行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 1 of 17 固定收益研究 证券研究报告 固定收益专题报告 证券分析师 夏捷 022-23861355 xiajbhzq 核心观点： 武汉市房地产市场概况 武汉市地理位置优越、优势产业聚集、交通网络发达，是长江中下游经济带的核心城市之一，也是近年来地产市场发展十分迅猛的重点城市之一。2019 年武汉土地供应面积1993 万，规划建筑面积 4387 万，其中居住类用地规划建面 3323 万，占总量的64%，较 2018 年增加 6%。2019 年，武汉市住宅商品房共推出 2629 万，销售面积2324 万，供销比为 0.88，住房销售市场显著回暖。销售单价较 2018 年也有大幅提高，近5年首次突破万元大关，达到12321元/，全年销售额高达 2864亿元，在全国城市中位列前三。 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 回顾2003年SARS期间，疫情对2003年房地产施工以及商品房销售造成了一定影响，但幅度有限。主要指标在疫情最严重的二季度有明显下滑，随后企稳。SARS对于2003年全年的房地产市场影响更小，年度各项核心指标都超过 2002 年，全年核心指标维持高位。但当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，受到疫情影响的程度也大于 SARS。湖北省特别是武汉市作为本次疫情的重灾区，房地产受到影响的力度会更大，施工延期、销售停摆、需求抑制，但并不会影响其长期向好的格局。而湖北省的其他城市，尤其是三四线城市，疫情后的市场恢复时间将会很长，人口稳定性，产业恢复都弱于武汉市。 2018年房地产信用市场分析 从武汉的2018年和2019年住宅土地市场来看，融创中国、中建三局地产和华侨城无疑是最大买家，尤其是融创中国2018-2019年在武汉拿地272万平方米，总货值近200亿元，稳居武汉住宅土地市场头把交椅。湖北当地的区域性房企例如武汉地产集团、武汉城投集团、湖北省交通投资集团也有亮眼表现。目前由于房企产行业进入稳定发展周期，特别是近年来对房企融资的限制不断提高，房企普遍采用高周转的运营模式，从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右。所以本次疫情虽然冲击时间有限，但足以对房企的现金流构成威胁。以目前疫情的发展趋势来看，湖北以外地区开始复工，受到影响时间对较小，但武汉地区预计最早复工日期也将在 3 月中旬以后，所以重点布局武汉的房企将会受到很大影响。好在地产项目和土地属于流动性较好、增值率较高的资产，如果进行项目出售或引入战略投资者，可缓解现金流压力。防风险的角度，我们建议警惕疫情对重点布局武汉的区域房企，以及疫情对其他高周转房企现金流的影响；投资的角度，我们建议可适当挖掘全国性房企以及深耕长三角、大湾区的区域型房企的投资机会。 风险提示 房地产调控政策进一步收紧，信贷政策进一步收紧，融资环境持续恶化等。 重点布局武汉的房企能否扛过疫情冲击 房地产行业信用风险分析专题报告 分析师：夏捷 SAC NO：S1150519070001 2020年2月13日 行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 2 of 17 目 录 1. 武汉市房地产市场概况. 4 1.1 区位环境：九省通衢，华中重镇 . 4 1.2 土地市场：量价齐升 . 5 1.3 住房市场：再创新高 . 6 1.4 政策环境：因城施策逐渐形成 . 7 2. 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 . 8 2.1 复盘“非典”对房地产市场的影响 . 8 2.2 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 . 9 3. 哪些房企重点布局武汉市场. 11 3.1 龙头房企加速布局 . 11 3.2 新冠疫情对重点房企的影响. 12 4. 风险提示 . 14 行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 3 of 17 图 目 录 图 1:湖北省行政区划图. 4 图 2:武汉市行政区划图. 4 图 3:近5年武汉土地成交情况（万元、） . 5 图 4:近5年武汉土地成交价格情况（元/、%） . 5 图 5:近5年武汉住宅土地成交情况（万元、） . 5 图 6:近5年武汉住宅土地成交价格情况（元/、%） . 5 图 7：近5年武汉住宅商品房销售情况（元/、亿元） . 7 图 8：近5年武汉住宅商品房推出情况（万、%） . 7 图 9：“非典”对房地产施工的影响（%） . 8 图 10：“非典”对房地产销售的影响（%） . 8 图 11：2001-2005年商品房销售面积及同比（万、%） . 9 图 12：2001-2005年商品房销售额及同比（亿元、%） . 9 图 13:近5年全国房屋施工面积及增速（万、%） . 10 图 14:近5年全国房屋新开工面积及增速（万、%） . 10 图 15:近5年全国商品房销售额及增速（亿元、%） . 10 图 16: 近5年全国商品房销售面积及增速（万、%） . 10 表 目 录 表 1：2019年全国前十热点城市土地成交情况 . 6 表 2：2018-2019年武汉拿地（住宅）规模前15企业 . 11 表 3：2019年武汉住宅商品房销售规模前15企业 . 12 表 4：部分武汉当地房企偿债能力情况 . 13 行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 4 of 17 1. 武汉市房地产市场概况 1.1 区位环境：九省通衢，华中重镇 武汉市，湖北省省会，位于湖北省东部，是中部六省中的唯一一个副省级城市。武汉市全市辖区总面积8569.15平方千米，2019年末户籍人口数908.35万人，流动人口510.30万人。 武汉地处江汉平原东部、长江中游，世界第三大河长江及其最大支流汉江在城中交汇，形成武昌、汉口、汉阳三镇鼎立的格局，市内江河纵横、湖港交织，水域面积占全市总面积四分之一。作为中国经济地理中心，武汉素有“九省通衢”之称，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江中游航运中心，其高铁网辐射大半个中国，是华中地区唯一可直航全球五大洲的城市。 武汉历史悠久，从春秋战国到辛亥革命，武汉均具有重要的历史意义。时至今日，武汉更承担着长江经济带核心城市、中部崛起战略支点以及全面改革试验区等使命。 图 1:湖北省行政区划图 图 2:武汉市行政区划图 数据来源：互联网，渤海证券研究所 数据来源：互联网，渤海证券研究所 武汉市2018年实现GDP14847.29亿元，占湖北省全省GDP的36%，比排名第二的襄阳市高出超过1万亿元。2018年武汉市实现一般公共预算收入1528.7亿元，大幅领先于省内其他城市。 目前，武汉市已经形成了以国家网络安全人才与创新基地、国家航天产业基地、行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 5 of 17 国家新能源和智能网联汽车基地、国家存储器基地和大健康产业基地为核心的优势产业，拥有68家上市公司，位于全省第一。 1.2 土地市场：量价齐升 2019年武汉累计推出地块328宗地块，土地供应面积1993万，规划建筑面积4387万，同比减少5%。其中，居住类用地供应156宗，规划建面3323万，占总量的64%，较2018年增加6%。 2019年，随着主城区重点地块供给增加，以及光谷、沌口、临空港等区域不断升温，武汉市的土地成交单价也创新高。虽有熔断机制，依旧挡不住武汉土地价格全面上涨的势头。2019年武汉居住类楼面地价涨至5845元/，同比上涨24%，明显快于房价涨幅，全市宅地成交溢价率也由2018年3.74%提高至11.7%。 图 3:近5年武汉土地成交情况（万元、） 图 4:近5年武汉土地成交价格情况（元/、%） 数据来源：中指院，渤海证券研究所 数据来源：中指院，渤海证券研究所 图 5:近5年武汉住宅土地成交情况（万元、） 图 6:近5年武汉住宅土地成交价格情况（元/、%） 数据来源：中指院，渤海证券研究所 数据来源：中指院，渤海证券研究所 从成交金额看， 2019 年武汉各类土地出让金额 1766 亿元，创造历史新高，位行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 6 of 17 居全国城市第五。至此，武汉出让金连续4年超过千亿，稳居全国前五名。同时，武汉以 4387 万建面成为全国重点城市第五位，市场潜在开发量可观，也保证了长期可持续发展。 表 1：2019年全国前十热点城市土地成交情况 排名 城市 土地出让金（亿元） 规划建筑面积（万） 溢价率（%） 1 杭州 2837 4492 16.4 2 上海 1992 2516 1.7 3 广州 1865 3769 15.6 4 苏州 1850 4010 12.3 5 武汉 1766 4387 11.4 6 北京 1699 892 9.3 7 南京 1697 3177 15.8 8 重庆 1547 9486 11.4 9 宁波 1402 4929 20.4 10 成都 1384 5899 13.9 数据来源：中指院，渤海证券研究所 1.3 住房市场：再创新高 2019 年，武汉市住宅商品房共推出2629万，销售面积 2324 万，供销比为0.88，住房销售市场显著回暖。销售单价较 2018 年也有大幅提高，近 5 年首次突破万元大关，达到12321元/，全年销售额高达2864亿元，在全国城市中位列前三。2019年，借力军运会大势，武汉楼市供销两旺，实现了显著增长。同时，基于成本、地价、供需等综合因素，预售限价审批全面松动，众多区域价格普遍上涨，呈现量价齐涨格局。2019年，武汉限价政策不再一刀切，整体放松势头明显，众多区域价格实现普涨。同时，由于主城区销售套数占到总量的 56%，较2018 年的 47%提高了 9 个百分点，房价统计也出现了结构性上涨。多重因素推动下，武汉出现量价齐涨格局。 行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 7 of 17 图 7：近5年武汉住宅商品房销售情况（元/、亿元） 图 8：近5年武汉住宅商品房推出情况（万、%） 数据来源：中指院，渤海证券研究所 数据来源：中指院，渤海证券研究所 1.4 政策环境：因城施策逐渐形成 目前，武汉已完成“一城一策”试点工作方案武汉市建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案，并通过住建部审核与国务院备案通过。按照这一指导原则，武汉市已经完成住房发展规划和住房需求研究、住房空间布局、租赁住房发展“一总三专”的住房规划编制，从 2019 年第四季度起，相继从存量房网签与信息发布、物业服务企业管理、公共租赁住房运营管理、商品房预售管理等方面，督促相关部门落实“一城一策”方案确定的政策举措。 随着长江中游城市群、长江经济带、中部崛起等国家战略助推，军运年武汉城市软硬实力全面提升，城市吸引力不断增强。目前，武汉实有人口超过 1400 万，2019年新增人口达到100万左右。自2017年以来，共新增留汉大学生109.5万人，提前两年完成了“5年留下100万大学生”目标。 目前，武汉地铁运营里程达到339公里，位居全国第五，根据关于武汉市城市轨道交通第四期建设规划（2019-2024年）的批复，2024年武汉运营里程将达到606公里，迈入世界地铁城市，改变整个城市发展格局，催生更多新兴房地产热点区域。 2019年，武汉招商引资实际到位资金连续三年突破8000亿大关，新增世界500强34家，为往年的2倍多，总数达300家，位居中部第一。2019年共有9个行政区GDP突破1000亿，近4年，每年至少两个区进阶”千亿级别“，已经成为各路资本看好的战略重镇，中国光谷、中国数谷、长江新城、长江主轴、中法生态新城、五大国家产业基地引领城市升级转型发展，房地产有望保持稳中有进的发展势头。 行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 8 of 17 2. 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 2.1 复盘“非典”对房地产市场的影响 “非典”疫情出现在2002年末，首例病例发现于广东省。由于当时对SARS病毒的了解和重视程度不足，造成了疫情在2003年春节后至5月中旬爆发，在2003年5月下旬至6月得到抑制。截至 2003 年 7 月 11 日，全球一共确诊 8069 例 SARS 病例，死亡 774 人，其中中国（含香港、台湾、澳门）合计确诊 7390 例，占比达 91.6%，死亡 694 例，占比 89.7%。 SARS 疫情对2003年房地产施工以及商品房销售造成了一定影响，但幅度有限。房地产施工面积和新开工面积在2003年3、4月份达到年内低点，随后小幅上升后保持平稳。其中房地产施工面积累计同比在 4 月降至 25.80%的全年最低点，新开工面积累计同比在 4 月份降至 31.70%。销售方面，房地产销售额累计同比在 2003 年2月高达 75.7%，随后由于 SARS 疫情愈加严重，累计同比出现下滑， 3-5 月销售额累计同比约47%，但依然明显高于 2002 年。2003年下半年 SARS 疫情基本结束，房地产施工和商品房销售增速都出现不同程度的下滑，主要源于政府抑制房地产行业过热情况，主动收紧房地产政策，采取提高个人住房贷款要求、提升二套房首付比例和存款准备金率等方式。分月来看，SARS 疫情对疫情期间房地产施工和商品房月度销售增速有一定抑制作用，但整体影响不大。 图 9：“非典”对房地产施工的影响（%） 图 10：“非典”对房地产销售的影响（%） 数据来源：Wind，渤海证券研究所 数据来源：Wind，渤海证券研究所 SARS 疫情对全年增速略有影响，但不改小周期向上趋势。2003 年，全国商品房销售面积32247万平方米，同比增29.15%，增速较2002年提高9个百分点；当年商品房销售额 7671 亿元，同比增长 34.08%，增速较 2002 年提高 10 个百分点。 行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 9 of 17 2003年房地产行业处于加速上升阶段，房地产开发投资完成额、土地购置费、房屋施工面积和新开工面累计同比等核心指标都超过 2002 年，全年核心指标维持高位。具体来看，4-5 月是SARS疫情严重期，各指标出现短暂小幅度的回落，5月后疫情得到较好控制，施工和销售止跌企稳，行业凸显高速增长趋势。 图 11：2001-2005年商品房销售面积及同比（万、%） 图 12：2001-2005年商品房销售额及同比（亿元、%） 数据来源：Wind，渤海证券研究所 数据来源：Wind，渤海证券研究所 2.2 新冠肺炎疫情对房地产市场的影响 2003 年我国经济整体处在快速发展通道，GDP 增速保持在 9%以上，SARS 疫情对经济的短暂拖累并没有影响整体经济上行趋势。但当前经济处于新旧动能转换的关键期，2019 年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP增速下滑至 6.1%，今年 1 月中美第一阶段协议顺利签署，短期提振了市场信心，但现阶段新疫情爆发，餐饮、旅游、交通等行业将受到较大影响，制造业、基建等投资也将受到波及，进一步加大了经济下行压力，经济短期企稳时间将延后。 当前房地产行业告别黄金时代，行业发展增速放缓。2019年，全国房屋新开工面积同比增速降至8.5%。2019 年全国商品房销售金额 16万亿元，同比增6.5%， 相比 2018 年下滑 5.7 个百分点；商品房销售面积 17.2 亿方，同比将 0.1%，相比2018年下滑1.4个百分点，销售增速持续下滑。2020 年1月百强房企销售金额 5571.3 亿元，同比下降12.7%，销售面积 4264.0 万方，同比下降12.8%，销量明显下滑。 行业信用风险分析专题报告 请务必阅读正文之后的免责声明 10 of 17 图 13:近 5年全国房屋施工面积及增速（万、%） 图 14:近 5年全国房屋新开工面积及增速（万、%） 数据来源：Wind，渤海证券研究所 数据来源：Wind，渤海证券研究所 图 15:近 5年全国商品房销售额及增速（亿元、%） 图 16: 近 5年全国商品房销售面积及增速（万、%） 数据来源：Wind，渤海证券研究所 数据来源：Wind，渤海证券研究所 SARS 疫情爆发时，我国房地产市场规模较小，需求旺盛，销量持续快速扩张。而近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放，目前市场规模持续盘旋于历史高位，大幅度增长的动力明显减弱。其次，从政策环境来看，近几年政策调控整体处在严紧状态，需求释放节奏趋于理性。最后，从企业体量来看，2003 年企业销售规模小，在疫情影响下，资金回笼虽有减慢，但对企业整体的影响有限。而当前大型企业市场规模突出且部分企业采取高周转策略，在此情况下，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。 新冠疫情对楼市的影响整体不大，疫情结束后市场将逐渐恢复。当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，下半年市场有望恢复。 湖北省特别是武汉市作为本次疫情的重灾区，房地产受到影响的力度会更大，施