请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 Table_Title 砥砺前行，稳中有进 Table_Title2 房地产行业2020年度中期投资策略 Table_Summary 报告摘要： 行业基本面：疫情之下，韧性犹在 2020年开年以来，受到新冠疫情影响，全国房地产销售规模出现大幅下滑，1-4月商品房销售面积和销售金额同比-19.3%和-18.6%；而近期随着疫情逐步得到控制，叠加宽松的货币环境，前期积压的居民购房需求得到释放，同时，全面开复工下，房企推盘量充足，使得整体销售情况逐月好转。此外，1-4月房地产投资同比-3.3%，当月同比+7.0%，单月增速回正，强势回暖。展望全年，我国的城镇化将持续推进，居民购房需求仍然具备了一定的韧性，我们预计全年销售面积增速为-7%左右，销售金额增速为-4%左右，地产投资增速为+3%左右。 板块表现：业绩稳步增长，估值仍处低位 2019年及2020年一季度，房企业绩稳定增长，盈利能力保持高位，财务杠杆率下行，短期偿债能力加强，同时已售未结资源丰富，未来业绩持续增长有保障。今年年初至5月26日，申万房地产板块下跌12.7%，跑输沪深300指数7.2个百分点，涨幅在28个行业中排名第24。我们重点关注的房企中，金科股份（涨幅2.73% ）及保利地产（涨幅-5.38% ）表现优于板块。从估值角度看，截止2020年5月26日，申万房地产板块市盈率（TTM，整体法，剔除负值）为8.18，相比年初9.55倍的PE降低了1.37，历史PE分位点为2.34%，股息率为3.10%，板块估值处于历史低位。 政策面：总体调控方针不变，新型城镇化继续推进 中央层面对房地产行业调控政策的定调总体不变，基本保持了连续性和稳定性，其施政思路目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心，力求做到“三稳”，即“稳房价、稳地价、稳预期”；而具体措施上“因城施策”则成为了主基调，且以市场预期管理作为中介目标。总的来说，我们认为，对于2020年下半年的调控政策，仍要紧抓“房住不炒”与“因城施策”这两个关键点。 投资建议： 2020年房地产板块投资应紧抓业绩优异的房企，行业集中度提升的逻辑也将持续演绎，而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福以及物管板块新大正。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、招商积余、碧桂园服务、永升生活服务、保利物业等 风险提示： 调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期。 评级及分析师信息 Table_IndustryRank 行业评级： 推荐 Table_Pic 行业走势图 Table_Author 分析师：由子沛 邮箱：youzphx168 SAC NO：S1120519100005 研究助理：侯希得 邮箱：houxdhx168 -15%-9%-3%3%9%15%2019/05 2019/08 2019/11 2020/02 2020/05房地产 沪深300证券研究报告|行业投资策略报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020年06月03日 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 盈利预测与估值 Table_KeyCompany 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 000002 万科A 25.49 增持 3.44 4.15 4.95 5.83 7.4 6.1 5.1 4.4 600048 保利地产 15.26 增持 2.34 2.83 3.32 3.88 6.5 5.4 4.6 3.9 000656 金科股份 8.02 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 7.6 5.9 5.0 4.2 000961 中南建设 7.84 增持 1.12 1.93 2.43 2.8 7.0 4.1 3.2 2.8 资料来源：Wind、华西证券研究所 oXzVaZmWvZpPpN6MaO8OmOpPpNmMlOqQrPjMoOnO7NrQqQMYoOoOxNsQrP证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 引言 . 5 2. 行业基本面：疫情之下，韧性犹在 . 5 2.1. 销售数据持续回暖，购房需求仍具韧性 . 5 2.2. 预计全年投资维持正增速，对新开工及竣工保持乐观. 8 2.3. 资金来源数据持续改善，房企融资压力整体可控 . 9 2.4. 调控张弛有度，房价趋于平稳 . 9 3. 板块分析：业绩稳步释放，财务状况改善 . 10 3.1. 销售与业绩持续高增，盈利能力保持高位 . 10 3.2. 财务杠杆持续优化，短期偿债风险可控 . 14 3.3. 预收款保持高覆盖率，保障未来业绩增长 . 16 4. 市场分析：涨幅落后大盘，估值处于历史低位 . 17 5. 政策面：总体调控方针不变，新型城镇化继续推进 . 19 5.1. 调控层面：以房住不炒为目标，以因城施策为手段. 19 5.2. 新型城镇化：从“区域均衡发展”到“城市群” . 21 5.3. “旧改”接替“棚改”，物管行业或迎新机 . 22 6. 投资建议 . 25 7. 风险提示 . 26 图表目录 图1 房地产行业宏观数据汇总 . 6 图2 各都市圈宏观数据汇总（2020年1-3月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） . 6 图3 房地产销售面积与销售金额累计同比 . 7 图4 30大中城市成交面积同比（移动8周平均） . 7 图5 销售数据当月同比 . 7 图6 各都市圈销售面积累计同比. 7 图7 库存总面积及同比增速 . 7 图8 各类商品房库存面积同比增速 . 7 图9 分地区销售面积增速 . 8 图10 PSL新增投放与累计同比增速 . 8 图11 房地产开发到位资金累计同比 . 9 图12 住房贷款利率走势 . 9 图13 70城房价指数当月同比 . 9 图14 全国住宅库销比 . 9 图15 M2同比增速 . 10 图16 板块营业收入及同比增速 . 11 图17 15家大中型房企营业收入及同比增速 . 11 图18 板块归母净利润及同比增速. 11 图19 15家大中型房企归母净利润及同比增速 . 11 图20 板块销售商品、提供劳务收到的现金及增速 . 12 图21 15家大中型房企销售收到的现金及增速 . 12 图22 板块销售毛利率及销售净利率 . 13 图23 15家大中型房企销售毛利率及销售净利率 . 13 图24 板块期间费用率 . 13 图25 15家大中型房企期间费用率 . 13 图26 板块少数股东损益及少数股东权益占比 . 14 图27 15家大中型房企少数股东损益及少数股东权益占比 . 14 图28 板块货币资金及变动 . 15 图29 15家大中型房企货币资金及变动 . 15 图30 板块现金短债比 . 15 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图31 15家大中型房企现金短债比 . 15 图32 板块资产负债率及剔除预收账款后的资产负债率 . 16 图33 大中房企资产负债率及剔除预收款后的资产负债率 . 16 图34 板块净负债率 . 16 图35 15家大中型房企净负债率. 16 图36 年初至今申万房地产板块与其他行业板块涨跌幅比较（%，2020/5/26） . 18 图37 申万房地产板块估值变化 . 19 图38 历次政治局会议对于房地产的表述 . 20 表1 A股15家大中型房企2019年预收账款+合同负债保障倍数 . 16 表2 年初至今申万房地产板块个股涨跌幅排名（2020/5/26） . 18 表3 各层级城市落户限制放松情况 . 22 表4 各机构发布的相关重点任务. 22 表5 历年两会政府工作报告关于房地产的表述 . 23 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 1.引言 房地产行业的形势判断与房地产板块的投资策略，离不开两个核心因素：行业基本面与行业政策，而这两个核心因素又是互为因果、互相反馈调节的，当行业基本面过热，房价上涨过快时，政策出于防范风险的角度考虑，会不断收紧从而对行业估值形成压制，导致行业基本面数据下行；而当行业基本面数据下行到一定程度时，由于宏观经济维稳以及地方财政收入方面的考量，政策又会出现一定程度的宽松。因此，本篇房地产行业 2020 年度中期投资策略，将首先分别从行业基本面与行业政策面两个维度进行回顾与展望，以此引出对房地产板块上市公司业绩与估值情况的分析和预测，并由此阐述我们对2020年下半年房地产行业形势的判断与投资的逻辑。 2.行业基本面：疫情之下，韧性犹在 2.1.销售数据持续回暖，购房需求仍具韧性 政策方面来看，一方面两会政府工作报告、央行、银保监会及政治局会议均传递出“房住不炒”、“因城施策”的政策主基调，而另一方面各地方政府实行一城一策的方针，疫情发生后，在政策上持续放松。销售方面来看，受疫情影响，1-2 月行业销售数据断崖式下跌，而3-4月销售展现出较强的韧性，在去年3-4月房地产“小阳春”基数较高的情况下，4 月的销售面积单月同比已收窄至-2.1%，表明需求复苏持续向好；整体来看，在上有“顶”，下有“底”的局面下，行业基本面韧性犹在。 受到新冠疫情影响，全国房地产销售规模出现了显著的下滑，2020 年 1-4 月，商品房销售面积同比下降 19.3%，商品房销售金额同比下降 18.6%。而 3-4 月份行业销售数据持续回暖，主因系随着疫情逐步得到控制，线下售楼处重新开放，购房需求也逐渐释放。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比下降17.5%、24.1%、16.2%和 25.3%，西部及东部区域的销售增速优于其他区域。综合来看，在疫情得到控制，同时叠加宽松的货币环境，前期积压的居民购房需求得到释放，并在全面开复工的情况下，房企推盘量充足，使得整体销售情况逐月好转。 展望全年，我国的城镇化将持续推进，在货币及政策宽松的背景下，被压抑许久的一、二线主流城市的需求将迎来持续改善的机会，而低能级城市在棚改落幕后或将继续转冷，此外，考虑到疫情发生在行业销售淡季，综上我们认为，2020 年的全国商品房销售仍将持续修复，预计全年全国房地产销售面积增速为-7%左右，销售金额增速为-4%左右。 证券研究报告|行业投资策略报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 图1 房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 图2 各都市圈宏观数据汇总（2020年1-3月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） 资料来源：国家统计局，华西证券研究所 注：本报告中京津冀包含北京、天津、河北；江浙沪包含上海、江苏、浙江；珠三角包含广东；中原包含河南、湖北；川渝包含重庆、四川。 累计值 占比 累计同比相比上月变化百分点累计值 占比 累计同比相比上月变化百分点当月值 当月环比 当月同比 当月值 当月环比 当月同比商品房销售面积（万平米） 21,978 100.0% - 26.3 % 13.6 33,973 100.0% - 19.3 % 7 13,503 59.3% - 14.1 % 11,995 - 11.2 % - 2.1%其中：住宅 19,235 87.5% - 25.9 % 13.3 29,916 88.1% - 18.7 % 7.2 11,746 56.8% - 13.8 % 10,681 - 9.1% - 1.5%办公楼 428 1.9% - 36.2 % 12.2 643 1.9% - 32.0 % 4.2 262 58.3% - 24.9 % 215 - 18.2 % - 21.8 %商业营 业用房 1,221 5.6% - 35.1 % 10.9 1,828 5.4% - 29.1 % 6 768 69.5% - 26.4 % 607 - 20.9 % - 12.9 %商品房销售金额（亿元） 20,365 100.0% - 24.7 % 11.2 31,863 100.0% - 18.6 % 6.1 12,161 48.2% - 14.6 % 11,498 - 5.5% - 5.0%其 中 ： 住 宅 17,934 88.1% - 22.8 % 11.9 28,291 88.8% - 16.5 % 6.3 10,737 49.2% - 12.1 % 10,357 - 3.5% - 2.6%办公楼 607 3.0% - 36.8 % 3.8 883 2.8% - 37.5 % - 0.7 306 2.0% - 32.6 % 276 - 9.9% - 38.9 %商业营 业用房 1,294 6.4% - 39.8 % 6.2 1,920 6.0% - 34.5 % 5.3 777 50.2% - 34.8 % 626 - 19.5 % - 19.6 %房地产开发投资完成额（亿元） 21,963 100.0% - 7.7% 8.6 33,103 100.0% - 3.3% 4.4 11,847 17.1% 1.1% 11,140 - 6.0% 7.0%其 中 ： 住 宅 16,015 72.9% - 7.2% 8.8 24,238 73.2% - 2.8% 4.4 8,697 18.8% 1.8% 8,223 - 5.4% 7.2%办公楼 1,036 4.7% - 10.8 % 7.0 1,530 4.6% - 4.8% 6 486 - 11.6 % - 1.4% 494 1.7% 11.1%商业营 业用房 2,106 9.6% - 14.8 % 10.8 3,145 9.5% - 10.4 % 4.4 1,127 15.1% - 2.6% 1,039 - 7.8% 0.0%房屋新开工面积（万平米） 28,203 100.0% - 27.2 % 17.7 47,768 100.0% - 18.4 % 8.8 17,833 72.0% - 10.5 % 19,565 9.7% - 1.3%其 中 ： 住 宅 20,799 73.7% - 26.9 % 17.5 35,248 73.8% - 18.7 % 8.2 13,240 75.1% - 11.0 % 14,449 9.1% - 2.8%办公楼 807 2.9% - 38.0 % 20.0 1,370 2.9% - 28.7 % 9.3 503 65.6% - 13.1 % 563 12.0% - 9.0%商业营 业用房 2,361 8.4% - 29.7 % 21.0 3,873 8.1% - 20.4 % 9.3 1,486 69.7% - 6.3% 1,512 1.8% 0.2%土地购置面积（万平米） 1,969 100.0% - 22.6 % 6.7 3,151 100.0% - 12.0 % 10.6 877 - 19.7 % - 12.2 % 1,182 34.9% 13.8%土地成交价款（亿元） 977 100.0% - 18.1 % 18.1 1,699 100.0% 6.9% 25 537 34.3% 6.7% 722 34.3% 82.2%房企到位资金（亿元） 33,566 100.0% - 13.8 % 3.7 47,004 100.0% - 10.4 % 3.4 13,356 - 33.9 % - 7.6% 13,438 0.6% - 0.6%其 中 ： 国 内 贷 款 6,716 20.0% - 5.9% 2.7 8,730 18.6% - 2.5% 3.4 2,169 - 52.3 % 0.5% 2,014 - 7.1% 10.6%利用外 资 19 0.1% - 42.5 % 34.7 23 0.0% - 31.6 % 10.9 7 - 39.2 % - 78.3 % 4 - 46.8 % 603.0%自筹资 金 10,755 32.0% - 8.8% 6.6 14,875 31.6% - 5.2% 3.6 4,595 - 25.4 % 1.8% 4,120 - 10.3 % 5.8%定金及 预收款 9,542 28.4% - 22.4 % 1.5 13,990 29.8% - 18.9 % 3.5 3,939 - 29.7 % - 20.2 % 4,448 12.9% - 10.1 %个人按 揭贷款 5,228 15.6% - 7.4% 5.0 7,601 16.2% - 5.4% 2 2,198 - 27.5 % 0.5% 2,373 8.0% - 0.6%投资资金2 0 2 0 年 3 月 2 0 2 0 年 4 月指标销售2 0 2 0 年 1 - 3 月 2 0 2 0 年 1 - 4 月京津冀 江浙沪 珠三角 中原 川渝 京津冀 江浙沪 珠三角 中原 川渝 京津冀 江浙沪 珠三角 中原 川渝商品房销售面积 - 38.4 5% - 16.7 2% - 29.0 6% - 48.2 9% - 25.3 8% - 43.2 9% 1.09% - 23.5 7% - 40.0 4% - 2.43 % 68.19% 48.99% 31.01% 94.12% 74.93%其 中 ： 住 宅 - 38.8 2% - 16.5 3% - 27.3 3% - 47.6 9% - 25.6 9% - 42.4 7% - 0.30 % - 20.5 7% - 39.6 8% - 3.84 % 79.21% 45.34% 31.86% 91.24% 64.19%商品房销售金额 - 37.0 2% - 10.3 3