01 2019 年上海租赁住房市场 前言 自 2016 年以来，从中央到地方，都出台了一系列推动租赁住房市场建设的配套政策和文件。整体来看，当前建设市场化租赁住房已经作为房地产市场供给侧改革的重要举措。经过将近四年的酝酿和试点实施，当前租赁住房建设从中央到地方形成了较为完整的政策体系，包括融资、建设和管理几大方面。在租赁住房项目即将步入实施运营的阶段，未来项目的租金定价也需要参考社会租赁房源以及正常运营状态下长租公寓项目的租金定价 。 本文将从住宅物业租赁和集中式长租公寓项目两个方面，对 2019 年全年的租赁住房市场的行情进行简析 。 02 住宅物业租赁市场 全市住宅物业租金走势 与以往的住宅交易成交价格不同，对于住宅物业的租金数据，我们分别从档次和户型两个维度对其进行分类定级后再进行定价。其中，档次分 为低端、中端、高端和超高端四类，主要按照物业的买卖成交单价段、小区的品质、所处区位及周边配套条件等几大指标进行分档。在按买卖成交单价段进行档次划分时，会根据房价整体走势 的变化而不定期调整单价段划分标准。户型方面，以卧室为主要区分对象，分为一房、两房和三房。 将档次与户型进行组合，租金分析会更加精准。而在租金价格方面，其数据来源主要通过网上大量租赁挂牌房源数据抓取、清洗后，通过一定的人工算法修正最终得出的市场租金水平。 从全年各档次的一房月度平均租金情况来看，走势整体都十分平稳，各档次房源的租金水平均维持了小幅、缓慢上扬的态势。以年底 12 月的租金水平与年初 1 月的租金水平相比，各档次房源的租金均呈现不同程度的上涨，其中低端租金的涨幅相对最大、达到 4.92%， 2019 年 12 月该类房源的租金为 3,774 元 /月；高端租金的涨幅相对最小、为 2.61%， 2019 年 12 月该类房源的租金为 10,289 元 /月。此外，中端房源的租金涨幅为 3.5%、仅次于低端房源，可见以中低端租赁需求为主的一房租金涨幅表现相对更好。不过整体来看一房房源的租金的涨幅较为有限，从绝对值来看，低端一房年底的租金较年初仅高了约 177 元 /月，超高端房源的租金则较年初高了约 658 元 /月。 03 从各档次两房的平均租金来看，整体走势与一房相当，呈现出小幅微弱上扬的态势，不过各档次房源的租金涨幅表现则与一房有所不同 。 通过 对 2019年 12 月的租金与 1 月的租金对 比显示，中端房源的租金涨幅相对最大、达到 4.49%、租金为 7,207 元 /月，高端房源的涨幅次之、为 3.34%、租金为 12,207 元 /月，相较之下低端房源的涨幅表现则不及一房、仅为 3.07%、租金为 4,402 元 /月 。 可见，在两房的租赁市场中，主力需求在于中端和高端房源，此外，两房的超高端房源鉴于租金绝对值较高，故租金涨幅十分有限，年末租金较年初仅微弱上涨了 1.97%。 从三房的租金情况来看，租金整体的走势相较一房、两房要更为平缓，各档次房源年末的租金相较年初的涨幅均十分有限、涨幅水平在 1.47%至 2.86%之间。其中，中端房源的租金的 涨幅相对最大、为 2.86%、租金为 9,384元 /月；低端与高端房源的租金涨幅十分接近，分别为 2.29%和 2.13%，租金分别为 4,700 元 /月和 15,902 元 /月；在均价绝对值明显更高的情况下，超高端房源的租金涨幅更为微弱。 按照 2019 年 12 月最新发布的租金数据，从同档次不同户型之间的租金差异来看，超高端房源两房与一房的租金差相较其他档次明显更大、达到 39.07%；低端房源的三房与两房租金差则相对最小、仅为 6.77%，同时低端房源 两房与一房的租金差也较小、为 16.64%。可见，低端房源受到单套户型面积的影响，低端房源整体单套面积较小，不同户型之间面积的梯度也并不明显，由此 04 也令该档次物业不同房型的租金差异较小。相较之下，中端、高端物业不同户型之间的租金差则表现相当，尤其是三房与两房的租金差双双保持在 30%左右，而两房与一房之间的租金差则均不及三房与两房之间的租金差。 同样是受到户型面积的影响，在超高端房源中，两房与一房之间的租金差就非常明显，主要是由于超高端房源中，两房也包含了相当一部分大面积的房源，因此租金水平提高明显。整 体来看，各档次不同户型之间的租金水平都呈现出不同程度的差异。 年度热门租赁地区关注 从轨交房租金排行的情况看，低端市场上，传统市中心“衡复地区”覆盖的站点占了较大比重，如上海图书馆站、衡山路站和嘉善路站，受人文环境和配套条件等利好因素影响，这些地区的低端小户型房源租金也维持在较高水平。从中、高端市场的轨交房情况看，租金前五涵盖的轨交站点覆盖面明显更大，站点周边多为市中心成熟居住区。从超高端市场来看，周边拥有较多老牌滨江豪宅小区的东昌路站荣登首位，足见市场对该地区豪宅的认可度较高。 05 从学区房的情况来看，市场出于对学校教育资源的偏好和认可度趋同度较高，因此不难发现各个不同的档次，上榜的学区基本都不会有太大变化，仅顺位略有不同，其中徐汇区的学区房表现明显 更优，占据榜单上多个席位 。 不同物业类型租金表现 除了租金数据，我们以 2018 年 7 月租金数据发布的首月为基期，将该月指数定为 100，之后将每个月更新的租金数据与上月数据进行比较，得出环比涨 /跌幅数据，再按当月指数 =上月指数 ×（ 1+月度平均涨幅）的公式计算出当月公寓租金指数 。 由此，我们可以得出 2019 年 12 月，各个档次不同房型的公寓租金指数。整体来看，三房的指数均为最低、一房的指数均为最高，其中售后公房的一房租金指数明显高于其他各档次各户型的指数，达到 109.91，主要 是由于该类物业租金绝对值偏低、面对上海庞大的低端刚需租赁需求，租金上涨的动力较大。反观中、高端市场，各个房型的租金指数差异并不大，表明市场整体租赁行情较为稳定 。 06 集中式长租公寓市场 全市集中式长租公寓分布情况 我们搜集了全市主流品牌旗下的集中式长租公寓项目各门店的基础信息，涵盖品牌数约 31个、门店总数量合计约 270 余个。截至 2019 年年底，从长租公寓门店的品牌分布情况来看，目前规模最大的为安歆 ·YU、门店总量为 44 家，其次为城家公寓与老牌长租公寓魔方公寓、两大品牌旗下的门店数量均为 32 家。 其中，排名首位的安歆 ·YU 是国内首个专业的连锁型企业员工宿舍和青年公寓，在 2012 年由多位具有酒店管理、青年公寓运营经验的专业人士在上海创立，自 2013年至 2017 年间共获得五轮融资。 从 2019 年年底长租公寓门店地区分布的情况来看，传统的居住大区浦东新区和闵行包揽了门店数量前二，门店数量分别达到 66 家和 50 家；闸北、宝山的门店数量处在第二梯队，分别为 28家和 22 家；此外，徐汇、普陀、长宁、虹口等市区成熟居住型区域的门店数量基本相当，基本在12 至 17 家之间。而传统市中心区域以及远郊地区的长租公寓门店则均属于零星分布，门店数量基本仅为个位数。 可见，当前长租公 寓的项目定位更偏向中低端，传统市中心的中高端定位的门店数量非常少，而外围远郊地区潜在的租赁需求有限、租赁市场体量较小，目前阶段也难以吸引长租公寓项目的大举入驻。 07 集中式长租公寓租金情况 通过长租公寓平均租金的品牌排行，可以看出各个品牌的项目定位。从 2019 年年底的租金排行的情况来看，城家公寓的租金明显高于其他品牌、位居首位，平均租金达到 5,299 元 /月；平均租金水平处在第二梯队的品牌是朗诗寓和筑梦居公寓，两大品牌的平均租金分别为 4,799 元 /月和 4,752 元 /月。第三梯队的品牌有魔方公寓、安歆 ·YU、湾流国际共享公寓和逗号公寓，租金水平约在 4,100 元 /月至 4,500 元 /月之间。 榜单上， V+SPACE 国际青创社区的租金水平明显偏低、仅为 2,638 元 /月，主要与其门店在上海的分布情况有关，该品牌的门店大多数分布于中环线以外、靠近外郊环地区。整体来看，目前全市集中式长租公寓项目的租金水平整体处在中下游的水平，这也与其定位有关，主要是为了迎合工作年限较短、资金实力有限的单身年轻群体的刚性租赁需求，解决其居有定所的基本诉求。 08 总结与展望 众所周知，上海作为具有庞大规模外来人口和流动人口的一线城市，市场上存在着大量的租房需求。从年度全市各类房源的平均租金走势来看，整体均维持了稳步缓慢上涨的态势，充分说明社会房源作为吸纳租房需求的重要途径，租金获得了有力的支撑，尤其是热门地区的租赁房源， 如轨交房、学区房等的租金更是维持在了相当的高位。为有效缓解市场租金的上涨压力，多渠道供应租赁住房势在必行，长租公寓市场将成为发展租赁住房市场的重要推手 。 为了大力发展租赁住房市场，近两年上海持续推出纯租赁住房用地、培育专业化租赁住房企业和机构、鼓励国有房企以外的社会力量加入租赁住房市场的建设、加强金融政策方面的扶持力，从而为租赁住房市场的发展创造了良好的环境。不过从实际情况来看，当前长租公寓类的租赁住房运营存在投入高、投资回报周期长、盈利空间有限等问题，因此部分品牌门店经营状况稳定性较差、关店情况也时有发生， 然而随着大型房企相继进入该领域，未来行业洗牌期也将加速来临，整体的房源质量与供应量也将进一步得到优化 。 （ 备注： 2019 年 12 月数据均为预估值） 主办单位：城市测量师行 上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、 15-18F 邮编： 200003 网址： surea 电子邮箱： sureasurea 电话： 86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用 。 本刊 分析内容 并不反映个别情况， 对于特定项目 读者应自行寻求专业意见。 城市测量师行 保留一切版权，未经许可，不得转载 。 ©城市测量师行 2020 年 更多 楼市资讯、 研究报告 可 以扫描下方 二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用