1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 5 类房地产 ABS 有何特点？供应链 ABS 期限较短（ 9-12 个月为主），采用单 SPV 结构，增信保障较弱（一般无超额现金流覆盖，次级占比低）；购房尾款 ABS 期限中等（ 2-3.5 年为主），采用单 SPV 结构； 物业费 ABS以长期限为主（ 5 年及以上），以双 SPV 结构为主； CMBS 和类 REITs期限最长（ 15 年以上为主），交易结构最复杂 (至少双 SPV，部分类 REITs为三 SPV)，增信保障最强，二者基础资产相似，交易结构上 CMBS 债性更强，类 REITs 股性更强。 从存量看，供应链 ABS 存量占比最高（ 48.2%） ，与 2019 年以前政策相对宽松 、有助 房企扩表 有关 ； CMBS、购房尾款存量次之， 各占 23.3%、 17.0%； 类 REITs 和物业费 ABS 存量较少 ，仅占 5.5%、 4.7%，与类 REITs 交易成本和税收成本偏高、物业费 ABS 满足条件发行人有限且基础资产现金流稳定性偏弱有关。 房地产 ABS 相比信用债利差存在吗？从一级市场来看，目前 ABS 发行利率相比近似期限信用债有 60bp 左右的利差。 2018 年以来，样本房企供应链 ABS 发行利率比短融高 15-150bp；购房尾款比期限相近的中票或公司债发行利率高 40-90bp； CMBS 比公司债发行利率高 20-110bp。2020 年 各品种 利差总体在 60bp 左右； 与二级市场剩余期限相近的存续公募债 （以下简称“二级可比券”） 估值相比， ABS（以供应链 ABS 为例）发行利率与二级可比券估值利差 2020 年来 平均为 50.1bp，利差较高的主体包括世茂、华发等， 2020 年以来分别为 110.3、 80.4bp；金茂、远洋、万科、龙湖、金地等 在 40-60bp 之间。 从利差的历史变动来看，利 差主要由二级可比券估值引领，在债券市场牛市中，二级 估值快速下行，利差走阔 ， 此时一级 ABS 投资价值上升（如 2020Q1）；债券市场进入调整期时，二级估值快速上行，二者利差收窄，此时一级 ABS 投资价值相对弱化（如 2020 年 5 月以来） 。 从利差来源看， ABS 和信用债利差主要来自两方面，一是流动性溢价， ABS 以非公开发行为主，流动性弱于公募债；二是信用风险溢价， ABS 交易结构较 信用债复杂，参与主体众多，交易链条 拉长引申不确定性。 房地产 ABS 流动性怎么样？ 房地产流动性整体不高，月换手率（月成交金额 /月末存量）在 1.5%左右 ； 分品种来看，供应链 ABS 流动性相对最好 ， 2019、 2020 年月换手率均值分别为 2.8%、 2.5%。 房地产 ABS 的投资者有何特征？ 从基金持仓数据来看， 第一，投资房地产 ABS 的公募基金近年快速增多 ， 2020Q1 供应链 ABS、购房尾款持有机构数同增 66.7%、 383.3%；第 二，公募基金对供应链 ABS 认可最高，其次是购房尾款 ， 2020Q1 二者持仓市值占全部房地产 ABS 的 84.9%、11.9%； 第三，中长期纯债基金和货币市场基金是房地产 ABS 持仓主力 ，2020Q1 持仓分别占全部房地产 ABS 持仓 市值 的 46.2%、 30.5%。 风险提示：宏观经济 超预期 、 样本数据偏误等。 Table_Tit le 2020 年 07 月 05 日 当前 房地产 ABS 投资价值 怎么看？ 房地产资产证券化专题系列三 Table_BaseI nfo 固定收益 主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC 执业证书编号： S1450518100003 chigsessence 陈雨田 报告联系人 chenyt4essence Tabl e_Report 相关报告 9 类 ABS 增信条款全解析：以房地产 ABS 为例 2020-5-12 8 个问题解码房地产供应链 ABS 房地产资产证券化系列一 2020-3-31 2 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 各类房地产 ABS 有何主要特点？ . 3 2. 房地产 ABS 相比信用债利差存在吗？ . 6 3. 房地产 ABS 流动性怎么样？ . 9 4. 房地产 ABS 的投资者有何特征？ . 9 图表目录 图 1：房地产 ABS 全景图 . 3 图 2：存量房地产 ABS 品种分布（亿元） . 3 图 3：存量供应链 ABS 期限分布 . 3 图 4：样本房地产 ABS 项目增信条款梳 理 . 4 图 5：购房尾款 ABS 发行与到期分布（亿元） . 4 图 6：存量购房尾款 ABS 期限分布 . 4 图 7：物业费 ABS 发行与到期分布（亿 元） . 5 图 8：存量物业费 ABS 期限分布 . 5 图 9：存量类 CMBS 期限分布 . 5 图 10：存量类 REITs 期限分布 . 5 图 11：万科 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） . 8 图 12：金地 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） . 8 图 13：金茂 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） . 8 图 14：龙湖 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） . 8 图 15：房地产 ABS 月度成交变动（亿元） . 9 图 16：房地产 ABS 分品种换手率变动 . 9 图 17：上交所企业 ABS 投资者结构（ 2020 年 5 月） . 9 图 18：深交所企 业 ABS 投资者结构（ 2020 年 5 月） . 9 图 19：持有房地产 ABS 公募基金数变动（家） . 10 图 20：公募基金持有房地产 ABS 市值变动（亿元） . 10 图 21： 2020Q1 持有房地产 ABS 的基金产品分布 . 10 图 22： 2020Q1 基金产品房地产 ABS 持有结构 . 10 表 1：房地产 ABS 产品类型及交易结构一览 . 6 表 2： 2018 年代表房企 ABS 与信用债发行利差 . 6 表 3： 2019 年代表房企 ABS 与信用债发行利差 . 7 表 4： 2020 年代表房企 ABS 与信用债发行利差 . 7 表 5：样本房企供应链 ABS 发行利率与二级可比券估值利差 . 8 3 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 1. 各类房地产 ABS 有何主要特点？ 根据基础资产的不同类别，房地产 ABS 分为供应链 ABS、购房尾款 ABS、物业费 ABS、CMBS、类 REITs 和其他， 其他主要为租金 ABS、保障房 ABS 等。 图 1： 房地产 ABS 全景图 资料来源：安信证券研究中心 整理 （ 1）供应链 ABS：期限短、增信手段单一、存量占比最高。保理公司作为原始权益人，房企作为最终债务人。 供应链 ABS 以房企对上游供应商的应收账款为基础资产，通常由房企指定的保理公司为上游供应商提供保理服务，受让应收账款债权，充当原始权益人。供应链ABS 期限较短，存量 90%发行期限在 9-12 个月之间；增信手段单一，主要为优先 /次级分层，以及最终债务人提供担保或差额补足等，其中次级分层增信度较弱，存量供应链 ABS 次级层余额占比仅 1.0%。截至 2020 年 6 月 20 日， 存量供应链 ABS 共 2610.4 亿元，占全部房地产 ABS 的 48.2%。 图 2： 存量房地产 ABS 品种分布（亿元） 图 3： 存量供应链 ABS 期限分布 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 050010001500200025003000供应链ABS CMBS购房尾款 类REITs物业费 保障房 租金 存量房地产 ABS 9个月以下 0.5% 9-12个月 89.8% 1-1.5年 5.2% 1.5年以上 4.5% 4 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 4： 样本房地产 ABS 项目增信条款梳理 资料来源： ABS 计划说明书， 安信证券研究中心 （ 2）购房尾款 ABS：中等期限、单 SPV，增信手段相比供应链 ABS 更丰富，原始权益人为房企集团公司或项目公司。 购房尾款 ABS 基础资产形成过程为，购房人和项目公司签订购房合同 ，购房人支付首付款，剩余部分形成购房尾款， 资金来源为商业按揭贷款、公积金贷款、组合贷等，放款 时间 一般为 3-6 个月 。购房尾款 ABS 期限以 2-3.5 年 为主（存量占比70%），通过 循环购买解决期限错配问题 ， 通常是产品设立的前 1.5 年、 2.5 年为循环期，根据 基础资产回款期限，设计循环购买频率 ， 最后 0.5 年为摊还期。 购房尾款 ABS 结构以单SPV 为主 ，增信措施包括优先 /次级分层、超额现金流覆盖、差额支付承诺等。 截至 2020 年6 月 20 日， 存量购房尾款 ABS 共 921.2 亿元，占全部房地产 ABS 的 17.0%。 图 5： 购房尾款 ABS 发行与到期分布（亿元） 图 6： 存量购房尾款 ABS 期限分布 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 （ 3） 物业费 ABS：中长期限为主，单 SPV 或双 SPV 结构，小众品种，原始权益人为 是 房企 物业 子 公司 。 物业费 ABS 以未来 物业合同收入作为基础资产 现金流 ， 可采用单 SPV 结构（由专项计划直接购买物业收费权），也可采用双 SPV 结构（信托计划向物业公司发放信托贷款，物业费收入作为信托贷款还款来源，专项计划再购买信托计划受益权）。物业费 ABS以中长期限为主， 5-7 年、 7 年以上存量占比分别为 35.8%、 27.2%；增信措施与购房尾款相似，包括优先 /次级分层、超额现金流覆盖、差额支付承诺等；物业费 ABS 发行量较小，发行高峰在 2017-2018 年，目前存量 254.8 亿元，仅占全部房地产 ABS 的 4.7%。 0501001502002502016/9 2017/9 2018/9 2019/9 2020/9 2021/9 2022/9购房尾款 ABS发行额 购房尾款 ABS到期额 2年以下 28.9% 2-3.5年 69.7% 3.5年以上 1.4% 5 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 7： 物业费 ABS 发行与到期分布（亿元） 图 8： 存量物业费 ABS 期限分布 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 （ 4） CMBS 和类 REITs 期限最长、交易结构最复杂、增信最强 。 CMBS 和类 REITs 均 以写字楼、商场、酒店、公寓、物流地产等商业地产未来收入（租金、物业费、管理费等）做为基础资产， 期限 15 年以上为主（存量分别占 62.5%、 55.7%），增信措施较丰富，包括优先/次级分层、超额现金流覆盖、差额支付承诺、流动性支持、资产抵押担保等 。 二者主要区别在于， CMBS“债性”更强 ，常采用 双 SPV 结构， 由信托计划向项目公司发放商业抵押贷款，以商业物业未来收入作为还款来源，专项计划再购买信托受益权。对于融资方而言，获得的是一笔商业抵押贷款，无法实现资产出表。类 REITs“股性”更强，一般为双 SPV 或三SPV 结 构，一般由私募基金购买商业地产 100%股权，专项计划再认购全部私募基金份额，对于融资方而言，可以实现资产出表。截 至 2020 年 6 月 20 日， 存量 CMBS 和类 REITs 分别共 1262.9、 297.2 亿元，占全部房地产 ABS 的 23.3%、 5.5%。 图 9： 存量类 CMBS 期限分布 图 10： 存量类 REITs期限分布 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 总结来看，几类主要的房地产 ABS 中， （ 1）物业费 ABS 发行量较少（与底层资产需要一定体量，满足发行条件的主体相对有限；以及物业费收入相比其他基础资产现金流不确定性更高有关），同时期限偏长（ 5 年以上为主），结构设计上常见于双 SPV 结构；（ 2） CMBS 和类 REITS 以长期限为主（ 15 年以上），交易结构复杂（最多可嵌套三层 SPV），其中类 REITs发行量偏少（与 REITs 制度设计尚不完善，交易成本和税收成本较高有关） ; （ 3）购房尾款 ABS 期限适中，交易结构简单（单 SPV 为主），基础资产现金流确定性相对较强；（ 4）供应链 ABS 以 1 年以内为主，交易结构简单（单 SPV），存量占比高 （与 2019 年以前政策相对宽松 ， 支持 房企扩表需求 ） ，在投资中可给予重点关注。 010203040506070802016/9 2017/9 2018/9 2019/9 2020/9 2021/9物业费 ABS发行额 物业费 ABS到期额 3年以下 7.6% 3-5年 29.4% 5年 -7年 35.8% 7年以上 27.2% 5年以下 1.0% 5-10年 2.3% 10-15年 34.2% 15年以上 62.5% 5年以下 19.1% 5-10年 25.2% 10-15年 0.0% 15年以上 55.7% 6 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 表 1：房地产 ABS 产品类型及交易结构一览 品种 产品名称 发行主体 底层资产 基础资产 交易结构 1 供应链 ABS 一级供应 商 上游供应商对房地产企业 的应收账款 保理债权 多数无分层设计 2 购房尾款 ABS 房企 购房尾款 应收账款 单 SPV 为主 3 物业费 ABS 物业公司 未来的物业费收益权 物业合同债权 /信托收益权 单 SPV 和双 SPV 4 CMBS 业主 商业房地产（商场、写字楼、 酒店、会议中心等）的物业 信托受益权 双 SPV 为主 5 类 REITs 业主 商业房地产（商场、写字楼、 酒店、会议中心等）的物业 基金份额 至少“双 SPV ” 其他 租金 ABS 二房东 长租公寓、公租房等住宅的 租金 信托受益权 双 SPV 为主 住房抵押贷款 ABS 商业银行 购房按揭贷款 住房抵押贷款 单 SPV 保障房ABS 地方 政府平台 公司 保障房销售收入 信托受益权 双 SPV 为主 资料来源：安信证券研究中心整理 2. 房地产 ABS 相比信用债利差存在吗？ 从一级市场来看，目前 ABS 相比同期限信用债有 60bp 左右的利差。 我们统计了 ABS 发行量较大的 10 家房企 2018 年以来 ABS 和信用债发行情况， 用同一年份与 ABS 发行期限相近的信用债券种平均发行利率进行比较（如供应链 ABS 和短融），可以发现 （ 1）从发行利率来看， ABS 与信用债利差 确实存在 。 2018 年以来， 样本房企供应链 ABS 发行利率比短融高15-150bp；购房尾款比期限相近的中票或公司债发行利率高 40-90bp； CMBS 比公司债发行利率高 20-110bp。 （ 2） 2020 年 房企 ABS 相比信用债 总体利差在 60bp 左右 ， 2020 年 3 家数据可得的房企中，金融街和金地供应链 ABS 平均发行利率比短融高 59.3、 79.1bp，首开CMBS 利率比公司债高 69.0bp。 表 2： 2018 年代表房企 ABS 与信用债发行利差 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 7 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 表 3： 2019 年代表房企 ABS 与信用债发行利差 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 表 4： 2020 年代表房企 ABS 与信用债发行利差 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 与 二级市场 剩余期限相近的存续公募债估值相比 ， 利差有如下特点 （ 以发行频率较高、可获得较连续时间序列数据的供应链 ABS 为例 ） ： （ 1）利差主要由 二级可比券估值 引领， 在 债券市场牛市中，二级可比券估值快速下行，利差走阔，此时一级 ABS 投资价值上升（如 2020Q1）；债券市场进入调整期时，二级估值快速上行，二者利差收窄，此时一级 ABS 投资价值相对弱化（如 2020 年 5 月以来）。 以万科为例 ， 2020 年 1 月 1 日至 4 月 30 日， ABS 发行利率与二级可比券估值利差上行至70-80bp;2020 年 5 月以来，利差收窄并出现倒挂，其中 6 月 10 日发行的“ 国链 18A1”票面利率 2.69%,比二级可比券估值低 9.2bp。多数样本房企（如金地、金茂等） 5 月以来亦出现利差快速收窄。 （ 2）从个体企业来看， ABS 发行利率与二级可比券估值利差 2020 年来平均为 50.1bp，利差 较高的主体包括世茂 、华发等 ， 2020 年以来分别为 110.3、 80.4bp； 金茂、远洋、万科 、龙湖、金地等 利差中等 ， 2020 年以来在 40-60bp 之间； 恒大 等主体 利差较低 ， 2020 年以来在为 -55.4bp。 8 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 11：万科 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） 图 12：金地 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 备注：二级可比券选择剩余期限 0.5-1.5 年的公募债。 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 备注：二级可比券选择剩余期限 0.5-1.5 年的公募债。 图 13：金茂 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） 图 14：龙湖 ABS 发行利率与二级可比券估值（ %， bp） 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 备注：二级可比券选择剩余期限 0.5-1.5 年的公募债。 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 备注：二级可比券选择剩余期限 0.5-1.5 年的公募债。 表 5： 样本 房企 供应链 ABS 发行利率与二级可比券估值利差 2020 年 1-4 月 2020 年 5-6 月 2020 年以来平均 历史平均 万科 72.9 12.3 56.4 51.3 龙湖 52.3 18.2 47.4 39.7 世茂 108.2 119.8 110.3 106.2 金地 68.9 -9.5 42.7 45.9 金茂 72.1 21.6 59.4 51.9 华发 85.7 48.2 80.4 74.4 恒大 -67.3 -31.5 -55.4 82.9 远洋 59.4 - 59.4 45.2 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 备注：二级可比券选择剩余期限 0.5-1.5 年的公募债。 ABS 和信用债利差主要来自两方面，一是流动性溢价 ，根据政策规定，交易所主管企业 ABS和银行间市场 ABN可以公开或非公开发行，实践中以非公开发行为主， ABS 流动性弱于公募债； 二是信用风险溢价， ABS 交易结构较复杂，参与主体除房企外还包括保理公司、项目公司、购房者、信托计划、私募基金等， 参与主体较多、 交易链条 更长。 (50)0501001502001.02.03.04.05.06.07.017/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/01利差（右） 万科供应链发行利率 二级可比券估值平均 (40)(20)020406080100120012345618/08 18/11 19/02 19/05 19/08 19/11 20/02 20/05利差（右） 金地供应链发行利率 二级可比利率 020406080100120012345618/10 19/01 19/04 19/07 19/10 20/01 20/04利差（右） 二级可比券估值平均 金茂供应链发行利率 02040608010001234519/01 19/03 19/05 19/07 19/09 19/11 20/01 20/03利差（右） 龙湖供应链发行利率 二级可比券估值平均 9 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 3. 房地产 ABS 流动性怎么样？ 房地产 ABS 以非公开发行为主，流动性整体不高，月换手率（月成交金额 /月末存量）在 1.5%左右 ，分品种来看，供应链 ABS 流动性相对最好。 2019 年、 2020 年房地产 ABS 月均成交金额分别为 62.7、 69.9 亿元，月换手率均值分别为 1.4%、 1.3%；其中供应链 ABS 为交易主力， 2019、 2020 年月均成交金额 53.6、 60.6 亿元，占全部房地产 ABS 成交量的 85.6%、86.6%，月换手率均值分别为 2.8%、 2.5%，明显高于其他品种。 图 15： 房地产 ABS 月度成交变动（亿元） 图 16：房地产 ABS 分品种换手率变动 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 4. 房地产 ABS 的投资者有何特征？ 由于缺乏针对房地产 ABS 投资者结构的数据，我们以交易所披露的企业 ABS 投资者结构数据做一定参考。 上交所方面 （托管 ABS 市值占交易所 ABS 的 70%）， 一般法人和券商资管为 ABS 主要投资机构 ，持仓占比分别为 72.2%、 12.3%； 深交所方面，一般机构、基金和基金专户为 ABS 主要投资机构 ，持仓占比分别为 59.5%、 11.9%、 11.1%。其中，通常认为一般法人和一般机构以银行理财为主。 从 公募 基金持仓数据来看， （ 1）投资房地产 ABS 的公募基金近年快速增多 ，如供应链 ABS持有机构 2020年一季度末为 55家，同增 66.7%；购房尾款 ABS持有机构 29家，同增 383.3%；（ 2）公募基金对供应链 ABS 认可最高 ， 其次是购房尾款， 2020Q1 公募基金供应链 ABS和购房尾款持仓市值分别为 294.8、 41.3 亿元，占公募基金持有房地产 ABS 市值的 84.9%、11.9%， CMBS、类 REITs、物业费 ABS 分别仅持仓 5.3、 3.0、 1.5 亿元； （ 3）中长期纯债基金和货币市场基金是房地产 ABS 持仓主力， 分别持有房地产 ABS158.1、 104.4 亿元，占公募基金持有房地产 ABS 的 46.2%、 30.5%；其 中货币市场基金主要持有供应链 ABS， 中长期纯债基金除供 应链 ABS 外也持有一定比例的购房尾款 ABS。 图 17：上交所企业 ABS 投资者结构（ 2020 年 5 月） 图 18：深交所企业 ABS 投资者结构（ 2020 年 5 月） 资料来源：上交所网站 , 安信证券研究中心 备注：根据中证登数据，上交所托管 ABS 占全部交易所 ABS 的 79.0%（ 2020 年 5 月） 资料来源：深交所网站 , 安信证券研究中心 备注：根据中证登数据，深交所托管 ABS 占全部交易所 ABS 的 21.0%（ 2020 年 5 月） 0204060801001201402017/1 2017/7 2018/1 2018/7 2019/1 2019/7 2020/1保障房 购房尾款 CMBS 物业费 类 REITs 供应链 ABS 0%1%2%3%4%5%6%7%18/01 18/05 18/09 19/01 19/05 19/09 20/01 20/05供应链 ABS 类 REITs 物业费 CMBS 购房尾款 信托 3.1% 券商资产管理 12.3% 一般法人 72.2% 基金 4.7% 保险 2.6% 社保 0.8% 券商自营 3.7% 一般机构 59.5% 基金专户 11.1% 基金 11.9% 券商集合理财 3.1% 信托机构 6.7% 保险机构 2.4% 券商自营 3.8% 其他专业机构 1.4% 10 固定收益 主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图 19： 持有房地产 ABS 公募基金数变动（家） 图 20： 公募基金持有房地产 ABS 市值变动（亿元） 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 图 21： 2020Q1 持有房地产 ABS 的基金产品分布 图 22： 2020Q1 基金产品房地产 ABS 持有结构 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 资料来源： WIND, 安信证券研究中心 02040608010012017/0317/0617/0917/1218/0318/0618/0918/1219/0319/0619/0919/1220/03其他 类 REITs 物业费 CMBS 购房尾款 供应链 ABS 05010015020025030035040017/0317/0617/0917/1218/0318/0618/0918/1219/0319/0619/0919/1220/03其他 类 REITs 物业费 CMBS 购房尾款 供应链 ABS 中长期纯债型基金 46.2% 货币市场型基金 30.5% 混合债券型基金 12.3% 短期纯债型基金 8.6% 偏债混合型基金 2.4% 0 60 120 180中长期纯债型基金 货币市场型基金 混合债券型基金 短期纯债型基金 偏债混合型基金 灵活配置型基金 供应链 ABS 购房尾款 CMBS 物业费 类 REITs 其他