1 、海外疫 情失控 ，全球 经济供需 同遭冲 击 . 3 2 、全球宽 松陷入 “ 囚徒 困 境”, 无风险 收益率 屡创新 低 . 4 3 、 三驾马 车触底 反弹， 货币与财 政齐发 力 . 5 房地产压 舱石作 用无法 替 代，楼市 调控呈 现分化 趋 势 . 6 1 、长三角 与西北 表现亮 眼，珠三 角、东 北与中 部 受冲击 . 7 2 、长三角 复苏一 骑绝尘 ，城市之 间上演 冰与火 . 8 1 、市场流 动性充 裕，主 动融资与 销售回 款修复 强 劲 . 9 2 、境内外 发债环 比大涨 ，海外发 债环境 变化剧 烈 . 10 3 、境内发 债成本 下降显 著，境外 发债成 本分化 加 剧 . 11 4 、境内外 发债环 比大涨 ，海外发 债环境 变化剧 烈 . 12 1 、土地成 交结构 性分化 ，一线与 强三线 成交火 热 . 13 2 、溢价率 持续上 行，三 线城市流 拍分化 . 14 1 、疫情撕 裂全球 化，经 济内循环 需要房 地产稳 定 . 15 2 、疫情之 下地产 投资韧 性十足， 房地产 仍是中 国 经济压舱 石 . 16 1 、住宅库 存再上 台阶， 商办库存 持续恶 化 . 17 2 、停工导 致主要 城市库 存下降， 下半年 推盘将 加 速 . 18 1 、下半年 还债规 模再上 台 阶，房 企资金 链进一 步 趋紧 . 19 2 、央企逆 势加杠 杆，地 方国企与 民企保 持平稳 . 20 1 、民营头 部房企 二季度 积极补仓 ，轻量 重质提 升 拿地标准 . 21 2 、 加仓一 二线及 强三线 ，减仓非 核心城 市群三 四 线 . 22 1 、马太效 应加剧 ，行业 集中度向 倒金字 塔演变 . 24 2 、房贷利 率虽持 续下行 ，市场情 绪高点 已过 . 25 3 、上门指 数缓慢 回落， 市场热度 逐渐下 降 . 26 一、宏观篇 1 ( ,2020-07-25) WHO,Wind, 2 GDP ( 2020E IMF ) BIS,Wind, 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 ( , ) -8.00 -5.75 -10.20 0.96 -4.55 -11.00 -7.00 -3.00 1.00 5.00 9.00 : 19 (2011 ) 3 M2 (%) BIS,Wind, 4 10 (%) Wind, 7.20 9.30 10.41 23.10 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 2016-09 2016-11 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 -1.00 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 5 - - 6 M2 (%) -3.10 -11.40 -6.20 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09 2016-11 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-03 2020-05 : : : 11.10 12.80 7.00 9.00 11.00 13.00 15.00 17.00 19.00 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 M2: : 二、政策篇 7 / (2019Q1-2020Q2) 三、销售 篇 8 ( ,%) 9 47 (2020H1) 10 (2020H1) -15.2% -14.3% -11.3% -9.6% -7.9% -7.3% -20.0% -10.0% 0.0% (4 ) (27 ) (16 ) 四、融资篇 11 12 (%,2017.02-2020.06) 83,344 -17.5 -1.9 -20.0 -16.0 -12.0 -8.0 -4.0 0.0 4.0 8.0 0 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 180,000 210,000 : ( ) (%) 3.5 0.8 -7.0 3.1 -30.0 -20.0 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 ( 16.5%) ( 32.3%) ( 31.8%) ( 15.8%) 13 ( 2014Q1-2020Q2) 14 ( 2014Q1-2020Q2) 15 ( 2014Q1-2020Q2) ( ) ( ) 3783 42% 14% 1428 27% -7% 2347 9% -28% 2090 58% 9% 2085 504 -0.7 -0.4 -0.1 0.2 0.5 0.8 1.1 0 2000 4000 769 391 -70% -30% 10% 50% 90% 130% 0 1000 2000 3000 16 17 (%,2017.02-2020.06) 3.29% 3.44% 5.29% 3.0% 5.0% 7.0% 9.0% 2.27 2.78 12.41 5.05 18.33 8.58 31.60 0 20 40 60 80 0 5 10 15 20 A+ A- BBB+ BBB- BB+ BB- B+ B- CCC+ CCC-( ) 18 19 2851 -28.1% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1000 2000 3000 4000 5000 % 2.93 2.58 8.11% 6% 7% 8% 9% 1 1.4 1.8 2.2 2.6 3 ( (%)五、土地篇 20 2017.01M-2020.06M ( ) 21 34.34 42.71 41.79 17.10 5.20 5.92 6.70 3.20 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2017-01M 2017-02M 2017-03M 2017-04M 2017-05M 2017-06M 2017-07M 2017-08M 2017-09M 2017-10M 2017-11M 2017-12M 2018-01M 2018-02M 2018-03M 2018-04M 2018-05M 2018-06M 2018-07M 2018-08M 2018-09M 2018-10M 2018-11M 2018-12M 2019-01M 2019-02M 2019-03M 2019-04M 2019-05M 2019-06M 2019-07M 2019-08M 2019-09M 2019-10M 2019-11M 2019-12M 2020-01M 2020-02M 2020-03M 2020-04M 2020-05M 2020-06M ( ) ( ) (% ) (% ) 22 ( ) 23 ( ) 12.0% 15.1% 23.9% 15.7% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 4.0% 3.4% 7.3% 11.8% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 一、 宏观与政策 24 PMI 25 (LPR) 42.60 25.00 35.00 45.00 55.00 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 PMI PMI: PMI: PMI: 4.25 4.20 4.20 4.15 4.15 4.15 4.05 4.05 3.85 3.85 3.85 3.85 4.85 4.85 4.85 4.80 4.80 4.80 4.75 4.75 4.65 4.65 4.65 4.65 3.70 3.90 4.10 4.30 4.50 4.70 4.90 (LPR):1 (LPR):5 26 (%) 27 2020 1-6 (%) -7.6% -10.5% 1.9% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% -60.0% -40.0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 ( ) ( ) ( )二、库存 篇 28 (%) 29 (2014-2019Q4) 45.81 20.40 -1.6% 11.6% -10.3% 11.7% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 2010-12 2011-03 2011-06 2011-09 2011-12 2012-03 2012-06 2012-09 2012-12 2013-03 2013-06 2013-09 2013-12 2014-03 2014-06 2014-09 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 : ( , ) : ( , ) (%, ) (%, ) 14.50 20.00 6.80 21.20 17.40 17.60 18.60 18.40 21.90 29.70 28.00 30.60 37.70 44.30 0.0 50.0 2016-12 2017-12 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 30 31 2020 1-6 27.1 6.9 26.9 3.8 2.1 18 0 6 12 18 24 30 0 500 1000 1500 2000 2500 北 京 广 州 上 海 深 圳 厦 门 大 连 * 合 肥 天 津 兰 州 青 岛 * 贵 阳 * 长 沙 * 哈 尔 滨 * 沈 阳 * 南 京 成 都 长 春 * 郑 州 * 石 家 庄 武 汉 * 苏 州 昆 明 * 南 昌 * 西 安 * 南 宁 * 太 原 宁 波 银 川 杭 州 * 济 南 * 重 庆 舟 山 江 门 * 泰 安 惠 州 肇 庆 * 无 锡 佛 山 汕 头 东 莞 * 包 头 * 廊 坊 珠 海 中 山 徐 州 南 通 * 临 沂 2019 6 ( , ) 2020 6 ( , ) ( , ) -70.0% -50.0% -30.0% -10.0% 10.0% 30.0% 50.0% 北京 广州 上海 深圳 *苏州 杭州 大连 银川 *郑州 *太原 *南京 昆明 兰州 *南宁 *贵阳 长春 青岛 宁波 *合肥 成都 * 哈尔滨 *长沙 *沈阳 *西安 *济南 * 石家庄 天津 厦门 武汉 *重庆 *南昌 *廊坊 *临沂 肇庆 泰安 汕头 江门 *包头 徐州 舟山 东莞 南通 珠海 惠州 佛山 *无锡 中山三、债务篇 32 ( 2017Q1-2023Q4) 33 ( 2017Q1-2023Q4) 34 2020 H2 ( ) ( ) 2020H2 5295 54.80% 46.40% 2020H2 2983 33.90% 47.20% 2162 2032 517 584 0 1000 2000 3000 4000 1134 950 447 450 0 500 1000 1500 2000 35 36 52% 66% 101% 100% 111% 111% 30% 60% 90% 120% 150% 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q1 1.62 1.49 1.02 1.21 0.93 0.93 0.40 0.90 1.40 1.90 2.40 2.90 3.40 2014Q4 2015Q2 2015Q4 2016Q2 2016Q4 2017Q2 2017Q4 2018Q2 2018Q4 2019Q2 2019Q4 2020Q1 四、应对篇 37 2020 1-6 TOP20 38 ( ) 25 10.7% 8.3% 8.8% 12.2% 44.0% 39.3% 43.6% 41.5% 27.3% 25.1% 24.5% 27.7% 18.1% 27.3% 23.1% 18.6% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 2017 2018 2019 2020H1 39 2019 ( ) 五、市场篇 40 Top50 ( ,2017-2020H1) 41 (%) 7.31 10.01 11.81 5.12 24.0% 21.8% 28.5% 31.0% 45.2% 44.5% 60.6% 63.8% 54.7% 66.7% 74.0% 76.6% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2017 2018 2019 2020Q1 TOP10 TOP50 TOP100 CR10 CR50 CR100 42 (%) 43 70 5.32 5.28 5.26 5.63 5.60 5.58 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 44 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 201707W(0206-0212) 201712W(0313-0319) 201717W(0417-0423) 201722W(0522-0528) 201727W(0626-0702) 201732W(0731-0806) 201737W(0904-0910) 201742W(1009-1015) 201747W(1113-1119) 201752W(1218-1224) 201804W(0122-0128) 201809W(0226-0304) 201814W(0402-0408) 201819W(0507-0513) 201824W(0611-0617) 201829W(0716-0722) 201834W(0820-0826) 201839W(0924-0930) 201844W(1029-1104) 201849W(1203-1209) 201902W(0107-0113) 201907W(0211-0217) 201912W(0318-0324) 201917W(0422-0428) 201922W(0527-0602) 201927W(0701-0707) 201932W(0805-0811) 201937W(0909-0915) 201942W(1014-1020) 201947W(1118-1124) 201952W(1223-1229) 202005W(0127-0202) 202010W(0302-0308) 202015W(0406-0412) 202020W(0511-0517) 202025W(0615-0621) 202030W(0720-0726)