识别风险， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 35 Table_Page 投资策略报告 |房地产 证券研究报告 Table_Title 房地产行业 流动性合理充裕，销售端量价齐升 Table_Summary 核心观点： 政策环境综述： 流动性维持合理充裕，热点城市调控收紧 。 6 月 中央货币政策表态坚持维持流动性合理充裕，地方层面，以落户放松和人才补贴为代表的地方支持政策仍在持续落地，而在复苏过程中，部分热点地区（杭州、东莞、宁波、深圳） 房价上涨较快，调控边际收紧。 成交市场综述： 销售维持改善 。 6 月全国商品房 销售面积 同比上涨2.1%，在 5 月同比 10%的高速恢复下， 6 月仍能维持正增长，情况较好。 6 月全国商品房呈现量价齐升态势，与百强房企销售一致。值得注意的是， 6 月 房价 上涨 较快，统计局房价环比增长 1.9%（ 19 年月均增长 0.3%），中指院百城房价环比增长 0.5%（ 19 年月均增长 0.3%），这 也是 部分热点 城市调控升级的重要原因。在房住不炒大背景下，房价大幅上涨 可能性较低 ，而复苏情况下更可能呈现温和上涨态势，叠加下半年房企推盘力度或进一步加大，量价齐升的短期趋势或将延续。 土地市场综述： 土地市场 维持较高热度 。 6 月土地出让金量价齐升同比增长 31%，出让金绝对金额突破 6000 亿元，是 08 年以来单月出让金第二高的月份。分线来看，一线城市出让金同比减少 16%，但成交建面仍增长 53%， 二线和三四线城市量价齐升， 三四线复苏力度较大 。 开发投资 综述 ： 投资稳步增长，新开工增速扩大 。 6 月 投资额同比增长 8.5%， 带动全年投资金额累计增速转正， 新开工面积同比 大幅增长8.9%， 房企开工意愿较强 。 资金环境综述： 资金 大幅 改善 ，房贷利率 持续下滑 。 流动性宽松背景下，地产行业供需两端资金环境均显著改善，房企到位资金同比增长13%，其中开发贷同比 大幅 增长 20%，而订金及预收款、按揭贷分别同比增长 15%、 19%，反映了需求端的强势复苏，与此同时，央行住户中长期贷款净增 6349 亿元，同比大幅增长 31%。 6 月销售金额同比增长 9%，较 5 月（同比 +14%）略有下滑， 6 月按揭贷和央行数据的大幅增长或由于 5 月销售在 6 月放款所致，而另一方面，订金及预收款的大幅增长也预示了需求端 6-7 月销售金额增长的支撑。 按揭贷利率方面 6 月首套、二套房贷利率 分别 环比下降 4bp、 3bp， 连续 7 个月下滑。 投资方面， 一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展， H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团， H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝 。 风险提示 ： 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-07-16 Table_PicQuote 相对市场表现 Table_Author 分析师： 乐加栋 SAC 执证号： S0260513090001 021-60750620 lejiadonggf 分析师： 郭镇 SAC 执证号： S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guozgf 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 Table_DocReport 相关研究： 房地产行业 :信贷资金持续改善，市场吸纳能力较好 2020-07-12 房地产行业 :需求旺盛稳定行业预期，基本面有望持续走强 2020-07-05 房地产行业 2020年中期策略 :行业动能充足，巅峰仍在远方 2020-06-28 Table_Contacts 联系人： 欧阳 喆 021-60750620 ouyangzhegf -15%-7%2%10%19%27%07/19 09/19 11/19 01/20 03/20 05/20 07/20房地产 沪深 300识别风险， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 35 Table_PageText 投资策略报告 |房地产重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元 ) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元 /股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.54 2020/03/19 买入 35.71 3.86 4.46 7.13 6.17 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 16.14 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 6.23 5.29 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.01 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 8.34 7.90 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 32.40 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.58 3.71 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 17.90 2020/04/27 买入 35.95 4.61 4.86 3.88 3.68 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 14.54 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 5.58 4.87 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.91 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.84 3.24 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 9.09 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 6.55 5.28 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 10.20 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 5.33 4.04 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.07 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 4.50 4.28 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.57 2020/04/20 买入 10.04 1.38 1.87 4.02 2.98 4.45 3.88 21.2% 19.2% 华发股份 600325.SH 人民币 7.15 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41 3.76 2.97 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.34 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 7.34 6.11 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 13.60 2020/04/28 买入 19.54 0.78 1.06 17.38 12.86 5.79 4.89 9.4% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 7.01 2019/08/12 买入 10.31 1.47 1.61 4.76 4.37 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂园 02007.HK 港币 10.08 2019/09/18 买入 16.03 2.23 2.52 4.07 3.61 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融创中国 01918.HK 港币 34.55 2019/12/06 买入 55.30 6.64 7.56 4.70 4.12 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 24.50 2019/10/15 买入 32.90 4.63 4.99 4.77 4.43 4.31 4.09 14.4% 13.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 6.58 2019/08/18 买入 6.16 1.08 1.34 5.48 4.43 2.80 2.20 21.2% 20.8% 万科企业 02202.HK 港币 25.60 2020/03/19 买入 38.70 3.86 4.46 5.98 5.18 7.49 9.23 18.5% 17.2% 数据来源： Wind、广发证券发展研究中心 备注：（ 1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （ 2） A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （ 3） A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （ 4）表中估值指标按照最新收盘价计算 识别风险， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 35 Table_PageText 投资策略报告 |房地产目录索引 一、政策环境综述：流动性充裕，热点城市调 控收紧 . 6 二、成交市场综述：销售面积同比 +2%，维持改善 . 12 （一）总体成交市场分述： 6 月成交同比增长 2%，其中住宅同比增长 4% 12 （二）各线城市成交分述：各线均推盘放量，一二线恢复更快 . 16 三、土地市场综述：土地市场维持较高热度 . 19 （一）土地市场分述：单月出让金创 08 年以来历史第二高 . 19 （二）宅地市场分述： 一线增速有所回落，三四线市场热度较高 . 21 四、开发投资综述：投资稳步增长，新开工增 速扩大 . 25 五、资金环境：资金大幅改善，房贷利率持续 下滑 . 28 （一）房企到位资金分述：开发贷与按揭贷均大幅改善 . 28 （二）按揭贷利率分述：首套、二套房按揭贷利率持续下滑 . 29 六、地产板块投资观点 . 33 七、风险提示 . 33 识别风险， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 35 Table_PageText 投资策略报告 |房地产图表索引 图 1： 2020 年 6 月重要中央政策一览 . 10 图 2： 2020 年 6 月重要地方政策一览 . 11 图 3： 2000-2020M6 商品房年度累计销售面积及增速 . 12 图 4： 2003-2020M6 住宅年度累计销售面积及增速 . 12 图 5： 2000-2020M6 商品房年度累计销售金额及增速 . 12 图 6： 2003-2020M6 住宅年度累计销售金额及增速 . 12 图 7： 商品房单月销售额与销售面积同比 . 13 图 8： 住宅单月销售额与销售面积同比 . 13 图 9： 住宅月度成交均价同比增速对比 . 13 图 10：统计局 70 大中城市新房和二手房价格指数同比 . 13 图 11： 全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 . 14 图 12： 全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 . 14 图 13：全国 25 城市商品房库存面积及去化周期 . 14 图 14：全国 29 城市住宅库存面积及去化周期 . 14 图 15： 25 城商品房批售比 . 14 图 16： 29 城商品住宅批售比 . 14 图 17： 14 个重点城市二手房销售面积及同比 . 16 图 18：中原二手房指数 . 16 图 19： 商品房销售面积累计同比增速对比 . 16 图 20： 各线城市商品房成交面积同比 . 16 图 21： 4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 22：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 23：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 17 图 24： 4 大一线住宅库存（万方）及去化周期 . 18 图 25： 18 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 . 18 图 26： 7 个三四线住宅库存（万方）及去化周期 . 18 图 27： 各线城市房价环比情况 . 18 图 28： 300 城市土地整体供给情况 . 19 图 29： 一线城市土地整体供给情况 . 19 图 30： 二线城市土地整体供给情况 . 20 图 31： 三四线城市土地整体供给情况 . 20 图 32： 300 城市土地整体成交情况 . 20 图 33： 一线城市土地整体成交情况 . 20 图 34： 二线城市土地整体成交情况 . 20 图 35： 三四线城市土地整体成交情况 . 20 图 36： 300 城市住宅用地供给情况 . 21 图 37： 一线城市住宅用地供给情况 . 21 图 38：二线城市住宅用地供给情况 . 21 图 39：三四线城市住宅用地供给情况 . 21 识别风险， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 35 Table_PageText 投资策略报告 |房地产图 40： 300 城市住宅用地成交情况 . 22 图 41： 一线城市住宅用地成交情况 . 22 图 42：二线城市住宅用地成交情况 . 22 图 43： 三四线城市住宅用地成交情况 . 22 图 44： 300 城市住宅用地供需规划建面（万方） . 23 图 45： 300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 . 23 图 46： 300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 . 23 图 47： 300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 . 23 图 48： 300 城住宅用地流拍率 . 24 图 49： 2000-2020M6 全国新开工面积规模及增速 . 26 图 50： 全国新开工面积规模及增速（月度） . 26 图 51： 全国商品房新开工面积与施工面积关系图 . 26 图 52： 商品房新开工及竣工面积增速对比 . 27 图 53： 2000-2020M6 住宅销售与新开工面积关系 . 27 图 54： 2000-2020M6 住宅中期库存规模及去化周期 . 27 图 55： 2000-2020M6 商品房累计及当期净停工面积 . 27 图 56： 2000-2020M6 房地产开发投资规模及增速 . 27 图 57： 全国房地产开发投资规模及增速（月度） . 27 图 58： 2000-2020M6 住宅开发投资规模及增速 . 28 图 59： 全国住宅开发投资规模及增速（月度） . 28 图 60： 2000-2020M6 房地产开发企业到位资金 . 28 图 61： 房地产开发企业资金来源分类占比 . 28 图 62： 房企开发贷及自筹资金累计同比增速 . 29 图 63： 房企定金预收款及按揭贷累计同比增速 . 29 图 64： 41 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 29 图 65： 41 重点城市二套房贷款平均利率和平均折扣 . 29 图 66： 41 重点城市月度房贷利率上涨幅度 . 30 图 67： 5、 6 月一线城市首套房利率情况 . 30 图 68： 5、 6 月二线城市首套房利率情况 . 30 图 69：重点城市 6 月份首套房贷利率 . 31 表 1： 6 月中央货币政策表态 . 6 表 2： 6 月落户放松政策一览 . 7 表 3： 6 月人才补贴政策一览 . 7 表 4： 7 月地方四限政策边际收紧 . 9 表 5： 2020 年 6 月跟踪城市房地产市场信息表 . 15 表 6： 2020 年 6 月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 . 23 表 7： 全国土地出让金 TOP20（ 2020 年 6 月） . 24 表 8： 一线和二线城市土地市场情况（ 2020 年 6 月） . 24 表 9： 6 月份全 国十大首套房贷利率 最高城市 . 31 表 10： 20 年 1-6 月份房地产行业运营数据一览 . 32 识别风险， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 35 Table_PageText 投资策略报告 |房地产一、 政策环境综述： 流动性充裕， 热点城市调控收紧 中央层面，李克强总理于 6月 17日 在国常会中 表态，将综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，同时要防止资金跑偏和“空转”，防范金融风险。6月 18日陆家嘴金融论坛上，货币系统几位主要领导做了重要讲话，其中央行行长易纲强调，下半年货币政策还将保持流动性合理充裕，而银保监会主席郭树清也提出，中国不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。央行在 6月 24日的二季度例会中，重申了“ 坚持总量政策适度，保持流动性合理充裕 ”和“ 守住不发生系统性金融风险的底线 ”的政策主题。 6月 30日央行发布公告，决定于 7月 1日起分别下调支农支小再贷款利率、再贴现利率和金融稳定再贷款利率 0.25、 0.25和 0.5个百分点 。此前为应对新冠疫情，央行曾在 2月底 下调支农支小再贷款利率 0.25个百分点至2.5%， 本次下调是年内央行第二次下调支农支小再贷款利率 。在 7月 10日央行举行的 2020上半年 金融统计数据新闻发布会 上，央行 政策司副司长郭凯 表示 ，将 继续深化 LPR改革，推动贷款实际利率持续下 行， 下半年稳健的货币政策要更加灵活适度，保持总量的适度，综合利用各种货币政策工具，保持流动性合理充裕 。 表 1： 6月中央货币政策表态 时间 部门 政策内容 06/17 李克强 1.综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕 ，加大力度解决融资难，缓解企业资金压力，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年； 2.防止资金跑偏和 “空转 ”，防范金融风险 06/18 央行行长易纲 下半年货币政策还将保持流动性合理充裕 ，预计将带动全年人民币贷款新增近 20 万亿元（同比 +18.9%），社会融资规模的增量将超过 30 万亿元（同比 +17.3%） 06/18 银保监会主席郭树清 中国十分珍惜常规状态的货币财政政策，我们 不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率 06/24 央行 1.坚持总量政策适度，保持流动性合理充裕 ； 2.加大宏观政策调节力度 , 守住不发生系统性金融风险的底线 06/30 央行 7 月 1 日起分别 下调支农支小再贷款利率、再贴现利率和金融稳定再贷款利率 0.25、 0.25 和 0.5 个百分点 07/12 央行 政策司 司 副 司长郭凯 1.继续深化 LPR 改革， 推动贷款实际利率持续下行 ； 2.下半年稳健的货币政策要更加灵活适度，保持总量的适度，综合利用各种货币政策工具，保持流动性合理充裕 数据来源： 中国政府网，央行，证券时报 ，广发证券发展研究中心 地方层面， 6月多地持续出台落户放松政策，部分地方全面放开落户条件。其中海南省 全面放开对高校毕业生的落户限制，毕业 3年内本科可先落户后就业（三沙市除外）（原 55周岁以下硕士或 985/211应届本科可落户） 。福建省 在城区以外建制镇租房且稳定就业半年的农业转移人口可落户 ，同时 取消福州市辖区、厦门市落户连续居住年限要求，社保年限分别缩短至不超过 2年、 3年 。西安市 本科以上学历可直接落户， 45周岁以下的大专或留学生可落户 。珠海市 毕业 5年内本科可先落户后就业（原限毕业 3年内） ， 非全日制大专可申请落户（原须全日制大专） 。苏州市 租房可申请参加积分落户， 且 取消积分落户住房最低面积要求 ，另外市政府进一步表态，将 审慎放宽人才落户限制，有序扩大“先落户后就业”重点群体实施范围 。此外，遵义、张家口、信阳、溧阳、平潭、曲靖全面取消落户限制，常州、惠州、岳阳、哈尔滨、泰州市姜堰区落户放松。 识别风险， 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 35 Table_PageText 投资策略报告 |房地产表 2： 6月落户放松政策一览 时间 部门 政策内容 06/04 西安 1.本科以上学历可直接落户 ， 45 周岁以下的大专或留学生可落户 06/05 遵义 全面放开城镇落户条件 ， 2020 年户籍人口城镇化率计划提高 1.29%，达 44.65% 06/10 张家口 全面取消城镇户口落户限制 06/12 信阳 全面放开城镇落户限制，实行 “零门槛 ”准入 06/14 惠州 1.放开落户限制， 合法住所或合法就业可举家落户 ； 2.中专以上可举家落户（原惠城区为本科学历，其他城区为大专） 06/16 岳阳 1.合法稳定就业，参加社保 3 个月可举家落户； 2.硕士、 35 岁以下大专可落户 06/21 海南 全面放开对高校毕业生的落户限制，毕业 3 年内本科可先落户后就业 （三沙市除外）（原 55 周岁以下硕士或 985/211 应届本科可落户） 06/28 常州 1.取消市辖区缴纳社保、申领居住证满 1 年的落户限制 ； 2.全面 取消溧阳市落户限制 ； 3.高校毕业生可 先落户后就业 06/29 福建 1.在城区以外建制镇租房且稳定就业半年的农业转移人口可落户； 2.取消福州市辖区、厦门市落户连续居住年限要求，社保年限分别缩短至不超过 2 年、 3 年 ，配偶及未成年子女可随迁； 3.全面放开平潭落户限制，拥有合法稳定职业和住所（含租赁）可落户 07/03 珠海 1.毕业 5 年内本科可 先落户后就业 （原限毕业 3 年内）； 2.非全日制大专可申请落户 （原须全日制大专）； 3.50 岁以下（女性 45 岁）非全日制本科以上可申请落户（原本科限 35 岁、硕博限 40 岁）； 4.珠海市中职毕业生落户 取消连续缴纳社保 1年的限制 07/03 哈尔滨 取消哈市户籍人员父母投奔子女落户限制，本科学历的直系兄弟姐妹可在 9 城区内随迁落户 07/05 泰州市姜堰区 姜堰城镇 拥有成套住房（含租房）可举家落户 07/06 曲靖 全面取消城市落户限制条件，在城镇工作、学习、生活即可落户 07/09 常州 45 岁以下大专 可先落户后就业 07/09 苏州 租房可申请参加积分落户 ，取消积分落户住房 最低面积要求 （原需 75 平米以上） 07/10 苏州 审慎放宽人才落户限制，有序扩大“先落户后就业”重点群体实施范围 数据来源： 各地 政府网 站 ，广发证券发展研究中心 除落户放松外， 6月至 7月中旬总计 29个地方政府