请 务 必 阅读 正 文之 后 免责 条款 部 分 Table_Summary 疫 情 之 后 ， 房 地产 市 场 怎 么 走 ？ 从 住 房 需 求 谈起 恒大研 究院研究报告 房地产行业 专题报告 2020/2/21 首席房地产研究员 ： 夏磊 研究员 ：黄什 孟飞宇 对本 文有 贡献 相关研究 ： 1. 长效机制新思 路， 市场 分化新 格 局-2020 年房地 产政策和市场 展 望 2019-12-30 2. 2020 年房地产 投资是否还能 高 位运行？ 2019-12-23 3. 房地产税的最 佳出台时机和 预 期影响 房产税系列之三 2019-11-19 4. 什么是房企资 产负债率的合 理 水平？ 行业对比 和国际视角 2019-11-14 5. 激荡二十年 ： 我国房地 产的历 史 功过、当前难题及制 度变革 2019-10-18 6. 未来中国房地 产市场空间有 多 大 2019-10-11 7. 房产税的改革 历程和实践效 果 房产税系列之二 2019-09-17 8. 如何识别房企 风险？ 透析 房 企财务指标背后的秘 密 2019-09-12 9. 中国房地产税 的改革历程 、 征 收 现状及效果 2019-09-12 10. 房地 产税征收的国际 经验 2019-09-05 11. 中国房地产 市场：运行状 况 、 政策周期与风险评估 2019-07-18 12. 中国 住房制度：回顾 、成就 、 反思与改革 2019-07-11 13. 国际 宜居大都市和美 丽乡村 如 何建成？英国经验 2019-06-28 14. 控制 供地+ 货币超发= 高房价 英国住房制度启示 录 2019-06-27 15. 房地 产投资拐点已现 2019-06-14 16. 中国 房地产企业的三 种未来 导读： 随着防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制，疫情 将如何影响居 民 住房需 求 ， 进而 影响 房地 产市场 ？ 危就是 机，我们期待政策、产品、营销三大升级，希望疫情给行业带 来 更深刻 、也 更积 极的 变化 。 摘要： 疫情爆发初期和快速 发展 期，会造成需求被暂 时抑 制 新冠疫情全面爆发以 来， 房地产市场成交量大 幅下 跌。 根据CRIC 监 测， 春节期 间 88 个 重点 城市 商 品房成 交量 相比 2018 年 春 节假期 减少 63% ， 部分三 四线 城市 零成 交。 住房需 求短期被抑制 ， 主要有两 方面原因。 第一， 关闭售楼处和居民 居 家防疫 ，导致实地看房 无法进行 ，居民难以做出购房决策。第二，购房 预期受到较大影响，观望情绪浓。 对经济增长和收入水平提高的预期 降 低；防灾预期增强，短期内 购房等大项支出和借贷的意愿降低；对未 来 房地产 市场 走势 的预 期不 明朗， 都能 导致 严重 的 市 场观望 情绪 。 2002 年12 月 SARS 疫情爆发后， 住房需求在 短期内 被抑制， 随着疫情 逐 步 消除，需 求 重新释 放。 疫情期间住房成交和按揭 批贷数降至近年 最低 点； 随 着疫 情在2003 年6 月结束 ， 住 房成 交和 按揭 批 贷数 重 回上 升通 道。 随着防控工作持续 进行，长时间居家 隔离， 使大家对居住体验的感 受更深， 将激发居民 改善 居住品质的欲望， 引 致 7 类新型购房需求。 第一 ，部分 租赁 需求转为购房 需求。 租户 在 疫情中 的生活和工作受到 较 大影响 ，疫情后将倾向于购买自有住房。 一是部分 小区拒绝外地租户 返 回；二是合租的交叉感染风险较大， 租户先后返回 导致隔离观察时间 延 长。 链家 2019 年样 本城 市 数据表明 ， 租房 的青 年人 中合租 占比 达78.2% 。 第二 ， 购买和持有 第二居所 意 愿提升 。 第一居 所主 要满足 居民日常生 活 和工作 ，多位于繁华区，交通便利、配套完善；第 二居所主要 满足居民 度假、休闲、养生等高品质生活 需要，多位于城镇 郊区或风景名胜区 附 近，环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离，凸 显 了二居 所 不 仅居 住品 质更好 、 还 可 满 足特 殊情 况下 居 家隔离 需求 的优 势 。 第三， 以大户型为代 表的 改善型需求将被进一 步激 发。2014 至 2019 年， 全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长，表明居民不断 追 求居住空间尺度增加。 疫情期间， 这一需求进一步被激发 。一是 全家 人 连续多日共处，房屋面积小造成的 活动空间不足、 个人隐私无法保证 等 弊端非常凸显；二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区 ， 住房面 积对 居家 卫生 的 重 要性凸显 。 第四 ， 对住房产品 升级的需求 更明确。 不仅仅 是面 积， 长时间居家隔 离 让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对 通风、日照 等居住体验的 重恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展2 服 务国家 大局 战略 2019-06-12 17. 中国房企未来 发展之路 ： 新加 坡 REITs 模式经验 2019-06-11 18. 中国 房企未来发展之 路：美 国 专业化金融化模式经 验 2019-06-10 19. 香港 龙头房企如何玩 转房地 产 2019-06-04 20. 钱流 进房地产了吗？ 2019-05-06 21. 日本 房地产市场大起 大落的 终 极逻辑 2019-04-02 22. 美国 如何造就 60 房地产大 牛 市？ 2019-03-17 23. 当前 房 地产市场是否 实现平 稳 健康发展？ 2019-02-19 24. 传统 周期延续，还是 长效机 制 破局？2019 年 房地产市场展 望 2018-12-26 25. 当前 房 地产融资渠道 和形势 2018-08-10 26. 棚改 货币化即将落幕 ：去库 存 任务完成， 深刻改变三四 线房地 产 2018-07-19 27. 本轮 房地产调控的回 顾、反 思 和展望(2014-2018) 2018-06-10 要影响 。 疫 情中， 所有 专 家都在 强调 “每 日按 时通 风” ， 长 期居 家， 室 内 采光也 尤其 重要 。 理想的住房，户型方正、动静 分离；通透 上，南北通透最佳， 开窗后 空 气对流；采光上，全明格局、 客厅卧室 朝南最为理想；观景功能上， 客 厅卧室 带有 阳台 、飘 窗或 落地窗 是重 要加 分项 。 当前， 我国 具备 上述 理想 功能的 住房 占比 低。 根 据2015 年人 口小 普查， 城镇住 房中 成套 率仅 为 85% ，约 20% 为条 件较 差的 平 房， 约 40% 在 1998 年房改 以前 修建 。 第五， 洋房、别墅等 低密度 产品 将受关注。 疫情会 改变居民对住宅类 型 的偏好 ，2003 年 SARS 过 后， 通 透性 能好 、密 度较 低的板 楼更 畅销 。 当 前的商品房市场上板楼已经不再稀缺，开发商开始打造各类高品质低 密 住宅，出现了更多的小高层、花园洋房， 别墅也进一步细分出叠拼、 双 拼、 联排 和独 栋等 多类 产 品。 疫情 过后 ， 部分 需求 将 由高 层转 向小 高层 、 花园洋 房和 各类 别墅 ，低 密住宅 产品 溢价 显现 。 第六 ，高品质物业 服务的 楼盘 需求提升。 社区防疫 工作中，部分缺乏 物 业支持的老旧小区，仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌 房 企的小区， 拥有专业物管团队和充足的财力物力支持，除了 各种社区 防 疫举措，还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。经 此 一 “ 疫” ， 不 同物 业的 服务 水平差 距凸显， 居 民将 意 识到高 品质 的物 业服 务不仅 关系 平日 居住 体验 ，在非 常时 期还 和业主 健 康安全 密切 相关 。 第七，园林绿化好、周边商业医疗等基础配套 齐全的楼盘更受欢迎 。 疫 情期间 小区封闭式管理，活动空间 有限，园林绿化 和卫生环境 将决定 业 主身心健康和居住体验。 疫情后 将产生置换园林绿化充足、小区环境 优 美的商品住房需求。疫情期间，乘坐交通工具外出采购生活物资和就 医 的暴露风险较高，周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中， 商 业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗配套主要包括 大 型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房 ，主要是品牌开 发 商的品 质大 盘和 地处 核心 城区优 质地 段的 小区 ，疫 情 后配 套溢 价显 现。 危就是机，期待房地 产三 大升级 需求顺利释放还需政策支持和供给端发力 。如果应对得当，保持市场平 稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、 坚持“ 房住 不炒”、 支持居民自住 需求 的房地产政策升级。 和爆 发 SARS 的 03 年不 同 ，当前 经济 增长 压力 较大 、住房 短缺 的问 题已 基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击，疫情过后住 房 需求的顺利释放还需要 三大条件。 政 策上， 因城施 策 调整 调控政策 ，支 持刚需改善型需求，如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房 贷 优惠； 产 品上， 开发商升 级产品，持续改善户型、物业和配套，使产品 与居民 需求 匹配 ； 销售模式上， 创新 销售 渠道 ，推 广线上 营销 。 风 险提示 ： 疫情防控 效果 不及预期 、房地产市场超预期回落、疫情对经 济的影 响超 预期 cV9UvYvXkVmViYcVwVnNoP7NcMbRmOqQoMrRkPmMnPeRtRnQ9PrRvNwMoMqONZsOqO 恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展3 服 务国家 大局 战略 目录 1 疫情在 不同 阶段 对住 房需 求的影 响不 同 . 5 2 疫情爆 发， 住房 需求 被暂 时抑制 . 5 3 防控工 作持 续进 行， 引致 七类新 型购 房需 求 . 6 3.1 部分租 赁需 求转 为购 房需 求 . 6 3.2 购买和 持有 第二 居所 的意 愿提升 . 7 3.3 以大户 型为 代表 的改 善型 需求将 被进 一步 激发 . 8 3.4 对住房 产品 升级 的需 求更 明确 . 8 3.5 洋房、 别墅 等低 密度 产品 将 受关 注 . 9 3.6 高品质 物业 服务 的楼 盘需 求提升 . 11 3.7 园林绿 化好 、周 边商 业医 疗等基 础配 套齐 全的 楼盘 更受欢 迎 . 11 4 启示 . 12 4.1 转危为 机， 期待 政策 、行 业升级 . 12 4.2 需求顺 利释 放还 需政 策 支 持和供 给端 发力 . 12 恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展4 服 务国家 大局 战略 图表目 录 图表 1 ： 1996 至 2019 年 中国 香港 住宅成 交和 按揭 贷款 批出 数量的 月度 变化. 6 图表 2 ： 样本城 市住 房租 赁中 合租 占比高 . 6 图表 3 ： 六普中 城镇 家庭 户中 租房 居住占 比 达 21% . 6 图表 4 ： 我国一 线和 强二 线城 市租 金回报 率在 国际 上明 显偏 低 . 7 图表 5 ： 一居所 和二 居所 区别 . 7 图表 6 ： 六普中 城镇 家庭 人均 住房 建筑面 积占 比分 布 . 8 图表 7 ： 近年来 典型 城市 商品 住宅 销售套 均建 筑面 积持 续快 速增长 . 8 图表 8 ： 2015 年城 镇家 庭户 按建 筑 年代存 量住 宅分 布 . 9 图表 9 ： 不同类 型住 宅产 品区 分及 样图 . 10 图表 10 ： 社区防 疫的 三大 基本 举措 . 11 图表 11 ： 商品房 小区 园林 绿化 和卫 生环境 优良. 12 图表 12 ： 还建房 小区 绿化 和卫 生环 境较差 . 12 图表 13 ： 积极应 对疫 情， 支持 疫情 产生的 自住 需求 . 13 恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展5 服 务国家 大局 战略 1 疫 情 在 不 同 阶 段对 住 房 需求的 影响 不 同 疫情刚爆发的初期和快速发展期，会造成需求被暂时抑制。 由于 关 闭售楼处和居 家 防 疫 等 防控 措 施 ， 现 场 看 房 难 以 进行 ， 居 民 难 以 做 出 购 房决策；而经 济 和 收 入 增长 预期悲观、市场形势不 明朗等因素，导致居 民购房观 望情绪 浓。 随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感 受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引 致 7 类新型购房需求。一 是 部 分 租 赁 需 求 转为 购 房需 求 ； 二是 购 买 和 持 有 第二 居 所 的 意 愿 提 升 ； 三是 以大户型为代表的改 善型需求将被进一步激发 ； 四是 对住房产品升 级的需求更明确；五是洋房 、 别 墅 等 低 密 度 产 品 将受 关 注 ； 六是 高品质 物业服务的楼盘需求提升 ； 七是 园林绿化好、周边 商业医疗等基础配套 齐全的楼 盘更受 欢迎 。 2 疫 情爆 发， 住房 需求 被暂 时抑 制 此次疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。 根 据中 原 地 产估计， 1 月最后 一周到2 月初， 全 国房地 产市场 成交量跌 幅在80% 以上； 根据CRIC 监测， 春节期 间 88 个重 点城市 商品房 成交量相 比 2018 年春节 假期大跌63%， 其中 部分 三四线城 市零成 交。 住房需求短期被抑制主要有 两方面原因。 第一，关闭售楼处和居民居家防疫，导致居民无法实地看房，难以 做出购房决策。1 月 26 日晚，中 国房协 发出号 召 ，全国楼 盘暂停 售楼处 销售活动 ，待疫 情过后 再 自行恢复 ；截至 2 月 4 日，全国有 110 城的 房 协、 住建 局倡议 或直接 发 文要求暂 停开放 售楼处 。 虽然从 2 月10 日 起售 楼处陆续重新开放，但当 前疫情防控仍处于关键期 ，为减少人员流动和 聚集，居 民居家 防疫 ， 仍 无法实地 看房。 第 二 ， 居 民 预 期 受 到 较 大 影 响 ， 购 房 观 望 情 绪 浓 。 一 是对 经 济增 长 和收入水平提高的预期降 低；二是居民防灾预期增 强，短期内现金储备 意识提高、购房等大项支 出和借贷的意愿降低；三 是当前房地产市场明 显回落， 居民对 未来进 一 步走势预 期不明 朗。 根据SARS 对香港房地产市场影响的经验， 在事 件 初期和快 速发展 期， 住房需求会在短期内被抑 制、陷入观望状态，但需 求并未因事件冲击而 消失， 后续会 随着灾 害逐 步控制和 消除重 新释放 。2002 年 12 月非 典在 中 国 香港爆发，疫情期间住 房成交和按揭批贷数 量 降至 近 年 的 最 低点；但 随 着 疫 情在 2003 年 6 月结 束 ， 住房 成 交和 按 揭批贷 数 量 重回 上 升 通 道 。 恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展6 服 务国家 大局 战略 图表1 ：1996 至 2019 年 中国 香港 住宅成 交和 按揭 贷款 批出 数量的 月度 变化 资料来源 ：Wind ，香港土地 注册处网 站，恒 大研究 院 注： 住 宅宅 楼 宇买 卖 是指 已 缴付 印 花税 的 楼宇 买 卖合 约 ，不 包 括居 者 有其 屋 、私 人 机构 参 建居 屋 及租 者 置其 屋 计划的住 宅买卖 ，除非 有关 单位转售 限制期 届满并 已补 偿差价。 3 防 控工 作持 续进 行， 引致 七类 新型 购房 需求 3.1 部分 租 赁 需 求转 为 购房 需 求 根据Numbeo 数据 ， 当前 我国 9 个 样本重 点城市 平 均住房租 金回报 率 1.67% ，单纯考虑解决基 本居住需求，租赁住房比购买住房性价比更高。 根据链家 统计的2019 年 样本城市 数据， 租房住 的 青年人群 中合租 占比高 达 78.2% 、整租 仅 21.8% 。 此次疫情中，不少大城市租户的正常生活和工作受到较大影响。一 是为了减少对外来人口进 入，不少小区拒绝从外地 返回的租户进入；二 是合租的交叉感染风险较 大，同一套房中的租户先 后返回也导致隔离观 察时间延长。在一线和强 二线城市的刚需，体验过 此次疫情中租房居住 带来的种种不便后，在符 合购房资格且经济条件允 许的情况下将倾向于 购买自有 住房。 图表2 ： 样本城 市住 房租 赁中 合租 占比高 图表3 ： 六 普中 城镇 家庭 户 中 租房 居住占比达21% 资料来源 ： 链家 ，恒大 研究 院 资料来源 ： 国家 统计局 ，恒 大研究院 0 5000 10000 15000 20000 25000 1996/06 1997/04 1998/02 1998/12 1999/10 2000/08 2001/06 2002/04 2003/02 2003/12 2004/10 2005/08 2006/06 2007/04 2008/02 2008/12 2009/10 2010/08 2011/06 2012/04 2013/02 2013/12 2014/10 2015/08 2016/06 2017/04 2018/02 2018/12 2019/10 住 房 按 揭批 出 贷款 数 目（ 笔） 住 宅 楼 宇买 卖 数目 （ 套） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 00 后 95 后 90 后 85 后 80 后 合租占比 整租占比 2.4% 18.6% 31.5% 21.7% 4.6% 4.1% 12.9% 4.1% 租赁廉租 住房 租赁其他 住房 自建住房 购买商品 房 购买二手 房 购买经济 适用房 购买原公 有住房 其他 2002 年 12 月至 2003 年 5 月非典 期间 ， 中国 香港 住房 成交和 按揭 批贷 数降至 低点 ；随 着疫 情结 束又逐 步增 长。 恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展7 服 务国家 大局 战略 图表4 ： 我国一 线和 强二 线城 市租 金回报 率在 国际 上明 显偏 低 城市 租售比（%） 城市 租售比（%） 深圳 1.31 新加坡 2.35 杭州 1.48 巴黎 2.45 广州 1.49 东京 2.61 武汉 1.59 伦敦 2.98 北京 1.66 柏林 3.40 南京 1.72 纽约 4.99 香港 1.77 洛杉矶 6.07 上海 1.98 华盛顿特区 7.96 成都 2.05 芝加哥 10.16 均值 1.67 均值 4.77 资料来源 ：Numbeo，恒大研究院 注：租金 回报率= 每 平米 年 度总租金/ 每 平米房价 ，时 间为 2020 年。 3.2 购 买 和 持 有 第二 居 所的 意 愿 提 升 第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所，主要考虑职住交通 便利、周边商业配套齐全 、老人就医方便和孩子教 育质量，往往位于成 熟城区。二居所指 以 旅 居和 康 养 为 主 要 功 能 的 居 所， 主 要 出 于 都 市 人 度 假、休闲、养生等追求高 品质生活的需要，往往位 于城市郊区或者风景 名胜区附近，环境优美、 空气清新、人口密度低。 由于房产是增值表现 最佳的大类资产之一 ， 以往 居民购买二套房主要出 于投资需求，用于出 租和持有增值。随着房地 产长效管理机制建立，房 地产市场长期平稳运 行可期，住房回归居住功 能，资金充裕的都市居 民购 买 二 套 房 ， 将 更 多 考虑自己改善生活品质。 疫情期间的长期居家防疫 ，凸显了二居所相较 于第一居所的居住品质优 势。不少居民开始考虑购 买二居所，在享受旅 居生活的 同时， 满足特 殊 情况下的 居 家隔 离需求 。 图表5 ： 一居所 和二 居所 区别 一居所 二居所 概念 内涵 “第一 居所 ” 是 都市 人日 常 生活和 长期 居住的 居所 ， 主 要为 了方 便 生活和 工作 而购买 的房 产。 “第二 居所 ” 是 以旅 游度 假 疗养 为目 的的 养乐居 所， 是逆 城市 化趋 势下促 生的 新型 游居式 旅游 地产 和游 居场 所。 购买目的 为了在 都市 中生 存， 满足 物质需 求， 方 便工作 、日 常生 活。 为了享 受生 活， 满足 精神 需求， 旅游 、 度 假、 疗 养， 与喧 嚣的 城市 、 功利 交往 的邻 居朋友 相对 隔离 。 地理位置 多位于 城市 中交 通便 利、 配 套完善 的区 域。 多位于 城市 郊区 或风 景区 。 恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展8 服 务国家 大局 战略 示意图 资料来源 ： 恒大 研究院 3.3 以 大 户 型 为 代表 的 改善 型 需 求 将 被进 一 步激 发 近年来，全国主要二三线城市商品住宅销售套均面积呈持续快速上 升趋势。表明随着基本居 住需求得到满足，居民不 断追求居住空间尺度 增加。 疫情期间，这一需求被进一步激发。在正常的生活节奏下，家庭成 员白天外出工作学习，仅 晚上有限的时间需要在家 中互动，房屋面积小 的弊端不 明显。 而居家 防 疫期间 全 家人需 要连续 多 日 24 小 时共处 一室， 房屋面积小造成的个人空 间不足、隐私无法保证等 弊端非常凸显。特别 是对于多代同堂的大家庭 ，增加活动空间、降低居 住密度将成为改善居 住条件的迫切需求。此外 ，面积太小则无法分出污 染区、半污染区、清 洁区；疫 情期间 ，住房 面 积对居家 卫生 的 重要性 也 凸显出来 。 我国人均住房面积持续增长，但目前仍有大量家庭居住面积较小， 具有改善 空间。 以2010 年人口普 查为例， 人均住 房建筑面 积低于30 平、 20 平和 13 平的 城镇家 庭 户占比分 别高达 53.1% 、29.4% 和 14.8% 。 图表6 ： 六普中 城镇 家庭 人均 住房 建筑面 积占比 分布 图表7 ： 近年来 典型 城市 商品 住宅 销售套 均建 筑面 积持续 快速 增长 资料来源 ： 国家 统计局 ，恒 大研究院 资料来源 ：CREIS，恒大研究院 注：样本 城市中 ，一线 城市 包括北上 广深、 二线城 市 包括部分 省会、 计划单 列市 及经济强 市共 31 个、 三四 线城市共 42 个。 3.4 对 住 房 产 品 升级 的 需求 更 明 确 8.3% 6.5% 8.7% 5.8% 23.7% 17.1% 11.0% 5.7% 13.1% 8 及以下 9-12 13-16 17-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60 及以上 95 100 105 110 115 120 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 一线城市（平/ 套） 二线城市（平/ 套） 三四线城市（平/ 套）恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展9 服 务国家 大局 战略 不仅仅是面积，长时间居家防疫，让居民深刻体会到房屋户型、朝 向等因素对通风、日照等 居住体验的重要影响。疫情 中 ， 所 有 专 家 都 在 强调“每 日按时 通风” ， 长期居家 ，室内 采光也 尤 其重要。 理想的住房，空间尺度上，户型要方正、动静功能区明确分离；通 透性能上，南北通透最佳 、东西通透次之，保证开 窗后空气对流、高效 引入新鲜空气；采光上， 全明格局、客厅卧室朝 南最 为 理 想 ， 客厅卧室 不带窗或房间朝北将导致 屋内阴暗压抑；观景功能 上，客厅卧室带有阳 台、飘窗 或落地 窗的是 重 要加分项 。 当前， 虽 然我国基 本告别 住房短缺 ， 但住房 质量仍 有很大改 善空间 ， 具备上述 理想功 能的住 房 占比很低 。 根据 2015 年 人口小普 查， 我 国城镇 住房中成 套率仅 为 85%，约 20%为 条件较 差的平 房 ， 约 40% 为 1998 年房 改 以前修建 。 图表8 ：2015 年城 镇家 庭户 按建 筑 年代存 量住 宅分 布 资料来源 ： 国家 统计局 ，恒 大研究院 3.5 洋房、别墅等 低密度 产品将受关注 历史经验 表明 ， 疫情 会改 变居民对 住宅类 型的偏 好 。2003 年SARS 建 立了板楼 和塔楼 的价值 分 层， 促使 通透性能 好、 密 度较低的 板楼更 畅销。 经过近20 年的房 地产市 场发展， 商品房 市场上 板 楼已经不 再稀缺 。 在大 规模城市新区建设中，基 于传染病防治、改善市容 市貌等考虑，多数城 市的市政规划正逐步调低 住宅用地的容积率，开发 商开始打造各类高品 质低密产品。商品房市场 出现了更多的小高层、花 园洋房，连别墅也进 一步细分出叠拼、双拼、 联排和独栋别墅等多类产 品。此次新冠疫情过 后，部分需求由传统高层 转向小高层、花园洋房和 各类别墅，低密住宅 产品溢价 显现。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 1949年以 前 1950-1969 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000年以 后 户数 间数 面积恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展10 服务 国家大 局战略 图表9 ： 不同类 型住 宅产 品区 分及 样图 类型 产品说明 样图 多层 4 到6 层的 住宅 ，一 般没 有电梯 ，得 房率 较高 。 小高层 业界普 遍认 为 是 7 到11 层 左右的 住宅 ，没 有标 准 界定。 配有 电梯， 得房 率 介于多 层和 高层 之间 。 广 义上 讲18 层以 下的 都可 以 称之为 小高 层。 高层 10 层及 10 层以 上的 住宅 ，配 有电 梯 ，较 多层 ，得 房率要 低一 些， 容 积率 要 高一些。 部分 项 目 11-18 层的也 可以 称为 “小 高层 ” 花园洋房 户户拥 有花 园的 外国 建筑 风格的 低密 度 住 宅。 一般 容积率 不超 过 1.0 ， 小 区 园林规 划较 好， 绿 化率 较 高，强 调景 观均 好 ， 形成 有一定 规模 的社 区。 独栋别墅 即独门 独院 ， 上下 左右 前 后都属 于私 有空 间 ， 四 面 采光， 私密 性强， 定位 多 为高端 品质 ， 市 场价 格较 高。 双拼别墅 2 个单 元联 结在 一起 ， 每户 独门独 院 ， 可 见天 见地 ， 有三面 采光 ，有 私家 花园 。 联排别墅 一排3 个或 3 个 以上 单元 联结在 一起 ， 每 户独 门独 院， 可 见天 见地， 有私 家 花园， 两端 的单 元有 三面 采光 ， 中 间的 只有 前后 两 面采光 ， 在别 墅中 相对 价 位较低 。 叠拼别墅 多层的 复式 住宅 上下 叠加 组成 ， 下 层有 花园 ， 上层 有屋顶 花园 。户 型上 ，较 联排别 墅布 局更 合理 。 资料来源 ： 恒大 研究院 恒大研究院研究报告 立 足企业恒 久发展11 服务 国家大 局战略 3.6 高 品 质 物 业 服务 的 楼盘 需 求 提 升 社区防疫工作中，不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支 持的公房、回迁房等老旧 小区，居委会人力财力有 限，仅能进行基本的 出入管控和防疫宣传工作 。品牌房企的小区拥有专 业化的物管团队和充 足的财力物力支持 ， 能 够制 定 标 准 化 防 疫 预 案 ， 加强 员 工 队 伍 管 理 和 防 护，进行防疫宣传、清洁 消杀、出入管控和登记三 大社区防疫工作。此 外， 还进 一步向 业主居 家 防疫提供 丰富充 足的物 资 支持和生 活保障 服务。 如在小区内的设立固定防 疫点，为业主发放口罩、 消毒液等紧缺的防疫 物资； 为 独居老 人、 自我 隔离等特 殊群体 提供生 活 物资代 购 、 送菜 上门、 快递代取 、药物 配送等 服 务；联系 线上医 疗机构 ， 利用 APP 提供在 线义 诊。 经此一 “疫” ， 追求高 品 质物业服 务的需 求将被 激 发。 居民将 意识到 高品质的物业服务不仅关 系平日的居住体验，在非 常时期还和自身健康 安全密切 相关。 图表10 ： 社区防 疫的 三大 基本 举措 三大举措 具体措施 防疫宣 传 通过业 主群 、 公 众号 、 员 工朋友 圈、APP、 小区 宣传 栏、 电 梯间 等线 上线 下 渠道， 及时 通报 疫情 防控 信息， 发布 科学 防疫 通知 和指南 ；倡 导业 主通 过 APP、 服务 热线 进行 咨询 ， 强化沟 通。 出入管 控和 登记 对外来 人员 和车 辆实 行严 格管控 和排 查， 重点 关注 湖北地 区的 人员 ；禁 止 外卖、 快递 人员 进入 ，部 分物业 帮助 业主 送货 上门 ；实行 封闭 化管 理， 限 制人员 出入 频率 ，对 进出 小区的 人员 测量 体温 、登 记信息 、及 时上 报。 清洁消 杀 对小区 内公 共区 域加 强清 洁消杀 ，特 别是 单元 门廊 、电梯 间、 楼道 、门 把 手、垃 圾桶 、健 身设 施、 门岗等 重点 部位 ，提 高消 毒力度 和频 率（ 至少 每 日2 次 ， 最 高 每2 小 时一 次） 。 部分 物业 在小 区内 设 置防疫 用品 专用 垃圾 桶， 在电梯 间设 置按 电梯 专用 纸。 资料来源 ： 物业管 理区域 新型冠状 病毒肺 炎疫情 防控 工作操作 指引（ 试行 ） 、恒 大研究院