第 一 太 平 戴 维 斯 物 业 顾 问（ 上 海 ）有 限 公 司中国上海市陕西南路288号环贸广场二期25楼+86 21 6391 6688苏州亚洲城市报告 2019年MARKETINMINUTESSavills Research苏州城市报告 苏州城市报告自贸区及长三角一体化等利好政策带动市场需求回暖供应和需求2019年苏州甲级写字楼市场迎来供应高峰，共五个新项目入市，为市场带来29.6万平方米新增供应，推升全市甲级写字楼存量至205万平方米。新项目包括位于园区湖西CBD的苏州中心B座，湖东CBD的太平金融大厦、新闻大厦和协鑫广场，以及月亮湾板块的紫金东方C座。受实体经济增长减缓及始于2017年金融监管政策的持续影响，上半年互联网及小额贷款等新型金融类企业受到入驻限制，整体市场租赁放缓，市场吸纳需求有限，主要由科技类企业带动需求。联合办公、众创空间等第三方办公运营机构继2018年激进布局后继续扩张，但步伐有所放缓。年内，WeWork租赁苏州中心B座约8,600平方米，国内第三方运营空间品牌川岚租赁丰隆城市中心15,000平方米。大宗投资交易方面，近七年来首笔大宗写字楼交易于2019年3月完成，中海集团以人民币19.6亿元收购园区湖西CBD板块兆润财富中心，每平方米价格约15,100元，项目已更名为苏州中海财富中心。投资者对物业升值预期显著，苏州写字楼市场发展信心得到提振。此外，8月发布的利好政策之江苏自由贸易试验区苏州片区的设立，带动下半年整体市场需求活跃，对外招商政策吸引大量内外资企业入驻。江苏自贸区由3个区域组成，总面积为120平方公里:苏州（60平方公里，包括苏州工业园区苏州综合保税区5.3平方公里）、南京（40平方公里）和连云港（20平方公里）。苏州要建设世界一流的高新技术产业园区，着力推动国际化创新，发展高端产业，实施现代化管理体制，全面推进经济开放。租金和空置率自贸区、长三角一体化等红利带动市场需求逐渐回暖、净吸纳量上升至159,500平方米。但受大量新增供应影响，2019年全市甲级写字楼空置率达到30.4%，较去年同期上升2.6个百分点。市场供求关系呈现供过于求的状态，政府积极带头招商引资预计将逐渐缓解市场的高空置。同时，地标项目对市场带动作用明显，置换需求较为活跃，工业园区为成交热点。全市甲级写字楼租金同比下跌1.7%，至每平方米每月人民币101.0元。除整体市场环境承压外，写字楼租金亦受到创新金融类企业退租及限制租赁的影响；同时，业主为迅速去化面积采取以价换量举措，主动降低项目租金或增加优惠举措。写字楼市场展望2020年苏州甲级写字楼市场仍将迎来供应高峰，预计有四个项目共计33万平方米新增供应，其中包括如九龙仓国金中心等原定2019年交付项目的推迟入市。新优质项目的入市，将进一步加剧市场竞争，部分老旧项目面临租金下行及空置双重压力。随着长江三角洲区域一体化发展纲要的发布，苏州经济地位日益突显，加之5G等新技术在商务楼宇的应用，写字楼市场仍有提升潜力。图 1: 苏州甲级写字楼新增供应量、净吸纳量及空置率 2014年至2019年0%6%12%18%24%30%36%01020304050602014 2015 2016 2017 2018 2019万平方米来源 第一太平戴维斯研究部 图 2: 部分商圈甲级写字楼租金指数，2015年第一季度至2019年第四季度8595105115125135145Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q42015 2016 2017 2018 2019Q1/2012=100CBD CBD来源 第一太平戴维斯研究部图4 : 部分商圈租金指数，2015年第一季度至2019年第四季度来源 第一太平戴维斯研究部 图3 : 苏州购物中心新增供应及空置率，2014年至2019年 来源 第一太平戴维斯研究部0%2%4%6%8%10%12%0204060801001202014 2015 2016 2017 2018 20199095100105110115120Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q4Q1Q2 Q3 Q42015 2016 2017 2018 2019Q2/2013=100第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。市场研究部James Macdonald 简可高级董事 - 中国区+8621 6391 6688james.macdonaldsavills网红餐饮积极扩张，大众时尚品牌增速放缓供应和需求2019年前十一个月，苏州社会零售总额同比上涨6.1%，增速较去年同期下降1.4个百分点。2019年苏州零售市场共九个新项目入市，为市场带来77.1万平方米新增供应。新项目分别为姑苏区的星光耀广场，相城区的美京假日广场，园区湖东商圈的协鑫广场和兆佳巷邻里中心，吴中区的iD Park歌林小镇，以及吴江区的新湖广场、吴江万象汇、吴江爱琴海购物公园和招商花园里。新供应推升全市商业存量至654.6万平方米，其中购物中心面积占比超过八成，由最初的新加坡模式邻里中心为主的商业形态向大型购物中心转变。首店经济起步，以苏州中心、龙湖狮山天街为代表的标杆购物中心吸引多个品牌首进苏州，通过项目内品牌的持续换新来刺激客流和消费增长，带动消费创新。其中网红餐饮类扩张最为积极，包括喜茶、乐乐茶、奈雪茶在内的茶饮品牌在苏州布局多家门店；桂满陇、谭鸭血、巴奴毛肚火锅等连锁品牌也纷纷进驻苏州各大购物中心。零售业方面，奢侈品仍集中在泰华商城、美罗百货和久光百货等传统百货，苏州整体奢侈品市场逐渐复苏，高端购物中心仍存在发展空间。快时尚及大众时尚品牌增速放缓，部分品牌退出中国或区域门店调整使空置面积上升，以该类品牌为卖点的购物中心需积极调整自身定位，来迎合新一代年轻人购物偏好。租金和空置率全市购物中心空置率为9.7%，较去年同期上升1.4个百分点。区域级购物中心虹吸效应仍然较为明显，同商圈内购物中心对客流的吸引力不及标杆项目，空置率有所上升。如苏州中心对湖西商圈乃至工业园区范围内项目均影响显著。但各项目积极调整，采取错位经营，试图填补空置面积。全市购物中心租金水平比去年同期下降0.4%，优质零售项目首层平均租金为每平方米每月人民币327.0元，整体租金受各项目空置率影响增长有限。其中苏州新区商圈各项目运营稳定，租金同比增长1.8%，高于全市平均水平。零售市场展望近年新增供应仍以吴中、吴江等非核心商圈为主，但受周边环境影响，消费氛围有待提升，项目招商难度较大、客流需培育，部分项目空置率甚至高于刚开业时的空置率水平，预计待未来人口导入及各新兴商圈区域辐射及影响力不断增强，入驻率将会好转。2020年苏州预计还将迎来约78.9万平方米新增供应，包括龙湖星湖天街、红唐购物中心，大悦春风里等项目将加剧苏州零售市场商业竞争的同时，带动整体商业氛围提升、消费创新升级。