2019-2020泰国公寓市场分析报告,/01,2018年全球游客访问最多的国家及地区排名中，泰国以3830万人次访问量排名第九，在东南 亚国家中排名第一。泰国也是最早开放的中国公民出境游国家之一，一直以来都说中国人出国 的热门目的地。2017年共有980万人次中国游客访问泰国，占了泰国总游客人数的四分之一。泰国拥有阳光明媚的沙滩、美丽的热带岛屿、丰富的野生动物，以及众多的考古遗址，寺庙和 寺院，多年来始终保持全球旅游热点。泰国蓬勃发展的夜生活，世界级的购物设施、美味的泰 式美食，都是该国的主要旅游引诱者。随着近年来海外投资热的兴起，泰国以其得天独厚的旅游资源优势获得了中国买家的重点关注。,泰国房地产 市场走势综述,泰国经济呈现疲弱走势,泰国经济当前面临来自国内外的双重压力。国内出口下滑、泰铢对美元汇率大幅升值，国外受到国际贸易紧张形势 升温的影响。今年以来泰国经济呈现疲弱的走势，一季度GDP增速为2.9%，二季度进一步放缓至2.3%，为泰国近 5年最低增速。此前，2018年泰国经济创下6年来的新高，经济增长4.1%。,%,泰国GDP增速6543210,出口下降 旅游业增长乏力,出口是泰国经济增长的主要动力，然而泰铢兑美元汇率的大幅上涨削弱了泰国的出口竞争力，今年前三季度泰国外贸出口总计 1865.72亿美元，同比下降2.1%。与此同时，泰国旅游业增长乏力，今年上半年，泰国吸引境外游客1976万人次，同比仅增长 1.48%，其中中国游客量同比减少4.73%。为了刺激经济增长，泰国推出多项措施，其中包含1）泰国央行下调基准利率25个基点；2）泰国内阁通过价值3160亿（约720亿 人民币）的经济刺激计划；3）泰国对21个国家和地区免落地签证费延期至2020年4月等等。,10.005.000.00-5.00-10.00-15.00,800000700000600000500000400000,泰国出口总额及同比增速,泰国:出口总额,泰国:出口总额:同比,泰国房地产市场走弱 开发商专注去库存,今年以来泰国房地产市场呈现疲弱走势，特别是以曼谷为主的公寓市场。本地市场方面，今年4月1日开始推行的旨在抑制投机购房的贷款房价比（LTV）政策削弱了许多购房者的购买力；上半年泰国大选的不确定性也使得部分开发商延期推盘，购房者观望。国外投资客方面，由于泰铢持续走强使得购买泰国房产的实际成本上升，叠加曼谷及周边区域的实 际租金收益率下滑，投资客趋于谨慎。为了沽清现房库存，开发商降价促销，同时延缓推出新项目。由于经济形势及政策规划对市场影响较大，不少开发商选择重新进行市场评估和定位。,曼谷公寓市场简析,今年前三个季度，曼谷约有32765个新公寓单位面世，同比减少33%。其中上半年新盘供应萎缩严重，大选加上新政策带来的市场不确定性使 得开发商在上半年更专注于清理现房库存，给出了诱人的优惠价，只为尽快出清。三季度部分开发商加速推新以求达到全年收入目标，共有约 14180个新公寓单位开盘，环比增加47%，同比减少37%。值得注意的是，豪宅项目销售欠佳，开发商转而关注市中心的次高端市场以及市郊的本地刚需市场。新项目大多位于已开通的轻轨或地铁沿线，完善的配套设施更能吸引购房者的关注从而提升预售率。为了避免LTV的冲击，也有开发商选择远离主干道、位置欠佳的项目推盘，这些项目的地价更便宜，总价更低。新推的公寓项目大多介于100,000/泰铢至300,000/泰铢之间。目标群体为首次购房族，总价近300万泰铢的公寓 项目占了新推项目的57%。,新增供应大幅减少,10448,11446,6811,5961,7353,7100,8411,16182,7353,13605,18806,15634,14050,8511,20881,8953,9632,14180,50000,10000,15000,20000,25000,Q1-2015,Q2-2015,Q3-2015 Q4-2015 Q1-2016 Q2-2016 Q3-2016 Q4-2016,Q1-2017 Q2-2017 Q3-2017,Q4-2017,Q1-2018 Q2-2018 Q3-2018 Q4-2018 Q1-2019 Q2-2019 Q3-2019,曼谷新推公寓数量 22579,LTV新政抑制投机 需求不振,受到国际国内环境的影响，今年以来曼谷市场销售遇阻。LTV新政将本地投机客和多数二次购房者拒之门外，加 上泰铢升值使得来自亚洲的购房者骤减，新项目去化率降低。即便开发商转变策略推出低价楼盘迎合市场，市场 反应仍然欠佳，三季度新公寓项目认购率只有52%，优于二季度的40%，但需求仍然疲弱。根据统计，今年前三 个季度，大曼谷地区的公寓市场的成交金额同比锐减28%至1600亿泰铢，成交量约为4.25万套，同比减少22%。泰国房地产市场过去4年主要由外国购房者主导，2018年外国人购房总值达到920亿泰铢，其中43%的交易额由 中国买家贡献。今年以来，人民币贬值拉高了海外投资的成本，到泰国购房的中国买家减少。部分大型或知名开 发商及时转变销售策略及加强营销，仍能在短时间内消耗掉海外客户认购配比。为了获取更多客源，许多开发商 出国营销，同时加紧了和国外中介的合作。,数据显示，今年以来曼谷住宅公寓的平均挂牌总价为750万泰铢左右，相较于去年820万左右的平均挂牌总价有8.5%的下降。分类型来看，三房公寓的平均挂牌 总价不断上升，两房公寓基本维持稳定，而一房公寓 则在不断下降。分区域来看，部分地铁沿线仍能享受到稳定的增值， 例如有两条地铁线交汇的Lak Si区域，Phasi Charoen 区域、和Bang Khen区域价格稳定增长，收益可观。,公寓销售挂牌价整体下滑,5,10,15,20,25,30,2019年7月,百万,曼谷住宅公寓平均总价,02017年1月2017年7月2018年1月曼谷住宅公寓平均总价（泰铢） 二房公寓平均总价,2018年7月2019年1月一房公寓平均总价 三房公寓平均总价,三季度末曼谷公寓的平均每平方挂牌单价为137693泰铢/，同比下降3.3%。其中三房公寓挂牌单价跳升，二房单价平稳增长，只有一房单价明显 下滑。由此可见，曼谷公寓市场出现分化，高总价的三房项目占比减少，但挂牌单价持续上涨；低总价的一房项目占比增加，挂牌价格下降。租赁方面，一房、二房、三房公寓的挂牌租金走势亦出现分化。截至三季度末，一房公寓的平均挂牌租赁总价为19465泰铢/月，同比下滑7%；二房 公寓为45901泰铢/月，同比下滑2.5%；三房公寓为91240泰铢/月，同比上涨4.2%。（注：挂牌价格和实际成交价格有一定差额，挂牌价格的变化并不能完全反应实际成交价格的变化。）,公寓挂牌单价及租金走势分化,120,000,130,000,140,000,150,000,160,000,170,000,曼谷住宅公寓单价（泰铢/）,曼谷公寓平均单价,一房单价,二房单价,三房单价,0,20,000,40,000,60,000,80,000,100,000,2017年1月,2019年7月,曼谷公寓平均租赁总价（泰铢/月）,2017年7月2018年1月一房公寓平均租赁总价,2018年7月2019年1月二房公寓平均租赁总价,三房公寓平均租赁总价,展望后市，泰国住房市场仍将面临多项挑战，包括影响购房者信心和决策的内外部经济情况、累计待售住房 库存量走高、房屋租金收益比萎缩、曼谷城市规划、以及贷款房价比（LTV）政策等等。我们认为，曼谷的住房投资及交易均将更加谨慎。当前待售库存量较高制约开发商进一步开拓市场，积压的库存会采取降价促销、完善配套、加强营销等方式吸引买家。新公寓供应量四季度仍会继续增加，全年供应 量预计同比减少1.5成左右。随着年底旅游旺季到来，各大开发商会加强营销及促销方式吸引买家，有购买意愿的买家不妨利用机会选购 区位价值好、升值潜力佳的房源。2020年1月1号开始实施的土地和建筑物税法可能会在短期内使地价承压，但长期来看曼谷地价仍在上升通 道，预计新项目的价格仍将坚挺。,泰国住房市场仍将面临多项挑战,安居客用户行为研究,泰国置业关注度并未减退,58安居客线上搜索数据显示，在安居客上线的超过80个海 外国家中，泰国1-9月的房源关注量占海外整体房源关注量 的18%，是国人海外置业关注度第二高的国家。今年以来泰国房源的搜索量猛增，但泰国房源搜索量占全部 海外房源搜索量的比例变化并不大，今年前三个季度累计上 涨3%。搜索量的爆发增长更多源于安居客海外业务的扩张， 搜索占比的变化更能代表泰国地产投资在中国买家中的热度 变化。因此，我们认为，尽管经济形势的不确定性增加，国人对泰国置业的关注度并未消减，反而小幅增加。,2018Q1,2018Q2,2018Q3,2018Q42019Q12019Q2,2019Q3,泰国房源线上搜索量及占比,泰国搜索量泰国搜索占比,曼谷仍是最受瞩目城市,今年以来泰国各城市房源关注度的变化较大。其中曼谷仍然是最受瞩目的城市，曼谷房源搜索量占比53%，比去年同期大幅提 升8%。普吉岛的搜索量仍然排名第二，但占比从去年同期的33%下滑到16%，热度明显降温。与此同时，去年搜索占比7%的 清迈一跃提升至15%，关注度与普吉岛相当。,13%,1%,53%,16%,2%,15%,2019年1-9月泰国各城市搜索量占比,芭提雅华欣曼谷普吉岛其他清迈,12%,0%,45%,33%,3% 7%,2018年1-9月泰国各城市搜索量占比,芭提雅华欣曼谷普吉岛其他清迈,北京、上海、成都关注量最高,在58同城、安居客覆盖的600多个城市中，北京、上海、成都是泰国房源关注度最高的三个城市。浏览 量排名前十的城市合计占比24%。排名11-30的城市均为新一线及二线城市，且浏览量差距并不大。泰 国房地产市场受到全国各地投资者的关注。,180016001400120010008006004002000,北京,上海,成都,重庆,西安,武汉,广州,昆明,杭州,沈阳,泰国房源搜索来源城市,泰国公寓最受青睐,房源类型方面，公寓依旧是泰国置业最受关注 的类型，占比高达81%；别墅只占12%。泰国 公寓基本都带精装修，拥有良好配套设施，大 部分有托管及代租服务，实现了拎包入住和闲 时出租的便利。,12%,81%,7%,2019年1-9月泰国不同房源类型关注度,别墅公寓其他,低价房源受追捧,从房源价格上来看，58安居客在线搜索数据显示，50-100万 人民币价格段的房源关注量最大，占比43%；其次是50万以 内的房源，占比37%，100-200万的房源关注度也不低，占 比13%。与国内一二线城市房价相比，泰国房产拥有超高的 性价比，100万左右的价格在国内并不能买到多么优质的房产， 但在泰国却能投资曼谷的市中心的精装公寓，“物美价廉” 是其最大卖点，大多买家预算并不高也不愿付出更高的总价。,37%,43%,13%,5%,1%,1%,泰国房源价格段关注度（人民币）,50万以下,50-100万,100-200万,200-500万,500-1000万,1000万,附录：泰国其他城市公寓 挂牌价格走势,泰国其他城市公寓挂牌价格走势清迈：,0,5,10,15,20,25,百万,清迈公寓平均总价（泰铢）,住宅公寓平均总价 二房公寓平均总价,一房公寓平均总价 三房公寓平均总价,110,000105,000 100,00095,000 90,000 85,00080,00075,00070,00065,00060,000,清迈公寓平均单价（泰铢/）,住宅公寓平均单价,一房公寓平均单价,二房公寓平均单价,三房公寓平均单价,120,000100,00080,00060,00040,00020,0000,清迈公寓平均租赁总价（泰铢/月）,一房公寓平均租赁总价,二房公寓平均租赁总价,三房公寓平均租赁总价,0,5,10,15,20,25,百万,普吉岛公寓平均总价（泰铢）,住宅公寓平均总价 二房公寓平均总价,一房公寓平均总价 三房公寓平均总价,130,000120,000110,000100,00090,00080,00070,000,普吉岛公寓平均单价（泰铢/）,住宅公寓平均单价,一房公寓平均单价,二房公寓平均单价,三房公寓平均单价,0,20,000,40,000,60,000,80,000,100,000,普吉岛公寓平均租赁总价（泰铢/月）,二房公寓平均租赁总价,一房公寓平均租赁总价 三房公寓平均租赁总价,泰国其他城市公寓挂牌价格走势普吉岛：,2520151050,百万,芭提雅公寓平均总价（泰铢）,住宅公寓平均总价 二房公寓平均总价,一房公寓平均总价 三房公寓平均总价,160,000150,000140,000130,000120,000110,000 100,00090,00080,00070,00060,000,芭提雅公寓平均单价（泰铢/）,住宅公寓平均单价,一房公寓平均单价,二房公寓平均单价,三房公寓平均单价,100,00080,00060,00040,00020,0000,芭提雅公寓平均租赁总价（泰铢/月）,二房公寓平均租赁总价,一房公寓平均租赁总价 三房公寓平均租赁总价,泰国其他城市公寓挂牌价格走势芭提雅：,THANKS,