世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告新冠疫情对亚太地产市场的长期影响2世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC.THE SHORT-TERM IMPACT 引言新冠疫情对亚太地产市场的长期影响2020年初爆发的新型冠状病毒疫情（ COVID-19）给亚太区经济蒙上了阴影，并对今年全球经济增长构成下行风险。房地产市场方面，整个亚太地区的房地产租赁及交易活动将短暂放缓，投资者及租户均更为谨慎，并推迟重大租赁决策或投资决定。消费意愿走低、实体店暂停营业和旅游业放缓等因素让区内零售业承受重大损失。中国内地制造业延迟复工也对全球供应链产生负面影响。本报告 是 世邦魏理仕最新发布的专题报告 的 内容 摘要 (完整版报告可通过以下链接下载 : Link)，阐述了此次疫情迄今对亚太地区房地产行业的影响，并指出其对区域内房地产市场长期趋势带来的变更。短期影响世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC.4世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC.2020年上半年经济增长放缓自疫情爆发以来，中国内地的经济活动显著放缓，上半年国内生产总值（ GDP）增长预测已被下调至 4-5%（按年同比增长） 1 。这种情况已经蔓延到亚太区其他市场，使部分市场正承受中度的短期影响。世邦魏理仕亦将 2020年亚太地区 GDP增长预期从 4.2%下调至 4%以下 2。写字楼 - 延迟交付抵消延缓的租赁需求由于担忧全球经济增长迈入晚周期（ late cycle），亚太地区的写字楼租户自今年年初已经采取谨慎态度。疫情爆发后，这种态度明显增强，而对租赁需求的负面影响主要体现在大中华区 - 由于业务运营普遍中断，部分租户推迟了重大租赁决策。当然，如果疫情能得到有效控制，租赁活动可能最早于 2020年第二季度末回升。世邦魏理仕认为，此次疫情对亚太区其他写字楼市场影响较为轻微。这主要是因为写字楼需求主要靠国家内需拉动（而非中国企业），另外部分市场也受益于长期低空置率和新增供应不足。但在中国内地，预计 2020年约有 10%的新增供应将因建设期延误而推迟，短期内或缓解市场供应过剩的压力。因此，写字楼市场可能在疫情得到控制后最先复苏。THE SHORT-TERM IMPACT 短期影响-4%-2%0%2%4%6%8%中国内地 印度 澳大利亚 韩国 新西兰 新加坡 日本 香港特别行政区亚太地区2020年 1月预测 2020年 2月预测资料来源 : 牛津经济研究院 , 世邦魏理仕 , 2020年 2月 . 图 1: 2020年 亚太各地国内生产总值 (GDP)增长预测新冠疫情对亚太地产市场的长期影响1: 牛津经济研究院 , 2020年 2月 .2: 世邦魏理仕研究部 , 2020年 2月 .5世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC.零售物业 - 消费放缓，但全渠道零售商展现韧性新冠疫情对零售业的影响最大，尤其对娱乐、餐饮和服饰行业。年初中国内地大量零售商和购物中心因防疫需要而暂时关闭，中国连锁经营协会（ CCFA）对购物中心业态的会员企业的一项调查发现， 2月初开业率仅有约40% 3。受此影响，社会消费品零售总额增幅预期将会从 2019年的 8%降至 6%左右 4。而从历年春节消费数据来看，年初两个月的零售额通常占该年零售总额的 16%左右 5。许多亚太地区对来自大中华区和韩国的旅客实施旅行限制措施 6。在新加坡、韩国、日本和澳大利亚等地，中国内地游客至少占当地总体游客购物或旅游支出的 33%，而中国内地旅客数量的下降已经影响了当地热门旅游购物点。零售租金也正面临巨大的下行压力。中国内地、香港特别行政区和新加坡等地的零售业主均已宣布短期租金减免等措施，以减轻租户的压力。此外，业主亦可考虑互惠计划（ mutually beneficial scheme），例如向租户购买商品或现金券，用作日后推广。尽管许多传统的实体零售商处境艰难，但拥有全渠道平台的零售商，尤其是生鲜和生活必需品的销售商，在防疫时期仍取得相当不错的销售业绩。THE SHORT-TERM IMPACT 短期影响图 2: 中国内地游客占目的地总体游客人数和消费比例 (2018/2019)资料来源 : CEIC, 香港特别行政区 -旅游发展局 ,日本观光厅 ,台湾地区交通主管部门 ,韩国旅游发展局 ,澳大利亚统计局 ,澳大利亚旅游局 ,新加坡旅游局 ,泰国旅游局 ,越南国家旅游管理局 ,马来西亚旅游局 , CBRE Research, 2020年 2月 .0%20%40%60%80%100%香港特别行政区韩国 越南 日本 泰国 中国台湾 新加坡 澳大利亚 马来西亚占总体游客人数比例占总体游客购物或旅游支出比例新冠疫情对亚太地产市场的长期影响3: 中国连锁经营协会 , 2020年 2月 .4: 牛津经济研究院 , 2020年 2月 .5: 中国国家统计局网站 , 2020年 2月 .6: 截至 2020年 3月 6日，中国香港特别行政区、中国澳门特别行政区、日本、韩国、新加坡、澳大利亚、新西兰、印度、印度尼西亚、泰国和越南等国家和地区对中国内地游客实施了旅游限制。而中国台湾、日本、泰国和菲律宾除对中国内地旅客外，还限制了港澳地区的游客入境。另外，中国内地，中国香港特别行政区、中国澳门特别行政区、中国台湾、新加坡、日本、印度、越南和泰国还限制了从韩国来的旅客。除此以外，泰国限制了从新加坡、日本来的旅客。6世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC.工业及物流地产 全面复工仍需数周由于春节假期的延长、城际运输系统的中断以及大城市强制性隔离措施，导致工人返城复工速度缓慢，中国内地的工业活动仍未全面恢复。现时工厂被要求在复工前达到新的公共卫生标准，同时优先恢复医疗用品和生活必需品的生产， 预期全国全面复工最早也要到 3月中旬。由于亚洲供应链中 40%的中间产品 （ intermediate goods） 来自中国内地 7，延迟复工也对邻国制造业产生连锁反应。较早前，汽车、电子和制药等领域的跨国公司都发出了可能短暂停产的警告。投资 - 投资者需求暂时减弱整个亚太地区的房地产交易活动将短暂放缓，许多投资者将推迟投资决定并转而采取观望态度。中国内地和香港特别行政区的交易活动将相对较弱，而澳大利亚和新加坡的业主将因潜在的跨境投资者无法进行实地考察而选择推迟销售。相较而言，受惠国内投资者投资需求持续强劲，日韩所受的影响较小。租金收入稳定的资产将继续受投资者青睐，对物流资产的兴趣也随着电商的蓬勃发展而增强。零售和酒店资产的需求将受到租金收入下降和旅游业放缓的影响而进一步减弱。而由于商业活动的停滞和住宅销售的放缓，受高杠杆率困扰的中国内地开发商将面临更大的压力，提供更多投资中国内地房地产债的机遇。THE SHORT-TERM IMPACT 短期影响资料来源 : Capital Economics, 2020年 2月 .0%10%20%30%40%50%柬埔寨越南香港特别行政区韩国马来西亚泰国印度尼西亚菲律宾澳大利亚 中国台湾日本新西兰印度新加坡图 3: 亚太各地进口工业产品中来自中国内地的比重新冠疫情对亚太地产市场的长期影响7:彭博， 2020年 2月 5日 .长期影响© 2020 CBRE, INC.世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告8世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC. 更广泛地采用灵活工作制 ： 最近几周，各国政府和私人企业已下令或鼓励员工在家办公，以限制社会接触，减缓新冠疫情的蔓延。世邦魏理仕认为，尽管人们对在家办公的工作效率和团队协作仍有保留，但这次大规模试用在家办公或将鼓励企业在未来更愿意采用灵活办公及在家 /远程办公策略。 调整空间利用指标 ： 由于人员需要保持适当的距离以防止疫情的传播，企业需重新评估办公场所的密度。与此同时，在疫情爆发后，随着更多公司实施弹性工作施行，灵活办公可节省空间需求。因此，租户需要在空间密度与灵活办公空间运用之间取得平衡。 对绿色和健康建筑需求更强 ： 具有可持续性和健康特性的建筑将会迎来长期的需求，尤其是在室内空气质量、通风系统、排水系统和其他室内环境相关方面更具优势，以及可以改善员工舒适度的建筑。这可能会加速 LEED和 WELL认证的发展。截至 2020年，亚太区共有 700座经过 WELL认证或注册的商业建筑，总建筑面积达 2.19亿平方尺，其中超过四成位于中国内地。 重新检视业务连续性规划 (BCP)： 疫情爆发将促使企业重新评估业务连续性规划（ BCP），特别是需要将重点业务和重要员工分散在 各 地的企业。部分企业可能会考虑在未来突发状况期间，在不同的时间和地点安排不同的员工小组轮班工作（如 A组和 B组）。 物业及设施管理重要性提升 ： 物业管理将更加重要。物业经理要确保物业保持高标准的清洁要求。对于管理公司而言，加强现有的卫生政策将确保租户及其员工的安全，特别是设有咖啡馆、零售和灵活办公室等共享设施的物业。写字楼业主也可以参考零售业主的做法，通过租户服务平台APP和社交媒体提供医疗资讯更新和交流，在疫情爆发期间让楼内租户了解最新的抗疫情况。THE SHORT-TERM IMPACT 写字楼新冠疫情对亚太地产市场的长期影响9世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC. 生鲜网购越来越受欢迎： 随着实体店被迫暂时关闭或缩短营业时间，消费者开始习惯在网上购买日用品。此举推动了生鲜电商销售的增长，全渠道超商如盒马鲜生和7Fresh等将加速扩张。但是对于仍然没有建立全渠道业务的传统实体店来说，此次疫情将会受到一定的冲击。 实体店将服务“最后一公里”配送： 疫情之下，在线购物率低的地区如香港特别行政区也出现了线上销售的跃升，这意味着电商经济将可能会迎来长期的根本性转变。在香港特别行政区，电子商务平台HKTVmall 与商户合作，增加了 25个自取点 ，旨在善用商户的门店作为自取服务及物流配送的“最后一公里”，从而提升购物者的便利程度 8。这一趋势可以简化配送链的最后一段，亦可能成为未来趋势。 社交媒体销售获得发展： 零售业向线上转型也将对零售商和业主如何通过提供独特、互动的消费体验来吸引顾客并长期实现盈利提出更高的要求。在线直播这种结合娱乐和电子商务的形式日益流行，通过直播模式帮助零售商吸引消费者，在告知消费者产品性能的同时创造出购买紧迫感，并培养“边看边买”的消费文化。 物业管理是关键： 更严格的卫生及消毒措施将保障设施的清洁，对员工和购物者的安全也至关重要。其中部分措施将会长期适用，比如入口处提供免洗洗手液，对购物者经常接触或使用的物品及场所进行定期且频繁的清洁等。THE SHORT-TERM IMPACT 零售 物业新冠疫情对亚太地产市场的长期影响8: 香港电视网络有限公司， 2020年 2月 10日 .10世邦魏理仕研究部 | 亚太区专题报告 © 2020 CBRE, INC. 加速生产基地的转移和多样化 ： 中国内地劳动成本上升和中美贸易摩擦已经促使部分制造商将供应链转向亚洲其他市场。世邦魏理仕认为，此次疫情及其对供应链造成的重大影响，将促使更多制造商考虑长期性的供应链转移，以降低对单一市场的依赖和避免区域产能过度集中。然而，鉴于中国内地制造业和供应链的成熟程度以及庞大的消费市场，制造业产能的全面外流可能性不大。 电商驱动仓储需求蓬勃增长： 随着疫情的爆发，在线购物大幅增长，并加速向全渠道零售的结构性转变。为了满足最后一公里配送的需求，大城市及其周边的仓储空间将更受青睐。 冷库需求将加速增长 ： 生鲜消费和全渠道销售模式的增长将在未来几年加速冷库设施的使用需求。 仓库和配送的自动化升级改造 ： 物流领域的新技术将被更广泛的采用。此次疫情之中，根据有关防疫规定，部分快递公司提供无人配送车为受隔离地区提供非接触式的递送服务。在此之前，对于物流公司而言，主要视投资回报情况来衡量是否采用仓储物流自动化，而此次疫情会使物流公司更加积极地投入相关研究，以便在未来出现危机时可减少对人员的依赖。这也会促使更多的物流公司增加自建仓和配送中心 。THE LONG-TERM IMPACT 工业 及 物流 地产新冠疫情对亚太地产市场的长期影响