,2019-2020环渤海经济区楼市研究报告,随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连 城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市 之间存在相互影响、共同进步的作用力。衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安 居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。,引言,城市群 总引力,人口引力,经济实力,人口政策,城建规划,交通联结,配套资源,行业引力,行业政策,行业布局,开发热度,价格水平,房价收入比房价/租金走势租售比,GDP总值/增长率财政支出,人才政策落户政策,城市未来发展,城际：高铁/机场城内：轨交发展,教育资源医疗资源商业发展成熟度,安居引力,土地溢价率土地成交面积/金额投资增长率,购房政策,开发/租赁房企布局房产经纪门店布局,房企政策（优惠/限制）,购房调控政策强度,供求情况新房：去化周期二手房：挂牌量/需求量租房：房源量/需求量,就业引力,产业政策,企业招聘,薪资水平,产业政策倾向性行业发展可能性,企业招聘热度行业/职位热度,行业/置业薪资水平薪资上升空间,城市群引力模型,环 渤 海 经 济 区,环渤海经济区指渤海周边地区构成的经济区 域，根据环渤海地区合作发展纲要，环 渤海地区的核心是北京、天津、河北、辽 宁、山东，是北方大区域对外开放战略的前 沿， 其中：京津冀是环渤海地区合作发展的 中心区，辽中南地区建设成为我国东北对外 开放重要门户，山东半岛地区成为我国北方 重要开放门户。,环渤海地区港口众多、航空业发达、具有多 条高速铁路，跨越华北、东北、华东地区， 其中城市大多位于渤海沿岸或黄海沿岸并环 绕渤海的位置。,经济实力：七成城市GDP增速高于6% 北京一枝独秀,环渤海城市经济发展情况看，北京一枝独秀、天津稳居第二，青岛成为第三，烟台、大连、济南、唐山、沈 阳、潍坊、石家庄位于5000-10000亿区间。从发展速度看，2018年GDP增速大于6%的城市有21座，占全部城市的70%，7座城市增速大于7%，占全 部城市的23%。,8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,35000300002500020000150001000050000,北 京,天 津,京津,8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,14000120001000080006000400020000,庄,石 唐 沧 邯 廊 保 邢 秦 衡 张 承 家 山 州 郸 坊 定 台 皇 水 家 德,大 沈 营 盘 锦 朝 丹 葫 阜 连 阳 口 锦 州 阳 东 芦 新岛,青 济 烟 潍 东 威 滨 日 岛 南 台 坊 营 海 州 照,岛口GDP（亿元）增长率,河北,辽宁,山东,环渤海经济带GDP及增长率,人口情况：京津人口聚集 北京常住人口超2000万,从人口分布看，北京、天津、石家庄是人口最多的三大城市，大型城市如大连、烟台、沈阳、济南、青 岛、唐山等人口水平相当，处于500万-1000万区间内，临海城市中，除青岛、大连、烟台外，秦皇岛、 葫芦岛、东营、威海、丹东等市人口规模都不大，在环渤海城市群对外开放的战略规划下，沿海小城的发 展潜力未来可期。,25002000150010005000,北 天京 津,石 邯 保 唐 沧 邢 廊 衡 张 承 秦 家 郸 定 山 州 台 坊 水 家 德 皇 庄口 岛,青 潍 济 烟 滨 日 威 东 岛 坊 南 台 州 照 海 营,沈 丹 大 锦 朝 葫 营 阜 盘 阳 东 连 州 阳 芦 口 新 锦岛,2018年各城市常住人口（万人）,河北,山东,辽宁,教育资源：北京高校数量居全国首位,环渤海地区中，北京的高校资源首屈一指，2019年本专科院校数量93所，所在地在天津的 院校有57所。高校资源的聚集也吸引众多年轻人留在当地，为当地发展注入新鲜血液。,100806040200,北天京津,石 保 廊 唐 沧 秦 承 邯 张 邢 衡 家 定 坊 山 州 皇 德 郸 家 台 水 庄岛口,青济潍烟日威东滨 岛南坊台照海营州,沈大锦营丹葫盘阜朝阳连州口东芦锦新阳岛,环渤海地区普通高等学校城市分布,专科本科,河北,山东,辽宁,交通联结：七城开通轨交 北京面临扩充轨交范围的压力,环渤海城市群轨道交通情况,环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座，其中超过5条线的有两座，日均载客人次超过50万 的有4座城市，单日突破100万人次的城市有3座，分别为沈阳、北京、天津。从现状看， 环渤海轨道交通发展潜力存在，北京在未来依然要面临扩充轨道长度的压力。,环渤海地区占据渤海周边的地理位置优势，形成以北京为核心的经济发展带。从经济发展角度看，北 京GDP总量稳居首位，天津第二，地区内有7座城市GDP增速大于7%。人口方面，北京、天津具有人口优势，同时高校资源丰富，吸引众多年轻人来此读书并留在当地。环 渤海地区中临海城市人口规模不大，在对外开放的战略规划下 ，沿海小城的发展潜力未来可期。环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座，从现状看，环渤海轨道交通发展潜力存在，北京在未来依然要面临扩充轨道长度的压力。,总量来看，环渤海地区中山东的房地产住宅投资最高，截止2019年7月，山东房地产住宅投资累计值达3700亿元；对于各省市投资增速，进入2019年后北京住宅投资增量最高，其次为天津。,房地产投资：北京房地产住宅投资增速领先,70006000500040003000200010000,各省市房地产住宅投资累计值(亿元)北京天津辽宁河北山东,806040200-20-40,各省市房地产住宅投资累计增长(%)北京天津辽宁河北,山东,商品住宅施工面积方面，山东与其他省市相比有大幅领先，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面积累计增长22.9%。,施工面积：天津增速最快 住宅施工面积累计增长22.9%,6000050000400003000020000100000,各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)北京天津辽宁河北山东,3020100-10-20,各省市商品住宅施工面积累计增长(%)北京天津辽宁河北,山东,从商品住宅新开工面积来看，山东省也处于领先状态；同比增速方面，山东的增速也相对保持稳定，北京在2-4月 同比出现大幅上涨，到6、7月份回落。,新开工面积：山东同比增速保持稳定,0,5000,10000,15000,各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米)北京天津辽宁河北山东,150100500-50-100,各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%)北京天津辽宁河北山东,2019年住宅竣工面积累计值多低于去年同期，除天津外，其余省市同比增速均为负值。,竣工面积：仅天津住宅竣工面积同比保持增长,1000080006000400020000,各省市商品住宅竣工面积累计值(万平方米)北京天津辽宁河北山东,4003002001000-100,各省市商品住宅竣工面积累计增长(%)北京天津辽宁河北,山东,土地：房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地,0,50,100,150,200,0,200,400,600,800,1000,天 潍 青 济 菏 石 廊 济 保 邢 邯 临 唐 烟 沧 威 滨 日 聊 泰 北 德 张 承 枣 衡 淄 秦 东 津 坊 岛 宁 泽 家 坊 南 定 台 郸 沂 山 台 州 海 州 照 城 安 京 州 家 德 庄 水 博 皇 营庄口岛2019年上半年，房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地，天津的住宅用地成交面积超800万平方米。,2019年上半环渤海城市住宅用地成交情况,建设用地面积(万),土地宗数(块),总结,环渤海地区中，北京经济发展有明显优势，房地产行业发展也较为成熟，山东 的房地产住宅投资最高，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面积累计增长 22.9%。施工面积及新开工面积也是山东领先，2019年住宅竣工面积累计值多低于去 年同期。2019年上半年，房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地；从发展潜 力看，更多房企把目光投向天津、青岛、济南等二线发展中城市。,新房需求：环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月,2019年1-7月环渤海经济区月度找房热度,2019年1-7月各城市月度找房热度,北京天津沈阳青岛石家庄2019年1-7月，环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月，5月份后找房热度趋于平稳；区域内热点城 市也呈现相同趋势。,新房需求：京津地区总体新房热度高 沈阳热度同比涨三成,分城市新房找房热度来看，北京、天津、沈阳、青岛找房热度领先，沈阳2019年1-7 月新房找房热度同比涨幅超三成。,北 天京 津,石 唐 邯 秦 保 廊 邢 沧 衡 张 承 家 山 郸 皇 定 坊 台 州 水 家 德 庄岛口,沈 大 营 丹 锦 葫 盘 朝 阜 阳 连 口 东 州 芦 锦 阳 新岛,青 济 潍 烟 日 威 东 滨 岛 南 坊 台 照 海 营 州,2019年1-7月城市新房找房热度,山东,河北,辽宁,新房需求：购房者以本地人为主 在津购房人群中北京人占比12.6%,环渤海地区的购房人群多以本城购房者为主，天津外地购房人群中，来自北京的购房 人群数量领先，占整体购房人群12.6%。,上海0.7%石家庄0.7%张家口0.6%唐山0.5%沈阳0.5%长春0.5%,北京购房人群主要来源城市,62.2%,12.6%,2.1%2.1%沧州1.2%邯郸0.9%石家庄0.9%秦皇岛0.7%保定0.7%张家口0.6%,天津购房人群主要来源城市,75.6%,1.3%1.3%1.2%1.1%0.9%0.8%,大连 锦州 辽阳 鞍山 本溪 营口,沈阳购房人群主要来源城市,72.5%,青岛潍坊2.8%临沂1.9%淄博1.7%济南1.7%烟台1.7%北京1.6%济宁1.0%东营1.0%日照0.8%,青岛购房人群主要来源城市,新房均价：北京领先 其他热点城市房价表现平稳,从2019年1-7月新房商品住宅成交均价 走势来看，环渤海热点城市中北京的成 交价格领先，平均在4万元/平方米上下 波动；其他城市房价表现平稳。,200001600012000800040000,2019年1-7月各城市商品住宅成交均价走势,天津,青岛,石家庄,沈阳,二手房供应：环渤海地区2019年二手房挂牌房源量持续走高,二手房供应方面，环渤海地区二手房挂牌房源量从1-2月份开始走高，5-7月份达到高位；2月份后天津 二手房挂牌房源量大幅下行。,2019年1-7月环渤海经济区二手房挂牌房源情况,2019年1-7月各城市二手房挂牌房源量,北京天津沈阳石家庄青岛,二手房供应：北京 天津二手房挂牌房源量明显高于其他城市,城市分布来看，北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市，其他省份中，省会城市 的二手房挂牌房源量并无明显优势。,北 天京 津,石 唐 邯 秦 保 廊 邢 沧 衡 张 承 家 山 郸 皇 定 坊 台 州 水 家 德 庄岛口,沈 大 营 丹 锦 葫 盘 朝 阜 阳 连 口 东 州 芦 锦 阳 新岛,青 济 日 威 东 滨 岛 南 照 海 营 州,2019年1-7月环渤海各城市二手房挂牌房源量分布,河北,辽宁,山东,二手房需求：3月二手房需求高 沈阳需求超过北京成为TOP1,2019年1-7月环渤海经济区二手房需求情况,2019年1-7月各城市二手房需求情况,北京天津沈阳青岛石家庄二手房访问量和新房类似，3月份为环渤海地区二手房访问量高峰时期。沈阳二手房访问量后来 居上，3月份以后超过北京成为区域内需求量最高的城市。,二手房需求：京津及省会城市二手房需求占比超七成,二手房需求方面，京津及三个省会城市占据整个地区71.3%的需求，沈阳的二手房需求位居经济 区首位，同比去年涨幅13.2%。,北 天京 津,石 唐 邯 秦 保 廊 邢 沧 衡 张 承 家 山 郸 皇 定 坊 台 州 水 家 德 庄岛口,沈 大 营 丹 锦 葫 盘 朝 阜 阳 连 口 东 州 芦 锦 阳 新岛,青 济 潍 烟 日 威 东 滨 岛 南 坊 台 照 海 营 州,2019年1-7月环渤海经济区二手房需求情况,河北,辽宁,山东,二手房价格：北京二手房挂牌价超6万元/,2019年1-7月，北京二手房挂牌价格超过6万元/，第二名天津二手房挂牌价仅2.2万元/。其他城市的价格均在2 万元/以下。,1000050000,15000,20000,石 唐 邯 秦 保 廊 邢 沧 衡 张 承 家 山 郸 皇 定 坊 台 州 水 家 德 庄岛口,青 济 潍 烟 日 威 东 滨岛 南 坊 台 照 海 营 州,沈 大 营 丹 锦 葫 盘 朝 阜阳 连 口 东 州 芦 锦 阳 新岛,2019年1-7月城市二手房挂牌均价（元/）,北 京,60091元/,山东,辽宁,河北,天 津,22229元/,租房供应：环渤海地区3-7月份租赁房源供应稳定,环渤海整体来看，除1、2月份受 假期影响供应较低外，3-7月份 租房供应均处于较为稳定的状态， 波动不大。,2019年1-7月环渤海经济带租赁房源供应情况,租房供应：北京租赁房源供应过半 天津占比13.5%,环渤海地区中，北京的租房供 应占据绝对优势，2019年1-7 月租赁房源占整个地区的比值 为55.1%，天津为13.5%，其 余地区租赁房源占比较低。,北京, 55.1%,天津, 13.5%,沈阳, 5.3%,大连, 5.0%,济南, 4.0%青岛, 3.6%烟台, 2.8%石家庄, 2.0%潍坊, 1.7%,唐山, 1.1%,其他城市, 6.0%,2019年1-7月环渤海经济带租赁房源供应分布情况,租房供应：环渤海重点城市50以下房源供应占比30%,从租赁房源供应面积段看，环渤海重点城市中50 以下房源供应占比30.4%；50-70租赁房源占比 25.2%。,其中，天津50 以下租赁房源占比超七成，北京50-70 房源供应量相对占优。,30.4%,25.2%,18.9%,11.4%,3.4%5.0%,5.6%,环渤海重点城市租赁房源供应面积段情况,(0-50(50-70(70-90(90-110 (110-130 (130-150150以上,0%,100%,北京天津 沈阳大 连济南 青岛石 家庄唐山,环渤海重点城市租赁房源供应面积段情况20%40%60%80%,(90-110,(0-50 (110-130,(50-70 (130-150,(70-90150以上,租房供应：一居室租赁房源供应占比四成 中小户型是主流,户型方面，环渤海重点城市中一居室的租赁房源供应 占比42.2%，二居室占比38.7%，中小户型仍为主 流；,与面积相对应，天津一居室占比65.8%；沈阳、大连 一居室供应占比近五成。,42.2%,38.7%,15.8%,2.1%,1.2%,环渤海重点城市租赁房源供应户型请况,一居室 二居室 三居室 四居室五居室及以上,0%,100%,北京天津 沈阳大 连济南 青岛石 家庄唐山,环渤海重点城市租赁房源供应户型请况20%40%60%80%,一居室二居室三居室四居室五居室及以上,租房供应：北京6000元/月以上房源占比近半,因北京租赁房源数量领先，环渤海地区租金价格受北 京影响较大，6000元/月以上房源占比28.3%；,北京6000元/月以上房源占比47.1%，天津1500-2000元/月租赁房源占比47.7%。石家庄、唐山1000 元.月以下房源占比较高。,0.1%,3.2%,11.2%,15.8%,7.7%5.9%,9.3%,18.5%,28.3%,环渤海重点城市租赁房源供应价格段情况,(0,500(500,1000(1000,1500(1500,2000(2000,2500(2500,3000(3000,4000(4000,60006000以上,0%,100%,北京天津 沈阳大 连济南 青岛石 家庄唐山,环渤海重点城市租赁房源供应价格段情况20%40%60%80%,(2000,2500,(0,500(2500,3000,(500,1000(3000,4000,(1000,1500(4000,6000,(1500,20006000以上,租房需求：北京租房需求占比两成 其余城市占比均不足10%,租房需求方面，北京的租房需求 占整体需求的20.3%，其次为青 岛、沈阳、天津等城市，需求占 比均不足10%。,北京 20.3%,青岛 9.5%,沈阳 9.5%,天津 8.4%,济南 7.1%,石家庄 5.8%,唐山 2.2%潍坊 2.7%烟台 3.0%大连 5.1%,其他城市 26.4%,2019年1-7月环渤海经济带租赁房源需求情况,租金：环渤海地区中 北京月度平均租金97.7元/·月,2019年1-7月，环渤海地区中北京的月度平均租金在97.7元/·月，秦皇岛租金63.6元/·月，天津为41.4元/·月。20个城市的月度平均租金在20元/·月以下。,70.060.050.040.030.020.010.00.0,秦 承 保 廊 石 邢 张 皇 德 定 坊 家 台 家 岛庄 口,沧 唐 邯 衡州 山 郸 水,青 济 威 东 烟 滨 潍 日 岛 南 海 营 台 州 坊 照,盘 大 沈 锦 丹 营 锦 连 阳 州 东 口,2019年1-7月城市租金情况（元/·月）,北 京,97.7元/·月,天 津,41.4元/·月,河北,山东,辽宁,总结,环渤海地区中，北京具有强大的人口吸引力，人们在此的买房租房需求也领先其 他城市。新房方面，京津及三省省会城市购房热度更为集中，沈阳2019年1-7月新房找房 热度同比涨幅超三成；京津双城生活人群占比较多，天津外地购房人群中，来自 北京的购房人群占整体购房人群12.6%。二手房供应方面，北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市，需求方 面，沈阳的二手房需求位居经济区首位，同比去年涨幅13.2%。挂牌价来看，北 京均价超6万元/，天津2.2万元/，其余城市挂牌价均在2万元/以下。北京常住人口超2000万，也带来大量租房需求，需求占整个地区的比例为20.3%。需求量大也推动租金上涨，北京月度平均租金97.7元/·月远高于其他城 市。,就业热度：环渤海企业招聘热度集中于北京,环渤海就业引力向北京集中，据58同 城招聘研究院发布的2019二季度 人才流动报告显示，二季度一线城 市招聘需求大，广州企业招聘最活 跃，北京仅排名第四，环渤海仅一城 上榜；而长三角、粤港澳地区均有多 个城市上榜。,就业热度：北京求职热度排名第二,在求职热度方面，北上广深四大一线 城市依然是求职者的首选就业城市， 北京求职热度排名第二。同样，环渤海也仅有北京进入求职热 度TOP10，难以形成聚集效应。,期望薪资：北京的企业支付平均月薪为7350元 排名第八,2019年二季度，企业支付薪资有一 定程度的上涨。在全国各大城市中， 上海的企业支付平均月薪为9506， 排名第一，北京的企业支付均薪为 7350，排名第八。,总结,就业引力也是城市群整体引力值的重要指标。从2019年二季度招聘数据可以看 出，环渤海地区仅北京具有较强的就业引力，北京企业招聘活跃度排名第四，求 职关注度排名第二，企业支付平均月薪为7350元，排名第八。二季度，一线城市的招聘活跃度、求职热度和薪资水平普遍高于新一线城市，但 新一线城市在这几项指标的增幅上均有更突出的表现。环渤海地区除了北京之 外，还需要带动区域内其他城市共同发展。,展望1：海底隧道建成后 环渤海的联动性有望加强,大连烟台海底隧道，长达123公里的隧道将连 接北部大连市和东海岸的烟台市。设计全长123公里的跨海通道两端，分别是辽宁大连和 山东烟台。这一跨度也将使得渤海海峡跨海通 道远超日本青函海底隧道（约54公里）、英吉 利海峡海底隧道（约51公里），成为世界最长 的海底隧道。大连烟台海底隧道建成后从大连到烟台最多只 需要40分钟。计划“十三五”时期开工建设， 建设总工期需要10年。,展望2：山东将在环渤海发展中得到更快发展,2017年山东省印发的关于环渤海地 区合作发展纲要的实施意见提出， 到2020年，与其他六省(区、市)的合 作机制基本形成，在基础设施互联互 通、生态环境联防联治、产业发展协 同协作等领域的合作取得突破性进展。与京津冀协同发展的动力明显增强，主动承接一批高端项目转移，助推经济发展和产业转型。,展望3：环渤海发展的加速 有望提升天津、唐山的吸引力,一直以来，天津和河北的城市在“京津冀城市群”的存在感不 强，而环渤海的发展，有利于充分发挥两地优势，并和山东、辽 宁地区形成互补联动。目前唐山市与天津滨海新区将加强优势产业合作对接，促进科技 成果转化，形成关联紧密的区域产业链和区域产业集群，合力打 造高水平的现代制造业和研发转化基地；加强港口战略合作和物 流服务合作，提升区域整体对外对内开放水平，共同建设北方国 际航运中心和国际物流中心；优化区域内的各种资源配置，增进 地区间投资增长，推动形成健康、统一、开放、有序的大市场。,展望4：房企加大对环渤海布局，未来的楼市潜力明显,随着房地产调控不断升化，更多房企对于城市群的关 注明显上升，包括粤港澳大湾区、长三角、环渤海都 是房企关注的焦点。也意味着更多的房企看好环渤海 经济圈的未来发展，从而进行区域战略布局。分城市群来看，2019年上半年目前长三角地区热度 依旧，中西部土地市场有所降温。头部房企环渤海同 比增长15.6%，主要受城市群周边热点二线以及三四 线城市拿地金额大幅增长所致。,2019年上半年环渤海地区房地产企业拿地金额TOP10,THANKS,