本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 从 海外 REITs 发 展看地 产板块 机会 证券 研 究报告 所属部门 l 总量 研究部 报告类别 海 外深度 报告时间 2020/08/20 分 析师 陈 雳 证书编号：S1100517060001 chenlicczq 王一棠 证书编号：S1100520060001 wangyitangcczq 联 系人 张君伟 证书编号 ：S0380419090013 zhangjunweicczq 川 财研 究所 北京 西城区平安里西大街28 号 中海国际中心15 楼， 100034 上海 陆家嘴环路 1000 号恒生大 厦11 楼，200120 深圳 福田区福华一路 6 号免税商 务大厦32 层，518000 成都 中国（四川）自由贸易试验 区成都市高新区交子大道 177 号中海国际中心 B 座 17 楼，610041 川 财投研 看世 界系列 之二十 五（20200820 ） 核心观点 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs) 是一种由 专业投资机构管理， 主要投资于房地产市场的基金。 REITs 最早起 源于美 国20 世纪 60 年代 。20 世纪 90 年代以后， 以养老 金为代 表的机构 投资者 开始逐 渐 进 入美国 REITs 市 场，使 得 美国 REITs 走上 了一条 专 业化和市 场化的 发展道 路 。 虽然受疫情影响，现阶段 以 美国为代表的海外 REITs 所处的大环境好于 2008 年次贷危机时期 。 由 于美联储 开启了 史无前 例 的大规模 货币宽 松政策 ， 且 疫情加速 了居家 办公浪 潮 ， 今年 美国房 地产受 到的 冲击还不 够明显 。 受 新冠 疫 情影响， MSCI US REIT 指数在 2020 年 3 月一度 跌至 751.71 点； 随着美 国经 济重启，MSCI US REIT 指数现在 回升至 超过 1000 点。 另 一方面 ， 埃塞 克 斯信 托、 艾芙 隆海湾 社区 、 大 众仓储信 托、 公 平住屋 、 数字房地 产信托 等是美 国 具 有代表性 的大型REITs 公 司，在现 阶段的 疫情下 表 现出较好 的韧性 。 可适当关注疫情下 业绩韧性较强 且今年以来跌幅较大 ， 并 有一定估值优势 的海外 REITs 公司 。 从今 年中报的 数据来 看， 疫情 期中标普500 房 地产行 业 中 较多 REITs 公司 的财务 韧 性较好， 除了数 字房地 产 信托、 公 平住屋、 艾芙隆 海 湾 社 区 、 埃 塞 克 斯 信 托 归 属 母 公 司 股 东 的 净 利 润 同 比 增 长 率 出 现 大 幅 上 升 以 外，波士 顿地产 、亚历 山 大房地产 、Realty Income 归属母 公司股 东的净 利 润 同比增长 率均出 现大幅 上 升， 分别 增长 187.46% 、19.47% 和23.54% 。 从经 营活 动产生的 现金流 量净额 来 看， 除了豪 斯特酒 店及度 假村和马 赛里奇 房产为 负 值 以外，其 它均为 正值。 从 资产负债 率来看 ，除了 美 国电塔、SBA 通信 和西蒙 地 产的资产 负债率 高于 85% ，其他均 低于 80% 。 预计 中国REITs 的发展将给 A 股地产板块带来一 定的 投资机会 。 今年 8 月 4 日， 发改 委下发 了 关 于做好基 础设施 领域不 动 产投资信 托基金 （REITs）试 点项目申 报工作 的通知 ，正式标 志着我国 REITs 市场迈入新 的阶段 。 今 年年 初至 今 ，wind 房地 产指数 涨幅远低 于大盘 ， 估 值处 于历史低 位 。 预计 REITs 在 未来 中国 的发展 将会给A 股地产 板 块带来 一定的 投 资机会， 看 好低估 值的优 质 地产股， 相关标 的为保 利 地产、万 科 A 、 招商蛇 口 和金地集 团。 风险提示 ： 经济 增长不及 预期； 美联 储政策 超预期 ； 贸易保护 主义的 蔓延； 全球范围 黑天鹅 事 件。 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 2/24 正文目录 一、以 美国 为 代表 的 海外 REITs 的 发 展 与投 资 机会 . 4 1.1 美国REITs 发展 历 史进程 . 4 1.2 疫 情 下的 美 国房 地 产行业 . 5 1.3 MSCI US REIT 指 数 和标 普 500 房地 产 指数 的 表现 . 7 1.4 2020 年 上 半 年美 国 大型 REITs 公 司的 的 业务 表 现 . 9 1.5 美国REITs 相关 标 的投资 机 会 . 17 二、中国 REITs 发 展与 相 关投 资 机 会 . 19 2.1 中国REITs 发展 历 史进程 . 19 2.2 中国REITs 可能 带 来的投 资 机 会 . 21 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 3/24 图表目 录 图 1 ： 美 国新建 住房平 均价（ 美元） . 6 图 2 ： 美 国新建 住房销 售套数 （千套 ） . 6 图 3 ： 美 国房屋 空置率 （% ） . 6 图 4 ： 美 国住房 自有率 （% ） . 6 图 5 ： NAHB 房产 市场指 数 . 7 图 6 ： S&P/CS20 座大城 市房价 指数 . 7 图 7 ： MSCI US REIT INDEX 走势 . 7 图 8 ： 标普500 房地产 指数走 势 . 8 图 9 ： 标普500 房地产 指数 PE 、PB 和EPS . 8 图 10 ： 标普500 房地产 指数的 ROA 和 ROE(%) . 9 图 11 ： 公 平住屋 伞形信 托结构 . 9 图 12 ： 美 国大型 REITS 公司营 业收入 （亿美 元） . 15 图 13 ： 美 国大型 REITS 公司营 业收入 增速（% ） . 15 图 14 ： 美 国大型 REITS 相关公 司净利 润（亿 美元） . 15 图 15 ： 美 国大型 REITS 相关公 司净利 润增速 （% ） . 15 图 16 ： 美 国大型 REITS 公司经 营活动 现金流 量（亿 美元） . 16 图 17 ： 美 国大型 REITS 公司资 产负债 率（% ） . 16 图 18 ： 美 国大型 REITS 公司 ROA （% ） . 17 图 19 ： 美 国大型 REITS 公司 ROE （% ） . 17 图 20 ： WIND 房地 产指数 走势 . 22 图 21 ： WIND 房地 产指数 走势市 盈率 . 22 表格 1. 美国REITs 市场 的开放 进程 . 5 表格 2. 2020 年上 半年公 平住屋 物业分 类 . 10 表格 3. 2020 年上 半年公 平住屋 收入情 况（千 美元） . 10 表格 4. 公 平住屋 2020 年上 半年租金 收入分 类（千 美元） . 10 表格 5. 大 众仓储 上半年 收入（ 千美元 ） . 11 表格 6. 2020 年上 半年大 众仓储 各地区 相同存 储设施 收入（ 千美元 ） . 11 表格 7. 埃 塞克斯 信托 2020 年上半年 收入构 成（千 美元） . 12 表格 8. 埃 塞克斯 信托 2020 年上半年 房产收 入构成 （千美 元） . 12 表格 9. 数 字房地 产信托 公司上 半年收 入（千 美元） . 13 表格 10. 数 字房地 产信托 公司数 据中心 分布 . 13 表格 11. 艾 芙隆海 湾社区 上半年 收入（ 千美元 ） . 13 表格 12. 艾 芙隆海 湾社区 各地区 收入（ 千美元 ） . 14 表格 13. 2020 年中 报标普 500 房 地产个 股重要 财务指 标 . 18 表格 14. 中国REITs 市场 的开放 进程 . 20 表格 15. 2020 年 8 月发改 委联合 发文印 发 REITs 有关 试点通 知 . 21 表格 16. A 股 房 地产板 块重点 标的 . 22 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 4/24 一 、 以 美 国 为 代表 的 海 外 REITs 的 发 展 与 投 资 机会 1.1 美国 REITs 发展历史 进程 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是 一种由专 业投资机构管理， 主要投资于房地产市场的基金。 通过 REITS 可以把流动性 较 低， 非证券化形态的房地产转化为用于交易的证券资产， 从而可以 取得房地产 的租金以及溢价收益。 REITs 最早起源于美国 20 世纪60 年代， 当时 REITs 只能以商业信托或者协会 的形式注册， 并且美国有关 REITs 的法律对其有着严格的经营管理限制， 其所 有权和经营权是分开的。 和其他基金相比，REITs 能够免征所得税和资本利得 税，且分红比例一般超过了 90%。 到了1981 年， 里根签署了 1981 经济复兴法案 ， 主要内容是允许房地产拥有 者可将房地产折旧作为税盾， 从而创造了减税的优势。 法案签署后， 房地产具 备了避税的功能， 大量的资金涌入房地产市场带动了 REITs 价格的上涨。 然而， 里根政府于 1986 年颁 布了1986 税收改革法案 ，该法案虽然下降了个人所 得税税率， 但也限制了房地产作为避税的功能， 因此房地产行情走入了一段盘 整期。 但这个法案具有里程碑性质的意义在于允许设立公司型 REITs， 且内部 管理人可以直接为其客户提供服务而不必委托外部机构管理。 从此 美国REITs 行业逐渐从抵押型形式走向了权益型形式。 20 世纪 90 年代以后，以养老金为代表的机构投资者开始逐渐进入 美国 REITs 市场， 使得 美国REITs 走上了一条专业化和市场化的发展道路。1997 年， 美国 政 府 进一 步修 改 了税 法， 直 接有 利于 更 多的 海外 投 资者 投资 美 国 的 REITs 市 场。2001 年美国科技股泡沫破灭 后， 美国 REITs 又迎来了黄金的发展时期。 随 着 2008 年美国次贷危机爆发后，由于房地产价格的暴跌，也给 美国 REITs 带 来了严重的影响， 但由于募集权益资本和缩减股利等办法， 美国 REITs 市场并 没有持续低迷，于 2009 年年底又重新开启了 反弹行情。经过 35 年 的高速发 展，目前美国 REITs 市场已经具备了非常庞大的规模。 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 5/24 表格 1. 美国 REITs 市场的发展进程 时间 美国 REITs 发展 进程 20 世纪 60 年 代 美 国国会 通过REITs 法案 ，首批 REITs 诞生。 20 世纪 70 年 代 美 国政府 采用长 期财政 赤字政 策刺激 经济， 为了应 对日益 严峻的 通货膨 胀 ，美联 储采用 了加息 政策。 这时抵 押型 REITs 开 始受到 市场关 注，其 以 更 高的利 率向高 风险的 开发贷 款提供 融资并 可以绕 开管制 ，因此 许多美国 大 型银行 通过设 立抵押 型 REITs 实 现贷款 出表，REITs 资 产规模 迅速扩 大。 20 世纪 80 年 代 由 于美联 储的加 息政策 和供给 冲击导 致建筑 材料短 缺，建 筑成本 上升， 抵 押型REITs 泡沫 破裂。 权益型 REITs 由于保 守的投 资策略 和低杠 杆率， 在 “ 里根经 济学” 的刺激 下 发展 迅速。 20 世纪 90 年 代 REITs 的业绩 提升显 著，其在 市场中 开始有 了一定 议价能 力来挑 选物业 。 与 此同时 ，养老 金等机 构客户 开始参 与 REITs 市场 ，美国 政府于 1997 年 修 改税法 使海外 投资者 也可参 与美国 REITs 市场， 权益型 REITs 的主导 地 位 得到巩 固。 2008 年金 融 危 机前 机 构货币 管理人 开始投 资 REITs ， 房地产 的公开 证券化趋 势确立 。在 2001 年 美国股 市互联 网科技 泡沫后 ， 让众 多投资 者意识 到“价 值投资 ”的重 要 意 义，房 地产作 为同时 具有居 住属性 和投资 属性的 商品， 具有相 当价值 的 投 资标的 ，REITs 又 迎来了黄 金的发 展时期 。 2008 年金融 危 机后 金 融危机 给 REITs 市 场带来了 严重的 影响， 受益于 募集权 益资本 ，缩减 股 利 发放等 策略，REITs 市场在 短暂的 低迷期 后重回 走势。 资料来源：搜狐财经 ，Wind ， 川财证券研究所 1.2 疫情下的 美国房地产 行业 虽然受疫情影响， 现阶段美国REITs 所处的大 环境好于2008 年次贷 危机时期， 主要是由于现阶段疫 情 对 房 地 产 的 冲 击 力 度 小 于 次 贷 危 机 对 房 地 产 行 业 的 打 击。 由于美联储开启了史无前例的大规模货币宽松政策， 且疫情加速了居家办 公浪潮， 今年美国房地产受到的冲击还不够明显。 从需求端来看， 现 阶段 美国 人民的购房需求 受疫情影响不是很大，4 月之后美国房地产市场有所回暖。今 年来美国新建住房销售数量于 4 月达到低位， 为 53000 套， 此后新建住房的销 售行情显著回升，6 月新建住房销售数量 回升至74000 套。 今年 4 月美国新建 住房平均价也达到了 近 3 年以来最低值， 为 353800 美元，6 月 回升至 384700 美元。 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 6/24 图 1 ： 美国新建住房平均价（美元） 图 2 ： 美国新建住房销售套数（千套） 资料来源 ：Wind ，川财 证券研 究所 资料来源：Wind ， 川财证 券研究 所 今年二季度美国房屋空置率为 0.9% ，处于历 史低位；二季度美国住房自有率 则从 65.3% 上升到了 67.9% ， 处于历史相对高 位 。 人们在疫情期对稳定住所的 需求上升是导致这一现象出现的直接原因之一。 图 3 ： 美国房屋空置率（% ） 图 4 ： 美国住房自有率（% ） 资料来源 ：Wind ，川财 证券研 究所 资料来源：Wind ， 川财证 券研究 所 NAHB 房产市场指数 在 2020 年 4 月一度跌 至 30， 此后指数反弹， 8 月回升至 78 。S&P/CS20 座大城 市房价指数自 2012 年 以来持续上升，2020 年 5 月数 值为 224.76 。 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 7/24 图 5 ： NAHB 房产市场指数 图 6 ： S&P/CS20 座大城市房价指数 资料来源 ：Wind ，川财 证券研 究所 资料来源：Wind ， 川财证 券研究 所 1.3 MSCI US REIT 指数 和 标普 500 房地产指 数的表现 MSCI US REIT 指数于 2007 年 2 月达到 1233.66 点的高位之后， 受 次贷危机 爆发的影响 ，MSCI US REIT 在 2009 年 3 月最低跌至 287.87 点 的低位 ，跌 幅高达 76.67% 。2009 年以后，美国房地产 行业开始从次贷危 机中 复苏，于 2020 年 2 月达到历史 最高值 1358.59 点。此 后受新冠疫情影响 ， MSCI US REIT 指数在 2020 年 3 月一度跌至 751.71 点，跌幅达 45.67% ； 随着美国经 济重启，MSCI US REIT 指数于 2020 年 8 月 10 日上涨至 1084.12 点。 图 7 ： MSCI US REIT INDEX 走势 资料来源 ：Wind ，川财 证券研 究所 标普 500 房地产指数 中 的公司大多数为 REITs 公司， 近十年也走出类似 MSCI US REIT 指数 的走势。 受次贷危机影响，2009 年 3 月， 标普 500 房 地产指数川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 8/24 最低跌至 42.95 点的历 史低位， 后来随着美国逐渐从次贷危机的阴影中逐步恢 复，到 2020 年 2 月， 标普 500 房地产指数 最 高上涨至 259.71 点的 高点。后 来由于疫情的冲击，2020 年 2 月下旬开始大 幅下跌，2020 年 3 月 ， 标普 500 房地产指数跌至 158.62 点。 之后出现反弹， 到 2020 年 8 月 10 日， 标普 500 房地产指数 反弹至 225.96 点。 图 8 ： 标普 500 房地产指数走势 资料来源 ：Bloomberg ， 川财 证券 研究所 截至 2020 年 8 月 10 日， 标普 500 房地产指 数 的 PE 为 52.13 ， PB 为 3.45 ， PE 处于历史较高位置 ， EPS （最近加权每 股收益 ）为 4.33 美元 ，较今年 1 月的 5.02 美元出现了 明显下滑；ROA 和 ROE 分别为 3.38% 和 8.96% ， 较今 年 1 月 4.01% 和 10.64% 出现一定回落。 图 9 ： 标普 500 房地产指数 PE 、PB 和 EPS 资料来源 ：Bloomberg ， 川财 证券 研究所 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 9/24 图 10 ： 标普 500 房地产指数的 ROA 和 ROE(%) 资料来源 ：Bloomberg ， 川财 证券 研究所 1.4 2020 年上半年美国大 型 REITs 公司的的 业务表现 埃塞克斯信托、艾芙隆海湾社区、大众仓储信托、公平住屋、数字房地产信 托是美国具有代表性的大型 REITs 公司，在现 阶段的疫情下表现出较好的韧 性。 公平住屋（EQR ）成立于 1966 年，总部位于伊利诺伊州芝 加哥，是美国最 大的住宅类物业投资信托基金 （REITs ）公司 。公平住屋的架构 选择建立 UPREIT 的主要原因之 一 合理避税。EQR 的伞型结构使其在扩张时期融 资以收购资产和后期以股权方式退出非核心资产合理避税起到了关键作用 。 图 11 ： 公平住屋伞形信托结构 资料来源 ： 公司 财报 ， 川财证 券研 究所 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 10/24 截至 2020 年 6 月 30 日，公平住屋通过 直接或间接的手段对产权持有实体 进 行的投资中 ，包括位于 9 个州和华盛顿 哥伦比亚特区的 304 处房产 的全部或 部分产权， 一共拥有 78410 套公寓单元 （不包括各种未完成的开发物业 ） 。 表格 2. 2020 年上半年公平住屋物业分类 项目 房产 数量 公 寓单元 全 资物业 287 74849 业 主出租 物业 合并 1 162 部 分产权 物业 合并 16 3399 合计 304 78410 资料来源：公司财报 ，川财证券研究所 公平住屋的收入全部来源于租金收入。2020 年上半年公平住屋租金收入为 13.36 亿美元，好于 2019 年上半年的租金收 入 13.32 亿美元。 表格 3. 2020 年上半年 公平住屋收入情况（千美元） 项目 2020 年上半 年 2019 年上 半年 租 金收入 1,335,837 1,331,676 收 入合计 1,335,837 1,331,676 资料来源：公司财报 ，川财证券研究所 2020 年上半年公平住 屋 约 97.6% 的租赁总收入来自住宅公寓租赁，这些租赁 一般不超过 12 个月。住宅公寓租赁包括 了与公用设施回收、停车、仓储和宠 物租金等项目相关的租赁收入。 2020 年上半年 公司约 2.4% 的租赁总 收入来自 期限一般在 5 至 10 年 之间的非住宅租赁。 非住宅租赁一般包括底层零售空间 和主租赁的车库， 作为居民的附加设施。 非住宅租赁包括与公用事业回收、 停 车租金和仓库租金等项目相关的租赁收入 。 表格 4. 2020 年上半年公平住屋租金 收入 分类（千美元） 业务 住宅租赁 非住宅租赁 合计 住 宅及非 住宅租金 1,207,106 30,221 1,237,327 公 用事业 回收 35,232 375 35,607 停 车场租 金 19,460 223 19,683 仓 库出租 金 1,913 40 1,953 宠 物租金 5,740 5,740 租 赁收入 总额 1,269,451 30,859 1,300,310 其 他租金 收入总 额 35,527 租 金收入 总计： 1,335,837 资料来源：公司财报 ，川财证券研究所 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 11/24 大众仓储创立于 1971 年， 总部位于美国加利福尼亚州格伦代尔 ， 是一家投资 标的为仓储物业 的美国 REITs 公司。2020 年上半年大众仓储收入为 13.39 亿 美元， 2020 年上半年相同存储设施项目收入 占总收入的 90.15%，为 12.07 亿 美元，与 2019 年同期相比下降了 0.9% 。这 些减少是由于租金收入 的下降 等 因素；已购 设施包括公司在 2018 年、2019 年和 2020 年前 6 个月 收购的 84 个设施， 2020 年上半年 已购设备项目收入为 0.25 亿美元， 占总收入的 1.9% ； 已开发和扩展的设施包括自 2015 年 1 月 1 日 以来在新地点开发的 76 个设施 和正在扩建的 71 个设 施，2020 年上半年其 收入为 0.85 亿美元， 占总收入的 6.39% ；其他 不同存储 设施 （2018 年 1 月 1 日以来还没有完全稳定 的设备 以 及从第三方获得的设施 ）在 2020 年上半年收 入为 0.21 亿美元，占 总收入的 1.56% 。 表格 5. 2020 年上半年 大众仓储收入（千美元） 项目 2020 上半年 2019 上半年 YOY 相 同存储 设施 1,206,885 1,218,352 -0.9% 已 购设施 25,472 10,361 145.8% 新 开发和 扩建的 设施 85,488 69,889 22.3% 其他 不 同 的存储 设施 20,898 21,145 -1.2% 总 收入 1,338,743 1,319,737 1.4% 资料来源：公司财报 ，川财证券研究所 在 2020 年上半年相同存储 设施收入 中， 洛杉矶市场收入为 1.88 亿 美元， 占相 同存储设施收入的 15.6% ；旧金山市场收入为 1.01 亿美元，占相 同存储 设施 收入的 8.36% ； 纽约市 场收入为 0.76 亿美元， 占相同存储 设施 收入的 6.33% 。 表格 6. 2020 年上半年大众仓储各地区相同存储设施收入（千美元） 地区 2020 上半年 占比 洛 杉矶 188,222 15.60% 旧 金山 100,949 8.36% 纽约 76,441 6.33% 西 雅图- 塔科 马 56,789 4.71% 华 盛顿 55,916 4.63% 迈 阿密 54,253 4.50% 芝 加哥 58,515 4.85% 亚 特兰大 41,807 3.46% 达 拉斯- 沃斯 堡 41,895 3.47% 休 斯顿 35,621 2.95% 奥 兰多- 代托 纳 30,341 2.51% 费城 29,279 2.43% 西 棕榈滩 22,834 1.89% 坦帕 22,980 1.90% 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 12/24 夏 洛特 22,278 1.85% 其 他市场 370,765 30.72% 合计 1,206,885 100.00% 资料来源：公司财报 ，川财证券研究所 埃塞克斯信托 是一家自行管理的房地产投资信托基金 公司， 主要 从事公寓社区 和商业物业的持有、经营、管理、并购、开发和再开发 。2020 年上 半年埃塞 克斯信托公司收入为 7.63 亿美元，较去年同 期的 7.18 亿美元增长 了 6.27% 。 其中， 租金及其他物业收入为 7.58 亿美元 ， 占总收入的 99.35% ； 从附属机构 收取的管理费和其他费用项目收入为 0.05 亿 美元，占总收入的 0.65% 。 表格 7. 2020 年上半年 埃塞克斯信托 收入构成（千美元） 项目 2020 年上半 年 2019 年上 半年 租金 及其 他物业 757,899 713,263 从 附属机 构收取 的管理 费和其 他费用 4,965 4,595 收 入合计 762,864 717,858 资料来源：公司财报， 川财证券研究所 2020 年上半年埃塞克 斯信托公司 租金及其他物业 收入为 7.58 亿美 元，其中， 相同房产收入为 6.68 亿美元， 占租金及其他物业 收入的 88.18% ； 非相同房产 收入为 0.9 亿美元，占 租金及其他物业 收入的 11.82% 。相同房产收入中，加 州南部市场收入为 2.84 亿美元，占比 42.46% ；加州北部市场收入为 2.62 亿 美元，占比为 39.21% ；西雅图都会区收入为 1.23 亿美元，占比 为 18.33% 。 表格 8. 2020 年上半年 埃塞克斯信托 房产收入构成（千美元） 项目 2020 上半年 占比 加 州南部 283,752 42.46% 加 州北部 262,011 39.21% 西 雅图都 会区 122,524 18.33% 相 同房产 收入合 计 668,287 88.18% 非 相同房 产收入 合计 89,612 11.82% 房 产收入 合计 757,899 100.00% 资料来源：公司财报， 川财证券研究所 数字房地产信托公司是一家不动产投资信托公司，通过其在 Digital Realty Trust ，L.P. 的控股， 从事科技相关的不动产的持有、 收购、 开发、 再 开发和管 理。2020 年上半年数 字房地产信托公司营业收入为 18.16 亿美元。 其中，租 金和其他服务收入为 18.08 亿美元，费用等项 目收入为 0.09 亿美元 。 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 13/24 表格 9. 2020 年上半年 数字房地产信托公司 收入（千美元） 项目 2020 年上半 年 2019 年上 半年 租 金和其 他服务 1,807,747 1,611,416 费 用收入 及其他 8,585 3,896 营业 收入 合计 1,816,332 1,615,312 资料来源：公司财报， 川财证券研究所 数字房地产信托公司 投资遍布美国、欧洲、新拉丁美洲、亚洲、澳大利亚、 非洲、加拿大，主要集中在美国和欧洲地区。 该投资组合由数据中心、互联 网网关设施、办公室和其他非数据中心空间组成。 截至 2020 年 6 月 30 日 ， 数字房地产信托公司 共拥有 281 个数据中心， 包括运营中的 237 个、 持有待 售的 1 个以及未合并的合资企业的 43 个。其 中，美国地区分布着 137 个数 据中心，包括运营中的 121 个、未合并的合 资企业的 16 个；欧洲 地区分布 着 102 个数据中心，包 括运营中的 101 个以及 持有待售的 1 个。 表格 10. 数字房地产信托公司 数据中心分布 项目 运营中 持有待售 未合并的合资企业 总计 美国 121 16 137 欧洲 101 1 102 新 拉丁美 洲 22 22 亚洲 6 5 11 澳 大利亚 5 5 非洲 2 2 加 拿大 2 2 总计 237 1 43 281 资料来源：公司财报， 川财证券研究所 艾芙隆海湾社区 成立于 1978 年， 从事集合型住宅社区的开发、 再 开发、 并购、 持有和营运 。 截至 2020 年 6 月 30 日， 公司 在 11 个州和哥伦比亚 特区 直接或 间接拥有 276 个正在 运营的公寓社区的所有权，这些社区包含 80182 个公寓 住宅。 2020 年上半年 艾芙隆海湾社区 收入为 11.78 亿美元 ， 较 2019 年上半年 的 11.43 亿有小幅增长 。 其中， 租金及其他收入为 11.76 亿美元， 管 理费、 开 发费及其他费用项目收入为 193.3 万美元。 表格 11. 2020 年上半年 艾芙隆海湾社区 收入（千美元） 项目 2020 年上半 年 2019 年上 半年 租 金及其 他收入 1,176,123 1,141,194 管理 费 、 开发 费 和其他 费用 1,933 2,252 收 入合计 1,178,056 1,143,446 资料来源：公司财报， 川财证券研究所 川 财证 券 研究 报告 本 报告由 川财证 券有限 责任 公司 编制 谨 请参阅 尾页 的重要 声明 14/24 2020 年上半年艾芙隆 海湾社区收入为 11.78 亿美元，净营业收入为 8.26 亿 元。 在已投入运营的房产中， 纽约大都会区和新泽西市场收入最高， 为 2.35 亿 美元， 占已投入运营的房产总收入的 21.90% ， 净营业收入为 1.63 亿美元， 占 已投入运营的房产总净营业收入的 21.39% ； 加州南部市场 收入为 2.22 亿美 元， 占 已投入运营的 房产总收入的 20.71% ， 净营业收入为 1.57 亿 美元， 占 已 投入运营的 房产总净营业收入的 20.67% ；加州 北部市场收入为 2.06 亿美元， 占已投入运营的 房产总收入的 19.19% ， 净营 业收入为 1.58 亿美元 ， 占已投入 运营的房产总净营业收入的 20.83% 。 表格 12. 2020 年上半年 艾芙隆海湾社区 各地区收入（千美元） 项目 总收 入 净 营业收 入 已 投入运 营的房 产： 新 英格兰 161,398 106,515 纽 约大都 会区/ 新泽 西 234,673 162,564 大 西洋中 部 179,687 127,953 太 平洋西 北部 56,414 40,464 加 州北部 205,623 158,295 加 州南部 221,901 157,056 扩 张市场 11,791