作为区域消费中心、丝路文化高地和国际旅游城市，其优质零售物业市场拥有强劲的消费基本面。标杆性购物中心不断涌现、国际品牌和潮牌竞相进驻以及城市迅速外扩在塑造西安城市商业新格局的同时，将为投资者在城市更新和区域型购物中心领域的投资创造良机。“一带一路”倡议令西安成为横贯欧亚的国际物流枢纽，米字形高铁网络的建设和西安咸阳国际机场三期的扩建将进一步提升西安空陆两港的辐射力。未来年，西安公铁空物流需求将持续高速增长。高标准仓库市场虽迎来阶段性供应高峰，但我们仍看好其长期投资价值。建国年，中国的城市和经济发展已经进入创新驱动的新阶段，丝路驼铃声中，西安凭借其不断提升的枢纽地位、全国前列的教育人才资源以及创新引领的现代产业体系，正开启跨越式发展的壮阔未来。新丝路，创未来。执行概要西 安执行概要第一部分 城市与经济 站上中国城镇体系之巅第二部分 物业投资市场 西风渐起第三部分 写字楼市场 品/位提升第四部分 零售物业市场 迭代优化第五部分 仓储物流市场 枢纽升级结 语 附 录目录新丝路 创未来 世邦魏理仕研究部李健 世邦魏理仕西安分公司总经理西安，古称长安，十三朝古都，是中国古丝绸之路的起点。年，习近平主席提出“一带一路”倡议，穿越千年时光，西安再次站在世界舞台的聚光灯下，成为中国向西开放的战略支点，东西方经济文化交流的桥梁。伴随城市能级和经济活力的跃升，西安商业地产的投资价值日益吸引各路资本的关注。年至今，西安大宗商业地产交易金额接近亿元，在国内二线城市中位列第三。开发商和国内险资为代表的机构投资者是主要买家，自用买家与房地产基金亦表现积极。在科技和金融企业持续集聚和扩张的推动下，西安优质写字楼需求将不断增长并升级。我们预计西安写字楼市场在未来年中仍将处于供应高峰，但甲级写字楼的租赁和资本价值表现预计将持续优于乙级楼宇，而地铁通达性改善和产业政策引导将令高新区等受益板块的资产价值提升。低空置率和高租金成长性，充分表明西安西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 1/9国家中心城市年，西安GDP总值为, 亿元，是陕西省乃至整个西北地区唯一一个GDP超过, 亿元的城市；西安年GDP占陕西全省%，占全西北地区的%，是毋庸置疑的西北第一城。年“一带一路”倡议提出后，作为丝绸之路经济带的节点城市，西安经济在过去五年间实现跃迁式发展，累计增长超过%，将西安GDP总量排名从全国城市的位推升至位。年，国家发改委在关中平原城市群发展规划中明确提出“建设西安国家中心城市”，这标志着千年古都成为全国第个获批的国家中心城市，西安这座城市的未来愿景和提升空间更为清晰地跃入视野。国家中心城市是中国城镇规划体系的最高层级。国家中心城市不仅要求对内承担经济、交通、文化、科创活动的国家和区域枢纽和辐射作用，同时具备相当的国际影响力和竞争力。今年年初，西安已出台西安国家中心城市建设实施方案，通过打造西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国际综合交通枢纽六维战略支撑体系，分三阶段实现建设国家中心城市的战略目标。从目前各项经济和社会发展数据来看，我们认为西安是当之无愧的西北全方位中枢，同时在科创、人才、文化、交通运输领域业已具备国内一线或准一线的底蕴，这将为下阶段西安经济的追赶超越提供坚实的基础。城市与经济站上中国城镇体系之巅21139第 位 第 位第 位 第 位第 位 第 位GDP规模8,340 亿元金融业规模875 亿元外商投资实际到位资金64 亿美元82215第 位 第 位第 位 第 位第 位 第 位财富500 强203 家A股上市企业37 家社会消费品零售总额4,660 亿元417第 位 第 位第 位 第 位第 位 第 位博物馆总数91 家百强书店总数11 家携程2018年 “十大国内热门旅游目的地城市” 第一名2018年中国国家旅游 年度最佳文化旅游目的地2018“西安年·最中国” ，西安市共接待游客1,269万人次，同比增长67%，实现旅游收入103 亿元，同比增长137%2018年举办“ 世界文化旅游大会峰会” ，世界文化旅游大会会址永久落户西安实体书店总数1,927 家2018中国城市新文创活力指数排名15第 位 第 位接待游客人次2.47 亿经济中心文化中心中国书店之都21310第 位 第 位第 位 第 位第 位 第 位研发强度4.9 %高新企业数量1,839 家有效专利总量102,390 件4611第 位 第 位第 位 第 位第 位 第 位985/211大学数量7 所在校大学生数量73 万创业孵化水平2科创人才中心7111第 位 第 位第 位 第 位第 位 第 位机场旅客吞吐量4,465 万铁路旅客发送量1.11 亿中欧班列长安号开行量1,235 列3012101111111111111111111111第 位 第 位第新零售发展水平3位 第 位第 位 第 位4城市快递业务量39,945 万件优质物流设施面积152 万平方米枢纽中心1: 标准排名城市研究院联合全球INS大会、优客工场和创邑传媒共同发布 2018中国城市新文创活力指数报告2: 中国创业孵化发展报告2018 ，首都科技发展战略研究院和科学技术部火炬高技术产业开发中心3: 2018新零售城市发展指数报告，北京大学光华管理学院4: 排名为世邦魏理仕研究部物流数据覆盖的中国17个主要市场内新型城镇化再次调整国家城市发展格局，在人的城镇化指导思想下，大城市辐射驱动成为重要实现路径。重 庆天 津北 京上 海成 都武 汉郑 州广 州西 安京津冀城市群关中平原城市群长三角城市群中原城市群成渝城市群粤港澳大湾区长江中游城市群2010年2016年2018年入选国家中心城市年份2018年西北地区排名 2018年全国排名数据来源：各地统计局，公开资料整理，世邦魏理仕， 2019年 9月西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 西安是中国铁路八大枢纽城市之一。 年，西安铁路发送旅客.亿人次，同比提升.%，增速位列全国首位。 目前西安已经基本形成至关中平原城市群主要城市的分钟通勤圈。未来年，随着西银高铁、西武高铁和西渝高铁的相继通车，西安将在小时内到达周边城市群的核心城市，向着国家综合交通枢纽的目标进发。基建继续发力，加速迈向国家综合交通枢纽从年第一列 “长安号”的开行，到年与“襄西欧”的无缝连接，“长安号”中欧班列正在成为西安加速迈向承东启西、横贯欧亚的新丝路枢纽的最好缩影。年，“长安号”全年共开行, 列，是年的.倍，运送货物.万吨，是年的.倍。年，“长安号”向东开行至上海、宁波、青岛等沿海港口的陆海联运班列，使海上丝路和陆上丝路紧密相连；“襄西欧”、“徐西欧”、“蚌西欧”、“冀西欧”相继开通，进一步巩固了西安作为新丝路枢纽的重要地位。截至目前，来自全国个省份的进出港货物在西安集结走向欧洲和中亚，从西安分拨至全国。西安的下一站：新丝路，创未来出口额年度同比变化120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2015西安至中亚五国2016西安至华沙西安至汉堡西安至莫斯科2017芬兰科沃拉至西安西安至布达佩斯2013“长安号”开航2019国际货运班列“襄西欧”和“长安号”完成首次集结中转， 将货物从国内其他城市无缝连接地发往欧洲西安出口额同比增速（铁路运输）兰 州郑 州咸 阳宝 鸡铜 川重 庆 *太 原银 川成 都武 汉 *西 安临 汾天 水1103569035199174渭 南1738(60)182商 洛1217(120)619152401175514189669(120)6081590运 城延 安平 凉(180)6976030630128关中城市群周边省会城市和直辖市高速列车（现行）最短运行时间（分钟）普通列车（现行）最短运行时间（分钟）高速列车（预计）最短运行时间（分钟）既有高速铁路规划高速铁路（西银高铁、西延高铁、西武高铁、西渝高铁预计将于2020 年至2024 年期间先后开通）99(99)99目前，西安至重庆、西安至武汉均有运营的高速铁路列车，但新线路的通车将进一步缩短运营时间*来自全国个省份的进出港货物在西安集结走向欧洲和中亚，从西安分拨至全国。年，西安铁路发送旅客.亿人次，同比提升.%，增速位列全国首位。71西安铁路运输出口额同比变化（2013-2018）数据来源：西安海关总署，世邦魏理仕， 2019年 9月2018西安至白俄罗斯西安至比利时根特西安至拉脱维亚里加西安至伊朗/阿富汗庆 阳数据来源：公开资料整理，世邦魏理仕， 2019年 9月5092西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 在通航线路上，西安亦不断加强与国际城市的连接。 年月日，北京经停西安至里斯本的航线正式开通，是目前中葡唯一直飞航班。年月日，西安将开通直飞美国洛杉矶航线，这是西北地区首条直飞美国洛杉矶的航线。至此，西安机场航线将达到条，联通全球个国家个城市。西安空港的枢纽效应也将进一步提升。年，西安咸阳国际机场旅客吞吐量,万人次，位列全国第位。货物吞吐量.万吨，位列全国位。机场三期扩建工程预计于年交付使用，预计到年实现旅客吞吐量, 万人次，接近年香港国际机场的量级；同时，货物吞吐量超过万吨。2017 2018 2019F 2020F 2025F10,0008,0006,0004,0002,00002017 2018 2019F 2020F 2025F100806040200西安咸阳国际机场吞吐量数据来源：西安市政府，西安统计局，世邦魏理仕， 2019年 9月数据来源：网上信息整理，世邦魏理仕， 2019年 9月旅客吞吐量（万人）货物吞吐量（万吨）38.0025.9980.007,0005,3004,186西安咸阳国际机场直达出境航线主要目的地城市：台北、香港、曼谷、首尔、新加坡、吉隆坡、东京、大阪、澳门、名古屋、普吉岛、迪拜、釜山、加德满都、济州岛、马尔代夫、巴厘岛、伦敦、莫斯科、巴黎、赫尔辛基、布拉格、罗马、圣彼得堡、里斯本、洛杉矶、西雅图、墨尔本、悉尼西安机场航线达到条，联通全球个国家个城市。西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 从人口扩容到人才竞争人口是城市发展最重要的基础要素之一。年以来，中国城市人才竞争加剧，各城市纷纷出台“吸引人才新政”。西安多次推行新政，从住房补贴和人才落户两方面，步步加强人才吸引的力度。 年月，关于深化人才发展体制机制改革，打造“一带一路”人才高地若干政策措施，计划五年投入亿，引才育才万; 年月，西安进一步放宽落户条件，将本科生落户年限从岁放宽至岁，硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制; 年月，西安市人才安居办法，给予人才最高万元的购房补贴，或最大平方米的免租人才公寓; 年月，进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知，全国高等院校在校学生，均可迁入本市落户。-年期间，西安人口导入趋势明显，年内人口净流入量万；其中仅年一年净流入就接近万人，位列全国榜首。2018年城市人口净流入量排名5数据来源：地方统计局，世邦魏理仕， 2019年 9月5: 所选城市为2018年 GDP超过6000亿的城市西安广州杭州成都深圳宁波郑州长沙武汉重庆西安教育资源丰富，拥有全国双一流高校所，高居全国第位。西安每年大学毕业生（含高职高专院校）人数超过万，其中接近四成为理工科毕业，而西安交通大学和西北工业大学这两所高校的理工科毕业生占比甚至超过%，这无疑为高科技和创新型企业选择在西安发展壮大提供了雄厚的人才储备。据不完全统计，华为、腾讯、阿里巴巴等国内科技巨头在西安和年每年的招聘签约人数超过人。得益于积极的人才落户政策以及优质企业扩张和涌入所创造的工作机会，西安高校毕业生本地就业意愿不断增强。仍以上述这两所院校为例，届本科以上毕业生留陕就业总人数以及占比均较前一年有所增长。随着年西安人才落户政策进一步放宽，西安的人才红利优势将继续加强。西安拥有普通高校所，研究生培养单位家，每年毕业大学生超过万人。西安985高校本科及以上毕业生留陕就业人数与比例数据来源：各高校就业报告，世邦魏理仕， 2019年 9月3,2003,1003,0002,9002,8002,7002,60022%21%20%32302826212119191916常住人口（万人）2017届 2018届留陕工作毕业生人数（左轴） 留陕工作毕业生占比（右轴）西安交通大学西安电子科技大学 西北大学 陕西师范大学 长安大学西北工业大学 西北农林科技大学西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 创新引领产业未来依托其交通枢纽和文化资源优势，尤其是不断积累的人才红利，西安将未来经济发展的方向聚焦于“+”万亿级大产业，即以电子信息为主的高新技术产业、以新能源汽车和航空制造为主的先进制造业、以枢纽经济、门户经济、流动经济为主的现代服务业和文化旅游产业。作为“+”万亿大产业的首要组成部分，在高新技术和先进制造业领域，西安正大力打造硬科技之都，推动信息技术、集成以硬科技为代表的创新产业是西安经济下一阶段转型升级的突破点。年上半年，西安高技术产业总产值增长.%，战略性新兴产业总产值增长.%，分别快于规模以上工业总产值.个百分点，.个百分点。根据政府的相关规划，未来-年，西安的个硬科技产业的产值都将保持快速增长。 西安具有的科教人才优势将更有效地转化为经济增长动力，助力实现年GDP超万亿的目标。电路、人工智能、生物技术、智能制造、航空、航天、新能源和新材料这大面向未来的创新型产业的加速发展。西安为此于底出台了西安市发展硬科技产业十条措施，其中包括与中国科学院、中国工程院合作建设西安科学园，设立, 亿元西安科技产业发展基金，推进人才引进计划等扶持措施。年上半年，西安高技术产业总产值增长.%，战略性新兴产业总产值增长.%，分别快于规模以上工业总产值.个百分点和.个百分点。小结年是建国周年，中国的工业化和城市发展也交互影响着不断推进。经历了上世纪至年代的重工业发展，改革开放后的出口导向型制造业的腾飞，新阶段中国城市发展与经济转型升级将由创新驱动。对于具备科教人才和创新产业结构双重优势的西安而言，这将是一次打破当前经济格局的战略性机遇。而承载经济活动的商业地产，将和这座城市一起驶向充满机遇的下一站。西安硬科技产业规划数据来源：西安相关产业2018-2021年规划， 2018年 12月6：由于数据可获得性的局限， 2017年各产业产值数据口径存在差异。信息技术产业口径为主营收入，集成电路口径为销售收入，航天产业为总收入，新能源和生物技术产业为2016年数据。 2021年数据口径均为总产值信息技术产业阿里巴巴、华为、腾讯新材料陕西有色集成电路高通、三星、英特尔航天航天科工、中国电科、中国航天航空庆安集团、西飞集团、西航集团新能源隆基股份、特变电工、通用电气生物技术碑林药业、西安杨森、幸福制药人工智能百度、华为、平安集团智能制造（ 仅机器人及相关产业 ）ABB、博世力士乐、西门子2,629 668 655 528 500 399 205 110 100 5,500 1,500 1,000 1,500 1,000 800 1,500 1,000 500 2017年产值（亿元）62021年预期产值（亿元）资源要素自然资源，电力供应，地缘关系，重工业基础典型领先城市东北老工业基地1950-1970重工业资源要素港口，劳动力资源典型领先城市东部沿海城市1970-2010出口导向资源要素人才，开放度，营商和居住环境典型领先城市创新型城市2010创新驱动以后绿色文字 为代表企业西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 西安城市能级和经济活力的快速提升，令其商业地产的需求和升值潜力被投资者纷纷看好，吸引了国内保险机构、开发商以及国内外地产基金的广泛关注。从世邦魏理仕的数据来看，年前西安大宗商业地产交易寥寥无几，而此后的市场活跃度显著增加。至今，西安大宗商业地产累计交易金额接近人民币亿元，在二线城市中仅次于重庆和成都。写字楼和零售物业是最受投资者青睐的物业类别，两者占比达到交易总金额的%；此外，酒店和工业物流地产也受到不少投资者的关注。开发商和国内险资为主的机构投资者是西安大宗商业地产交易的主要买家。近年来的主要交易如大悦城收购秦汉唐广场%权益、中国人寿收购禾盛京广中心A座等。此外，银行保险、科技企业的自用购置和房地产基金也是西安大宗物业交易的重要参与者。西 风 渐 起2015年至今西安大宗商业地产交易金额各物业类型占比数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月主要二线城市大宗商业地产交易金额（ 2015至今，亿元）数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月2015年至今西安大宗商业地产交易金额各类投资者占比数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月47 写字楼8 综合2 工业36 零售4 酒店3 其他重 庆成 都西 安杭 州武 汉南 京苏 州0 50 100 150 200 250 300 35030122818916413312567全国性开发商在西安商办土地市场大举加仓是西安商业地产投资热度上升的又一体现。年以来，华润、保利、中海、华侨城等纷纷加大西安优质商业地块的拿地力度（详见报告第页附录）。展望未来，西安的经济和商业地产都将迎来扩容提质的再次腾飞。以下我们将分别从写字楼、零售物业和仓储物流这三个主流物业类型阐述西安商业地产市场的所处发展阶段、未来趋势和投资机遇。46 开发商28机构投资者15自用买家11房地产基金6.0-6.55.8-6.3优质写字楼资本化率优质零售物业资本化率6.0-6.5高标准仓库资本化率物业投资市场西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 年“一带一路”倡议提出后，作为丝绸之路经济带的重要节点城市之一，优质产业和人口资源加速流入的预期令西安的写字楼开发进入爆发期，写字楼完成开发投资额在-年期间增长逾%。这直接造就了年起西安写字楼市场的快速扩容。西安的优质写字楼（含甲乙级）存量在短短三年期间翻番，年底超过万平方米，此规模在全国个主要城市中排名已位居第六。目前西安的优质写字楼建设主要以南北向分布在二三环间，城北和高新为两个规模最大的写字楼板块。此外，曲江及古城周边的市中心和小寨板块亦有不少项目分布。在区位和产业政策的引导下，写字楼租户形成了较鲜明的行业集聚，比如城北板块制造业企业众多，高新板块科技和金融公司密集，而曲江板块则是文化类租户的集聚地。西安写字楼需求得以跃迁的主要驱动力来自于西安城市能级提升后金融、科技等行业的优质企业在西安积极设点和扩张，并聚合和带动产业链上下游企业的协同发展。官方统计数据显示，-年，西安IT和金融行业从业人员数量累计增长均超过%，远高于全行业平均的%，此外， 房地产、交通运输和商业服务业等行业同样录得较高速的从业人员增长。尽管新增供应井喷令西安优质写字楼空置率有所上升，当前处于%以上的较高水平，但同时我们看到西安写字楼需求具有极强的爆发力。-年期间，西安优质写字楼累积净吸纳量达到万平方米，这一数据在全国主要城市中高居第五位。西安优质写字楼存量（万平方米）数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月60050040030020010002013 2014 2015 2016 2017 2018504451361252203154西安写字楼主要板块分布示意图数据来源：世邦魏理仕，谷歌地图 2019年 9月2018年底西安优质写字楼市场各板块主要指标数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月全国主要城市优质写字楼净吸纳量（ 2016-2018年，万平方米）数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月ABCDEF城北房地产与建筑制造业A南二环及小寨金融专业服务C高新一期科技， 金融专业服务E市中心金融专业服务B曲江文化创意D高新二期科技， 金融专业服务F城北市中心南二环及小寨曲江高新一期高新二期47.2%22.0%21.4%32.5%38.6%30.0%13322316912911266.7104.386.968.981.685.197.0124.5109.286.0105.5110.6甲级写字楼租金（元/平方米/月）优质写字楼租金（元/平方米/月）优质写字楼空置率优质写字楼存量大连无锡南京青岛沈阳天津宁波苏州杭州长沙武汉重庆北京西安广州成都上海深圳300250200150100500写字楼市场品 / 位 提 升37504万平方米优质写字楼存量优质写字楼空置率优质写字楼租金甲级写字楼租金78 108元/平方米/月 元/平方米/月（万平方米）金色文字 为写字楼板块白色文字 为主要租户行业西安： 新丝路，创未来西安： 新丝路，创未来 甲级写字楼供应的增加为寻求优质办公空间的租户提供了升级的契机。过去年间，西安甲级写字楼净吸纳量占比连年上升，年占比近成，需求结构向甲级楼宇转化进一步加速。此外，从我们对年西安写字楼租赁成交的行业分析来看，这一需求升级的趋势在金融租户中表现最为明显，但同时在专业服务、科技、房地产等众多行业中具有普遍性。楼宇品质提升是西安写字楼市场另一个重要趋势。年以前，西安仅有栋甲级写字楼，体量为万平方米。此后年间，西安累积交付甲级写字楼体量达万平方米，甲级写字楼规模迅速扩张至万平方米。尽管如此，西安甲级写字楼的总体量在个主要城市中位列第位；而且甲级写字楼的面积占比仅为%，位居榜尾。未来西安写字楼的品质提升仍有较大空间。楼宇品质提升，租户升级方兴未艾无锡大连宁波南京青岛西安长沙沈阳苏州武汉天津杭州重庆成都深圳广州北京上海1,2001,000800600400200080%70%60%50%40%30%20%10%0%全国主要城市甲级写字楼存量与占比（ 2018年底）数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月西安甲级写字楼新增供应和净吸纳量占全市比例数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月2019年西安写字楼升级型租赁交易租户行业分析数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月甲级写字楼体量（万平方米，左轴） 面积占比（右轴）甲级写字楼新增供应量占比 甲级写字楼净吸纳量占比32 金融11 科技17 专业服务8 贸易零售16 房地产16 其他60%50%40%30%20%10%0%2015 2016 2017 2018永利国际金融中心写字楼等级交付年份单层面积（）层高/净层高（m）电梯（部）PM.过滤系统供电电容量（KW/层）甲级2017年约2,1004.2-4.5/3-3.325部进口日立电梯，最高梯速8M/S美艾双回路供电+双康明斯柴油发电机69-100开发商总建筑面积得房率停车位空调小时冷却水架空地板及其高度其它陕西永利投资置业有限公司约134,000 平方米65%775个开利有10cm硫酸钙架高地台LEED金级认证, 绿色建筑一级认证©西安永利国际金融中心©西安永利国际金融中心数据来源：世邦魏理仕， 2019年 9月