2019 年11 月 大有可为 亚太区国际学校的发展趋势与基准亚太区国际学校 1 市场目前正迅速增长。 国际学校的数量在2014-2018年间增加了 26%，且这种增长势头有望延续至2028年甚 至未来更长时间。单从东南亚 2 和东亚 3 市场来 看，国际学校的数量在2014年至2018年之间分 别增长了26和25 4 。到2028年，据估计， 全球将有一半的新建国际学校位于亚洲， 其中东南亚和东亚将占到47%。建设和运营 国际学校的成本，以及影响行业增长的长期 趋势，将决定地点的选择和长期运营成果。 房地产成本是仅次于人力成本的第二大运营 成本类别，因此是优化和提高效率的关键 杠杆。 考虑到这一点，我们对亚太区发展最快的六大市 场中教育设施的建设和运营成本进行基准评估。 同时，我们也对在这些市场建立和运营学校的 相对难易程度阐述了观点，并对长期趋势提出了 看法。 1. 国际学校的定义为K-12英语教学学校。 2. 东南亚地区内的市场包括：印度尼西亚、泰国、马来西亚、柬埔寨、新加坡、越南、菲律宾、缅甸、老挝和文莱。 3. 东亚地区内的市场包括：中国内地、中国香港、韩国、中国台湾、蒙古和中国澳门。 4. ISC Research 亚洲国际学校数量在2028年前将实现快速增长 亚太区国际学校的发展趋势与基准 2快速增长的市场 国际学校的增长有哪些驱动因素？ 会否持续？ 亚太区国际学校的发展趋势与基准 3社会经济趋势正推动国际学校的需求增长 5. 根据联合国的 2019年工作人口展望，通过其网站获取的自定义数据。 来源：联合国 图表1： 城市人口增长预测，2019年和2030年 亚太地区 欧洲 北美洲 中美洲与南美洲 中东及北非 撒哈拉以南非洲 中产阶级人数（百万） 年预测 年预测 年预测 图表2： 各地区中产阶级人口，2015年-2030年（预测） 全球近60的人口居住在亚洲，而全球一半以上的城市扩张发生在这个地区 （图表1）。到2030年，亚洲的人口规模预计将进一步扩大21，新增约4.88亿 城市居民。 由于每4个人中就有1人未满17岁 5 ，公立学校的压力不断增加，因此，亚洲城市 对新建学校和优质教育的需求将达到空前程度。 在这一趋势的推动下，本地家庭已取代外籍人士成为国际学校的主要增长动 力。在亚洲许多经济体快速增长的环境下，希望为子女提供最优教育并有能力 承担的中高收入家庭数量激增。 截至2015年，亚太区的中产阶级人数总计达13.8亿（图表2）。到2030年，这 一数字有望增至近35亿。随着有能力负担国际学校费用的亚洲家庭数量与学龄 儿童数量同步增加，国际学校市场将从中受益。市场将继续从满足大量外籍人 士的需求，转向服务于越来越多的本地家庭，从而进一步催生对学校的需求。 来源：布鲁金斯学会（Brookings Institution） 中产阶级的定义是指家庭人均收入在每人每天11美元至110美元之间。（2011年） 亚洲 非洲 欧洲 拉丁美州和 加勒比 北美洲 大洋洲 城市人口（百万） 年 年预测 亚太区国际学校的发展趋势与基准 4从全球来看，未来10年，国际学校的数量预计将继续增长，复合年增长率约为3.9 （图表3）。到2028年，全球的市场规模预计将扩大至约14000所学校。这其中约有60或 8400所位于亚洲，满足约500万学生的需求，而2018年的学生需求仅为310万。 在我们追踪的市场中，其中一半的学生需求在2018年至2028年间预计将增长超过50%（图 表4）。在中国内地市场，2018至2028年的学生需求将增长87%。这很大程度上归因于取消 了独生子女政策以及对提高英语水平的需求不断增长。 图表3：亚洲的国际学校数量与学生人数对比 图表4：亚洲主要市场的学生人数 来源：ISC Research 来源：ISC Research 年 预测 年 预测 社会经济趋势正推动国际学校的需求增长 亚洲的国际学校 亚洲的学生数量 非亚洲的国际学校 新加坡 马来西亚 越南 中国香港 泰国 中国内地 未来10年的绝对增长 +45% +33% +76% +34% +84% +87% 2028年预测 2018年 全球国际学校数量 学生人数（千人） 学生人数（千人） 亚太区国际学校的发展趋势与基准 51 2 3 4 5 6 国际教育增长机遇区域概览 中国内地 亚太区增长最快、规模最大的市场 政府正提供激励措施，以鼓励本地运营商 建设新的国际学校 二三线城市教师短缺 机遇：二三线城市的双语学校 泰国 国际学校一半以上的学生是泰国公民 中端细分市场成熟，主要由本地运营商持 有和运营 机遇：对中端市场国际学校运营商的需求 中国香港 国际学校的名额严重短缺 缺乏合适的地段 未来在大湾区创造更多教学空间的计划或 有助缓解长期需求 机遇：对中端市场国际学校运营商的需求 马来西亚 在不确定的经济形势下，外籍人士数量减少 吉隆坡、槟城和新山的优质学校供大于求， 空置率较高 机遇：对面向本地家庭的中端及低价位学校 的需求 越南 外籍人士较少 国际学校主要依赖本地家庭 最近的政策放宽及第86号法令的发布，放 宽了以前对越南公民入读国际学校的限制 建设成本和运营成本相对较低 预计将成为亚太区增长最快的经济体之一 机遇：对面向本地家庭的中端及低价位学 校的需求 新加坡 新加坡公民严禁入读私立学校 难以从政府拿地 现有优质学校的学位增多，北伦敦学院学 校将于2020年开始招生 机遇：预计北部或东北部地区在2020年将 有中端市场园区土地招标机会 1 2 3 4 5 6 来源：仲量联行研究部， ISC Research 亚太区国际学校的发展趋势与基准 67 新兴趋势 长期的行业和设施趋势将影响 从选址到设施管理的方方面面 亚太区国际学校的发展趋势与基准 7行业影响因素 随着国际教育领域迅速发展，对资深教师的 需求不断上升。在全球范围内，据估计未来5 年内仅国际学校就需要增加16.3万名教师。 随着主要来源市场（英国和美国）的教师人 数下降，对教师的需求进一步增加，因此许 多学校目前正在建立自己的教学学院并招募 本地教师。 亚洲各国政府高度重视经济发展，并将教 育视为持续发展的主要动力。因此，供给 （学校的数量和类型）和需求（生源）均受 到严格的管控。 例如，新加坡不允许本地学生入读国际学 校；而另一边，越南目前允许本地学生占国 际学校入学人数的50，此前曾限制小学阶 段的比例为10，中学阶段的比例为20。 政治的不确定性以及政府对学校的管制法规 的变化，可能会带来严重影响市场参与方的 风险。然而，随着优质教育以及减轻公立学 校系统压力的益处渐趋明显，大多数市场都 已开始开放和放宽对国际学校的限制。 随着亚洲中产阶级快速增长，有更多的 家庭愿意将收入中更大的比例用于培养 子女，确保他们的孩子得到最好的教 育，为其铺垫最佳起点。在政策允许的 市场中，本地生源在国际学校入学人数 中所占的比例日益提高。 教师短缺 政府与监管情况 本地学生人数增加 来源：ISC Research、新加坡教育部、越南政府门户网站、布鲁金斯学会、仲量联行研究部 亚太区国际学校的发展趋势与基准 8房地产影响因素 技术改变了学生的学习方式，这种改变 比以往任何时候都快，数字化学习正成 为常态。国际学校已经在其学费结构内 包括了为学生提供笔记本电脑，这也代 表了学校从教室固定硬件向笔记本电脑 和平板电脑等个人设备以及相关应用软 件的巨大转变。但是，这也带来了新的 挑战，例如在教室中为个人设备设计不 间断电源和不间断网络连接，以及保障 设备和内容的安全性。 许多学校还开放设施和课程（例如体育课和 艺术课程），以吸引家长融入学校的体验。 学校环境及其设计在塑造学生的身心健康、 情商和幸福感方面的作用日益受到关注。学 生和教职人员都有大部分时间在学校中度 过，其建筑环境和设计的多个层面（例如噪 音、空气质量、新鲜饮用水、营养食品、自 然光线、安静的空间等）不仅会影响学业成 绩，也可能影响压力、幸福感和整体健康。 在设计、开发和运营学校时若能考虑到这些 个人需求的重要方面，将有助于打造越来越 多的父母、学生和教职人员追求的优质教育 体验。 在土地供应受严格限制的形势下，垂直 校园在亚洲一些最大和最密集的城市越 来越普遍，例如香港、新加坡和中国内 地一线城市。这对学生动线、整合户外 运动和学习空间以及防火安全提出了新 的挑战。 随着城市密度不断提升，这种趋势必将 持续，对于运营商和建筑师而言意味着 他们必须紧密合作，为应对挑战制定周 全的设计规划。 技术变革 让家长融入学校体验 垂直校园 6 来源：仲量联行研究部 6. 垂直校园是指在相对较小的地块上建造的多楼层学校。 亚太区国际学校的发展趋势与基准 9学校的发展前景 ？ 中国视角 中国的国际教育机构已从主要为外国学生提供教育的非营利学校，发展为由预期获得财务回报 的私人和企业投资者持有的商业所有制学校。 随着一线城市的经济增长显著放缓，这些市场对于教育领域的投资者而言可 能不再那么具有吸引力，而处于快速增长的二三线城市则可以支持学校的持 续发展。 以贵州西南部的贵阳为例，这座地处温带地区且常年空气质量优异的城市， 过去5年的经济增长在中国省会城市中排名第一，而20年前它却是中国最贫困 的城市之一，反差非常明显。 随着阿里巴巴、苹果、华为、微软和腾讯等科技巨头看好贵阳数据谷的增 长，并在此投资，贵阳的经济增长已超过全国平均水平。这有助于吸引那些 看重工作机遇、寻求在环境更优化且经济发展快的地域养育家庭的年轻专业 人才。贵阳市在2016年的“中国最佳表现城市”中排名第一（米尔肯研究 院），并在2018年的“机遇之城”（普华永道）中名列前十。 如何选择下一所学校，需要严谨理性的系统化方法；对于投资者和学校运营 商而言，了解消费者的期望、资本投资、运营成本和风险至关重要。国际学 校的开发和运营正变得愈发复杂，差异性的价值主张将有助于在竞争日益激 烈的市场中保持优势。 7. 学区房是指国家教育部门对于允许学生直接入读指定地理区域内学校的规定。 居住成本 学区房 1 现象的通货膨胀式效应已 促使更多的年轻家庭迁往二三线城 市，在这些城市他们可以如愿拥有 房产，并为子女提供优质且负担得 起的教育。 政府法规 2017年出台的法规禁止在9年制义务 教育期间收取费用，这给“双重课 程体系”的国际学校带来了商业挑 战。 2018年的法规变化禁止幼儿园通过 IPO或从上市公司筹集资金，为私人 投资过度的市场降温。 空气质量指标 中国一线城市的空气质量长期以来都低于 世界卫生组织的健康空气标准。由于父母 越来越担心空气质量差会对孩子健康造成 影响，一线城市的国际学校近来的外籍学 生入学率有所下降。 寄宿学校 要容纳更多的寄宿学生，需要能够在全寄宿 环境中承载多达3000名学生的土地和建筑 物，建筑面积可能超过30万平方米，建于占 地超过30公顷的地块上，预计需要20亿元 （约合3.12亿美元）的资本投资。 在中国 开办学校 需考虑的 要点 观点国际学校在中国 关于作者 John Mortensen是仲量联行大中华区 教育领域服务的资深董事。在过去的10 余年间，他与众多领先的美国大学和英 美国际学校合作紧密，为他们提供在中 国的校园开发等房地产相关服务。 亚太区国际学校的发展趋势与基准 10市场的复杂性 亚洲的发展机遇极具吸引 力，但宏观经济、政府监管 和社会趋势等各种复杂因素 也不容忽视。 亚太区国际学校的发展趋势与基准 1112 建造和运营学校的难易程度 对于在六个重点市场建造和运营国际学校的相对复杂性，仲量联行的专家提 供了观点。 新加坡凭借强大的监管基础设施、经商便利性和法律框架，成为最易于建造 和运营学校的市场。 相较而言，由于语言障碍和相对不透明的监管体系，中国内地的教育领域相 对难以进入。 易于运营学校 新加坡 中国香港 吉隆坡 胡志明市 中国内地一线城市 曼谷 中国内地二线城市 1 2 3 4 5 6 7 易于建造学校 新加坡 曼谷 吉隆坡 胡志明市 中国香港 中国内地一线城市 中国内地二线城市 1 2 3 4 5 6 7 衡量建造学校难易度的重要维度 纲要计划 建造成本 施工许可 施工质量 竣工证明书 衡量运营学校难易度的重要维度 市场成熟度 所有权限制 建立运营主体学前班/1-9年级/10-12年级 申请教育许可证学前班/1-9年级/10-12年级 取得运营许可证学前班/1-9年级/10-12年级 亚太区国际学校的发展趋势与基准 12需要投入多少资金? 国际学校的运营和建设基准 相较于中端市场学校，优质学校的建造成本通常高出33，而运 营成本平均高出20。成本差异主要归因于优质学校中专业设施 数量更多，这些设施的建造和维护成本更高。优质学校通常要求更 多人员配备和更高的服务标准，包括更高的安全性、清洁和礼宾/ 接待服务以及员工支持。 短期内，国际学校的建造和运营成本预计将保持不变，仅限于由汇 率差异所致的轻微波动。 图表6：建造一所学校的成本 图表7：运营一所学校的成本 地点 优质学校（美元/平方米建筑面积） 中端市场（美元/平方米建筑面积） 中国香港 3,230 3,800 2,450 2,850 新加坡 2,600 - 2,900 2,100 - 2,500 中国内地 2,120 2,870 1,700 - 2,300 泰国曼谷 900 - 1,200 700 900 越南胡志明市 650 750 600 650 马来西亚吉隆坡 440 530 360 480 地点 优质学校（美元/平方米建筑面积） 中端市场（美元/平方米建筑面积） 中国香港 59 - 70 40 - 60 新加坡 55 - 75 32 - 44 中国内地 46 - 65 46 60 马来西亚吉隆坡 34 - 46 28 - 38 泰国曼谷 22 - 30 21 - 29 越南胡志明市 15 - 21 14 - 19 来源：仲量联行 *建筑成本包括专业费用、法定文件、施工和装修、家具、陈设和设备、小型活动家具以及视听和信息技术 设备等。 来源：仲量联行 *运营成本包括提供增强的安全解决方案、维护学生设施以及确保符合法规要求等。 我们预计未来两年学校的建造成本将保持不变， 与当前的建造成本趋势和波动一致。 Ralph Davidson 资深董事，仲量联行 亚太区国际学校的发展趋势与基准 13中国内地 中国香港 马来西亚 泰国 越南 新加坡 资本成本展望 运营成本展望 学生需求展望 机遇 对双语国际学校的高需求 对中端市场国际学校的 需求；但适合学校的选 址稀缺且竞争激烈 优质国际学校市场 饱和 中端市场和低价位国 际学校存在机会 对中端市场国际学校 的需求 中端市场国际学校 政府法规放宽，本地 生源对国际学校的需 求相应提高 2019年预计将有土地 招标 中端市场国际学校存 在机会 关键驱动因素 人口增长 英语语言学习 独生子女政策终结/年 轻人口 大量外籍人士和富裕 的本地家庭 本地学生入读国际学 校不设限制 投资者监管环境较为 友好 中等收入家庭增加 国家教育较为薄弱 对本地生源不设入学 限制 本地家庭富裕程度 提升 外籍人士增加 海外大学的入学途径 英语语言学习 英语语言学习 国家教育较为薄弱 本地家庭富裕程度 提升 年轻人口 放宽对本地生源的入 学限制 经济/金融强国 大量外籍人士 外籍人士的薪酬待遇 下降 亚太区国际学校市场展望 投资决策者指南 在复杂的市场环境中，要了解市场并做出正确的决定，行业的专业知识至关重要。 仲量联行充分掌握市场知识的技术性细节，可助您做出明智决策。 亚太区国际学校的发展趋势与基准 14如需了解更多信息，敬请联系： Mike Walsh 董事总经理，企业解决方案部 亚太区 mikee.walshap.jll John Mortensen 资深董事 教育领域服务 大中华区 john.mortensenap.jll 马基荣 资深董事 综合设施管理部 大中华区 samuel.maap.jll Ralph Davidson 资深董事，东南亚酒店、 医疗保健和教育服务 ralph.davidsonap.jll Susan Sutherland 企业解决方案研究部总监 亚太区 susan.sutherlandap.jlljoneslanglasalle 仲量联行 © 仲量联行2019年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 仲量联行大中华区分公司 北京 中国北京市 建国门外大街 1 号 国贸大厦A座 11 层 邮政编码100004 电话+86 10 5922 1300 传真+86 10 5922 1330 成都 中国四川省成都市 红星路 3 段 1 号 成都国际金融中心 1 座 29 层 邮编610021 电话+86 28 6680 5000 传真+86 28 6680 5096 重庆 中国重庆市 渝中区民族路 188 号 环球金融中心 45 楼 邮政编码400010 电话+86 23 6370 8588 传真+86 23 6370 8598 广州 中国广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路 6 号 广州周大福金融中心 2801-03 单元 邮政编码510623 电话+86 20 2338 8088 传真+86 20 2338 8118 杭州 中国浙江省杭州市 江干区新业路 228 号 杭州来福士中心 T2 办公楼 802 室 邮政编码310000 电话+86 571 8196 5988传真+86 571 8196 5966 南京 中国江苏省南京市 中山路 18 号德基广场 办公楼 2201 室 邮政编码210018 电话+86 25 8966 0660传真+86 25 8966 0663 青岛 中国山东省青岛市 市南区香港中路 61 号 远洋大厦 A 座 2308 室 邮政编码266071 电话+86 532 8579 5800 传真+86 532 8579 5801 上海 中国上海市静安区 石门一路 288 号 兴业太古汇香港兴业中心一座 22 楼 邮政编码200041 电话+86 21 6393 3333 传真+86 21 6393 3080 沈阳 中国辽宁省沈阳市 沈河区惠工街 10 号 卓越大厦 1808 室 邮政编码110013 电话+86 24 3109 1300 传真+86 24 3109 1330 深圳 中国广东省深圳市 福田区中心四路 1 号 嘉里建设广场第三座 19 楼 邮政编码518048 电话+86 755 8826 6608 传真+86 755 2263 8966 天津 中国天津市 和平区南京路 189 号 津汇广场 1 座 35 楼 9 单元 邮政编码300051 电话+86 22 8319 2233 传真+86 22 8319 2230 武汉 中国湖北省武汉市 江岸区中山大道 1628 号 武汉天地平安金融中心 3202-03 室 邮政编码430014 电话+86 27 5959 2100 传真+86 27 5959 2144 西安 中国陕西省西安市 雁塔区南二环西段 64 号 凯德广场 2202-03 室 邮政编码710065 电话+86 29 8932 9800 传真+86 29 8932 9801 香港 香港鲗鱼涌英皇道 979 号 太古坊一座 7 楼 电话+852 2846 5000 传真+852 2845 9117 jll.hk 澳门 澳门南湾湖 5A 段 澳门财富中心 16 楼 H 室 电话+853 2871 8822 传真+853 2871 8800 jll.mo 台北 台湾台北市信义路 5 段 7 号 台北 101 大楼 20 楼之 1邮政编码11049 电话+886 2 8758 9898 传真+886 2 8758 9899 jll