证券研究报告地产行业 2020年中期策略报告 楼 市复苏持清醒，投资布局可积极2020年 7月 2日研究助理郑南宏 一般从业资格编号： S1060120010016请务必阅读正文后免责条款行业评级地产 强于大市（维持）证券分析师杨侃 投资咨询资格编号： S1060514080002邮箱： YANGKAN034PINGAN投资逻辑图2供给放量销售高位政策观察期疫情影响竣工节奏、影响中期业绩表现短期： 6、 7月疫情积压、投资保值需求退潮中期：四季度 库存累积影响开工影响拿地以价换量影响投资 政策改善提估值年末关注销售恢复快、中报相对优品种低估值基本面修复关注业绩高增、弹性标的年末估值切换低基数基本面改善下估值小幅修复去化率承压投资要点 政策步入观察期，关注年末改善窗口： 经济企稳、楼市复苏下政策由托底转向观察期，但供给持续放量背景下，下半年楼市调整压力犹存、叠加政府工作报告中因城施策表述，及疫情仍存在反复可能，年末或迎来新的政策窗口期。 资金端持续改善，中性偏松延续： 流动性宽松大背景下，上半年房企融资量、价均明显改善，随着国内经济持续恢复、楼市及地市升温，短期资金端进一步改善空间有限，但考虑依旧稳健偏宽松的大环境，预计行业资金端整体仍将延续中性偏松格局。 销售短期复苏延续，中期不确定性加大： 短期来看，高推盘叠加低基数，楼市成交仍有望维持高位；中期随着疫情积压需求及宽货币带来的保值需求逐步释放，叠加供给 端 的持续放 量，将带来去化率承压及库存累积，但因城施策及流动性宽松仍有望为楼市提供一定支撑。预计全年成交将呈现前低、中高、后平的走势，全国商品房销售面积同比降 5-7%。 投资同比增 5%左右，拿地及建安双驱动： 短期赶工赶货带来开工及投资反弹，中期随着去化放缓及库存累积，新开工或再度回落，但建安投资在交付压力下仍存在支撑，同时宽资金环境为土地购置费提供支持，预计全年投资同比增 5%、新开工同比降 5-10%。 房企延续降库存，马太效应不断强化： 上半年百强房企销售额降幅已收窄至 2.7%，尽管融资环境改善，但 TOP50房企前 5月整体拿地销售比仍仅 75%，延续降库存趋势。回归一二线背景下， TOP50前 5月地价房价比略有上行，但融资成本改善、提质增效有望缓解盈利端下行压力。中大型房企在业绩增长潜力、土储盈利质量、融资成本方面均持续扩大优势，行业马太效应不断强化。 投资建议： 短期在供给端放量、上年低基数背景下，成交有望延续高位，基本面持续改善有助于板块估值修复，建议关注销售及中报表现佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健；低估值高股息率的稳健龙头万科、保利、金地等。中期随着去化率承压、库存持续积累，行业下行压力或将逐步加大；结合中央以“稳”为主、因城施策主基调，行业有望迎来新一轮政策窗口期，叠加年末估值切换，板块有望迎来较好投资机会，关注业绩及销售高增的弹性标的如中南建设、阳光城等。因此站在目前时点，无论从短期还是中期来看，低估值高股息率的地产配置价值已持续凸显，我们看好下半年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。 风险提示： 1）供货、交付节奏不及预期风险； 2）房企大规模减值风险； 3）板块毛利率下滑风险。3目录 CO N T E NT S资金：量价持续改善，中性偏松延续政策：步入观察期，关注年末改善窗口投资：同比增 5%左右，拿地、建安双支撑销售：供应逐步放量，需求不确定性加大4房企：提周转降库存，延续分化格局投资建议与风险提示1.1新冠疫情冲击下，经济、楼市下行压力大 受新冠疫情冲击，国内经济下行压力显著加大， 2020年一季度实际 GDP、工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额 分别同比下降 6.8%、 8.4%、 16.1%与 19.0%。 楼市方面，疫情导致线下售楼处大量关闭、项目施工停滞 1-2个月，市场亦显著承压。一季度全国商品房 销售面积、新开工面积、房地产投资分别 同比下降 26.3%、 27.2%与 7.7%。资料来源： Wind，平安证券研究所5一季度多项宏观经济、楼市数据同比下滑-6.8%-8.4%-16.1%-19.0%-6.4%-7.7%-27.2%-26.3%-24.7%-30% -25% -20% -15% -10% -5% 0%GDP（不变价）工业增加值固定资产投资社会消费品零售总额货物进出口总额房地产投资房屋新开工商品房销售面积商品房销售额2020年一季度同比增速1.2“因城施策”空间打开 ,各地政策密集出台 随着疫情加剧经济与楼市下行压力、地方因城施策空间打开。据不完全统计， 2020年 2月偏松的涉房类政策（含中央及地方）共出台 48条、占全部涉房类政策比重达 83%，显著高于疫情前 1月水平； 2月至 5月偏松类涉房政策共出台 111项，占比 69%。楼市逐步恢复过程中，政策仍以托底改善为主，以呵护现有成果。资料 来源：各政府官网，平安 证券研究所62020年 1-5月涉房类政策以改善为主 1-5月涉房类政策类型划分5482326140102030405060701月 2月 3月 4月 5月项 中性 偏松 偏紧偏紧20%偏松66%中性14%1.2“因城施策”空间打开 ,各地政策密集出台 从政策内容看，地方政策以供给端调控居多，主要通过延缓土地出让金缴纳、调整预售条件、调整预售金监管额度等措施，持续发力缓解房企现金流压力，维持楼市稳定。资料 来源：各政府官网，平安 证券研究所7时间 4月 28日 4月 20日 4月 16日 4月 3日 4月 3日 3月 27日 3月 23日 3月 11日 3月 6日 3月 3日 2月 25日 2月 21日 2月 19日 2月 17日 2月 14日 2月 13日 2月 12日 2月 12日 2月 12日 2月 12日 2月 12日 2月 11日省市 武汉 湖北 深圳 沈阳 北京 柳州 长春 深圳 山东 常州 钦州 河南 苏州 沈阳 南京 天津 江西 上海 无锡 南昌 西安 浙江延迟或减免缴纳税款是 是 是 是 是延迟缴纳土地价款 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是调整拿地保证金比例是 是 是允许延期开工、竣工交付是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是降低预售 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是 是调整预售金监管要求是 是 是 是 是 是 是引导银行信贷支持 是 是疫情发生后多地政策微调缓解房企现金流压力1.3坚持“纾困不刺激”，“房住不炒”基调明确 尽管政策整体呈现改善趋势，但主要针对供给端，究其本质属于疫情影响下的纾困政策，当前“房住不炒”调控底线仍然明确，降低首付比例、放松限购等刺激性政策大多面临“一日游”。资料 来源：各政府官网，平安 证券研究所近期出台后撤销或紧急修改政策8时间 政策名称 政策内容 发布部门 备注2020年 2月 21日 驻马店市人民政府关于进一步规范促进房 地产业平稳健康发展的意见 1）调升住房公积金最高贷款额度， 调低首套房公积金贷款最低首付比例至 20%； 2）购买首套居住房屋给予补助（各类人才补助标准 200元 /平米，大中专以上毕业生补助标准 150元 /平米，农民工补助标准 100元 /平米）； 3）降低预售门槛。驻马店市人民政府 已撤销2020年 3月 3日 广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施 商 服类项目不再限定销售对象、不再设定最小 分割单元 广州市人民政府 已删除2020年 3月 12日 宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施 1） 各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策 ； 2）公积金贷款最高额度由 40万提高至50万。 陕西省宝鸡市人民 政府 已撤销2020年 3月 17日 关于促进济南绿色建设国际产业园发展十 条政策 “ 在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策 约束 ”、“预售 监管金即征 即返” 济南新旧动能转化 先行区 已删除2020年 4月 10日 “ 2020青岛百日万店消费季网络房展”活动 将新政策“ 出售原有住房，应取得 不动产权证书 满 2年 ”改为原有政策“ 出售原有住房应取得 不动产权证书 满 2年（ 2018年 4月 18日之后新购住房需满 5年） ” 青岛不动产登记中心、房屋交易中心 已修改2020年 4月 16日 疫情防控期间稳定住房消费若干措施 1）个人购买新建商品房住宅， 按其所购房屋实际缴纳税额 50%给予财政补贴； 2）个人购买车库、车位、仓房等地下产品，按其所购房屋实际缴纳税额 100%给予财政补贴； 3）存量房（含车位等）进行交易的 ， 取得不动产权证后即可上市交易，并按其房屋实际缴纳税额的 100%给予财政补贴内蒙古赤峰市新冠肺炎疫情防控工作指挥部已撤销2020年 4月 22日 荆州市人民政府关于有效应对疫情促进房 地产业平稳健康运行的若干意见 1）个人住房公积金贷款最高额度从 45万元提升至 50万元； 2） 实行购房契税优惠 ； 3） 首套首付比例不低于 20%，拥有 1套且房款未结清，首付比例不低于 30% 荆州市人民政府 已撤销2020年 4月 30日 关于应对新型冠状病毒感染的肺炎促进房 地产业可持续发展的实施意见 1）对购买商品房、门面房、办公用房的，按契税额 50%对购房人予以奖励； 2）初次购买新建商品房项目地下车位并缴纳契税的， 按每个车位 1000元标准给予奖励 湖南省郴州市住建 局 已撤销1.4经济逐步企稳，房地产市场持续改善 随着疫情防控工作取得成效， 3月以来国内经济逐步企稳，工业增加值、固定资产投资、社零消费增速持续回升。 房地产市场亦持续改善： 1）投资、销售恢复好于预期， 3月单月投资同比增速转正、 5月增速扩大至 8.1%， 5月单月销售面积同比增速大幅转正（ +9.7%）； 2）房价逐步上涨， 5月 70个大中城市新房价格环比上涨 0.5%，涨幅连续三个月扩大； 3）土地市场快速升温， 3月以来百城土地成交溢价率连续三个月超过 15%，处 2019年下半年以来高点。资料来源： Wind，平安证券研究所3月以来宏观经济与楼市持续改善970个大中城市新房价格变化 百城土地成交溢价率-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2020-0370个大中城市新建商品住宅价格指数 :环比一线二线三线0%5%10%15%20%25%30%2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2020-03百城土地成交溢价率一线二线三线-20-15-10-5051015工业增加值单月同比固定资产投资单月同比社零消费总额单月同比房地产投资单月同比商品房销售面积单月同比%3月 4月 5月1.5政策步入观察期，下一个时点或在四季度 随着经济逐渐企稳、楼市持续复苏及土地市场升温， 4月 17日中央政治局会议重提“房住不炒”，同时央行、银保监会等纷纷表态，严防信贷资金违规流入房地产市场，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，表明“稳地价、稳房价、稳预期”仍为调控主基调。从政策出台频率来看， 5月偏松类政策发布节奏放缓，数量较 4月下滑 46%至 14条。我们认为政策当前已步入观察期，结合下文对楼市的分析（中期市场或将缓慢降温）、政府工作报告中因城施策的表述，叠加疫情仍存在反复的可能，我们认为年末或迎来新的政策窗口期。资料 来源： 各地政 府官网，平安 证券研究所103月 3日金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会：坚持房住不炒定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性5月 22日 2020年政府工作报告 :坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展6月 1日央行等八部门 :把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到中小微企业等实体经济领域4月 17日中央政治局会议：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展5月 10日一季度货币政策执行报告：坚持房住不炒定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性4月 9日 中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见 ：推进土地要素市场化配置、深化户籍制度改革等4月 10日一季度金融统计数据新闻发布会：稳预期尤其重要，将继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，做好相关工作中央层面坚持“房住不炒”主基调