的一年。写字楼供应快速攀升，面对高企的楼宇空置率，业主方在租赁策略更为灵活，频频接触承租面积远高于市场平均水平的二级租 赁市场行业“新贵”包租公司。即便步入需求大幅萎缩的2019年，包租公司依然保持扩张势头。同期，wework凭借长期累积的资本优势在武汉打开市场局面。二级 市场规模的快速攀升致使市场同质化和两极化，二级租赁市场已逐渐进入存量时期，差异化和资源整合成为二级租赁市场的新主题。,武汉写字楼二级租赁市场发展历程（2012年至2020年上半年）,2012,2013,2014,2016,2015,2017,2018,2019,第三方办公首进武汉，商务中心开始布局雷格斯开设武汉首个运营空间,联合办公初见雏形氪空间、优客工场、3W COFFICE,商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现雷格斯、世鳌国际,2020,开发商试水联合办公、打造自有品牌绿地、中海、越秀,市场供需失衡，包租规模加速增长美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇,国际联合办公品牌布局武汉wework,疫情冲击，行业加速洗牌市场需求断崖式下跌,资本红利收缩，第三方办公步入存量时代,二级租赁市场*新增供应及联合办公行业资本风投个数（2015年至2020年上半年）,8,20,26,10,1,0,6,12,18,24,30,36,0,30,000,60,000,90,000,120,000,150,000,180,000,20192020年上半年,风投个数,新增供应（平方米）,201520162017二级租赁新开业空间面积（左轴）,联合办公资本风投个数（右轴）,*包含商务中心、联合办公和包租公司三类二级租赁运营空间。,以二级租赁市场中备受瞩目的联合办公为例，品牌扩张与资本风投 联系紧密。根据公开资料整理统计，2016至2018年，以联合办公 为投资标的的风投个数年均超过20笔，而2019年风投迅速收缩。 回顾2019年全年，联合办公行业的风投仅发生10笔，累计融资金 额同比减少近七成。,转看武汉写字楼二级租赁市场，市场规模化、品质化助力二级租赁 市场规模迅速扩张。从写字楼发展周期上看，二级租赁市场的规模 扩张在市场供求失衡下持续加速。2016年至2019年间，武汉写字 楼二级租赁市场的规模复合增长率达到101.4%。市场新增供应在2018年达到顶峰，全年二级租赁新增供应达14.1万平方米。截至2020年第二季度，武汉写字楼二级租赁市场规模达到29.6万平方 米，占全市优质写字楼总存量的5.6%。与此同时，二级租赁市场 的运营商也已经从单一的商务中心发展到目前市场上商务中心、联 合办公和包租公司三足鼎立的市场格局。,2018282018,联合办公市场风投：28笔二级租赁新增供应：14.1万平方米,武汉写字楼二级租赁发展阶段四：疫情冲击下，二级租赁加速洗牌,阶段四：步入2020年，疫情冲击下，市场需求步入低谷，二级租赁行业加速洗牌新冠疫情发生前，2020年武汉写字楼市场本预计迎来稳健上升的市场需求，但疫情的爆发使全国经济受到重创。而对于作为疫情“风眼”的武汉，2020年更将是艰难前 行的一年。正如2020年3月发布的逆风起航，破浪前行2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望所预计的，疫情对抗风险能力差的中小微企业带来巨大挑战，更 有众多中小企业因此而倒闭，而以中小微企业为主要客户来源的二级租赁市场，复工后也陆续有客户提前退租，行业迎来前所未有的新挑战,2012,2013,2014,2016,2015,2017,2018,2019,联合办公初见雏形氪空间、优客工场、3W COFFICE,武汉写字楼二级租赁市场发展历程（2012年至2020年上半年）第三方办公首进武汉，商务中心开始布局商务中心持续拓展，内资服务式办公品牌初现雷格斯开设武汉首个运营空间,2020,开发商试水联合办公、打造自有品牌绿地、中海、越秀,市场供需失衡，包租规模加速增长美百年、火凤、中赫品创、新时代寰宇,国际联合办公品牌布局武汉wework,疫情冲击，行业加速洗牌市场需求断崖式下跌,运营商洞察：商务中心品牌与分布,雷格斯 · 保利广场,所在楼宇,保利广场,楼宇等级,甲级,所属商务区,中南中北路,交通,地铁2号线 / 地铁4号线,雷格斯 · 武汉群光中心,所在楼宇,群光中心,楼宇等级,甲级,所属商务区,新兴商务区（街道口）,交通,地铁2号线,图例核心商务区 次级商务区 新兴商务区,平均租金：1,881.4元/工位/月,总体规模：6,240 平方米 商务中心占二级租赁规模：2.1% 平均转租率：60.0%,商务中心作为最早进入武汉写字楼市场的二级租 赁运营商，经过数年的沉淀，其运营经验在三类 运营商中最为成熟。而伴随着联合办公概念在中 国日趋成熟，商务中心、包租公司也在项目操盘 中借鉴了联合办公的运营特征和优势。但相较于 其他运营商，商务中心在项目布局和选址优化上 依然保留了其显著特征。根据运营商的运营经验 和品牌，武汉写字楼二级租赁市场中的商务中心 品牌以雷格斯为代表。,二级租赁商务中心市场数据概览雷格斯 · 铂仕汇三阳国际中心,所在楼宇,山东高速汇金中心,楼宇等级,甲级,所属商务区,汉口沿江,交通,地铁1号线 / 地铁7号线,运营商洞察：商务中心服务业支撑租赁需求,商务中心选址特征,所入驻楼宇平均入驻率：85.6%高出全市甲级写字楼平均入驻率近20个百分点,楼宇平均租金人民币120.8元/平方米/月 较全市甲级写字楼平均租金水平溢价11.0%,所在物业具有地铁通达性，交通便利,平均楼龄：超过5年楼宇运作成熟，租户结构稳定,武汉二级租赁市场最早以商务中心的模式进入武汉市场。2012至2017年间，商务中心扩张平稳。而当包租公司和联合办公空间拓展版图时，商务中心布局策略相对谨慎。 选址上，商务中心布局特征明显，选址偏好甲级写字楼，且项目均已运营成熟，并具有优越的通达性，毗邻地铁。租户需求上，服务业（包括消费服务业与专业服 务业）是商务中心的主要需求来源。,商务中心前四大租户类型,No.1消费服务,No.2专业服务,No.3传统金融,No.4零售贸易,主要需求来源：服务业,运营商洞察：商务中心运营成熟铸就其抗风险能力,商务中心自2012年进入武汉市场，至今已运营近10年，其运营能力在武汉写字楼二级租赁市场中最为成熟。受疫情冲击，写字楼市场遭遇了需求寒冬，业主方和运营方 采用降低租金和延长免租期等方式刺激成交。截至2020年第二季度，武汉全市标准写字楼市场租金水平较2019年年底同样本下降7.9%。深入二级租赁市场分析，按不同 运营商类型，商务中心租金下跌3.1%，租金抗跌性与联合办公和包租公司相比市场表现更好。而从租赁方式来看，按照工位出租、一价全包的租赁模式更利于抵抗风险。,疫情前后标准写字楼市场与二级租赁市场的租金变化（2020年第二季度对比2019年第四季度）,-5.1%-7.9%,-3.1%,-11.4%,-13.7%,-15%,-10%,-5%,0%,全市,甲级,商务中心,联合办公,包租公司,*注：租金增长率指租金指数同样本增长率。,二级租赁市场租金变化 - 按租赁模式,标准写字楼市场租金变化,二级租赁市场租金变化 - 按运营商类型,以工位为单位出租（以商务中心、联合办公为主）,以面积为单位出租（以包租公司为主）,下降9.2%,下降13.7%,运营商洞察：联合办公多类型运营商市场角逐，租赁模式多样化,联合办公运营商,具有丰富资产运营经验品牌溢价明显采用运营输出的模式，与业主利益共享,71.5%,开发商自有品牌,主营业务依然以地产开发为主具有空间及成本资源优势服务多元化、楼内布局互补,13.5%,提供联合办公服务的包租公司,增添空间中租赁模式多样化运用公区或者部分楼层提供工位出租主营业务依然以出租面积为主,15.0%,以wework、优客工场、氪空间为代表的专业联合办公运营商；,专业的联合办公运营商,包租公司,以转租面积为主、提供部分工位出租的包租公司；,房地产开发商,利用自身楼宇资源优势的开发商自有联合办公品牌；,联合办公模式分类、特征和市场占比,受资本红利与“双创”风潮的联合驱动，联合办公自2015年后在中国写字楼市场中快速扩张，一时成为市场热点。除了专业的联合办公运营商外，包租公司、房地产开发商都在空间运营上增添了联合办公的一席之地。本报告根据主营业务的不同将武汉联合办公空间的运营商分为以下三类：,运营商洞察：联合办公偏好新兴市场，寻求成本与发展的平衡点,核心商务区,新兴商务区,次级商务区,26.0%,16.7%,57.3%,联合办公模式选址偏好及区域市场分布,核心商务区16.7%,次级商务区26.0%,光谷,航空路,徐东大街,新兴商务区57.3%,在空间布局的区位选择上，二级租赁市场中不同运营商之间的市场表现差异明显。如前文所提及的商务中心，其运营商更亲睐运营成熟的写字楼产品、商业配套及交通通 达性，因此大多商务中心的项目都位于核心商务区。与此不同，联合办公更偏好新兴商圈，看重商圈未来的发展潜力。根据所运营面积统计，截至2020年第二季度，超 过半数的联合办公空间位于新兴商圈，其中wework在武汉中央商务区的布局，即为一例。,截至2020年第二季度，武汉联合办公市场总存量达到53,420平 方米，中资品牌占据市场的主导地位。2019年，wework两个办公 空间相继开业拉开了外资联合品牌在武汉的发展序幕。从区域分布 来看，联合办公已在武汉各个主要的写字楼商务区中获得一席之地。 其中，武汉中央商务区、街道口和光谷区域的联合办公市场存量均 超过7,000平方米。而wework的布局使武汉中央商务区成为武汉唯 一联合办公规模超过10,000平方米的商务区。从终端用户的租赁 成本上看，全市联合办公工位的平均出租成本为每工位每月883.8元。联合办公出租价格的差异化主要来自于品牌、运营能力和配套 服务。外资品牌凭借更为成熟的运营能力，价格定位远高于全市平 均水平，溢价率达22.9% 。,运营商洞察：联合办公区域分布与租金,武汉中央商务区,街道口,光谷,建设大道,航空路,武昌滨江,中南中北路,汉口沿江,徐东大街,0,200,400,600,800,1,000,1,200,1,400,1,600,气泡大小代表联合办公存量规模,（人民币每工位每月）,联合办公平均租赁水平 人民币883.8元/工位/月,数据来源：2020年7月,联合办公区域市场主要分布和平均租金水平,外资,中资,1,086.5元/工位/月,808.9元/工位/月,联合办公平均租赁水平（按资本来源）,传统甲级写字楼中，第一梯队行业（单个行业租赁面积占比大于或等于20%）房地产建筑与传统金融行业租赁面积占比超过四成。对比联合办公的运营空间，租户的 行业需求主要来源于标准写字楼租户中的第二梯队，即以信息技术、服务业、零售贸易和非传统金融行业为主。,运营商洞察：联合办公租户结构与差异,甲级写字楼*租户行业结构（按租赁建筑面积计算，2020年第二季度）,信息技术,# 1,专业服务,消费服务与教育,零售贸易,非传统金融,第一梯队（租赁面积占比20%）,比20%）,联合办公前五大租户行业来源,# 2,# 3,# 4,# 5,*注：不包含包租公司租赁空间中的租户,运营商洞察：联合办公租用成本,全市联合办公租用成本（按工位）,883.8元/工位/月,141.4元/平方米/月,标准写字楼平均租用成本,90.8元/平方米/月,标准写字楼平均租金,根据第一太平戴维斯武汉研究部统计，联合办公的人均办公面积约为6.4平方米，平均租用成本为每个工位每月883.8元人民币。换 算成以每平米建筑面积为计量单位，联合办公租用成本为每平方米每月119.5元至179.3元之间。在标准写字楼租赁中，终端用户的租赁成本主要由每平方米有效租 金、物业费以及装修成本的组成。通过统计，武汉全市标准写字楼 平均租用成本为141.4元每平方米每月。对比结果，采用联合办公的办公室租赁策略一定程度上可减少企业 的租赁成本，尤其适用于创业初期的中小型企业和企业的过渡性办 公需求。,联合办公与标准写字楼租用成本对比,* 按工位数和空间面积估算； 写字楼租用成本=有效租金 + 物业管理费 + 摊销装修成本（基本标准装修，按5年摊销）数据来源：2020年7月,全市联合办公租用成本*（按面积）,119.5 179.3元/平方米/月,运营商洞察：包租公司市场规模扩张的主力军，品牌本土化明显,作为近两年武汉写字楼二级租赁市场规模化的主力军，包租公司在资本来源及空间布局上具有两大明显特征。本土品牌成为市场主导：以转租面积为主的包租市场主要由湖北省内本土运营商所驱动。2016年，湖北省外的包租运营商在武汉包租市场的占有率超过50%。伴随近两年 本土运营商“垄断式”的快速扩张，市场已经重新洗牌，本土包租在市场上已然占有重要地位。按运营面积计算，截至2020年第二季度，武汉包租市场中本土运营商所 管理的面积已经达到近80%，成为市场主力军。次级商圈布点吸纳核心区域外溢需求：区位选择上，不同于联合办公更亲睐于新兴商务区，包租公司在次级商务区布局更为积极。根据第一太平戴维斯研究部统计，超过 四成的包租运营空间落位于次级商务区，吸纳从核心商务区外溢的办公需求，徐东大街即为一例。与此同时，伴随企业对租赁成本的调控和市场高企的去化压力，优质包 租房源逐渐被终端租户和业主方认可，在楼宇成熟度较高的核心商务区和具有发展潜力的新兴商务区均赢得一席之地。,本土运营商成为二级租赁包租市场主力军,包租公司区位选择，享受需求外溢红利的次级商务区深受运营商亲睐,2016年,2020年第二季度,湖北省外内资包租运营商,湖北省内包租运营商,30.7%,核心商务区,43.7%次级商务区,25.6%,新兴商务区,运营商洞察：包租公司区域分布与租金,徐东大街建设大道,光谷,武汉中央商务区,汉口沿江,航空路,武昌滨江,中南 中北路,0,30,60,90,120,150,气泡大小代表包租公司存量规模,截至2020年第二季度，武汉写字楼二级租赁市场中包租公司的运营面积已达到236,810平方米，平均转租租金水平录得88.0元每平方米每月。从区域市场上分析，除汉口沿江商务区外，其他区域 的包租公司租金水平并无明显差异。就租金计价方式上，不同于商 务中心和联合办公，承租包租公司的房源与承租标准写字楼一级租 赁房源并无较大差异，都是基于承租的建筑面积计算租赁成本。对 于终端用户而言，承租二级市场包租公司的房源，租期更具灵活性， 并且可以节省部分时间成本与装修成本。,包租公司的扩张策略与区域市场：市场新增供应攀升和包租公司扩 张策略的相互碰撞，促使各区域市场中的包租市场规模迅速扩张。 从区域市场来看，紧邻中南中北路的徐东大街包租规模已扩张至50,000平方米，居全市写字楼区域市场首位，凭借双地铁优势，该区域市场持续吸纳由中南中北路外溢的租赁需求。此外，建设大 道作为近两年写字楼市场新增供应的集中地之一，包租公司也趁势 加快区域市场内的布局，截至2020年第二季度，建设大道商务区内 包租市场规模也已超过40,000平方米。,包租公司区域市场分布和平均租赁水平,数据来源：2020年7月,包租公司平均租赁水平人民币88.0元/工位/月,疫情前后入驻率变化,平均租金（2020年第二季度）,运营商洞察：包租公司抗风险能力较差,疫情前后包租公司及写字楼市场入驻率及租金表现,74.0%,64.4%,61.2%,62.7%,包租公司,标准写字楼,下跌13.7%,包租公司,标准写字楼,12.8个百分点,1.7个百分点,下跌7.9%,2019年第四季度2020年第二季度*注：租金增长率指租金指数同样本增长率。,如前文所述，武汉二级租赁市场中，包租公司的租赁模式与传统的 一级租赁最为相似。由于包租公司承租期限长、承租面积大，所以 获取房源的成本要低于市场平均水平，即便加上后期的装修成本， 最终在二级租赁市场面向终端用户出租时，终端租户的租赁成本与 一级市场也并无较大差距。对于终端用户日渐谨慎的租赁策略下， 包租公司提供的便捷性和灵活性已然被市场逐步认可和接受。,疫情前：从整体转租率上看，武汉写字楼二级租赁市场中包租公司 的平均转租率达到74.0%，高于全市优质写字楼平均入驻率水平（64.4%）9.6个百分点。,疫情后：从入驻率的波动幅度来看，在市场需求断崖式下行的周期 中，与运营更为成熟的标准写字楼产品相比，包租公司更易受到市 场冲击。截至2020年第二季度，包租公司整体出租率较2019年第 四季度下降12.8个百分点，平均租金水平下跌超过10%，两项指 标的下行震荡均高于标准写字楼市场。,租金指数变化（与2019年第四季度比较）,包租公司,88.0 元/平方米/月,标准写字楼,90.8 元/平方米/月,入驻率,租金水平,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,零售贸易,消费品制造业,制药与生命科学,消费服务与教育,非传统金融,信息技术,传统金融专业服务 房地产建筑,包租公司,甲级写字楼*,运营商洞察：包租公司租户结构,包租公司及甲级写字楼*租户行业类型对比（按租赁面积）,*注：不包含包租公司租赁空间的租户,包租公司前三大租户行业：传统金融业、专业服务和房地产建筑业。,3,1,包租公司及甲级写字楼*前三大租户行业对比甲级写字楼中的包租公司甲级写字楼（不含包租公司运营空间）,房地产建筑（占比 23%）,传统金融（占比 20%）,#01,#02,传统金融（占比 26%）,专业服务（占比 19%）,房地产建筑（占比 15%）信息技术（占比 13%）,#01,#02,#03#03,2,1,以保险公司为主的传统金融类企业在房源选择上没有明显偏好，该行业 在两类房源中占比均达到20%或以上。,以轻资产运营为主的专业服务类企业对于拎包入驻的包租房源青睐有加，成为包租房源中的第二大租户来源。,房地产建筑业依然优先选择以运营、管理更为成熟的业主房源，其中大 型开发商多将区域总部布局在自己开发的物业中。,2,3,包租公司与甲级写字楼*的租户差异,武汉二级租赁空间运营商的盈利模式,运营模式灵活性：二级租赁的运营相较于传统写字楼更具灵活性。 同一品牌运营商可以根据项目所处区域的特征灵活变换出租模式， 即便是在同一办公空间，运营商可以同时提供工位出租和精装面积 出租两种服务。总体而言，二级租赁的主要运营模式为两种，,从楼宇业主方大面积承租获取房源，大面积承租和较长的租赁周 期为二级租赁运营商带来可观的租金折扣，即便将后期装修与购 置办公家具的租赁成本计算在内，此类运营方租赁成本也略低于 或基本与市场平均水平持平。运营商经装修和配套后转租给终端 用户，向终端用户收取租金和物业费，而运营商盈利主要来自于 一级租赁和二级租赁的租金差价。此类方式被大部分包租公司所 采用。此外，运营商采取运营管理输出的模式。即业主方对于空间硬件 布局投入成本，而运营商利用品牌效应和专业运营能力管理空间， 获取的利润由运营商和业主方共同分配。,值得指出的是，这两种运营模式之间并没有存在绝对的界线，同一运营商也会基于项目独特性，采取不同运营模式以迎合市场需求。,从业主方以低价承租，再以工位转租运营方式逐步灵活化，采用运营输出的模式也愈发普遍,租金差价,运营输出、利润分配,内资联合办公,武汉二级租赁运营商 运作模式,外资联合办公,商务中心,包租公司,数据来源：2020年7月,写字楼二级租赁运营商盈利模式,- COVID-19 疫情对武汉二级租赁市场的影响- 疫情过后，武汉经济受到突如其来的重创，写字楼市场备受考验。二级租赁作为近几年 写字楼租赁市场的新生产物，在后疫情时代，二级租赁运营商在招商策略、价格预期等方 面也重新思考以应对市场变迁。,后疫情时代的二级租赁,后疫情时代，二级租赁调研综述,参与后疫情时代二级租赁调查的运营空间个数,参与后疫情时代二级租赁调查的运营空间总建筑面积,超过70个近 300,000平方米,在经过“黑天鹅”事件之后，第一太平戴维斯武汉研究部对武汉二级租赁市场再次进行深入研究和调研，此次调研共覆盖超过70个二级租赁办公空间，建筑面积超过30万平方米。按资本来源分类，参与调研的运营商近九成为中资企业，而作为武汉二级租赁市场中最具代表性的运营模式，转租公司的调研占比高达67.4%。,