2019H1郑州市房地产市场研究报告,上半年全国层面由外部大环境影响叠加内部增长变革，经济下行增压；金融货币信贷环境阶段性 松动下，部分城市市场反弹，信贷风险集聚，倒逼政策坚持房住不炒；调控主风向未变，强化一城一 策、落实地方政府主体责任，调控呈明显分化。,郑州城市规模创新高下，建设发展提速，人才抢夺、招商引资、大基建加速推进；入郑房企战略 收缩回归大郑州和区域中心地市，推高城市和区域地价，带动土地市场回温；土地资源争夺激烈，促 使拿地方式多样化；目标完成率偏低加剧企业下半年销售和经营压力；政策松动和信贷利率下降利好 带动市场短期回温，高频小开实现快速走量；价格稳定下客户购房更为理性；销售高压导致其他市场 主体纷纷介入新房销售，加剧客户资源争夺。国家中心城市奠定上层地位，城市内生动力和价值持续提升下，郑州房地产市场依然维稳向好！,序言,3,2,1,Contents 目录,全国篇,郑州篇,总结预测,一、经济：以量换质的增长变革,二、金融：松中转紧，严控风险,三、政策：风向未变，一城一策四、行业：平稳运行，城市分化 五、房企：行业集中度再提升,全国篇QUAN GUO,上半年受外部环境影响叠加内生动力不足，稳增长政策不及预期，投资、消费和出口同比增速均延 续回落趋势，需求全面收缩，经济下行增压,经济多项指标下滑，下行压力增大,数据来源：国家统计局,金融央行多次降准，释放流动性，贷款利率见顶回落,货币政策中性偏积极，央行多次降准，加大流动性投放力度；“宽货币”向“宽信用” 传导，5月 首套、二套房利率为2018年以来最低水平,数据来源：国家统计局,信贷监管层预警风险，各城房贷利率出现分化,部分城市房贷利率变动情况,2019年5月17日23号文严监管资金违规流入房地产,郑州目前首套房普遍上浮15-20%，二套房上浮25% 利率上浮水平全国处高位,一季度资金层面放松以后，居民和企业杠杆率提升风险累积，部分城市短期内市场反弹，控风险背 景下金融和信贷环境收紧，各城房贷利率出现分化,政策重提房住不炒，强调一城一策,2018/12/21,2018/12/24,2019/03/05,2019/03/12,2019/03/18,2019/04/19,2019/04/20,2019/05/19,住建部全国工作会议：以稳地价稳房价稳预期为目标， 坚持因城因地施策，切实抓好 房地产市场分类调控,中央经济工作会议：构建房地产市场健康发展长效机制， 完善住房市场体系和住房保障体系； 坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，因城施策、分类指导，夯 实城市政府主体责任,政府工作报告李克强总理： 更好解决群众住房问题，落实 城市主体责任，改革完善住房 市场体系和保障体系,住 建 部 部 长 王 蒙 徽 : 1.坚持“房住不炒”定位；2.坚持住房 市场体系和住房保障体系；3.坚持城市主体责任，因城施策，稳地价、稳房价、 稳预期；4.大力培育租赁市场；5.保持政策连续性和稳定性，防止大起大落,中央政治局会议习近平总书记： 要坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，落实好一城一策、因城 施策、城市政府主体责任的长效调 控机制,住建部预警：对近3个月新建商品住宅、 二手住宅价格指数累计涨幅 较大的佛山、苏州、大连、 南宁4个城市进行预警提示,国务院副总理韩正： 落实城市主体责任，稳地 价稳房价稳预期，促进房 地产市场平稳健康发展,住建部预警：对2019年第一季度房价、 地价波动幅度较大的城市进行了预警提示,中央会议重申“房住不炒”，稳基调不变，强调地方政府调控主体责任,政策因城施策深化，各地有保有压，政策呈现分化,2019年以来因城施策统计,一城一策下，各地政策出现分化：房价涨幅缓慢和库存压力较大城市，政策以边际改善为主流；涨 幅较大和市场过热城市，政策呈收紧趋势,政策人才政策频出，稀释限购,不同于松紧不一的调控政策，各地人才新政频出，均在稀释限购；部分城市在原有基础上二度放松,投资开发投资增速回落，新开工意愿减弱,受市场行情影响，房地产开发投资增速回落；房企在资金以及预期的双重施压下，新开工意愿减弱， 增速出现下滑,数据来源：国家统计局、泰辰市场监控中心,土地土地市场规模收缩，布局回归一二线,数据来源：国家统计局、泰辰市场监控中心,百城住宅用地供应和成交面积,百城住宅用地成交总价和均价,土地购置面积及金额1-5月持续负增速，房企拿地仍偏保守，且对于不同城市的投资热情分化表现明 显，成交聚焦一二线城市,数据来源：国家统计局、泰辰市场监控中心,西安、郑州、合肥土拍高热，成都、苏州今年以来土地持续升温，武汉、杭州、重庆表现温和,土地典型城市土拍回暖、竞争激烈,销售一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存,全国商品房销售回落，基本面总体稳定；一二线城市见底回升，三四线城市销售较差；销售下行增 压倒逼政策调控一城一策，持续分化,数据来源：国家统计局、泰辰市场监控中心,2016-2019.1-5月各线城市销售面积增速走势,售,销售重点城市市场分化、冷热不均,重,典型持温&趋热城市开盘去化月度走势,典型持平&趋冷城市开盘去化月度走势,苏州、西安受5月限售/限购新政影响尚未显现，市场持续高热；杭州、武汉市场升温，郑州、重庆 走势温和，合肥、成都表现偏冷,数据来源：国家统计局、泰辰市场监控中心,房企行业集中度再提升,备注：碧桂园、万科、绿地、金地、中南未设定2019年销售目标,数据来源：中国指数研究院、泰辰市场监控中心,碧桂园、万科、恒大排名前三，行业门槛和集中度进一步提升，房企目标完成率普遍低于50%，结 合金融环境的影响，下半年房企的资金压力持续加剧,一、城市发展：宏观和基本面持续向好,二、土地市场：土拍回温，净地争夺激烈,三、备案数据：限签松动下数据表现向好四、楼市监测：楼市维稳，销售高压 五、房企：完成率偏低加剧下半年压力,郑州篇ZHENG ZHOU,城市规模创新高，建设速度加快,城市基本面：国家中心城市获批后，郑州人口经济涨幅明显，2018年人口突破千万，经济突破万亿元大关；第三产业为主要经济支柱行业表现：房地产仍为经济发展的重要支撑，政府对土地财政收入依赖高，住宅设计新规和 降容背景下推动居住品质升级，迫使开发水平再提升城市建设：城市地位提升后，郑州开启人才抢夺大战、加大招商引资力度、大基建加速推进,一、城市发展,城市基本面人口破千万，经济破万亿,经 济 破 万 亿,中牟,航空 港区,新郑,新密,巩义,登封,荥阳 上街,惠济,经开,高新,管城,金水 郑东,中原二七,郑州人口区域热力图,人 口 破 千 万,2018年底,当前郑州市产业结构（2019Q1）,0.6%,46.2%,53.2%,第一产业,第二产业,第三产业,100806040200,单位：万人,国家中心城市奠定上层地位，城市内生动力和价值持续提升p城市的人口和经济取得跨越式增长：人口在2018年末跨入千万行列，成为河南省常住人口最多的城市，人口排名前三的区域分别是金水、巩义和新 密；郑州GDP增速领先全国水平并且总量实现万亿规模，第三产业比值逐渐加重,数据来源：郑州市统计局、国家统计局，泰辰市场监控中心,行业表现房地产仍为经济增长的重要支撑,房地产仍为拉动经济增长的重要支撑，财政收入对土地收入依赖度高p郑州房地产投资占固定资产比重持续走高，郑州2018年土地出让金达到1436.79亿元，超越武汉和成都，排名第六。意味着对土地财政的依赖程度 达124%。在巨量土地的供应下将会产生两方面影响：一是房价未来会保持平稳的状态；二是影响基础设施建设速度。,备注：土地依赖度=城市土地出让金/市级一般公共预算收入×100%；数据来源：一般公共预算来源郑州市财政局网站；土地出让收入来源国土资源局网站，数据已更新到最新土地出让金为地方政府非税收收入，并不包含在一般公共预算收入当中。数据来源：郑州市统计局，泰辰市场监控中心,行业表现成品房背景下项目建设周期拉长,施竣工面积增长态势明显，但新开工面积呈现回落，房屋在建规模略有扩张，项目建设周期拉长p郑州商品房施工面积与竣工面积2018年郑州商品房施工面积为18643万方，达到历年最高值；商品房竣工面积则缓慢增长，项目建设周期被拉长。p郑州商品房销售面积商品房销售面积在2018年达到峰值，为3712.1万方，面积同比增速来看，自2016年达到峰值，之后逐渐放缓。,数据来源：郑州市统计局,数据口径为郑州市域范围（含下辖县市）,城市建设上层建筑作用于经济基础,上层建筑,经济基础,中原城市群核心、国家中心城市、国际枢纽城市,2016年以来，多头衔降落郑州，郑州城市地位持续提升，城市建设速度加快,郑州城市地位持续提升，带动城市建设速度不断加快p郑州确定国家中心城市后，动作频出，未来的发展方向短期是关注枢纽网络和人才经济的引入，中期是关注人文和环境建设，长期将是参与国际事 务以及强化全球影响力；目前阶段主要动作有：加快人口吸附；促进招商引资项目落地；加强城市建设等方面。,城市新规城市设计新规推动居住品质升级,规划分类2019年2018年影响,居住区公共服 务设施分级标 准,；,分为三级居住区的人口规模为35万人；居住小区的人口规模为11.5万人；居住组团的人口规模为0.10.3万人。,突出了居民能够在适宜的步行时间 内到达集中配建的公服设施，“一 站式”满足相应的生活服务需求。,限高,100m,调减开发强度，增加宜居性,容积率,三环内<3.5，三环外<3.0,社区配套建设,教育设施：0.5万人以上社区配建不低于6个班的幼儿园体育设施：居住区：综合健身罐3000-5000；居住小区和组团：300-4500运动场地,缩小服务半径，提高配建标准,开发用地规模 限制,分为四级 居住街坊对应人口0.1-0.3万人，用地约30-60亩； 5分钟生活圈居住区，居住人口0.51.2万人，服务半径为300米 10分钟生活圈居住区，1.52.5万人，服务半径为500米； 15分钟生活圈居住区，510万人，服务半径为8001000米80m 1.0-2.9教育设施：0.3万人以上社区配建不低于6个班的幼儿园体育设施：居住街坊：儿童老年人活动场地170450；5分钟生 活圈居住区：小型多功能球类场地7701310、室外综合健身场 地150750；10分钟生活圈居：中型多功能运动场地13102460；15分钟生活圈：大型多功能运动场地31505620中心城区拆迁10亩以下地块不再出让开发（小于10亩的地块，可用 于公园绿化、市政公用设施或体育设建设）,需大于3亩（小于3亩的用于绿地、游园 建设等）,减少独单元社区出现，同时增加人 均公共配套覆盖,新规在容积率（1.0-2.9）、限高（80m）、社区配建等方面做出调整，推动居住品质升级的同时刺激新挂土地竞争环境2018年住建部发布城市居住区规划设计标准，明确规定容积率与住宅建筑高度控制最大值；2019年4月29日，郑州市自然资源和规划局发布郑州市城市规划管理技术规定（试行），新编规划于5月1日起正式施行，适用于郑州城镇规划区域内（含新郑 新密）的住宅类建设；此次规划就容积率、限高、公共和社区配建等方面做出一定调整；此次规划设计标准调整为响应住建部号召，推动未来大郑州社区居住品质升级；对郑州前期已跟进勾地、城改项目，预计条件会适当放松，因此结合影响看，未来 新供应公开地将面临较大的市场竞争,市区供应收紧，边郊放量，战略收缩回归下郑州净地争夺激烈,土拍热度：上半年货币政策宽松，融资端利好，房企信心预期回归，土拍市场回温；市区供应端收缩，成交量随之下滑；净地供应较少，房企拿地热情高涨，跟地频繁，竞拍参与度提升市场表现：上半年近郊土地供销表现抢眼，以新郑、中牟为供销主力区域，绿博板块住宅成交建面位 居首位；荥阳、新郑分别出现1宗高价地，溢价率分别为135%（金科）、174%（越秀）主城区住宅用地供应主要集中于管城、二七、金水三区，城改为主；郑东新区上半年三宗高价净地交 易，参与企业数量多、竞争激烈,二、土地市场,大郑州历年住宅用地供应完成情况,市本级历年住宅用地供应完成情况,20%,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、泰辰市场监控中心,（备注：供地计划中不包含港区，供应计划为全年数据；近6年住宅供地年度完成率为34%）2019年1-6月大郑州区域住宅用地供应完成情况,上半年大郑州住宅用地供应完成率23%，处高位水平；市区土地日益稀缺，郊县供地为主力,土地市场上半年大郑州供地计划完成率较高，郊县为主力,港区未公布供地计划,2017-2019半年度大郑州商品房土地成交量价分析（建面）,上半年仅新郑、巩义供销环比增加，其它多区呈现下滑趋势；价格表现相对稳定，其中荥阳受净地影 响，楼面价抬升明显2017-2019半年度大郑州商品房土地供应分析（建面）万方,万方,元/,土地市场大郑州量缩价稳，荥阳楼面价抬升明显,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、泰辰市场监控中心,市区可开发土地受限，供销量持续缩减,主城区 4370|4278,新郑,新密 1522|991,巩义,1913|1530,登封 300|123,荥阳 1194|1174上 街,121|257,2567|2741,中牟 2788|2709航空 港区2108|719,城市,供应|成交,2019上半年大郑州商品房用地供销热力图（亩）平原新区,525|525,2019上半年住宅供地、成交宗数,2019上半年净地成交宗数、参拍房企数量,上半年大郑州商品房用地实际供应17409亩，同比减少13%，成交15048亩，同比下降19% 市区、新郑为竞拍热土，供销主力区域为新郑和中牟,土地市场市区、新郑为土拍热地,热,无净地供应,量平量少,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、泰辰市场监控中心,量多,温,2019上半年郑州市各板块,土地成交楼面价及溢价率排名,绿博住宅用地受大孟组团安置地块影响成交建面遥遥领先；龙湖南及高新区板块楼面价、溢价率均靠前,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、泰辰市场监控中心,土地市场大郑州住宅建面板块成交极值198万方,2019上半年郑州市各板块住宅用地成交建面排名,p绿博板块成交住宅建面居首（受中牟县大孟组团住宅安置地影响），其次省体育中心（受板块内高容积率城改地影响）；除此之外市区商都新区板 块、杨金板块、高新新城成交量逐增；龙湖南板块受高价地影响楼面价以及溢价率位居首位p2018年1-6月住宅建面板块成交极值137万（龙湖镇板块），2019年1-6月为绿博板块198万，板块成交住宅土地建面集中度增加明显,供应端收紧，公开市场供地少，上半年大郑州出让净地16宗（市区7宗），房企竞争愈加激烈，拿地难 度增加，一改18年底降温现象，土拍市场逐步回温,典型地块：,1,5 4,6,8,2 311,12,13,16,7,14,910,15,土地市场净地供应少，竞拍房企增多,2019上半年大郑州典型地块成交分布图,18-7,港区8宗公开地成 交；中牟、新郑合 计流拍15宗,净地成交均有国 企托底，新密流 拍6宗,18-8,净地多数未达熔 断,18-10,郊县流拍多达40 多宗，终止11宗， 流拍宗数达峰值,18-11,越秀高价抢滩 南龙湖，新郑 土拍熔断,19-5,滨河土拍未熔断， 绿城电建纷捡漏； 正商、建业拿净地,19-1,建业北龙湖再摘净 地第三宗；禹洲、 金科入驻荥阳,19-3,建业北龙湖再拿 净地,19-2,新城摘牌巩义 两宗净地,19-4,龙湖入驻高新 区，雅居乐荥 阳摘净地,19-6,融资环境趋紧，市场稳定性不佳，房企拿地谨慎，土地流拍不止,房企拿地热情回温，跟地频繁，但资金承压，拿地谨慎,融资环境向好，房企拿地热情较高，越秀/禹洲高调入郑,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,2017-2019半年度郑州市区住宅用地成交建面及楼面价走势,万,元/,亩万元/亩,2019上半年郑州市区住宅用地成交开发与安置建面占比,市区住宅用地供销虽不同程度下降，但供不应求明显；且受高价地（建业北龙湖地块）影响，地价、楼面价 同环比均上涨2017-2019半年度郑州市区住宅用地供求走势,土地市场市区住宅用地供不应求，价涨,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,2019上半年郑州市区分区域商品住宅用地占地供求走势,亩,万元/亩,2019上半年郑州市区分区域商品住宅用地建面供求走势,万方,元/,2019上半年郑州市区分区域开发住宅用地占地供求走势,2019上半年郑州市区分区域开发住宅用地建面供求走势,亩,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,万元/亩,万方,元/,金水/管城/二七区为主力供销区域，城改为主；郑东新区上半年三宗高价净地交易，地价表现抢眼,土地市场市区住宅用地金水、管城、二七为供销主力,2017-2019上半年郑州市区商服用地供销量价走势,2017-2019上半年郑州市区商服用地成交建面及楼面价走势,2019上半年郑州市区分区域开发商业用地占地供求走势,2019上半年郑州市区分区域开发商业用地建面供求走势,亩,数据来源：中国土地市场网、郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统、泰辰市场监控中心,万元/亩,万方,元/,商服用地供应环比增加但同比下滑，成交量价回落明显；供销主力集中在郑东新区及金水区,土地市场商服用地供应增加，成交量减,万方,元/,亩,万元/亩,签约政策松动下数据端表现向好，郊区份额不断增加,大郑州备案表现：整体量增价稳，郊区供应占比过半，市区成交回升市区备案表现：住宅签约政策松动导致上半年住宅供求结构反转，名义库存回落写字楼市场库存下降，价格回升，后期潜在供应高、投资回报周期长，整体租金价格难涨； 商业市场供应量有所增加，去化缓慢；受高库存影响，公寓市场持续低迷，价格上涨动力不足， 下半年仍以多种营销手法的低门槛低去化为主,三、备案数据,上半年供应量郊区占比过半，市区成交量回升，郊县新郑（含龙湖镇）、荥阳备案成交量突出,大郑州住宅郊区供应增加，市区成交回升,2019上半年（市区+近郊）商品住宅市场供销价,2017上半年（市区+近郊）商品住宅分区域供销价,2018上半年（市区+近郊）商品住宅分区域供销价,2019上半年（市区+近郊）商品住宅分区域供销价,新郑,数据来源：泰辰市场监控中心,登封,中牟供：134 销：83价：11067,港区 供：81,销：75,供 ：231 价 ：8464 销：139价：8765,新密,市内八区供 ：467 销 ：537 价：14714,荥阳上街 供：114销 ：93 价：8411,巩义,近郊航空港区、新郑市、荥阳市、中牟县,近郊逐渐成为郑州供销主战场，且成交量较稳定，龙湖镇成交量连续3年居首位,板块轮换近郊为主战场，以龙湖镇表现突出,11.666281雁鸣湖板块,95.293837,9999999,38.61,54160,00绿0博00板块,73820.5,705030,物沙,5万950滩,811板7527.8.块0,0900,21,40,1中牟县镇5祥城板块,园板0云,0块,.1流0,140板,区0,部,板港,1港块4,630,7中8,港0,区1,块南,部区,板北,块部,0,6510,板块0,0,城,板 块,1.,8,007,21,521.,83,花,8621101 .湖210,1,1板15板.7,8 9,7 0. 8. 3,7,古 1桥90 5,湖块,2,4.,4,1,3.,9,156,0,0,3荥 泽 西 板 块,10.3519,健0康教9,539.1 74. 0 9 6,67.00,0 31,3 18,8 93,99,0 块 9 高9,9 9,泽 城中,东 原 板 块新 块 区 板块,板板 块块,077 0 9南 526 0919.8 北湖1姚龙,寨7,0919.92433 7 5 0,044000 77626357.2 8. 5.,8 1 5,0侯高7 济 板5路.815130435龙95320铁板1,北沙3龙2 湖板9运龙8 祭块,4 块块路里 岱块板府块,块板 块3块67块,常板9 块块中 1园0510南0块26老新 9,板板海板板块 政块 孟,000 00 4 39.2,黄2 河5 板65923. .9 7 园8 21 594,98 1 6双3 块08597229 7 口3 54. 61,1 93 荥 0板90809819.0 块14.2.648 子1,192. 079029 2.,99890 0冉9098480 C46038501450板际8高桥子.象国湖,0878惠屯省0 071482B1. 8284 块块0路湖,碧路体路50宾5.52703 D96459经高商73港4东板,沙板育00中6000板082开都金397广块.,5新板岗块0板9花心909 杨湖970板沙7块9场,区 板心70块92区国90四9金北974城块区湖986板18板块21.,庄 块板906路板门贸镇环板板省板49,块427 块航十 块9河湖块城 4,大6 9块八块金板南 板庄2,学佛,南9 冈板河 板块,路9板,板9块块 新郑0,块9 9,16. 板 0块 0 5 41,0522 91199 块 09 009012938058. 1598.7511国.莲41005900409,39,育城板洞,林新,荥湖新9,板,块板西块板常,0上 街 板 块,85989 58 0 20 05 18年8,板1 81. 龙向47 东610,向1西7969,9 4 890.9 8 2阳迎8368420. 9252267向陆板铁南板际白1块,7.32603100000001雁鸣湖板块65.347229,9999989,40.67,9绿00博1板块,400.3,771,06010,象白湖,镇,1万57.滩,107板150.块0,689,10454092,979,板国沙0块,中牟县际80城板块,物板3祥,流块0云,.25,1园90板,中0,板港,区4,块南,部区,板北,块部,80,城,板 块,25.,8.639. 6 7 6,18.,37,32.,0,47,529,子089,花90,08222.705.1湖701.,块049703 块 部港,0974孟,块省块 块0,冈,p近三年市场主力5板块成交由市区+近郊逐步转移至近郊，尤其以龙湖5 镇表现突出，近三年成交量连续位居首位；,5 5.,12,9,6 32. 2017年34,54. 5 71. 1,6,307 5,8桥 0 103,湖块,4.2,成8交量仅0 522万. 61 6,3.788328,0,0,0,6荥 泽 西 板 块,98. 23,7 50.3 97,4 06,0 276 009 01,0 06,0 0 0 09,0教育0 09,0 块 1 高9,2 新9,泽 城中,东 板原 板 块新 块 区 板块,8佛,9,西寨,板,板块 块,91 4 581 5 5 0,80 5 717.9 6.,350 0 5 园 1 10,6双1 03693. 0 4 口 23.,4 0 4.,901南 33850 C7616301721板际997,4 碧0心路5 宾43. 21280780747.58经高80 港649,9 板 板 杨9新 0,9 块 块 金9郑 庄0,沙1路.0中28024板58071开铁都金72场8.,区 板屯0块91区国9龙0四9湖岱龙018城块湖祭94路龙10.,块 49 板块贸镇环板湖运龙09 板城 4子 6港块9,块72路块八块板南0 块92板 41,70板9.2 0 0519302.9 块141.121 919.,0块11 0 0省02. 4.,0895 0 03体76013152. 416.461国.莲849,030 0 育5 464 02270.2 北湖高5,0常0惠 33 35413 B05258 块块东3,0高庄0济1板0978000 D46商 板1广姚3,4新板板岗冉块87板9花心沙910997金372板沙1块9桥,常侯块 块 大 3园门4 南 块03老新 1板6,路学 北板航4 板 8区 9块板8板60块,板南0 路块海十块 块北河湖块板 9块 790,路 8板板板 09块 3湖 区0,板 块板里 块板797. 9,块9 块河 块3,12.,02709,健康 30,591,城板0洞 9,林,荥湖新7,板,块,0上 街 板 块,向9 西1 0 6 板3 658. 龙4,0090 2 0中阳0迎151601. 70378向5 5陆板8南铁9,4.587053雁鸣湖板块,63.900602,0000002,14.14,4绿78博6板块,中牟县 城板块,19.2,02,8.0,970,584板1798块4,49390,39,际沙祥,园块,板919.块,国90,白1,0流6板,中块,块,175.,6物镇6云,6港板30,0港0,0部区0,0板北0,2部,港板 区块 南 部,河,9 国 新 际 郑 新,7.,56,2,78.,0991万.46滩,0 5 05.,花 2 03.,731454.6 00,1 9 34,园1.023,口1 13. 60,块 块9块块99 块,2,9,p板块成交1 集中3 度9越. 来越高，至2019年1-6月，仅龙湖镇成交量2 过百7万3 5. ，远超其它，绿博板块位居第二，成交量仅624. 万3 4. ，北港9 板块位居第三，,9 6.,5 0 1 7,32. 2 31. 3,73 200711. 9上半9. 年9,400 9 632,湖,2,8 7 73919. 991529.4,16.4,1,24.7,6,4,4,西 板 块,健荥康教9,块 9,1. 1,9 58.96 48.959 6,0345 98000699491 7,3 46,20.0719 高0,0,0,7 块0,泽 中,板 新,块 区 板 块,块9,数据来源：泰辰市场监控中心,西寨0,板5,板块0 块0 000001,1 8 36 01,08035 9 9省3 516 9 0 001,04高00 9 9育南 9707 03.07 1湖铁龙 0050,0桥9板29济9板 670916 97商0 10场块,路 北沙4里块9龙3经国3,2 块块路块 岱板2府城2块8板港,常块侯0 块屯 0园6八3南块2新2 板0块,块 佛板板板板政老块5,108 5 7.,4 98 古 5 7292535. 0,7 6 荥 20黄 河98 板46100,63 71 板 254. 块 0810 4. 板1,359 0080 2.,00 909体09101838. 5570.041 . 莲0高姚 0象9090湖,0001008 C4运26759864龙20桥子.,0双9区59. 惠 0 803783 B7951 子块广湖,碧9心路20宾34. 3198904D龙9板3.7 铁金0 7湖20板,沙30路.0中1十3208板湖3块269板都沙1北2板块.,1板6 板岗冉块40板0花心50504杨北95块湖0 680,板60块08区国0龙四0湖金板94区板5块53,块908板门贸河镇环板板省板块祭19区板51,板72 路块航块块9湖2开1城.孟际,大9冈海块块金南07板8庄陆8,学板板 6,南0块板 板块9板99块滨板,路0 板0 块0 0,9.5,941 8 块 00 939638103. 块75.3.82. 004,078,789 924 0,99新,99新,育泽城板999城0,99板,荥 洞 1,林,湖,东板原,块,0上 街 板 块,09新19 8 91中阳迎4472. 向9河913高0南1板0东路,（颜色越深表示成交量越高9 ） 板9板 板0,签约政策松动导致上半年市区住宅供销结构反转，成交同比涨幅27%；名义库存回落，去化周期7个月,市区住宅签约政策松动下供求结构反转，名义库存回落,2017-2019上半年郑州市区商品住宅供销价走势,2017-2019上半年郑州市区商品住宅存量及去化周期走势,2019上半年郑州市区商品住宅分区域供销价走势,2019上半年郑州市区商品住宅分板块成交量走势,数据来源：泰辰市场监控中心,高层仍为供销主力，别墅减少，洋房成交量逐年递增，价格同环比涨幅较高,市区住宅高层为供销主力，洋房量价双升,2017-2019上半年郑州市区高层供销价走势图,2017-2019上半年郑州市区洋房供销价走势图,2017-2019上半年郑州市区别墅供销价走势图,数据来源：泰辰市场监控中心,市区住宅高层主力刚性需求明显，别墅经济属性较强,6%,8%,9%13%,120-13090-10080-90<80面积段/ 总价段,6%<100100-120120-140,140-160,高层,洋房,别墅,2019上半年郑州市区高层成交结构占比,140-180180-200200-300300-4002019上半年郑州市区洋房成交结构占比,400-500500-600600-700700-800800-9002019上半年郑州市区别墅成交结构占比,高层市场刚需属性明显，洋房主力总价段控制在高层主力的2倍，面积控制1.5-1.9倍，别墅经济属性较强高层成交主力面积段为80-100、总价段100-140万；洋房面积120-150总价200-300万产品为第一需求，另外面积160-190总价300-600万产品有一定市场机会；别墅 入门级产品集中在面积130-150总价200-300万，中高端产品在170-180/210-220总价600-900万2019上半年郑州市区高层、洋房、别墅主力成交结构分布,数据来源：泰辰行技术中心,市区住宅三房占比持续提升，四房成交集中于140-150,2018-2019上半年商品住宅整体成交房型套数占比,2019上半年郑州市内八区高层总体房型（房）-面积（）成交结构,成交 主力 面积 段,数据来源：泰辰行技术中心,2019上半年郑州市内八区洋房房型（房）-面积（）成交结构,成交主力面积段,高层110以内三房为市场主流，四房以140-150为主力；洋房受北龙湖高端产品集中备案，180以上四房产品占比居首，其次140-150四房居多,2018-2019上半年同期市区LOFT、平层分区域供销价走势,2017-2019上半年郑州市区公寓存量及去化周期走势,上半年公寓市场持续低迷，供销格局未有明显扭转和库存高位下，价格上涨动力不足市场容量整体稳定，成交集中郑东新区及中原区；平层公寓占据成交主力，LOFT产品占比增加2017-2019上半年郑州市区公寓供销价走势2018-2019上半年同期市区公寓分区域供销价走势,市区公寓新增供应不断增加，销售持续低迷,数据来源：泰辰市场监控中心,写字楼库存持续下降，价格开始回升，郑东新区仍为主流区域；商业供应有所增加，去化缓慢,2018-2019上半年郑州市区分区域商业成交量价分析,2018-2019上半年郑州市区分区域写字楼成交量价分析,2017-2019上半年郑州市区写字楼供销价走势,2017-2019上半年郑州市区商业供销价走势,市区商办写字楼库存持续下降，价格逐步回升，商业去化缓慢,数据来源：泰辰市场监控中心,2019上半年市内八区项目商品房备案金额排名TOP20,数据来源：泰辰市场监控中心,2019上半年市区+近郊项目商品房备案金额排名TOP20,商品房备案排名,数据来源：泰辰市场监控中心,2019上半年市区商品住宅备案成交金额TOP20,2019上半年市区写字楼备案成交金额TOP10,2019上半年市区公寓备案成交金额TOP10,细分物业类型备案排名,二手住宅备案量稳价降，金水仍为二手房成交主力区域；郑东新区、中原区一二手住宅价格基本持平,2014-2019上半年市区一二手住宅价格走势,2014-2019上半年市区一二手住宅成交量及占比分析,2019上半年市区一二手住宅区域成交面积对比,2019上半年市区一二手住宅区域成交均价对比,二手住宅市场量稳价降，金水量为主力,数据来源：泰辰市场监控中心,二手房市场价格持续下行，买方市场占据主导,业主心理预期走低，降价比例增加导致挂牌价下行明显，市场转向买方，成交周期延长，议价空间较大,数据来源：泰辰市场监控中心、Real Data 数据库,楼市整体维稳，销售高压之下市场乱象丛生,楼市表现：上半年政策环境松动，利好刺激下带动楼市阶段性回温；项目以小规模多频次推售来保证解筹率和客户维系；市场整体开盘去化率71%，同比下降环比微增，市区去化率高于郊区，价差空间较小 导致客户回流；郊区抗风险能力弱，导客及销售难度不断增加；单盘极值门槛下降；公寓市场表现低迷营销表现：市场与价格维稳导致客户购房更为理性，观望加重，决策周期加长，成交难度叠加，倒逼营销政策多样、优惠频出来促销售；房企目标高压之下多种营销噱头引关注，同时项目引入与增加代理、 多家分销、并发展经纪人、转介高奖金等联合销售实现目标达成，其他市场参与主体纷纷介入新房销售， 加剧客户资源争夺，目的性销售导致投诉和维权增多，市场乱象丛生。,四、楼市监测,1-2月春节假期且为市区限购初期，成 交低迷；3-4月传统金三银四刺激部分客户需求， 同时近郊热度持续抬升；5月近郊中牟、港区、荥阳、新郑加入 限购范围，郑州主战场失利6月年中任务刺激部分需求同时平原新 区热度涨势明显；,楼市监测市场回温明显，成交总量增,2017年上半年实际成交 量45494套月均成交7582套,2017-2019上半年大郑州典型项目监控住宅月度实际成交量,2017年下半年实际成交 量67266套月均成交11211套,