请 务必阅读正文 之后的 信息披 露和 重要 声明 行业 研 究 行业深度研究报告 证券研究报告 industryId 建筑装饰 investSuggestion 推荐 ( investSuggestionChange 维持 ） relatedReport 相关报告 基建 REITs 系列深度报告之二：借鉴篇 【境外 REITs实践深度剖析】 2020-05-20 基建 REITs系列深度报告之一：总览篇 【好风凭借力，一举入高空】 2020-05-08 兴业建谈之二十六：“谈一谈”基础设施 REITs新政出台意味着什么 2020-05-05 emailAuthor 分析师： 孟杰 mengjiexyzq S0190513080002 王翩翩 wangpianpianxyzq S0190520050003 投资要点 summary 40号文 、 通知 及 指引 构成 REITs“ 顶层设计 +核心配套文件 ” 的 “ 一体两翼”政策 体系 。 新规出台的表层逻辑 是应对 复杂 宏观经济形势， 助力构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局 ， 里层逻辑 则是一直以来的地方融资途径创新 。 基 于 支持政策持续加码 、 我国 基建 存 量规模庞大， 乐观预计 首批试点项目 年内 落地 、 规模 有望 超 百亿 。 估算 全国基础设施存量约 116万亿 元 。估算 全国 公路 设施存量 约 17万亿 ，估算 各省 基建 存量 规模 前五位 分别为 川渝 （ 10.2万亿 ） 、广东 （ 6.3万亿 ） 、江苏 （ 6.1万亿 ） 、山东 （ 6万亿 ） 、浙江 （ 5.6万亿 ） 。 从 存量规模和可证券化率出发 ， 估算 国内 REITs 市场 潜在 规模在 2.3 万亿 3.5 万 亿 之间 。从 占 GDP和 股市总市值 比重 出发 ， 估算 潜在 规模在 2.85.5万亿 之间 。 国内类 REITs发行规模超 1400亿 ， 为推行公募 REITs积累丰 富实践 经验 。类 REITs底层 资产 以商业 、 办公 和租赁住房 为主 ， 分层架构 下 产品 属性 偏固收债型 。 收益率显著高于 ABS市场 整体 和 国债收益率水 平 。 从 （ 标准化 ）成交量 、换手率 等 角度 来看 流动性优于 ABS 整体水平 。 新规明确 “公募+ABS”交易结构，将持续 引导 国内 REITs市场 向境外成熟模式靠拢 。 发展 REITs利好三方，驱动企业轻资产化扩 张和估值重塑 。 （ 1） 利于 投资者 。 兼 具 稳 定 股息和 长 期 回报率优势 ， 可 提高组合收益率 并 降低 其 风险 ，理论最佳配置比例达 17%， 契合 价值投资理念和 长期资金需求 ， 当前 宏 观环境 下 更具配置价值 。 美国 REITs股权分散 ，但 出现 Vanguard、 BlackRock等 广泛配置 REITs产品 的 机构 。 （ 2） 利于 企 业 。 降低 税负 杠杆 、提升盈利能力 ， 实现轻资产化 扩张 模式和 业绩 估值 的同步提升 。 国 内 高成本 、 重资产 下游企业 通过 REITs化 有望 实现轻资产化 扩张 。 REITs对 中游 建 企 构成“ 估值 +业绩 双重利好 ” ： 驱动 市场对 拥有 优质运营资 产的建企 价 值重 估 ，并 刺激 基建 、 增益 建企 订单业绩 、 持续 优化建企业务结构 。 （ 3） 利于 政府 。可 盘活存量 、 降低杠杆 、 推动 改善基建投融资环境 、 支撑逆周期调节 、拉动 经济 就 业 、 弥补 投 资品种 缺口 、 推动资本市场繁荣 。 国 内 REITs 市场未来趋势 ： （ 1） PPP 为 REITs 提供约 4000 亿 储备标的，二者结合必要且可行 。 （ 2） 权益类 REITs将是 市场主流方向 。 权益团队管理公募 REITs产 品 或许 更为适宜， 管理人要兼 具金融和不动产产品管理运营能力 。 （ 3） 积极展望国内 未来 出台 税惠 及 IPO注册制 等配套 政策 。 风险提示 ： 宏观经济下行风险、政策落地 情况不达预期、政策力度低于 预期、融资环 境未能 好转 = title 基建 REITs 系列深度报告之 三 ： 发展 篇 【 深度 剖析 国内 REITs 发 展 的 历程 、 潜力 、 影 响 、 趋势 】 createTime1 2020 年 08 月 23 日 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 2 - 行业深度研究报告 目 录 1、国内 REITs发展历程和新规分析 . - 4 - 1.1、 REITs发展历程：当前已形成“一体两翼”政策体系 . - 4 - 1.2、 REITs新规分析：互为姐妹篇，共同支撑试点申报和基金发行 . - 6 - 1.3、 REITs新规出台背景分析：两层逻辑 . - 9 - 2、我国基础设施存量规模和 REITs 市场潜在规模分析 . - 11 - 2.1、估算我国基础设施及公路设施存量规模约 116万亿元 /17万亿元 - 11 - 2.2、估算我国 REITs市场潜在规模在 2万 亿元以上 . - 15 - 3、类 REITs 市场：发行超 1400亿，为推行公募 REITs积累丰富经验 . - 17 - 3.1、 ABS：重要债券品种，当前存量达 3.67万亿元 . - 17 - 3.2、类 REITs：发行超 1400亿，较 ABS更具权益特性 . - 20 - 3.3、类 REITs收益率和流动性优于 ABS整体水平 . - 22 - 3.4、新规将持续引导国内 REITs 市场向境外成熟模式靠拢 . - 24 - 4、发展 REITs利好三方，驱动企 业轻资产化扩张和估值重塑 . - 26 - 4.1、作为“完美”投资工具，利于机构资金配置、大众共享发展红利 - 26 - 4.2、作为灵活融资工具，利于企业降低杠杆税负、提升业绩估值 . - 31 - 4.3、作为投融资创新手段，利于政府落实稳增长、推动资本市场繁荣 - 37 - 5、展望国内 REITs发展趋势 . - 38 - 5.1、 PPP为 REITs提供约 4000亿元储备 标的，二者结合必要且可行 . - 38 - 5.2、权益类 REITs将 是国内市场主流方向 . - 40 - 5.3、积极展望税惠和注册制等配套政策 . - 45 - 6、风险提示 . - 46 - 图 1、月度基建项目申 报金额（亿元）及增速（ %） . - 9 - 图 2、月度中标额（亿元） &增速（ %） . - 9 - 图 3、地方融资途径创新演变 . - 10 - 图 4、永续盘存法计算基础设施存量示意图 . - 11 - 图 5、估算我国全 国基础设施存量规模（亿元） . - 13 - 图 6、估算各省 2018年基础设施存量规模（按 2018年价格计，亿元） . - 14 - 图 7、估算全国公路设施存量规模 . - 14 - 图 8、主要市场 REITs市值占当地 GDP 比重情况 . - 16 - 图 9、主要市场 REITs市值占当地股市市值比重 . - 16 - 图 10、我国债券市场数量及规模（截止 2020年 6月） . - 18 - 图 11、三类 ABS历年发行金额（ 亿元） . - 18 - 图 12、三 类 ABS历 年发行数量 . - 18 - 图 13、三类 ABS发行数量和金额统计 . - 18 - 图 14、三类 ABS当 前债券数 量和余额统计 . - 18 - 图 15、 ABS按基础资产类型分类（发行金额占比，截止 2020年 6月） . - 19 - 图 16、 ABS余额按基础资产类型分类（截止 2020年 6月） . - 19 - 图 17、 2014-2020年类 REITs发行情况（亿元） . - 21 - 图 18、已发行类 REITs按底层资产类型分布 . - 21 - 图 19、全体 ABS收益率分布 . - 22 - 图 20、类 REITs收益率分布 . - 22 - 图 21、类 REITs架构 . - 25 - 图 22、“公募基金 +ABS”模式 . - 25 - 图 23、美国各类 REITs近 5年平均回报率 . - 27 - 图 24、 2003-2019年全球 REITs市值规模 . - 28 - 图 25、 2019年 REITs规模百亿美元梯队 . - 28 - 图 26、当前主要机构持股美国 权益类 REITs情况 . - 29 - 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 3 - 行业深度研究报告 图 27、当前美国权益类 REITs市值份额 . - 29 - 图 28、当前美国 权益类 REITs股东分布 . - 30 - 图 29、 Vanguard对美国权益类 REITs持股比例分布 . - 30 - 图 30、 AMT有效税率变化（ 2012年 REITs化） . - 31 - 图 31、 IDC巨头 EQIX和 DLR有效税率变化 . - 31 - 图 32、 PSA杠杆率变化 . - 32 - 图 33、 IIF杠杆率变化 . - 32 - 图 34、 AMT净利率变化 . - 32 - 图 35、 AMT融资成本变化（ %） . - 32 - 图 36、 ARE物业运营支出 /收入变化 . - 33 - 图 37、 IIF净利率变化 . - 33 - 图 38、富时权益类 REITs各季 FFO变化（百万美元） . - 34 - 图 39、富时权益类 REITs历年 P/FFO变化 . - 34 - 图 40、 DLR历年 NOI/FFO/AFFO变化 . - 34 - 图 41、 DLR市值及 P/FFO变化 . - 34 - 图 42、 IIF收入及租金收入变化 . - 34 - 图 43、 IIF市值及 P/FFO变化 . - 34 - 图 44、 PPP库项目分布（截至 2020年 7月） . - 39 - 图 45、三类在库项目分 布（截至 2020 年 7月 ） . - 39 - 图 46、部分重点行业在库项 目分布（截至 2020年 7月 ） . - 39 - 图 47、美国 REITs市值规模及结构变化 . - 41 - 表 1： REITs相关政策整理 . - 5 - 表 2：通知及指引对试点申报的相关规定 . - 7 - 表 3：通知主要内容 . - 8 - 表 4：历年新增专项债（亿元）用途汇总 . - 9 - 表 5：次级比重较高的类 REITs项目 . - 21 - 表 6：主要 ABS品种收益率水平 . - 22 - 表 7： 除去住房后主要 ABS品种标准化成交量 . - 23 - 表 8：头部 REITs市值及大股东（截至 2020年 8月 18日） . - 30 - 表 9：部分美国 REITs基本信息和财务指标变 化 . - 31 - 表 10、部分上市建企运营资产整理 . - 36 - 表 11：历年新增专项债（亿元）用途汇总 . - 39 - 表 12：指引新增 、变动 对基金管理人的要求 . - 41 - 表 13：美国及亚太 REITs市场关于税收处理对比 . - 45 - 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 4 - 行业深度研究报告 报告正文 1、 国内 REITs发 展历程和 新规 分析 1.1、 REITs发展 历程 ： 当前 已形成 “一体两翼”政策体系 国内 REITs发展 起步较早 但因 故宕机 ， 此前 停 留 在类 REITs的探索阶段 。 2020年4 月底和 8月初 相继 出台的 三份文 件 构成了 国内 REITs试点 的 “ 顶层设计 +核心配套文件 ” 的 “ 一体两翼”政策体系 ， 有力推动国内 REITs发展 。 基于 REITs支持政策持续加码，以及我国基础设施存 量规模庞大，我们乐观预 计年内首批试点项目即能 落地， 规模 有 望 在百亿以 上 。 早期 尝试阶段 ： 2005 年 越 秀投资 以内地物业 为 底层资产 于 港 市 发行 越秀REITs， 系 我国 首 支离岸 REITs。 2008年 国务院 发布 关于当前 金融促 进 经济发展的若干 意见 ， 提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠 道”， 但 后续 央 行 面对金融危机 出于 抑制风险 考虑 而 推迟 发行 REITs； 类 REITs探索阶段 ： 2014年 央行和银监会发布 关于进 一步做好 住房金融服务工作的通知 提出 “ 积极稳妥 开展 REITs 试点 ” ， 2014 年 “ 中信启航 ” 于深交所挂牌 ， 系国内首 个 权益类 REITs产品 ,首创 “ 私募 +ABS” 双 SPV 交易结构 ， 拉 开国内 类 REITs发展 大幕 。 统计 迄今 类 REITs市场共发行 77只产品 ，规模达 1458亿 ， 底层资产囊括了 商业 酒店 、 办公 物业 、 租赁住 房 、 基 础 设施 、物流仓储 、 产业园区 等多个类型 ， 为 推行 公募 REITs 积累了丰富实践经验 。在此期间 一系列 围绕 打通投融资渠道 、 盘活存量资产 的 政策密集 发布 ， 为REITs新规出台铺 垫 ； 公募 REITs试点阶段 ： 2020年 4月底 发改委 和 证监 会 发布关 于推进基 础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知 （ 以下简称 “ 40号文 ” ） 、 公开募集基础设施证券投资基 金指引（试行） （征 求 意见稿） ， 正式启动基础 设施领域 公 募 REITs 试点工作 。 8 月第一周发改委和证监会相继发布了 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 （ REITs）试点项目申报工作的通知 （ 以下简称 “ 通知 ” ） 、 和 公开募集基础设施证券投资基金指引 （试行 ） （ 以下简称 “ 指引 ” ） ， 两份文件 均 具有 较强 可操作性 ， 支撑 试点申报和基金发行工作 。 40号文 、 通知 及 指引 共同 构成了 国内 REITs试点 的 “ 顶层设计 +核心配套文件 ” 的 “一体两翼”政策体系 ， 将 有力推动国内 REITs发展 。 我们估算 当 前 全国基础设施存量规 模约 达到 116 万亿元 ， REITs 市场潜在规模在 2 万亿元以上 ，基于 REITs 支持政策持续加码 ， 我们 乐观预计年内首批试点项目即能落地 ，规模 或 将在百亿以上 。 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 5 - 行业深度研究报告 表 1： REITs相关政策整理 发布时间 相关会议 /文件 REITs相关 政策内容 20年 8月 7日 公开 募集基 础设施证券投资基金指引（试行） 明确了产品定义与运 作模式及基金份额发 售方式，聚焦压实机构主体 责任、规范基 金投资运作。 为 国内 基建 REITs 试点 提供 正式 法律政策支持 20年 8月 3日 关于做好基础设施领域不 动产投资信托基金（ REITs）试点项目申报工作的通知 对基础设施 REITs 试点项目的申报工作涉及的重点、要点做了说明。 进一步明确了试点支持的重点行业 ，包括 机场港 口、工业互联、智慧 能源、智慧城市等，对产业园的入选资质也制定了更细致的标准 20年 4月 30日 关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知 公 开募 集基础设施证券投 资基金指引（试行 ）（征求意见稿） 明确了 基础设 施 REITs试点的 基本原 则、试点项目要求和试点工作安排 19年 6月 6日 浙江省人民政府办公厅关于进一步 加大基础设施领域补短 板力度的实施意见 积极推进基础设施项目资产证券化（ REITS）融资模式创新，盘活优质存量资产 19年 3月 31日 2019年新 型城镇 化建设 重 点任务 健全城市投融资机制。 大力盘活存量优质资产，回收资金补充地方财力。支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产 品 19年 1月 上交所新年致辞 深交所 债 券 监管发展业务座谈会 中基协 资产证券化业务培训 推动公募 REITs 试 点 ， 加 快 发展住房租 赁 REITs； 积极回应市场关切，努力满 足市 场 需求， 深 化 市场改革 创新，加大力度推进公募 REITs规则出台及业 务试点，力争取得进一步突破 ； 完善 ABS自律规则体系 ， 积极探索 REITs发展路径 18年 9月 13日 关于加强国有企业资产负债约 束的指 导意见 积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则，依法合规开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为 基础资产的资产证券化业务 。 18年 4月 24日 关于推进 住房租赁 资 产证券化相关工作的通知 重点支 持住房 租赁企 业发行 以其持 有不动 产物业作为底层资产的权益类资产证券 化产 品 ，积极 推 动 多类型具有债权性质的资产证券化产 品，试点发行 REITs。 17年 7月 20日 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房 租赁市场的通知 鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房 地产投 资信托 基金（ REITs） 17年 7月 3日 国家发展改革委关于加快运用 PPP模式 盘活基础设施存量资产有关工作的通知 规范有序盘活基础设施存 量资产 。 保障基础设施存量资产盘活工作 顺 利实施 。 对采用 PPP 模式盘活存量 资产的基础设施项目，支持通过资 产证券化、发 行 PPP项目 专项债券等方式开展市场化融资， 提高资产流 动性 ，拓宽资 金 来 源，吸引更多社会资本 以不同方式参 与 17年 2月 23日 关于推进传统基础 设施领域政府和社会资本合作（ PPP）项目 资产证券化相关工作的通知 中国证监会将积极研究推出主要投资于资产支 持证券 的证券 投资基金，并会同国家发展改革 委及有关部门共同推动不动产投资信托基金（ REITs），进一步支持传统基础设施项目建设。 16年 7月 5日 中 共中 央 国务院关于深化投融资体制改革的 意 见 大力 发 展直接 融 资 。依托多层次资本市场体系，拓宽投资项目融 资渠道，支持 有真实经济活 动支撑的资产证券化，盘活存量资产，优化金融资 源配置，更 好地服务投 资兴业。 16年 5月 17日 国务院办公厅 关于 加 快培育和发展住房租赁市场的若干意见 支 持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券 化产品。稳步推进房地产投资信托基金（ REITs）试 点 15年 4月 21日 关于运用政府和社会资本合作模 式推进公共租 赁住房投资建 设和 运营管理的通知 支持以未来收益覆盖融资 本息的公共租赁住房 资产 发行房地产投资信托基金（ REITs），探索建立以市场机 制为基础、可持续的公共租赁住房 投融资模式 14 年 11 月 16日 国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见 大力发展债权投资计划、股权投资 计划、资产支持计划等 融资工具，延长投资期限，引导社保资金、保险资金等用 于收益稳定、回收期长的基础设施和基础产业项目。 14年 9月 29日 关于进一步 做 好住 房金 融服 务工作的通知 扩大市场化融资渠道，支持符合条件的 房地产企业在 银行 间债券市 场发行债 务融资工具。积极稳妥开展 房地 产投 资信 托基 金（ REITs）试点。 10年 5月 7日 国务院 关于鼓励和引导民间投资 健康发展的若干意见 鼓励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房， 参 与棚 户 区改造 ，享受相应的政策性住 房建 设政策 08年 12月 8日 国务院办公厅关于当前金融促进 经济发展的若干意见 信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道 数 据 来源： 政府 网站 ， 兴 业 证 券 经 济与金融研究院整理 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 6 - 行业深度研究报告 1.2、 REITs新规 分析 ： 互为姐妹篇 ， 共同 支撑试点申报和基金发行 整体来看 ， 40号文 为基建 REITs试点的 纲领性文件 ， 而 近期出台的 通知 和 指引 均为操作层面文件 ， 二者 互为姐妹 篇 ， 分别从 试点项目审查 、 证券监管 的视角 来规范 公募 REITs发行 ， 明确 未来 REITs试点项目申报和基金 发行的基本原则 。 40 号文规定了 项目要求、融资用途 限制 、产 品的载体和发行方 式 、 试点期间的监管协 作机制 等 。 （ 1） 在 产品要求 上 向 国外 规范 靠拢 ，要求 80%以上基金资产持 有单一 基础设施 ABS 全部 份额 、 基础设施 ABS 持有 基础设 施项目 公司全部股权 ， 收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%等 ； （ 2） 在 项目布局上 ， 聚 焦 京津冀 、 长江经济带 等六大 重 点区域 和 国家级新 区 等 区域 ，优先支持基础设施补短板行业 ， 鼓励 新型基础设施 、 新 兴 产业集群 和高端特色产业园区等 ； （ 3） 在项目 资质上 ， 要求 权属清晰 、 经营模式及市场化运营能力 成熟 、 发起人 及基础设施运营企业 信用稳健 、 加强融资 用途 管理 等 ； 通 知 针对试点项目申 报工作作出具体 安排 。 进一步明确了试点支持的重点行业，包括机场港口、工业互联、智慧能源、智慧城市等 。 （ 1） 在 区 域上 ，提出 优先支持 京津 冀 、 雄 安 新区 、长江经济带 、大湾区 、长三角 、海南自贸区 等 国家重大战略区域 ，以及 国家级新区 等 区域 ； （ 2） 在 行业上 ，提出 优先支持 基础设施补短板项目 ，包括 仓储 物流 ， 收费公路、铁路、机场、港口 ，城镇污水垃圾处理及资源化 利用、固废危废医废处理、 大宗固体废弃物综合利用项目、城镇供水、供电、供气供热 。 鼓励 新型基础设施项目开展试点 ，包括 数据中心 、人工智 能、智能计算中心项目、 5G、通信铁塔、物联网、 工业互联网、宽带网络 、有线电视网络项目，智能交通、智能能源、智能城市项目 等 。同时也鼓励 国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产 业园等 开展试点 。 （ 3） 进一步明确 了 试点项目 应 满足 的 基本条件 、 申请材料要求 、申报程序 、 合规性审查 等有关方面的具体规定 ； 指引 明确了 REITs产品定义 、 运作模式 、 基金份额发售 、 监督管理 等 方式，聚焦压实机构主体 责任、规范基金投资运作 ， 为国内基建 REITs试点提供正式法律政策支持 。 （ 1） 再度明确 “ 公募 +ABS” 产品结构 ，规定了基金 资产 和股权结构 、 运作和 收益分配 模式 的 四项要求 ； （ 2） 进 一 步 提出 ： 强化 基金管理人与托管人专业胜任要求 （ 详见第五章分析 ） ； 发挥专业机构作用，准入环节严控项目质量 ； 明确定价方式和发售安排 ； 规 范 基金 投资 运作，加强项目运营管理，压实管理人受托责任 ； 坚持“以信息披露为中心”，确保基金运作公开 ； 明确监督管理和法律责任 。 通知 和 指引 互为姐妹 篇 ， 对 试点 项目 申报 条件要求基本一致 ，内容相得益彰 。 试点项目 申报 须同时满足 通知 提出的 试点基本情况、项目合规情况及相关证明材料规定 ，以及 指引 提出的 试点基本情况的相关要求，以确 保经 发改委 审核并推荐给 证监会的试点 项目能够顺利 发行 REITs 产品并上市交易 。 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 7 - 行业深度研究报告 表 2： 通知及指引对试点申报的相关规定 主要 规定 通知 相关 内 容 指引 相关 内容 满足基础设施项目基本条件 对试点项目申报材料从基本情况、合规情况、证明材料和其他相关材料四个方面进行 规定 对 项目 各 项权利 设定、 原始权益人企业信用、现金流的稳定性和分散度等方面提出 要求 明确基金管理人的运营管理职责 申报材料应阐明基础设施运营管理机构承担同类项目运营管理经验，拟配备的运营管理人员情 况，公司治理和财务状况等情况，目的 是对发行 REITs所 依托的底层资产的运营管理团队的专业经验、管理能力等进行判断 列示了 基础设施基金运作过程中基金管理人的 16项运营管理职责 丰富 REITs 发行总体方案 试点项目申报要求提交切实可行的 REITs 发行总体方案，阐述基础设施 REITs基金产品的交易结构、资产管理安排、拟实施步骤及进展情况 等内容 进一步提出 基金招募说明书除按照法律法规要求披露相关 信息外，还应披露 24项必要信息 明确有关市场机构参与情况 要求 申报材料应阐述公募基金管理人、资产支持专项证券管理人、财 务顾问共三类市场机构的情况，并说明 其他需要进一步阐明的 情况 申请注册基础设施基金前， 基金管理人应当全面地尽职调查拟持有的基础设施项目，聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服 务 数 据 来源： 发改委 ，证监会 ， 清华 PPP 研究中心 ， 兴 业 证 券 经 济与金融研究院整理 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 8 - 行业深度研究报告 表 3： 通知 主要内 容 事项 主要内容 高度重视，切实做好试点项目组织申报工作 开展基础设施 REITs 试点，是 贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具，是投融 资机制的重大创新，有助于盘活存量资 产，广泛调动各类社会资 本积极性，促进基础设施高质量发展 。各地发展改革委要高度重视、精心组织、统筹协调，按要求稳妥推进试点项目申报工作。 基础设施项目手 续依 法合 规是试 点工作顺利开展的必要前提；基础设施项目持续健康平稳运营是衡量试点工作成功与否的关键标准。 各地发展改革委要严格审查把关，确保项目符合国家 重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资 管理法规制度， 促进项目持续健康平稳运营，推动形成良性投资循环，为试点工作顺利开展奠定坚实基础 。 聚焦重点，准确把握试点项目的地区和 行业范围 优先支持位于 京津冀协同 发展规划纲 要河北雄 安新区 规划纲要长江经济带发展规划纲要粤 港澳大湾区发展规划纲要长江三角洲区域一体化发展规划纲要海南自由贸易港建设总体 方案 等 国家重大战略区域范围内基础设施项目 。支持 位于国务院批准设立的国家级新区、国家经济技术开发区范围内的基础设施项目 。 优先支持基础设施补短板项 目，鼓励新型 基础设施项目开展试点 ： 1) 仓储物流项目 2) 收费公路、 铁路、机场 、港口项目 3) 城镇污水 垃圾处理及 资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废 弃物综合利用项目 4) 城镇 供 水、供电、供气 、供热项目 5) 数据中心、人工智能、智 能计算中心项目 6) 5G、 通 信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目 7) 智能交通、智慧能源、智慧城市项目 鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产 业园 、特 色产业园等开展试点，项目应满 足以下条件： 1) 位于国家发展改革委确定的战略新兴产业集群或中国开发区审核公告目录（ 2018年版）确定的开发区范 围内。 2) 业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器 和产业加速器，产业发展服务平台等基础设施 。 3) 项目用地性质为非商业、非 住宅用地。 酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地 产项目 不属于试点范围 。 确保试点 项目满足 基本条件 基础 设施 项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让 。 项 目 运营时间原则上不低于 3年 。 现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来 3年净现金流分派率 （预计年度可分配现金流 /目标不动产评估净值）原则上不低于 4%。 基 础 设施运营管理机构具备丰富的 同类项目运营管理经验 ，配备充足的运营管理人员，公司治理与财务 状况良好，具有 持续经营 能力 。 发起人（原始权益人）、基 金管理人、基础设施运营 管理 机构近 3 年在 投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务 等 方面无重大违法记录 ，项目运营期间未出现 安全、质量、环保 等方面 重大的问题 。 数 据 来源： 发改委 ，证监会 ， 兴 业 证 券 经 济与金融研究院整理 请 务必阅 读正 文之后的信息披露和重要 声 明 - 9 - 行业深度研究报告 1.3、 REITs新规 出台背景 分析 ： 两层逻辑 我们认为 新规出台 的表层逻辑 ， 是应对 年初 以来复杂的宏观经济 形势 ， 有利于构建以国内大循环为主体、国 内国际双循环相互促进的新发展格局 。 2020年一季度 GDP 同比下滑 6.8%，创有数据以来最大跌幅， 逆周期调控必要性提升 ，而 弱需求限制制造业投资回升 ， 地产 宏观 调控政策放松可能性依然 较小 ，