,2020年广州商品住宅市场展望分析报告,01宏观环境,政策“底部特征”显现，各城政策“向松”。预计房地产流动性环境相比2019年下半年将会有所改善。粤港澳大湾区发展机遇下，目前执行的“限外”政策将会适时作出调整优化；广州全面放开限购的可能性不大。,02土地市场,广州政府财政收入对土地出让金依赖程度短期内难以减轻，需要通过更“多元”的供应手段 支撑成交规模；预计【交通场站】用地未来对广州土地市场影响持续加大；此类用地基本为“定向出让”；城市更新提速，旧改推进加速，其融资区地块进入公开招拍挂出让的数量将会逐步上升；此类用地基本为已确定的村合作企业；其他房企，未来在广州获取住宅用地的难度仍将持续；行业集中程度提高。,2020年展望,地方对土地财政依赖不减，土地供应更趋“多元”稳定成交规模,展望 > 土地市场,广州市规划“交通场站”列表,交通场站潜在经营用地供应规模 庞大，对土地市场影响持续提升,据不完全统计广州市规划“交通场站”项目超过37个，涉及用地面积超过458公顷；近年来，地铁车辆段，停车场站等大型综合地块 相继出让，对广州土地市场影响力持续提高，平稳土 地市场成交热度，为住宅市场补充供应。,展望 > 土地市场,城市更新加速，村企合作快速 落实，其融资区通过公开招拍 挂出规模预计将不断上升,2019年广州旧村改造市场热度迅速提升，多条旧村改造得到实质性发展；2019年1-11月超过22条旧村选定改造合作房企，涉及改造土地面积超过2700万，预计未来对广州市 土地市场的影响力持续加大。,2019年选定改造合作房企的旧村梳理（部分）,展望 > 土地市场,03商品住宅市场走势,市场逐渐走出“四季度”的低迷，成交低位回升；但整体宏观环境以及国内流动性仍然制约市场购买力释放，叠加新增供应总价上升的影响，供需矛盾难有实际性的改善，预计2020年广州市商品住宅市场全年成交规模持平2019年，难有明显上升；一级土地市场 对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间有限（局部区域 除外）；大型房企得益于自身雄厚的资本实力及土地储备，往往掌握区域的定价权，行业集中度 预计将进一步提高。在市场逐步走稳的同时，由于不同区域经济发展水平、供求关系、规划实施力度以 及政策的差异，分化依然存在；,2020年展望,一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明显，地价成本高，价格下调空间收窄,土地成本，是衡量项目价格下调空间的因素之一。2016年以来，广州居住用地起拍楼面地价持续走高，一定程度上抑制价格下调空间。尤其外围的南沙及增城、中心区的荔湾及白云，在2020年新货中，2016年及之后获取土地项目占比在6075%，价格难降/降幅收窄。,展望,新货总价提高，即使“限外”政策放松，供需矛盾难有实际性改善,【中心】荔湾：2019年总价500万以上的成交占42%，2020年预计该总价段供应将明显提升；海珠：豪宅化凸显，2020年新货供应基本700万起步；【远郊】南沙、花都：总价200万以上供应明显增加，2020供应占比将超七成；增城150万以下供应不足1成。,展望,供应端看，合富研究院2020年新货预测统计数据显示：保利、越秀、碧桂园、万科、时代前五家房企新货占比超三成,大型房企资金雄厚的优势在一级土地市场尤为明显：保利、越秀、碧桂园、万科、时代五家房企供应位列前五席位，占全市供应32%， 他们在各个区域均有布局，其中保利在中心区的市场份额高达三成；本土两大国企越秀、珠实均分别与广州地铁合作，在白云、番禺、 黄埔、增城均获取到较优质地块。,展望,2019年品牌房企新增供应面积占比已经达72%，2020年预计这一趋势保持或进一步增加,资金实力雄厚的大型房企拿地更具优势，一级土地市场对二级商品住宅市场的传递效应越发明 显；合富研究院新增供应统计数据显示：品牌房企的新增供应占比逐年增加，由2018年的66% 提升至2019年的72%，预计2020年品牌房企持有的货量仍保持绝对优势。,展望,行业聚集度或进一步提高,深耕广州的知名房企，得益于自身雄厚的资本实力、资源优势，往往掌握区域的定价权，行业集中度预计 保持或进一步提高。,展望,深耕广州的知名房企，得益于自身雄厚的资本 实力、资源优势，往往掌握区域的定价权，行 业集中度预计保持或进一步提高。,2020年新增供应研判,据合富研究院统计数据显示：2020年广州新增供应总体充裕；外围的南沙/增城/花都/从化仍占主导（近六成）；中心五区占比不足15%，且集中度明显（保利地产、珠江实业广州地铁三大发展商的新货占中心五区比例接近五成）；黄埔、番禺预计新货增加，空间分布均衡性提高；黄埔-中新知 识城、番禺-广州新城仍为区域的主力板块，占比超过50%。,展望 > 新增供应,【中心区】天河：客群及产品存同质化，稳价走货，拉升区域成交海珠：新增供应维持低位，且豪宅化特征明显；成交放缓，价格上涨白云：总价500万以下货量获补给，预计价格平稳，带动成交上升荔湾：价格底部已形成，5万以上高货值供应显著增加，预计成交缩量【近郊】黄埔：新增供应明显增加，预计价格平稳，带动成交上升番禺：新货供应总量增加，且均衡性提高；价格稳中有升，受供应增加影响，预计区域成交持续上升,2020年量价研判,展望 > 量价研判,2020年,量价研判（续上页）,【远郊】南沙：受“便利人才及港澳居民购房”政策利好，预计市场成交量将逐渐低位回升；新增供应价格明显提高，将制约市场成交量的明显上升增城：大型房企加快进驻，逐渐掌握市场主导份额；加上远郊南沙新货供应价格明显 上升，增城楼市迎来新机遇；新货土地成本高，价格下行空间收窄花都：可供价格下调的空间较大，预计市场调整仍将延续，成交规模有望低位回升从化：可供价格下调的空间较大，若房企积极调整营销策略，对接市场需求，成交规 模有望低位回升,展望 >量价研判,2020年量价研判,各区域因城市价值、产业发展、及供应关系现分化,预计2020年量价同比变化,展望 >量价研判,谢谢观看,