第一太平戴维斯 | 武汉研究部 | 逆风起航，破浪前行 - 2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望1,2020年 3月,2020武汉商业地产市场新冠疫情后市研究报告,疫情爆发碰撞春节假期，消费市场“腹背受敌”,*春节档总票房指大年初一至大年初六的票房总和2020年3月,旅游,电影,影片下档，票房失利,商业体,项目歇业，经营性业态受冲击,出行受限，计划搁浅新冠肺炎疫情爆发，旅行计划搁浅。1月24日至1月30日春节黄金周期间，全国出行人数1.5亿人次， 同比大幅降低63.9%。在假期出行和返程高峰时期，疫情对全国客运的影响尤为明显， 1 月 29 日（大年初五）至 2 月 2 日（大年初九）连续五日全国客运总量同比减少超过80%。,2019年春节档总票房*超过58亿元，观影人次超过1.3亿人次。,2020年春节档总票房仅284.5万元，以每张票价70元计量， 春节档日均观影不足7,000人。,2019年： 58.6 亿元,2020年： 284.5 万元，仅为2019年同期票房的0.5,2020年春节黄金周出行人次1.5亿人次，同比下降 63.9%出行和返程高峰时段，同比减少超八成,-2.0%,0.0%,2.0%,4.0%,6.0%,8.0%,10.0%,12.0%,14.0%,Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4,2002,2003,2004,GDP当季同比增速,中国,香港特别行政区,疫情带来新的经济下行风险,回顾2003年的非典疫情，中国及香港的GDP增速在2003年第二季度，即非典高发期，迅速下滑。新冠肺炎疫情发生后，经济学 人也已经对中国2020年的宏观经济预测进行修正，较于疫情前预测，2020年中国GDP增速预计下跌0.2至1.4个百分点。2003年非典疫情对中国及香港GDP的影响研究机构对2020年中国经济增长的预测,5.9%5.7%5.4%,6.7%,6.8%,6.6%,6.1%,4.5%,2.0%,3.0%,4.0%,5.0%,6.0%,7.0%,8.0%,201620172018疫情爆发前预测疫情后预测（中性，疫情在三月底受控）,20192020E疫情后预测（乐观，疫情在二月底受控） 疫情后预测（悲观，疫情在六月底受控）,非典疫情与新冠肺炎疫情所处经济环境对比,。,经济总量为2002年的8倍经济增速放缓人口老龄化贸易摩擦带来的经济下行风险犹在城镇化率高房地产红利被压缩，企业负债率高消费拉动经济增长投资贡献减弱,第三产业占比提升第二产业面临升级转型战略性新兴产业快速发展,较于2003年的非典时期，此次疫情所处的经济环境已然不同。2019年全国的GDP总量已经是2002年总量的8倍有余，但在内经 济下行风险已现，在外中美贸易摩擦压力犹在。拉动经济增长的因素中，投资占比减弱，消费成为经济增长的主要推动力。疫情发生时中国的宏观经济状况（2002年与2019年）2019年主要经济特征的转变,-,10,000,20,000,30,000,上海 北京 深圳 广州 重庆 苏州 成都 武汉 杭州 天津,0%2%4%6%8%,疫情对武汉经济的影响短期内难以改善,2019年12月，新冠疫情率先在武汉及湖北省内其他市州爆发，后蔓延至全国，截至发稿前全球多个国家疫情严峻。此次疫情的爆发对中国经济带 来了新的下行风险，但由于全国超过80%的确诊病例集中于湖北省内，因此相比于2003年的非典在全国多个省市高速蔓延，其对国内整体经济走 势的影响仍可控。从经济体量上来看，2019年武汉GDP占全国GDP虽仅约1.6%，但武汉经济增长持续高于全国平均水平，长久以来，武汉的战略 地位也不容忽视。作为全国的交通枢纽、教育腹地和多个产业的研发基地，此次疫情的发生与发展对武汉整体经济、物业市场以及上下游企业的 影响均不容小觑，市场的各方参与者都将面临严峻挑战。新冠肺炎疫情与非典疫情确诊人数前五区域*2019年全国主要城市GDP及同比增速,*新冠肺炎疫情相关数据，截至2020年3月10日。*截至发稿前，武汉市统计局未披露武汉市2019年GDP数据，报告内数据为预估值。2020年3月,（地区生产总值，亿元）40,00050,000,2019年武汉GDP*同比增速7.8%。,10%（年增长率）,第一太平戴维斯 | 武汉研究部 | 逆风起航，破浪前行 - 2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望,企业节后复工推后，居民出行受限等级持续提升,1月27日，国务院发布延长春节假期至2月2日的通知，部分城市在此基础上酌情延迟复工时间。从1月23日武汉宣布关闭出城通 道、市内公交停运起，湖北省各市州陆续施行封闭式管理，出行管制持续加强。主要城市复工时间,武汉出行受限等级持续提升,原定复工时间,全国范围内首次推迟,部分城市通过合规报备复工,1月31日,2月3日,湖北省内三必需企业登记复工,2月21日,再次推迟复工,复工时间,2月10日北京、上海、广州、深圳、南京、重庆等,2月14日三必需企业登记复工,1月23日,1月23日：鄂州1月24日：黄冈、黄石、随州、咸宁、荆州1月25日：宜昌、荆门、孝感1月26日：十堰、恩施1月27日：襄阳,1月26日,2月14日,封城武汉市封闭出城通道,封省省内各主要城市封城管理,武汉市内社会车辆控制出行,武汉全部小区封闭式管理,武汉加强市内交通管控,武汉为期三天大排查,2月16日 至 2月19日,2月20日,3月11日,湖北省部分市州开始恢复生产生活秩序,疫情对写字楼市场的影响,市场进入近十年首个供应高峰期，未来供应井喷持续,0%,10%,20%,30%,40%,50%,-,200,000,400,000,600,000,800,000,1,000,000,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,空置率,新增供应/净吸纳量（平方米）,净吸纳量（左轴）近五年年均净吸纳量（左轴）,新增供应（左轴）近五年年均新增供应（左轴） 空置率（右轴）,始于90年代后期的建设大道。以新世界国贸大厦为代表的首批单一业权甲级写字楼 交付使用。,起步初期 （2005年至2010年）,成长阶段 （2011年至2015年）市场规模化，硬件差异化。首个提供架空地板的甲级写字楼平安金融中心交付。,近十年内的首轮供应高峰，空置率徘徊高位。非核心商务区持续迎来新增供应。,进入新增供应高峰 （2016年至2018年）,市场仍处于供应井喷周期中疫情带来新挑战,供应井喷持续 （2019年至今）,2015至2019年武汉写字楼市场表现（甲级与乙级）,年均新增供应：612,000 平方米,年均净吸纳量：345,000 平方米,武汉写字楼市场新增供应、需求及发展轨迹（2005年至2019年）,0,20,40,60,80,100,120,2005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020F2021F2022F2023F2020F2021F2022F2023F,新增供应（万平方米）,疫情对武汉写字楼市场的影响：供应端,*箭头代表较2019年的同比变化,受COVID-19疫情的影响，武汉写字楼供应与需求都将双双走弱。就新增供应而言，全年新增供应（含甲乙级楼宇）预计难以突 破40万平方米。相较于疫情前逾80万平方米的新增供预测，超半数楼宇将推迟交付。从供应周期来看，疫情的发生使部分业主 合理规避2020年供应高峰，但实际上供应高峰周期将随之押后，写字楼市场供应过剩的局面将延续至2023年。,武汉写字楼市场新增供应（2008年至2023年）,2019年写字楼新增供应（含甲级与乙级）,2020年写字楼新增供应预测（疫情发生后）,2020年写字楼新增供应预测（疫情前）,523,000 平方米,828,000 平方米 同比 58.3%,338,000 平方米 同比 35.4%,疫情前预测,疫情后预测,疫情对武汉写字楼市场的影响：需求端,*箭头代表较2019年的同比变化2020年3月,2019年写字楼需求（含甲级与乙级）,2020年写字楼需求预测（疫情发生后）,2020年写字楼需求预测（疫情前）,294,000 平方米,348,000 平方米 同比 18.4%,173,000 平方米 同比 41.2%,0,10,20,30,40,50,60,2005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020F2021F2022F2023F2020F2021F2022F2023F,净吸纳量（万平方米）,需求方面，疫情发生前，第一太平戴维斯武汉研究部预计经济下行压力将在2020年下半年有所缓解，市场的租赁需求随之回暖， 净吸纳量同比回升。而疫情发生后，此系统性风险为武汉宏观经济及各行各业带来巨大挑战，写字楼市场需求难以在2020年年 内有所反弹。预计武汉写字楼市场2020年需求仅17.3万平方米，较2019年同比下降41%。,武汉写字楼市场需求（2008年至2023年）,疫情前预测,疫情后预测,破浪前行 - 2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望,疫情对武汉写字楼市场的影响：租金走势,*箭头代表较2019年的同比变化2020年3月,-10.0%,-5.0%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,2020F,2021F,2022F,2023F,租金指数同比增速,2017-至今租金持续处于下跌周期,疫情将加速写字楼租金下跌2020年市场租金或会面临史上最大降幅,2019年写字楼租金（全市）,2020年写字楼租金预测（疫情发生后）,2020年写字楼租金预测（疫情前）,98.4元/平方米/月 ，同比下降 2.0%,市场需求预计下半年回暖，降幅收窄,租金下行压力加剧，同比下降 7.1%,租金方面，武汉写字楼市场已于2017年下半年进入下跌周期，本预计2020年下半年需求回暖将带动租金降幅收窄。但疫情冲击 加速租金下滑，2020年全年租金降幅预计将达到历史峰值。而伴随市场供应过剩周期的延续，租金的下跌周期也将随之延长。 但若写字楼需求能于2021年获得明显增长，全市写字楼整体租金的下跌趋势会随之缓和。,武汉写字楼租金指数走势（2010至2023年）,2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望,需求增长,TMT,医药健康,线上游戏及消费,写字楼需求行业研判：交通运输、个人消费、第三方办公低迷,2020年3月,2020年武汉写字楼需求行业研判,行业关键字：,零售贸易交通运输,需求下滑,需求稳定,零售贸易,运输物流,酒店餐饮,消费服务,传统金融,房地产建筑,专业服务,第三方办公行业酒店餐饮解读1：交通运输、个人消费、第三方办公需求低迷自2019年末新型冠状病毒疫情爆发以来，武汉采取 了比2003年非典疫情更为严厉的防护措施，封锁城 市、限制机动车出行、居民闭门不出等都使武汉整 个城市的活跃度在2020年春节期间降至最低。基于 经济活动短期内的持续性影响，与个人消费相关的 行业需求在2020年上半年难以得到复苏，其中零售 贸易、餐饮酒店、交通运输、旅游留学等行业的活 跃度将持续低迷。但部分行业热度将会由线下转移 到线上，如网络购物、留学咨询的线上业务量有望得 到提升。而以联合办公为代表的第三方办公行业，资 本红利逐步压缩对行业的影响于2019年年内已有 所 体现，行业整体规模的扩张步伐明显减缓。而此次 疫情后，终端租户对于第三方办公共享模式的安 全 性将进一步审视，短期内，第三方办公行业的热 度 和转租率会受到较大的影响。,第三方办公,环境保护,2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望,写字楼需求行业研判：传统金融稳中有升，房地产加速洗牌,2020年3月,2020年武汉写字楼需求行业研判,需求下滑,需求稳定,需求增长,行业关键字：,传统金融专业服务房地产建筑业长期韧性,TMT,医药健康,线上游戏及消费,零售贸易,运输物流,酒店餐饮,消费服务,传统金融,房地产建筑,专业服务,第三方办公,环境保护,解读2：传统金融、专业服务业企稳，房地产洗牌2019年，武汉全市甲级写字楼近三成的新增租赁需 求来源于传统金融行业。更深层次分析，传统金融 类中近七成新增需求来源于人寿类保险企业。短期内 ，传统金融业需求仍有下滑风险，但受疫情催化，消 费者对寿险及重疾类保险关注度和需求将有所提升。 与此同时，线上保险业务增长会助力2020年保险业 需求提升。而以会计师事务所、律所为代表的 专业 服务业企业年内需求将保持平稳。相较而言， 房地 产建筑业则面临短期内无法开工、资金押后等 实际 问题，中短期内疫情会加速房地产行业洗牌， 中小 房企会受到较大冲击，但行业整体依然具有长 期韧 性。预计此次疫情后，开发商、业主方及终端 租户 将会把多元化办公模式、房地产科技应用纳入 未来 楼宇发展和办公室策略的考量因素中。,2020武汉商业地产市场新冠疫情后市展望,疫情加速保险业发展，提升大众对保险的消费认知,*复合年增长率2020年3月,0,1,000,2,000,3,000,4,000,5,000,6,000,7,000,8,000,元）,据安联经济研究中心预计，全球保险市场在2019至2029年间复合增长约5%。中国保险市场的增长预计将领跑全球，年复合增 长将达到11%。未来约三分之一的新增保费将在中国产生，但目前中国人均保费水平仍较低，不足香港的二十分之一。中国的 保险业市场规模具有强劲的增长潜力，而疫情的发生将使更多的消费者正视对保险保障的认知，加速保险行业的需求增长。全球主要地区保险收入规模、预测及复合增长率2018年部分市场人均保费（含财产险和寿险）Top 10,写字楼需求行业研判：科技互联网、生物医药、大健康前景看好,2020年武汉写字楼需求行业研判,需求下滑,需求增长,需求稳定,科技互联网,生物医药,线上游戏及消费,零售贸易,运输物流,酒店餐饮,消费服务,传统金融,房地产建筑,专业服务,第三方办公,环境保护,行业关键字：,科技互联网,生物医药大健康环境解读3：科技互联网、生物医药、大健康需求增长生活模式：居民居家禁足，线上经济迎来大爆发。 疫情发生后，线上教育、网络游戏、短视频等互联 网科技、新媒体产业相关应用的用户规模及渗透率明 显提升，此类行业的发展势头将保持强劲。同时，5G技术的普及将加速推动B端与C端相关行业的规模 增长，也将衍生出更多新兴行业的新增租赁需求。,消费习惯：疫情爆发后，居民在常备药品与口罩、 酒精等防护物资上的消费支出激增。此外，政府也 为不同人群提供多种心理健康服务渠道，市民对心 理健康的重视程度有所提升。未来，生物医药、大 健康、环境保护等领域都将具有良好的发展前景。,疫情的发生改变居民工作、消费、娱乐等多方面的行为模式。疫情期间，线上经济井喷式爆发，对于线下传统行业的挤压预计 将蔓延2020全年，经济模式的转型也将催生新的行业需求和消费模式。疫情加速行业转型，线上经济爆发式增长,疫情加速传统行业转型步伐，线上经济大爆发,传统线下行业,线上转型,在线办公,手机游戏,远程教育,在线健身,生鲜电商,公司办公,户外娱乐,学校教学,户外健身,商超/菜场,线上移动市场扩张动力强劲，疫情加速线上娱乐需求释放,时段定义：2019年春节指2019年2月4日至2月10日，2020年平日指2020年1月2日至1月8日，2020年春节指2020年1月24日至2月2日,0%10%20%30%,60%70%80%90%100%,2019年春节,2020年平日,2020年春节,移动社交 数字阅读,短视频 综合电商,40%50%手机游戏 移动音乐,新闻资讯 出行服务,在线视频 其他,p,疫情期间，线上娱乐行业需求发生井喷式增长，较于2019年春节同期，消费者对短视频、手机游戏两类移动互联网相关应用的 使用时长明显提升。其中，近两年移动互联网行业新贵短视频的活跃度增长最为明显。以抖音短视频和西瓜视频为例，2020年春节期间日活跃用户数量均有近20%的增长，人均使用时长增长70%。2020年春节期间移动互联网典型行业使用时长占比春节期间短视频行业主要APP日活跃度（DAU） 表现,远程办公、线上教育双线“战疫”,2020年2月中旬，工信部办公厅发布关于运用新一代信息技术支撑服务疫情 防控和复工复产工作的通知并明确表示，面对疫情对中小企业复工复产的严 重影响，支持运用云计算大力推动企业上云，重点推行远程办公、居家办公、 视频会议、网上培训、协同研发和电子商务等在线工作方式。根据艾媒咨询数据显示，2020年新春期间，中国超过1,800万家企业开展远程 办公模式，远程办公人员超过3亿人。受此次疫情催化，远程办公短期内需求 激增。但目前，远程办公模式在国内普及率较低，未来有较大发展空间。长期 发展来看，后疫情时代中，远程办公的发展应更加注重培养用户习惯，提升信 息安全保障，凸显协同优势，增强用户粘性。春节假期过后，各大中小学的“云”教育成为市场刚需。以钉钉为例，疫情发 生后，全国有超过300个城市的教育局和学校选择钉钉平台开展直播教学工作， 预计覆盖全国5,000万学生。未来，随着5G技术的发展，用户端体验将进一步 提升，在线教育行业将真正迎来爆发。,300+城市5,000万学生,1,800万家企业3亿人次,远程办公,直播教学（钉钉）,疫情催化，远程办公、线上教育开启双线“战疫”,线上教育增长力坚韧，K12教育与语言培训占比持续提升,0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,0,1,000,2,000,3,000,4,000,5,000,2014,2015,2016,2017,2018,2019e,2020e,2021e,2022e,（中国在线教育市场用户，亿人）,（中国在线教育市场规模，亿元）,中国在线教育市场规模（左轴）,中国在线教育用户规模（右轴）,30%40%,90%100%,2013,2014,2015,2016,2017,2018,0%10%20%K12在线教育,在线职业教育,50%60%70%80%在线语言培训,其他,2019年中国在线教育用户规模超2亿人，在线教育市场规模超3,000亿元。细分领域中，K12和语言培训占比近几年持续提升。 此次疫情中，各地中小学相继开展网上教育课程进行远程授课，虽然传统教育依然会是未来的主流教育模式，但是对于身体机 能、抵抗力较弱的学龄前儿童，性价比高、一对一模式的在线教育将持续受到市场追捧。中国在线教育市场规模及用户规模K12在线教育和语言在线培训比例提升6,0003.02019e,大健康产业规模快速扩张，医药电商资本雄厚,0%,10%,20%,30%,40%,0,2,4,6,8,2014,2015,2016,2017,2018,2019e,2020e,（同比增速）,（中国大健,康产业规模，万亿元）,市场规模（左轴）,同比增速（右轴）,2014年到2018年，中国的大健康产业整体营收保持增长，2018年营收规模超过5万亿元，预计2020年将超过9万亿元，增幅达32.1%。与此同时，中国医药电商资本吸引能力强，2018至2019年间，多家公司或平台得到资本青睐。疫情期间，居民对口罩、 酒精等医疗用品的需求呈爆发式增长，而此类需求在疫情过后仍有增长潜力，消费者在医药健康上的消费意愿将稳健提升。中国大健康产业规模及同比增长（2014至2020年）2018年至2019年医药电商行业主要融资案例1050%,5G经济助力多行业新增需求快速增长,中国将成为全球最大的5G市场,5G用户将达到 8.16亿户,2025 年,移动用户渗透率将达到 48%,智能安防智慧城市,供应商物联网,工业自动化,5G to Business（B端）,电竞行业健康医疗,网络游戏线上教育,直播短视频,5G to Customer（C端）,6.3,22.4,68.0,193.0,429.7,986.4,0,200,400,600,800,1,000,1,200,2018,2019e,2020e,2021e,2022e,2023e,（亿元）,随着5G商用牌照的发放，各大运营商开始加紧部署5G基站。据工信部统计，截至2019年底，全国已建成5G基站超13万个，预 计2020年底，三大运营商5G基站总数将超过68万个。2025年，中国将成为全球最大的5G市场，用户规模超过8亿户。同时，5G的高速成长将加速B端与C端产品的应用发展，如智能安防、物联网、工业自动化、网络游戏、短视频等。以云游戏为例，在5G网络的助推下，2023年中国云游戏行业规模将有望从2018年的6.3亿元迈向千亿级大关。,中国云游戏市场规模（2018年至2023年）,减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。,因疫情影响遭受重大损失，纳税人缴纳城镇土地使用税、房产税确有困难的，经税 务机关核准，依法减征或者免征城镇土地使用税、房产税。3月1日至5月底，免征湖 北境内小规模纳税人增值税，其他地区征收税率由3%降至1%。,央行累计2.7亿逆回购。省内鼓励各级金融机构加大对中小微企业的支持力度，对疫 情防控物资重点生产企业，在原有贷款利率水平上降低10%以上。,对纳入国家、省级疫情防控重点保障企业2020年新增贷款，省级财政统筹按企业实 际获得贷款利率的50进行贴息。,对受疫情影响，面临暂时性生产经营困难，确实无力足额缴纳社会保险费的中小微 企业，按规定经批准后，可缓缴养老保险、失业保险和工伤保险费。,53%,15%,13%,5%,9%,4%1%,政府政策扶持中小企业有利于维护写字楼需求稳定,3,000,300平方米及以下的租,赁成交占比达53%。,租金、薪资等成本补贴,减免税费,流动性支持,减轻还贷压力,减免其他,回顾2019年，武汉甲级写字楼全年新增租赁需求中，300平米以下的小面积需求占比达到53%，中小企业一直是武汉写字楼市 场需求的主力军。而疫情的爆发使得抗风险能力较差的中小企业首当其冲，受到较大冲击。因此，政府针对于中小企业的定向 扶持政策将在未来楼宇经济中扮演更加重要的角色。2019年武汉甲级写字楼市场新增租赁成交分析（按成交面积划分）疫情后政府对湖北中小企业的政策扶持,多元化办公以及房地产科技应用成为后疫情时代的应对策略,2020年全球主要劳动力 -千禧一代的择业需求,薪资,安全,假期,办公团队,灵活度,92%87%86%80%79%,千禧一代：35%,X世代：35%,Z世代：24%,婴儿潮：6%,2020年全球劳动力市场（按世代分类）,平台办公,远程会议系统VR看房长久以来，传统办公模式在劳动力市场中占有主宰地位。虽近几年， 灵活办公模式在办公市场上的普及度有所提升，但仅被少数企业所 采纳应用。从劳动力市场分析，根据万宝盛华千禧一代：2020愿 景报告指出，2020年，超过三分之一的全球劳动力仍是以80后为 主的千禧一代。而相较于以70后为主的X世代，千禧一代在求职过程 中，除薪资收入、办公安全性、相关福利等传统择业考虑因素外， 其对工作模式的灵活性也有较高期许。据统计，近八成的千禧一代求 职者将工作灵活性纳入求职最看重的五大因素之一。因此，多元化 办公的需求未来依然将有所增长。此次疫情则激发远程办公及房地产 科技应用相关需求的快速释放，在后疫情时代，伴随着5G、物联网、 AI等科技与房地产行业的深度融合，多元化办公模式及房地产科技在楼 宇经济中的地位将持续提升。,物业管理升级加速武汉写字楼市场优化,此次疫情的发生对于楼宇的管理带来了前所未有的挑战，也激起了业主方、租赁方及终端客户对于物业管理、健康管理、环境 管理的重新审视与思考。衡量一个楼宇的好坏早已不再仅限于楼层高度、架空地板、空调系统等市场普遍认知的硬件条件，楼 宇开发及管理的过程中，物业管理的完善与提升为项目带来的附加值越来越被市场所关注和认可。疫情过后，物业管理中对危 机处理的预判和处理能力将在楼宇经济增长中拥有不可或缺的位置。,未来物业管理中新的增长点,垃圾分类,空气循环消毒,体温监测,公共区域消毒,智能门禁,AIoT,全场景数字化,物联网 IoT,AI 传感器,BIM 建筑信息模型,5G技术 Big Data 大数据应用,疫情风险下业主的应对的策略,持续下滑的新增需求,空置填补与楼宇升级,第三方办公运营风险加剧,面对突如其来的疫情，武汉整体经济、各行各业都将遭受不同程度的冲击，写字楼需求承压下滑。而春节前的租赁意向也会在短 期内被搁置。对于已签约未入驻或有租赁意向的客户，业主可酌情放松租赁条款，延长装修期或免租期。提前制定激励策略，避 免被动进入市场激烈的“价格战”。对于现有租户，增强客户粘性、稳定楼宇入驻率将是2020年写字楼业主所需关注的重点事宜。,自2015年末进入供应高峰期后，楼宇去化持续承压。加之宏观经济下行，写字楼需求在2019年持续走低。而在疫情之后， 楼宇内的空置面积将更难在短期内填补。利用此次疫情的契机，业主与租户需要唇齿相依共渡难关，业主可利用空置空间 为租户带来更多的配套服务。此外，楼宇物业管理在此次疫情中体现出尤为重要的作用，管理升级也将被业主持续关注。,联合办公等第三方办公服务运营商在疫情后将受到冲击，由于此类行业长期以抗风险能力较差的小微企业为主要客户， 疫情后第三方办公运营商或会迎来一段时间的退租潮，转租率将有所下滑。与此同时，他们的客户来源中短租比例将持 续增加，且租赁期限将低于过去的平均租赁期。年内，运营商将面临客户双向流动带来的新挑战。,需求行业的重塑,正如上文中所预测的一样，受到疫情冲击，个人消费、交通运输、零售贸易等行业的需求短时间内难以恢复。而TMT、 医药健康，环境卫生等行业则将掀起一阵高速发展的潮流。金融、房地产行业则将利用其行业韧性，在市场中企稳，与 此同时，房地产行业将加速洗牌。面对不同于2019年的需求与客户，楼宇租户结构的重塑将为2020年业主的新增挑战。,疫情对零售物业市场的影响,2003年1月,2003年2月,2003年3月,2003年4月,2003年5月,2003年6月,2003年7月,2003年8月,2003年9月,2003年10月,2003年11月,2003年12月,同比增长率,北京,香港特别行政区,非典疫情对零售物业市场的影响,2003年非典时期，以北京、香港为例，社会零售品消费总额增速同比均有下滑。而此次疫情采取了更为严厉的防护措施，封城 及封闭小区管理等措施为市场带来不小压力。疫情结束后市场预计需要较长时间恢复往日景象，租户与运营商面临严峻挑战。2003年非典对北京及香港特别行政区社会零售品消费总额增速的影响30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%,注：北京为社会零售品消费总额累计同比增长率，香港特别行政区为当月零售业销货价值指数同比增长率,运营商担起企业责任，与租户共克时艰,春节期间，疫情蔓延至全国范围，零售体相继停业共抗疫情，商家蒙受货品积压、房地产成本等带来的损失。此时，运营商担 当起企业责任，全国数百家购物中心相继出台租金减免政策，与商户携手同行。但此时只是将商户的风险部分转嫁至运营商， 唯有当实体零售市场回归正常运行轨道，运营商和商户才能根本上度过此次零售寒冬。疫情期间零售商业运营租金减免政策（全国性措施）疫情期间武汉零售商业运营租金减免政策（部分）,0,20,40,60,80,100,120,2008200920102011201220132014201520162017201820192020F2021F,2022F2023F2020F2021F2022F2023F,新增供应（万平方米）,疫情对武汉零售市场的影响：供应端,*箭头代表较2019年的同比变化,受疫情影响，部分项目停工并将延迟交付，预计2020年新增供应将下降至33万平方米，与疫情前预测相比，下降近五成。2020年，恒隆广场、K11若能如预期在年内开业，将助力且加快武汉零售物业市场的复苏之路。武汉零售物业市场新增供应（2008年至2023年）,2019年零售物业市场新增供应,2020年新增供应预测（疫情发生后）,2020年新增供应预测（疫情发生前）,262,000 平方米,601,000 平方米 同比 129.4%,332,000 平方米 同比 26.7%,疫情前预测,疫情后预测,疫情对武汉零售市场的影响：系统性风险下的市场需求预判,服饰零售消费服务（旅游，教育，培训）,餐饮娱乐：影院、KTV等,疫情中,疫情受控，逐步恢复正常生活方式,疫情结束，出行正常,生活日用品,药品、保健品,线上消费：零售、餐饮、文娱,需求预判一：受益型增长业态线上消费、生活日用品及健康保健类的消费热潮将延续至疫情结束后,需求预判二：弥补型增长业态待疫情受控，生活轨迹逐渐恢复正常后，服饰零售以及消费服务类行 业，如线下培训教育等会逐渐恢复常态，短期内需求将会激增。,需求预判三：餐饮及文娱业态受较大冲击，恢复期较长餐饮、娱乐等聚集密度较高且非必要性消费需要较长的恢复期，但此类业态的客 户体验感受难以完全被居家娱乐所替代，因此中长期仍将保持稳健。,疫情的发生使得商业体暂停经营，消费者的消费偏好与消费习惯也在此时发生转变。生活轨迹受限激发线上消费井喷式增长， 线上消费对线下消费产生的挤压效应预计将充斥2020全年。而武汉零售市场的需求复苏轨迹将主要分为三个阶段。2020年武汉零售物业市场需求预判,疫情对武汉零售市场的影响：线上线下融合加速发展,0%,5%,10%,15%,20%,25%,TOP 1食品,TOP 2日用品,TOP 3其他,TOP 4药品,TOP 5文件,2020春节医生线上问诊人数（2020年1月28日14时）三甲医生电话问诊三甲医生图文问诊二甲医生图文问诊,27.5万人,280.4万人,140.5万人,29元19元9元,人次,费用,受疫情影响，实体零售业主缩短营业时间或暂时关闭门店，线下销售额锐减。为保障市民需求，零售商推动线上线下销售结合， 疫情期间生鲜商超外卖订单量增加。此外，线上医疗问诊等往日市场接受度并不高的线上消费模式都在疫情期间有可观增长， 疫情加速多行业线上线下的资源协同与紧密融合。武汉网友搜索“疫情”相关内容分布（2020年1月1日至1月26日）“封城”后武汉外卖跑腿订单品类Top 5（2020年1月23日至1月31日）,疫情对武汉零售市场的影响：全渠道深入，零售商肩负企业责任,餐饮品牌为医生提供外卖服务。盒马“租”西贝员工，开启“共享员工”模式。,瑞幸无人咖啡机已入驻武汉六七二医院、武汉金银潭医院、北 京友谊医院等医疗机构。优先为全国范围内的三甲医院免费配 备无人咖啡机“瑞即购”和无人售卖机“瑞划算”，且承诺在 官方宣布疫情完全结束前为所有入驻医院免费提供咖啡饮品。,瑞划算luckin pop MINI,瑞即购luckin coffee EXPRESS,运动品牌NIKE与腾讯看点直播联手，通过 看点直播微信小程序，在微信生态内共同推 出健身课程直播，利用NIKE在微信生态内 的私域流量，为直播活动高效引流，打造了 足不出户“把运动练到家”的便利渠道。,疫情对武汉零售市场的影响：社区型商业配套优化重塑零售网络,近年来，我国实体零售企业持续转型升级，以顾客为中心 提升运营体验，综合服务能力不断加强。其中，随着社区 生活服务业态聚集式发展，便利店、超市等社区商业发展 加快。根据商务部零售业典型统计调查数据显示，2018 年便利店、超市销售额同比增长8.3%、4.3%，增速比上 年增速分别加快了1.0和0.5个百分点。此次疫情中，生活轨迹的缩减，消费者有限的线下消费多 发生在居住环境周边，可称之为社区型消费。出行距离已 经成为居民发生消费行为前的重要考量因素之一。因此， 社区型购物中心等商业配套的优化与升级，将与城市级购 物中心和区域型购物中心形成更为完善的零售网络。,商务部零售业典型统计调查分业态增速（2016至2018年）,4.3%,6.7%,5.0%,1.9%,3.8%,-1.0%,0.0%,1.0%,2.0%,3.0%,4.0%,5.0%,6.0%,7.0%,9.0%8.3%8.0%,便利店,超市,专卖店,专业店,百货店,大型超市,201620172018,疫情对武汉零售市场的影响：社区一公里零售圈的发展,处在疫情风眼的武汉人民，在此次疫情防护 中，生活轨迹已经发生了实质性的改变。从代表市内实时人口密度的百度热力地图来 看，武汉市近日除医院以外，人流密度最大 的区域大多集中在住宅区和商超附近。居民 的活动轨迹成多中心发散，而此次活动范围 的中心已不再是购物中心、商业体等假期人 员高度集中的地方。疫情后，此类消费模式会持续影响消费者的 消费习惯。围绕着社区所展开的社区一公里 零售圈的发展会持续被推进。,百度热点图,航空路,中南中北路,光谷,武汉零售市场中长期需求预测一：消费群体多样性共同引领市场增长,