识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 21 Table_Page 固定收益|专题报告 2020年2月24日 证券研究报告 Table_Title 土地专题报告系列之一 2019年，哪些省市土地市场热度较高？ Table_Summary 报告摘要： 采用中指院土地出让数据作为底层数据：数据选择上，中指院土地出让金与财政部签订合同总价款 13 年差距 0.8%，15 年差距 0.3%，数据误差较小且细分到区县层面，因而本文选取中指院数据进行土地出让情况分析。 盘点 2019 年土地成交和溢价率：2016 年以来，由于“限地价、限房价、竞配建”等系列土地政策，全国土地溢价率自2016年高点以来呈下滑趋势，2019 年全国溢价率为 13%（2016 年为 33%）。具体到省份上，综合出让金体量、增速和溢价率来看，浙江省、江苏省、广东省、福建省4个省份，2019年全口径土地市场热度在全国处于前列水平。广西、甘肃省同比去年土地市场热度明显抬升。地级市方面，住宅土地成交体量500亿以上的合肥、绍兴、常州、金华，体量300-500亿的深圳、南宁、东莞，体量 200-300 亿的大连、宜宾、洛阳、宜春、南充市场热度较高。 盘点 2019 年土地推出力度和流拍率：2019 年全国推出建面同比+2.9%，出让金同比+13%，楼面价同比+16%，流拍率6.0%。土地推出建面较2018年小幅增长，受楼面价抬升，出让金增速相对高。与此同时，流拍率位于历史较高水平，主要受土拍政策压制下，土地资产质量下滑，房企拿地意愿减弱影响。具体到省份上，结合推出建面、楼面价同比和流拍率来看，湖南、甘肃、广西2019年土地推出意愿较强，且流拍率较低。江西推出意愿相对较低，且流拍率较高。地级市方面，2019 年推出建面 2000 万方以上的地级市中，十堰、绍兴、广州、永州、梧州推出力度较大，且流拍率较低。 2019年各省土地市场供需综合比较： 土地市场相对较好的有几类省份：（1）推出建面同比下滑，但受益于楼面价上涨带动，成交市场表现较好的有浙江、江苏、广东、福建、安徽，其中安徽主要受合肥、马鞍山重点城市拉动；（2）推出建面同比、出让金同比、溢价率同时较高，且流拍率较低的有广西、甘肃，其中甘肃增速高与其成交体量整体较小有一定关系；（3）推出建面同比较高，成交市场同比去年有小幅抬升，且流拍率较低的有湖南、山西、贵州、天津。 土地市场相对较差的有几类省份：（1）推出建面同比较高，但土地成交市场指标相对较差的是新疆；（ 2）推出建面同比下滑，同时成交市场热度偏低的省份有青海、河南。 核心假设风险。土地数据统计存在误差。 Table_Author 分析师： 刘郁 SAC 执证号：S0260520010001 shliuyugf 分析师： 欧亚菲 SAC 执证号：S0260511020002 SFC CE No. BFN410 020-66335066 oyfgf 请注意，刘郁并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 Table_DocReport 相关研究： 固定收益专题:外资指数又来了，9只中长久期国债有望受益 2020-02-24 固定收益专题:发行半月，疫情债及相关存量债表现如何？ 2020-02-20 固定收益专题:5G产业链转债标的大盘点 2020-02-19 Table_Contacts 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 目录索引 一、研究数据选择与土地成交对财政的传导. 4 （一）从微观土地成交到国有土地出让收入的传导路径 . 4 （二）几种官方土地指标的辨析 . 6 二、盘点2019年土地成交和溢价率 . 6 （一）16年以来全国土地溢价率持续下滑. 6 （二）浙江、江苏、广东、福建热度高，广西、甘肃热度同比抬升 . 8 （三）地级市层面，分组量化热度较高和较低的城市 . 10 三、盘点2019年土地推出力度和流拍率 . 13 （一）2019年全国推出建面同比小幅增长，流拍率位于历史较高水平 . 13 （二）湖南、甘肃、广西2019年土地推出意愿较强，且流拍率低 . 14 （三）地级市推出力度：十堰、绍兴、广州、永州、梧州较大 . 16 （四）地级市流拍率：高流拍主要集中于江西、河南、广东 . 17 四、2019年各省土地市场供需综合比较 . 17 五、风险提示 . 19 pMrOzRoQqOrQ9P8Q8OtRoOnPnNiNpPoMjMnPsP7NmNwPwMoNnMvPqRqR识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 图表索引 图1：中指院出让金与财政部签订合同价款13年差距0.8%，15年差距0.3% . 4 图2：从土地成交合同价款到政府性基金收入的传导路径 . 5 图3：全国土地溢价率（全口径/住宅） . 7 图4：2019年住宅出让金在500亿元以上的28市溢价率对比 . 11 图5：2019年住宅出让金在300亿元-500亿元以上的15市溢价率对比 . 12 图6：2019年住宅出让金在200亿元-300亿元以上的21市溢价率对比 . 13 图7：全国全口径土地推出宗数 . 13 图8：全国全口径土地成交宗数 . 13 图9：全国全口径土地推出建面 . 14 图10：全国全口径土地成交建面 . 14 图11：全国土地流拍率（全口径/住宅） . 14 图12：2019年各省份楼面价及较去年同期增速 . 16 图13：各省份流拍率超过10%的地级市个数（全口径地块） . 17 表1：各省份全口径土地出让金、溢价率 . 9 表2：各省份住宅土地出让金、溢价率 . 10 表3：各省份全口径土地推出建面、成交建面、成交金额、流拍率 . 15 表4：推出建面在2000万方，且同比增速>30%的地级市名单 . 16 表5：各省份全口径土地供需指标综合对比 . 19 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 一、研究数据选择与土地成交对财政的传导 “土地财政”有几层维度：一是通过出让土地获取土地出让收入，二是通过建筑业和房地产带来相关税费的增加1，三是以土地作为抵押物从而获取债务收入2。 本篇报告主要分析第一个维度里的国有土地出让情况。由于各个地方的“政府性基金收入-国有土地使用权出让收入”披露频率低，更新速度慢。我们用微观监测的土地成交数据作为分析的主要依据。 土地数据选择上，目前市场上有中指院、克而瑞、中国土地市场网3个来源，统计全国土地成交数据，其底层来源均为各地方国土局土地出让公告。考虑信息准确性、覆盖城市广度、更新速度，本篇报告使用中指院数据，统计范围为全国351城3+河南省、湖北省、海南省、新疆维吾尔自治区省（自治区）直辖县级行政单位。 图1：中指院出让金与财政部签订合同价款13年差距0.8%，15年差距0.3% 数据来源：中国指数研究院，财政部，广发证券发展研究中心 （一）从微观土地成交到国有土地出让收入的传导路径 由于本文的分析数据为微观土地成交，因而有必要理清从微观土地成交到宏观国有土地出让收入的影响路径。 根据2009年11月财政部政策以及2010年3月国土部政策（见下表），土地成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，期限上采用就地直接缴纳入库的方式，即收付实现制。金额上，签订合同后的1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年（2009年政策表示“特殊项目2年内全部交清”，2010年政策最迟付款时间统一为“不超过1年”）。 1 董再平. 地方政府”土地财政”的现状、成因和治理J. 改革研究，2008(12):13-1. 2 贾康, 梁季.市场化、城镇化联袂演绎的“土地财政”与土地制度变革J.改革,2015(5):6781. 3 城市数量大于官方地级市数量，主要是由于中指院在城市划分上，将新疆建设兵团（属于新疆维吾尔自治区）的明细单独列出 01234567812 13 14 15 16 17 18 19全国全口径土地出让金（万亿元，中指院） 全国土地出让签订合同总价款:合计（万亿元，财政部）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 表1：关于土地成交后，土地出让金交纳时间的政策要求 时间 政策名称 政策内容 2009/11 关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综200974号） 1. 确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。 2. 规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。 2010/3 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发201034号） 土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 数据来源：财政部，国土部，广发证券发展研究中心 从数据上来看，财政部公布的土地出让签订合同总价款是先导指标，领先于实际缴纳入库、确认后的国有土地使用权出让收入（计入地方政府性基金收入）。其中50%的土地出让价款1个月内实际缴纳，剩余款项滞后时间不超过1年。2019年，确认后的国有土地使用权出让收入约占地方政府性基金预算本级收入的90%，占地方一般公共预算本级收入的72%4。由于2016年之后财政部不再披露土地出让签订合同总价款，因而我们采用中指院公布的土地出让金代替该指标。 图2：从土地成交合同价款到政府性基金收入的传导路径 数据来源：中国指数研究院，财政部，广发证券发展研究中心 注：财政部的土地出让签订合同价款 16年之后停更 4 根据财政部数据，2019年地方一般公共预算本级收入 10.1万亿元，地方政府性基金预算本级收入8.05万亿元，其中国有土地使用权出让收入7.3万亿元，土地出让收入约占政府性基金的90%，占地方一般公共预算本级收入的72%。 “签订合 同 总 价款 ” 到 “ 国 有 土 地 使 用 权出 让 收 入 ” ， 有 50% 的 金 额存 在 不 超 过 1 年的时滞全国土地 出让 签 订合同总价款 :合计（财政部）全国 实际 缴入国 库 的土 地出让 :合计（财政部）地方政府 性 基金 预算本 级收入 :国有 土地使用权出让收入地 方 政 府 性 基 金 预 算 本 级 收 入地方政府 性基金 收入 : 国有 土 地使用权出让金地方政府 性基金 收入 : 国有土 地收益基金地 方 政 府 性 基 金 收入 : 农业 土 地开发资金地 方 政 府 性 基 金 收入 : 新增建 设用地土地有偿 使用费19 年占90%其他计入土地出让成交后，必须在 10 个工作日内签订出让合同，合同签订 后 1 个月内必须缴纳出让价款 50% 的首付款，余款 要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间 不 得超过一年分期交纳收 付 实 现 制及时入库01234567813 14 15 16 17 18 19全 国 全 口 径 土 地 出 让 金 （ 万 亿 元 ， 中 指 院 ）全国土地出让签订合同总价款 :合计 （万亿 元，财 政部）地方本级政府性基金收入 :国有土地 使用权 出让收 入（万 亿元， 财政部 ）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 （二）几种官方土地指标的辨析 研究中，有四个概念容易混淆，分别是“国有土地使用权出让收入”（财政部）、“国有土地使用权出让金”（财政部）、“土地购置费”（统计局）、“土地购置金额”（统计局）。上文所述通过微观土地出让金传导的是“国有土地使用权出让收入”，我们在这里也对其他3个概念做以说明。 财政部指标方面，根据财政部官网5，土地出让收入缴入国库后，市县财政部门先分别按规定比例计提国有土地收益基金和农业土地开发资金，缴纳新增建设用地土地有偿使用费，余下的部分统称为国有土地使用权出让金。 因此，土地出让价款入国库确认土地出让收入后，计提相关资金，剩余部分是国有土地出让金。国有土地使用权出让收入大于国有土地使用权出让金。 财政部指标与统计局指标相比，主要差别在于统计对象和涉及到的土地市场。 国有土地使用权出让收入和国有土地使用权出让金从土地成交的角度出发，对象是各类受让土地使用权的主体，统计市场仅为一级市场，不包含二级转让。土地购置费和土地成交价款统计范围以房企为主体，通过房企层层上报获取数据，覆盖房企拿地的一级和二级市场。 表2：财政部和统计局公布的土地指标辨析 指标 统计对象 市场 计入 定义 国有土地使用权出让收入（财政部） 所有受让土地的主体 一级市场 分期计入 国有土地使用权出让收入（简称土地出让收入）是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。6 国有土地使用权出让金（财政部） 所有受让土地的主体 一级市场 分期计入 土地出让收入缴入国库后，市县财政部门先分别按规定比例计提国有土地收益基金和农业土地开发资金，缴纳新增建设用地土地有偿使用费，余下的部分统称为国有土地使用权出让金。 土地购置费 （统计局） 房企 一级+二级市场 分期计入 房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。土地购置费按本年实际发生额计入投资。土地购置费为分期付款的，分期计入房地产开发投资。7 土地成交价款 （统计局） 房企 一级+二级市场 一次计入 房地产开发企业本年进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径。 数据来源：财政部，统计局，广发证券发展研究中心 二、盘点2019年土地成交和溢价率 （一）16年以来全国土地溢价率持续下滑 从全国土地成交来看，根据中指院数据加总，2019年全国全口径土地成交金额6.7万亿元，同比+13%，其中住宅土地成交5.47万亿元，同比+17%。溢价率方面，5 mof.gov/gkml/caizhengshuju/201004/t20100413_286852.htm 6 zhs.mof.gov/zhengcefabu/201303/t20130318_780735.htm 7 stats.gov/tjsj/zbjs/201912/t20191202_1713043.html 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 自2016年“地王频出”之后，全国重点城市采取了“限地价”的土地政策，若报价超过最高上限，终止土地出让，或者改为竞配建。2016年以来，土地溢价率持续下滑，2019年全国土地成交溢价率13%，其中住宅成交溢价率14%。 图3：全国土地溢价率（全口径/住宅） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 注：全国口径选取中指院全国统计的 351 城+河南省、湖北省、海南省、新疆维吾尔自治区省（自治区）直辖县级行政单位。 由于“限地价”政策的存在，我们需要提前指出的是，在下文具体省份、地级市的分析中，由于市场热度较高的城市，一般出台限地价政策，所以长三角、珠三角的溢价率数据会相对真实热度偏低。 表3：16年以来各地方出台土地成交“限地价”政策 时间 城市/省 政策 16/05 苏州 对10个网上挂牌出让的地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。 16/05 南京 南京将采取措施严控地价房价，热点区域住宅用地出让时，设定出让最高限价，若报价超过最高限价，终止土地出让，竞价结果失效；对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。 16/09 郑州 郑州市政府网站挂出郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知，其中包含（1）调整土地出让方式：网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止；（2）将出让保证金比例提高至100% 16/09 杭州 杭州市区调整土地公开出让竞价方式，当土地竞价溢价率超过100%（含）时，该地块竞得人应在签订土地出让合同起一个月内全额付清土地出让金。溢价率达到150%时，不再接受更高报价，转为竞配建养老设施面积。 16/10 广州 土地公开出让时，采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨。 16/10 北京 北京市首批“控地价限房价”公布销售限价. 16/11 郑州 郑州国土局：出台土地竞拍熔断制，网络报价超150%将熔断，并进行竞房价或地价。 16/11 天津 天津土地中心对9日出让的双峰道地块出让设定最高限价，这是天津首次在土地出让过程中设定最高限价，释放干预信号。 16/11 厦门 厦门市国土资源与房产管理局发布公告称，把出让的三幅地块的拍卖方式由“溢价率超过50%则需要竣工验收和取得现售备案证明”转变为“限地价、竞配建”，即达到上限价格时，转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。 16/11 天津 为防止土地价格异常波动，对市场预期较高的地块可采取设定土地价格合理上限等方式，引导开发企业理性竞价 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%11 12 13 14 15 16 17 18 19全口径土地成交溢价率（%） 住宅土地成交溢价率（%）识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 16/12 青岛 青岛市黄岛区公布土地出让公告，提出若溢价率超过100%，则自动流拍。这是青岛土拍首次规定最高限价。 16/12 北京 北京规划国土委挂出三宗“限房价、竞地价”地块，同时当竞买报价达到土地上限价格时，转为竞报自持商品住房面积 17/02 天津 天津市土地出让新机制：当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，竞报自持面积等。 17/02 郑州 郑州市政府：地价达到“熔断”价格后，接近房价平均值者得。 17/03 东莞 采用“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式，房企对同一套房屋在通知实施后上调备案价格超5%的，不予备案。 17/03 东莞 采用“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式,严控地价过快上涨 17/04 广州 今后一地一策组合使用“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”，及时有效增加住宅用地供应。 17/05 南京 土地出让时地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得。 17/06 徐州 土地竞拍设定最高限价，达到最高限价后实行“限房价、竞地价”。 17/06 北京 北京出让5宗地块，全部以“限房价，竞地价”方式出让 17/07 浙江 采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。 17/11 聊城 灵活确定住宅用地竞价方式，主要采取“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞自持面积”等方式 18/06 天津 根据出让地块周边新建商品住房区片指导价格，确定土地出让最高限价。 18/07 广东 采用“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或自持面积等竞价方式出让住宅用地 18/09 赤峰 “限房价、竞地价”，在中心城区房价敏感的热点区域，参照周边地块同类型住宅销售均价确定售价上限。 18/12 承德 将按照一定的比例采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等竞价方式进行出让 19/05 福州 “限地价、控房价、竞配建、公开摇号” 19/08 合肥 1.调整宅地定价方式，建立房价、地价联动机制，根据宅地周边新房均价和二手房价格确定最高限价和起拍价；2.拍卖方式从“价高者得+最高限价时转为摇号”调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁住房”。 19/10 呼和浩特 土拍新政：适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应宅地，稳定土地价格 数据来源：政府官网，广发证券发展研究中心 （二）浙江、江苏、广东、福建热度高，广西、甘肃热度同比抬升 具体到省份土地成交上，我们从成交金额、增速、溢价率3个维度分析。 全口径土地成交金额方面，浙江（8940亿元）、江苏（8344亿元）、广东（5541亿元）、山东（5500亿元）、四川（3328亿元）、河南（3139亿元）6个省2019年全口径土地出让金额位于全国前6。结合增速来看，浙江、江苏、广东3个省同比去年均保持20%以上的增速。山东、四川、河南3省2019年同比去年基本平稳，分别增长6%、6%、下滑4%。 另一方面，云南省2019年土地成交1461亿元（同比+36%）、辽宁省土地成交1080亿元（同比+48%）、甘肃省土地成交393亿元（同比+48%）、海南省土地成交260亿元（同比+133%）。虽然这四个省绝对出让金额在排序中位于后列，但同比2018年增长高，增速排序在全国前列。 溢价率方面，值得关注的是安徽省（27%）、甘肃省（24%）、福建省（21%），溢价率位于20%以上。 关于溢价率需要进一步解释两点：第一，安徽溢价率位于全国最高，与其他热点省份出台相关限地价政策，导致热点省份溢价率数据低于真实热度有关；第二，安徽整体溢价率高，主要是由于合肥（溢价率51%，出让金同比+33%）、马鞍山（溢价率23%，出让金同比+65%）等个别城市拉动所致。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 综合出让金绝对额、增速水平和溢价率来看，浙江省、江苏省、广东省、福建省4个省2019年土地市场热度在全国中处于前列水平，甘肃省同比2018年热度有明显提升。 表1：各省份全口径土地出让金、溢价率 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 注：不含港澳台地区 住宅土地成交上，浙江省2019年成交7404亿元（同比+21%，溢价率19%）、江苏省成交7020亿元（同比+33%，溢价率15%）、广东省成交4407亿元（同比+27%，溢价率14%），绝对成交金额为全国前3名，且增速均在20%以上。 绝对成交金额排列在后，但增速较高的省份有吉林省（551亿元，同比+74%）、甘肃省（310亿元，同比+64%）、辽宁省（890亿元，同比+46%）、广西（1128亿元，同比+37%）、贵州省（1007亿元，同比+36%）。 溢价率方面，值得关注的是海南省（40%）、安徽省（31%）、甘肃省（28%）、福建省（23%）、江西省（21%），溢价率位于20%以上。 综合出让金绝对额、增速水平和溢价率来看，2019年浙江省、江苏省、广东省、安徽省、福建省5个省的住宅土地市场热度在全国也处于前列水平，广西、甘肃省同比去年市场热度提升明显。 全口径土地出让金（亿元） 溢价率（ % ）区域 省份 15 16 17 18 19 15 16 17 18 19 19 年同比长三角 浙江省 1945 4022 6811 7398 8940 12% 41% 42% 20% 18% 21%长三角 江苏省 4541 6269 7195 6780 8344 16% 47% 30% 11% 14% 23%珠三角 广东省 2653 3496 4964 4620 5541 12% 43% 32% 14% 11% 20%环渤海 山东省 1750 2287 3372 5179 5500 6% 16% 20% 11% 7% 6%西部 四川省 1283 1331 2486 3143 3328 13% 29% 39% 27% 18% 6%中部 河南省 1002 1529 2205 3286 3139 8% 16% 20% 15% 12% - 4 %中部 湖北省 1399 1675 2401 2659 2970 10% 28% 17% 11% 11% 12%长三角 安徽省 1603 2413 2636 2739 2957 23% 68% 62% 30% 27% 8%海西 福建省 1105 1251 1928 2045 2603 27% 59% 36% 17% 21% 27%环渤海 河北省 1023 1253 1953 2464 2555 7% 10% 22% 8% 9% 4%中部 湖南省 950 1043 1383 1973 2299 2% 8% 30% 20% 7% 16%中部 江西省 1003 1068 1569 2277 2078 9% 24% 34% 19% 18% - 9 %长三角 上海市 1683 1639 1472 1909 1992 30% 70% 7% 1% 2% 4%环渤海 北京市 1984 853 2796 1683 1701 38% 31% 24% 14% 9% 1%西部 重庆市 1308 1071 1586 1568 1582 2% 18% 16% 11% 11% 1%西部 云南省 279 350 727 1093 1461 3% 2% 8% 9% 8% 34%西部 广西壮族自治区 502 639 840 1137 1408 5% 30% 25% 24% 18% 24%西部 贵州省 479 497 753 1099 1367 4% 3% 13% 4% 5% 24%环渤海 天津市 601 1389 1228 1059 1358 9% 65% 16% 3% 6% 28%西部 陕西省 458 476 614 1119 1128 1% 4% 5% 11% 9% 1%沈长 辽宁省 518 499 589 797 1080 7% 16% 25% 15% 16% 36%中部 山西省 261 382 546 782 854 7% 11% 25% 9% 13% 9%沈长 吉林省 215 298 338 446 634 1% 11% 18% 2% 3% 42%西部 新疆维吾尔自治区 234 187 403 610 530 2% 3% 6% 3% 1% - 1 3 %环渤海 内蒙古自治区 165 198 278 420 414 2% 3% 10% 10% 10% - 1 %西部 甘肃省 208 204 201 266 393 1% 7% 14% 15% 24% 48%沈长 黑龙江省 171 168 197 234 292 1% 13% 36% 21% 13% 25%珠三角 海南省 231 247 198 112 260 2% 6% 11% 15% 13% 133%西部 青海省 34 36 76 136 117 0% 1% 1% 1% 5% - 1 4 %西部 宁夏回族自治区 72 79 69 76 94 1% 1% 13% 12% 15% 24%西部 西藏自治区 1 21 16 9 17 0% 0% 0% 0% 0% 90%识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 21 Table_PageText 固定收益|专题报告 表2：各省份住宅土地出让金、溢价率 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 注：不含港澳台地区 （三）地级市层面，分组量化热度较高和较低的城市 具体到地级市上，根据中指院数据统计，2019年住宅土地出让在500亿元以上的共有地级市28个，300-500亿元的共有15个，200-300亿元的共有21个，100-200亿元的共有54个。 对土地市场热度进行分析，我们用2019年住宅土地出让金增速做纵轴，成交溢价率做横轴。并考虑成交体量因素，分析500亿元以上、300-500亿元、200-300亿元的3组地级市。可以得到以下结论： 1. 住宅成交500亿元以上的分组中，市场热度较高的为 （1）土地出让金增速从高到低分别为南京（+103%）、绍兴（+110%）、福州（+68%）、青岛（+50%）、昆明（+49%）、无锡（+41%）、苏州（+38%）； （2）溢价率从高到低分别为合肥（+55%）、嘉兴（+25%）、宁波（+23%）、常州（+22%）、金华（+20%）、绍兴（+20%）； （3）土地增速和溢价率同时处于20%以上的有合肥、绍兴、常州、金华4个地级市； 住宅土地出让金（亿元） 溢价率（ % ）区域 省份 15 16 17 18 19 15 16 17 18 19 19 年同比长三角 浙江省 1472 3321 5925 6133 7404 14% 49% 47% 21% 19% 21%长三角 江苏省 3155 4830 5811 5263 7020 21% 65% 35% 13% 15% 33%珠三角 广东省 1583 2148 3401 3466 4407 19% 79% 48% 17% 14% 27%环渤海 山东省 1132 1612 2638 4103 4274 7% 21% 22% 11% 6% 4%西部 四川省 934 1012 2080 2661 2881 15% 37% 48% 32% 19% 8%中部 河南省 655 1116 1713 2732 2667 11% 21% 24% 18% 12% - 2 %长三角 安徽省 1192 2025 2294 2272 2566 29% 89% 73% 36% 31% 13%中部 湖北省 1030 1225 2042 2184 2493 13% 37% 20% 12% 13% 14%海西 福建省 833 1108 1751 1800 2314 38% 70% 41% 19% 23% 29%环渤海 河北省 721 878 1497 1899 2014 8% 12% 29% 10% 12% 6%中部 湖南省 573 652 968 1481 1701 2% 12% 41% 25% 9% 15%中部 江西省 708 857 1121 1632 1620 10% 29% 44% 22% 21% - 1 %长三角 上海市 1283 1196 1058 1163 1573 41% 92% 4% - 0 . 5 % 35%环渤海 北京市 1459 525 2398 1467 1495 42% 30% 26% 15% 10% 2%西部 重庆市 961 867 1379 1383 1353 3% 23% 19% 12% 12% - 2 %环渤海 天津市 500 1250 1140 960 1237 11% 77% 17% 4% 7% 29%西部 广西壮族自治区 334 489 630 821 1128 7% 42% 34% 28% 22% 37%西部 云南省 141 189 529 814 1069 3%