,2019.11,2019-2020房地产行业分析报告,历年第四季度成交上扬,01,02,CONTENTS,03,建材需求成本上涨推动政府财政收入的压舱石 房企规模与利润的选择,04,历年第四季度成交上扬,四季度成交高峰期，占比全年成交量3成以上，预计2019年四季度成交量再创年度新高。,229,0,2000,4000,6000,8000,10000,14000,16000,0,100,200,300,400,500,600,Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4,2014,2015,2016,2017,2018,2019,2014-2019年郑州市区住宅成交量价季度走势成交面积成交均价,占比 30%177,占比 35%344,占比 25%304,占比 28%,占比 37%378,预计占比1200030%357,历年第四季度成交上扬,22%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,0,200,400,600,800,1000,2014,2015,2016,2017,2018,2019年前三季度6成知名房企完成率不足50%，集中冲量已是必然，预计四季度将加快推货节奏， 促销定升级；案场可通过包装优惠体系，以“年底冲刺让利”吸纳客户。历年四季度业绩完成约占30%，房企冲刺的关键阶段，价格将出现抄底时机，亦是全年最好的购房机会点， 客户入市积极性将明显提升。历年典型房企第四季度业绩完整全年占比,全年,Q4,占比,25%,建材需求成本上涨推动,目前随着环保执法力度加大，河南多地建筑原料砂石厂关停，原料供不应求，混凝土及水泥价格 持续上扬，进而推动房地产价格上涨。,2013.7-2019.11全国混凝土指数变化趋势图,2013.7-2019.11全国水泥指数变化趋势图,471,489,政府财政收入的压舱石,土地出让金收入占据地方财政收入约为30%，地方财政对土地收入依赖性较高。,36%,34%,27%,32%,31%,24%,26%,34%,32%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,70000,80000,90000,100000,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018.1-6,地方政府公共财政及土地出让收入情况地方公共财产收入国有土地使用权出让金土地使用权出让金在地方财政全部收入中的比值,政府财政收入的压舱石,土地成交价格持续上涨，2019年再创新高；流拍土地再挂出，管委会兜底成交，政府预期难降低。p 郑州土地楼面价一路飙升，2019年已达4134元/；毫无疑问，土地价格必将直接影响最终销售价格。p 郑州2019年下半年流拍土地中，8月5日物流园园区17号地在10月31日被管委会兜底成交。,4134,0,500,1000,1500,25002000,3000,3500,4000,4500,0,500,1000,1500,2000,2500,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年9月,2012-2019年郑州市区土地成交价格走势供应建面（万）成交建面（万）楼面价(元/ ),房企规模与利润的选择,房地产行业集中度持续提升，2019年TOP10市占率预计32%，头部房企销售额预达5000亿级 别，上限继续被刷新，但“牺牲一定利润追求规模一路狂飙”的扩张模式已触及天花板。,32%,-5%-10%,30%25%20%15%10%5%0%,35%,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019预计,销售金额同比增速,TOP房企市占率TOP10TOP11-20,TOP21-50,TOP51-100,房企规模与利润的选择,行业规模竞争已显出疲软态势，销售面积及净利润率下滑明显，预计行业接下来的较量，是转向效 益，将是规模与利润的平衡竞赛，而不再一味追求规模再上新台阶。,规模空间见顶，后劲乏力,2016年涨幅高达22.5%，但此后增速一路下 降，2019年以来均为负增长,头部房企销售面积同比增速放缓 甚至出现下降,7.70%,1.30%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,181614121086420,2016,2017,历年全国商品房销售面积及同比增速22.50%,销售面积（万）,20182019.1-9销售面积增速,根据中原地产的统计数据，2019年上半年25 家A股企业平均净利润率仅为9.4%,9.72%,11.09%,13.80%14.3,5%14,.29%14.01%,16.70%17.00%,6%4%2%0%,10% 8%,18%16%14%12%,净利润率均值,2019年上半年为9.4%,全国商品房销售面积增速下滑,2019年企业平均净利润率下滑,TOP房企销售面积（万）,TOP房企销售面积增速下滑,18年增速放缓,房企规模与利润的选择,行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下，房企开始加码新产业布局，选择“泛地产化”，基于 地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场，多元化业务占比逐年提升，未来地产板块以价换量 的意愿将逐步下降，紧抓2019年四季度市场最后窗口期是关键。,4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,2014,2015,2016,2017,2018,TOP5房企多元化业务占比保利碧桂园恒大融创,万科,业务含建筑、文旅、足球、物业、农业、租赁、商业、物流、办公等,碧桂园的物业和教育板块均实现资本市场上市，保持 良好增速和较高估值。2018年进军农业和机器人领域，目前多元化成果正逐步落地。,房企规模与利润的选择,恒大2016年进军健康、文旅，借助于二线郊区城市化 的机遇，通过恒大童世界大量圈地，2018年进军新能 源汽车领域，通过大肆并购产业链。,机器人,物业,农业全 产业链,教育,恒大 健康,文旅,足球,农业 科技,新能源 汽车,2015年借壳上市，2018年会员消费额34亿，已布局12个恒大养生谷，未来三 年计划布局50个,海南海花岛项目计划2020年开业，恒大 童世界已布局15个，21年陆续开业,港股上市，球队的品牌影响力为恒大带 来了良好的广告效应,2018年4月成立恒大高科技农业集团， 未来10年投入1000亿拓展高科技领域,2018年进军新能源汽车领域，通过大肆 并购布局产业链,恒 大,多,元 化,现 状,计划五年内在机器人领取投入至少800亿， 打造机器人全产业链高地碧桂园服务，2018年6月港交所上市，2018年营收47亿研发、育种、生产、加工、物流、销售， 全产业链条；凤凰优选，1000社区店，1300家直营实体店，600种自由品牌博时乐，2017年5月纽交所上市，2018年 营收2.64亿，全国8个省份拥有66所幼儿园 和学校及18家英语培训中心,碧,桂,园,多,元 化 现,状,感谢您的观看,THANK YOU FOR YOUR WATCHING,