商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察构建新场景，探寻城市发展新动能商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈发展沿革世界知名商圈分析仲量联行商圈规划实践仲量联行商圈规划咨询服务体系商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈定义“零售消费交易在城市中最集中发生的区域”可以看到 ， 目前各界对商圈的定义尚未完全形成统一的口径 。 因此 ， 综合各方研究成果并充分考虑实际应用情况 ， 本文探讨的商圈是指 “ 零售消费交易在城市中最集中发生的区域 ” 。在 世纪 年代 ， 由德国地理学家克里斯 泰勒最早提出的商圈理论 ， 其核心观点是 “ 以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径 ， 形成 商品销售和餐饮服务的中心地 ” 。 自此 ， 商圈概念便出现在人们的视野之中 ， 并被广泛讨论 ， 机构与学者们从各自的视角对商圈展开的多方位诠释：顾客地理区域商圈也称为购买圈 、 商势圈 ， 美国市场营销协会 （ ） 对商圈的定义是“ 经营某种商品或服务的某家或某类企业的 顾客分布的地理区域 ” 。精华区与闹市维基百科对商圈的解释是 “ 城市中由商店 、 商场 、 餐馆 、 办公楼 、 酒店等商业设施 ， 加上街道 、 车站 、 步行街等公共设施所有机组合而成的区域 ，为 城市内主要的精华区与闹区 ” 。客群需求圈国外学者主要从微观层面出发 ， 认为商圈是指 “ 单个零售商业企业吸引顾客所及的空间范围或一定的商业地域 ， 即 距离不等的客群需求圈 ” 。区域商业集合部分国内商界人士认为 “ 商圈是由主力店及次主力店为主构成的 区域商业集合 形式 ” 。零售商业地产市场洞察商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径探究一个城市核心商圈的演变史其实就是读一卷城市的发展史 。从新中国最开始的国营百货大楼时代到消费场景多元化的今天 ，这是一部消费者用 “ 买买买 ” 写出来的潮流志 。上世纪 年代到 年代 ， 随着改革开放大潮的汹涌席卷 ， 经济体制和经营体制逐渐放活 ， 原先的百货商场不再能满足群众的生活需要 。 头脑活络的个体户们开始自己进货 ， 并在政府早期打造的步行街上售卖 ， 形成当时竞相追逐的潮流 。早期步行街潮流时光的脚步踏入了消费场景多元化的今天 。 商业项目开始注重通过科技与消费场景的融合来加强消费者的参与感 。 被人工智能系统渗透的购物场景 、 强调无界融合的公园场景 、 引入 科技的配套场景 、 嫁接大数据技术的新经济场景等 ， 都在诉说着 “ 零售 科技 ” 的新故事 。“零售 科技”赋能消费场景城市核心商圈的演变史年代后期至 年，外来百货的进驻彻底改变了客群的消费习惯。拥有全新经营理念的外来百货一方面对商家进行统一管理并根据市场需求采购货物，另一方面通过高端时尚的品牌及贴心的服务让消费者大开眼界。其中开架式自选的购物体验可以说是对国营老商场的“降维打击”。外来百货进驻年以后 ， 大批新型综合体项目如雨后春笋般冒出来 ，“ ” 的概念逐渐流行 。 这时期的代表项目不再是单一百货的落地 ， 而是百货主力店 、 超市 、 影院 、儿童游乐场 、 餐厅等等集中进驻 ， 引领一站式购物潮流 。新型综合体面世上世纪 年代到 年代 ， 国营百货大楼兴起 ， “ 付款票据在空中的铁丝上滑来滑去 ” 的画面 ， 仍是老一辈们鲜活的时代记忆 。 但是彼时的百货商场都是商场统一进货 ，复杂的人事关系加上市场机制的缺失 ， 导致商场货品库存高企 。国营百货时代商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径拉动城市内需，推进区域经济发展商圈是零售消费交易在城市中最集中发生的区域 ， 频繁的商品交易行为在拉动城市内需的同时 ，也创造了巨大的经济效益 。 例如 ， 重庆传统五大商圈 （ 解放碑 、 三峡广场 、 观音桥 、 杨家坪和南坪 ） 在过去 年间一直承担着全市一半以上的消费；而在 “ 成渝双城经济圈 ” 的另一位主角成都 ，春熙路商圈早在 年的社会消费品零售总额 （ 下称 “ 社销零 ” ） 就高达 亿 ， 占当年成都市的 左右；南京传统商圈新街口的 “ 社销零 ” 占比也在 以上 。 另外 ， 根据仲量联行的研究成果显示 ， 北京王府井 、 上海南京西路等国内顶级商圈的 “ 吸金 ” 范围可延伸至整个城市主城区 ，且几乎所有人 “ 来了就买单 ” 。 商圈作为一个城市经济发展的增长极 ， 其经济创收能力可见一斑 。促进产业发展，驱动产业结构调整在商圈不断进化发展的同时 ， 会因为群众的消费需求 ， 而在知识信息生产 、 资源转换服务 、 基建设施运行和生产要素流动等多方面吸引更多的投资者加入 ， 其强大的经济驱动效应开始显现 。 金融业 、 房地产业 、 旅游业 、 交通运输业和娱乐业等关联产业将得到有力促进 ， 城市产业结构逐步得到调整 ， 文 、 体 、 旅 、 商融合发展的产业新格局逐步形成 。推动民生改善，提高公共服务水平商圈在提高了群众生活便捷性的同时 ， 也提供了大量的就业岗位 、 创造了政府税收 ， 有助于当地民生改善和公共服务水平提升 。 例如 ， 在提供就业岗位方面 ， 年春熙路商圈办公人群超过万 ， 预计到 年将高达 万；而在政府税收贡献上 ， 早在 年底 ， 上海南京西路上的年产纳税收过亿的 “ 亿元楼 ” 就已逼近 栋 ， 其中还包括恒隆广场在内的 “ 月双亿楼 ” 栋 。对外宣传窗口，提升城市品牌形象商圈在建设的时候往往要求做到文化与商业融合 。 具有浓厚文化氛围和城市风情特色的商圈 ， 不仅是能强势吸引本地人流和海外游客的商业休闲功能集聚区 ， 也是品牌效应集中的城市对外宣传窗口 ， 有利于进一步提升城市品牌形象 。 例如 ， 东京银座 、 新加坡滨海湾 、 香港中环等世界知名商圈的旅游人次渗透率都超过了 。商圈对城市的意义“月双亿楼”：月税收贡献达两亿元或以上的楼宇。商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径若把商圈看成一个完整的生命有机体 ， 那么由各类商业项目为主构成的商业基底就是生命体中的 “ 器官 ” ， 影响购买力的经济水平则是 “ 细胞 ” ， 消费客群则是 “ 血液 ” ， 交通系统则是“ 神经 ” ， 运营水平则是 “ 养料 ” ， 而城市规划则是 “ 力量源泉 ” 。所以 ， 商圈发展成功与否 ， 取决于 商业基底 、 经济水平 、 消费客群 、 交通系统 、 运营水平 和 城市规划 六大关键因素 。商圈发展的关键因素商圈发展关键因素商业基底影响重大差异化定位的商业项目 ，多元融合的功能业态 ， 适当力度的营销宣传 、 良性双赢的市场竞争 ， 都对商圈发展有重要影响 。交通系统快达漫游交通系统包含商圈所在的交通区位和交通条件两方面 。 对商圈的客流量有着重要影响 。 打造快达漫游的交通体系 ， 有利于商圈快速发展 。消费客群至关重要消费客群的人口构成 、 消费水平 、 人口密度 、 性别结构 、就业状况和年龄构成等都对商圈发展有着至关重要的影响 。经济水平决定购买力商圈购买力水平取决于当地人均收入水平 ， 而收入水平则由当地经济水平决定 。 经济水平越高 ， 人均收入水平越高 ， 购买力水平也相应升高 ， 市场需求也就越旺盛 。城市规划大力支持城市规划对城市商业中心的形成与转移 、 商圈的外向拓展等都具有决定性的作用 ， 也直接影响政府对商圈发展的支持力度 。优质运营商是必要条件优质的商业运营商意味着优质的运营水平 ， 是商圈繁荣昌盛的必要条件 ， 也是商圈长久发展的重要决定因素 。商业发展关键因素城市规划消费客群交通系统运营水平经济水平商业基底商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径在全球繁星闪烁的商圈之中 ， 仲量联行致力于通过超越传统之道的地产服务理念 ， 打造不断优化的理想购物空间 ， 助力明日之发展 ， 创造更美好的明天 。在本次报告分析中 ， 将对四个卓然的世界级商圈进行对标分析 ， 从发展历程 、 交通配套 、 商业能级 、 消费能场景 ， 商业亮点五个方面逐个分析其发展之道 。世界级商圈新加坡滨海湾区日本新宿美国第五大道日本银座发展历程交通配套商业能级消费场景商业亮点o美国o第五大道o新加坡滨海湾日本新宿日本银座零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径滨海湾区 的前身是新加坡的 莱佛士坊 （） 以及周边的历史文化区域 。 伴随 年与年两次 “ 新都心 ” 计划的开展 ， 政府填海造城 ，滨海湾逐渐由一个历史中心城区转变成为本土服务的 “ 生活 、 工作与休闲娱乐相结合的新城市核心区 ” 。 随后伴随着大量优质商业运营商和企业巨头的入驻 ， 逐渐升级为全球性的 小时全球商业 、 生活 、 工作与娱乐中心 。滨海湾区 总体结构上以滨海湾湖与新加坡河为生态骨架，依地理环境特征由北至南展开，构成以一湖（滨海湾湖）、一河（新加坡河）、一公园（福康宁公园）为核心的“中央景观基础设施”。