2019年二手房市场白皮书广州进入2019年之后，二手房市场交投气氛有所好转，自3月起二手住宅网签周均成交量更回升至1000套以上大关，数据反映广州整体二手楼市开始逐渐回升，市场观望情绪也有所消退。后市方面潜在买家和潜在可进入二手房市场的房源，均有可能出现增加。原因在于：一方面，2017年330新政年满两年，部分非广州户籍买家群体将陆续获得购房资格，其需求将逐步被释放，预计4月及之后广州二手房市场潜在承接买家数量将可能增加。另一方面，在2017年3月及后成交的房源同样具备了出售的资格，届时市场供应将有望增加。二手房市场交投胶着 “让价”成为市场主流广州每周二手住宅网签量走势数据来源：广州市住房和城乡建设局广州年2019二手房市场白皮书2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 同 比（% ）二手住宅成交宗数（宗） 57439 84608 129923 134957 102384 -24%二手住宅成交面积（万 m2） 485.59 696.72 1153.31 1168.01 882.48 -24%合富指数 178 182 247 316.2 310.3 -2%合富指数同比涨幅（% ） -1.6 2.3 35.7 28 -1.9 -表：2018年广州二手住宅市场成交情况数据来源：广州市住房和城乡建设局、合富大数据749453420100020003000400050006000700080001周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周3周6周9周12周15周18周21周24周27周30周33周36周39周42周45周48周51周2周5周8周11周2017年 2018年 2019年2018年广州二手房市场交投活跃度明显低于2017年，成交量从2017年的134957套大幅下降至2018年的102384套，降幅多达24%， 为自2016年以来近三年交投活跃度最低的一年。究其原因除了调控、房贷等政策层面的因素外，买卖双方心理价位的明显差距，对价格的分歧导致二手房市场交投胶着、成交周期拉长。对业主来说，“反价”已成过去式，“让价”成为市场主流。对买家来说，市场转变为“买方市场”对买家比较有利， 但买家“压价”幅度远大于业主可接受的“让价”幅度，造成二手房市场交投胶着。2018年房贷环境偏紧，首套房贷利率上浮5%甚至更高，占据市场成交主力的按揭购房买家供楼成本增加，促使市场成交淡静，成交量下降至近三年以来的最低水平。2018年全年二手住宅成交宗数为102384套，成交面积882.48万 m2，同比2017年均下降约24%，亦低于2016年（129923套）的成交水平。从各月成交来看，2018年月度成交量均低于2017年同期。2018年只有6月和8月的月度成交量突破10000套大关，而2017年共有7个月的月度成交量突破10000套大关，分别是1月、3月、4月、5月、6月、7月和8月。2018年四季度，广州二手住宅市场月度成交量更跌至不足7500套的低位。2017-2018年广州各月二手住宅成交情况数据来源：广州市住房和城乡建设局广州年2019二手房市场白皮书一、调控、房贷环境双收紧，2018年广州二手住宅市场成交大降两成040000800001200001600002014年 2015年 2016年 2017年 2018年近五年广州二手住宅成交情况数据来源：广州市住房和城乡建设局02000400060008000100001200014000160001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2017年 2018年从各区表现来看，随着中心城区楼价高企，外围区域价格相对稍低的优势，再加上新地铁线路开通令外围区域交通便利度有所提升，促使购房需求外溢的现象更趋明显。2018年番禺、花都、增城等区域承接从市中心外溢的购房需求，成交排名有所上升。其 中 ， 2017年位列全市成交量第二名的番禺区，在2018年全年录得18335套二手住宅成交，位列2018年各区成交之首；而2017年排名第一的海珠区，在2018年全年仅录得12498套的成交，下降至第二名。2017年和2018年均有新地铁线路开通的增城，排名越来越靠前，2016年仅位列全市第五名 ，2017年已升至全市第四名，而到2018年更进一步跻身全市前三行列。在2017年年底开通地铁的花都区，2018年以10023套的成交位列全市第五名，而该区在2017年仅位列全市第七名。广州年2019二手房市场白皮书增城黄 埔南 沙番 禺从 化花 都天 河白 云海 珠越 秀荔 湾8000套以下 8000-12000套 12000套以上增 城量：1 2079 套同比： 1 9%黄 埔量：3 608 套同比： 1 8%南 沙量：4 121 套同比： 1 5%从 化量：5 171 套同比： 1 2 %花 都量：1 0023 套同比： 2 2%白 云量：9 486 套同比： 4 0%番 禺量：1 8335 套同比： 9%越 秀量：1 0123 套同比： 3 2%天 河量：9 601 套同比： 3 4%荔 湾量：7 339 套同比： 3 3%海珠量：1 2498 套同比： 3 5%2018年广州各区二手住宅成交情况数据来源：广州市住房和城乡建设局广州年2019二手房市场白皮书首置刚需买家仍是广州二手住宅市场的成交主力，据合富大数据统计，2018年首次置业刚需型购房个案占比达61%，成交份额与2017年（62%）差不多。改善换房型买家的占比也维持在25%左右。2017-2018年广州二手住宅买家类型数据来源：合富大数据二、首置刚需买家占成交主力的市场格局延续，低总价、中小户型房源需求量较大2017年 2018年首次置业 改善 其他62%61%25%25%14%13%2018年 2017年番禺 1 2海珠 2 1增城 3 4越秀 4 5花都 5 7天河 6 6白云 7 3荔湾 8 8从化 9 9南沙 10 10黄埔 11 11数据来源：合富大数据表：2017年-2018年广州二手住宅市场各区成交量在全市的排行情况首置刚需买家青睐的中小户型房源，也因为需求量大而继续成为广州二手住宅市场的成交主力。据合富大数据统计，2018年两房和三房成交占比分别达37%和36%。不过，首置刚需买家和改善换房买家由于需求不同，对户型的偏好也各有侧重，一般来说，首置刚需买家较多购买两房物业，而改善换房买家则较多青睐三房物业。从各面积段分布来看，受首置刚需买家欢迎的60-90m2两房或紧凑型三房成交占比最高，比例达34%。在首置刚需购房个案当中，60-90m2两房或紧凑型三房的成交占比更高，达39%，而在改善换房购房个案当中，也有约25%的个案选购了60-90m2两房或紧凑型三房。一步到位购买90-120m2三房的首置刚需个案占比，仅22%，低于购买60m2以下小户型26%的占比。 改善换房购房个案中购买90-120m2三房的比例略高于60-90m2两房或紧凑型三房，达26%。广州年2019二手房市场白皮书数据来源：合富大数据37%42%27%36%36%43%总体首次置业刚需改善换房一房 两房 三房 四房 五房及以上2018年广州整体及主力买家群购房户型情况27%26%17%34%39%25%21%22%26%8%7%12%10%6%20%总体首次置业刚需改善换房60m2以下 60-90m290-120m2120-144m2144m2以上2018年广州整体及主力买家群购房面积情况数据来源：合富大数据广州年2019二手房市场白皮书三、30-40岁是买房的黄金年龄，90后买家明显增多从总价段分布来看，广州二手住宅市场当中，总价在300万元以内的房源最热销，2018年接近7成的个案落在该总价段内，总价在150-300万元之间的房源，无论是在首置刚需买家群体还是在改善换房买家群体当中，受欢迎度均超过其它总价段的房源。其中，在首置刚需买家购房个案当中，150-300万元总价段占比高达45%，而在改善换房买家购房个案当中，150-300万元总价段占比也达35%。值得关注的是，在改善换房个案当中，购买600万元以上高总价房源的占比也高达26%。作为全国四大一线城市之一，广州多年来对外来人口具有持久而强大的虹吸效应。据广东省统计局公布数据显示，2018年广州市常住人口约为1490.44万人，相较于2017年全市常住人口的1449.84万人，增长40.6万人。人口增长、年轻人置业安家等需求，为广州楼市带来充足的自住购买力支撑，80后、90后等年轻人的置业需求，逐渐成为广州楼市的成交主力。据合富置业提供的分析，近六年广州楼市的买房群体当中，80后一直占据成交主力位置，约一半左右的购房个案，置业群体为80后买家。年轻人置业需求逐年增加，现时最早一批90后的年龄已逼近30岁，正是首置刚需释放的时候，因此90后逐渐成为广州楼市不可忽视的购房群体。90后买家占购房市场比例，从2013年的4%大幅升至2018年的20%，增长幅度相当明显。数据来源：合富大数据26%29%10%41%45%35%16%15%20%5%4%9%12%7%26%总体首次置业刚需改善换房150万元以下 150-300万元 300-450万元 450-600万元 600万元以上2018年广州整体及主力买家群购房总价情况广州二手住宅市场当中，买家在30-40岁这个年龄段出手购房的情况最常见。据合富置业提供的分析显示，2018年在广州购买二手住宅的个案当中，30-40岁的买家占比高达49%，而30岁以下的买家占比也多达26%。60岁以上的买家最少，占比仅3%。广州年2019二手房市场白皮书4%20%50%49%30%21%15%10%0%10%20%30%40%50%60%13年 14年 15年 16年 17年 18年90后 80后 70后 其他80后70后90后数据来源：合富大数据数据来源：合富大数据近六年在广州购房的买家年龄段分布7030岁以下26%30-40岁49%40-50岁16%50-60岁6%60岁以上3%广州二手住宅市场买家年龄层分布广州年2019二手房市场白皮书四、租房市场以小业主放租房源为供应主力，租金稳中微升按照区域情况分析，年轻买家外溢到外围片区的趋势越发明显。据合富置业提供的分析显示，花都、增城、黄埔、南沙等外围区域，二手房市场买房平均年龄均在33-34岁之间，而白云、番禺及中心四区比这些外围区高出不少。尤其是中心四区以及番禺，在近三年买家购房的平均年龄均出现增长的现象。广州各区二手住宅市场买家平均年龄分布33.8岁花都36.5岁白云33.5岁黄埔32.2岁增城37.6岁市中心34.9岁番禺33.8岁南沙2018年广州租房市场受到政策支持利好，发展势头良好，尽管市场上已涌现一批企业运营的长租公寓，但目前广州租房市场房源供给仍以小业主放租的房源为主力。经济发展、外来人口的流入、高校毕业生就业等各种因素，为广州住宅租赁市场提供庞大的需求作为支撑。与此同时，不断有新收楼房源投入租房市场，令市场保持充足的新增供应。数据来源：合富大数据供需两旺带动广州租房市场租金保持稳中微升的态势。据合富大数据统计，2018年广州租房市场平均租金为51.4元/ m2/月，与2017年相比出现4.3%的升幅。纵观全年租金走势，春节后、年中毕业生租房旺季以及四季度等租房需求旺季，租金出现上升的势头。从区域来看，大部分区域租金走势保持平稳，按年涨幅保持在5%以内，其中，白云区租金涨幅最小，仅1.1%，而南沙区的租金与2017年相比微跌0.8%。天河、番禺两区在需求支撑下，2018年租金涨幅超过10%，跑赢大市整体水平。广州年2019二手房市场白皮书44.046.048.050.052.054.056.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年 2018年2017年平均 租金：49.3 元/ m2/月2018年平均 租金：51.4 元/ m2/月2017-2018年广州租房市场平均租金走势数据来源：合富大数据2017-2018年广州各区租金数据来源：合富大数据 天河区 68.8 76.4 11%番禺区 38.3 42.3 10.4%黄埔区 33 34.4 4.2%花都区 23.9 24.9 4.2%海珠区 58.7 61 3.9%越秀区 62.9 64.9 3.2%荔湾区 46 47.1 2.4%白云区 43.5 44 1.1%南沙区 25.4 25.2 -0.8%区 域2018年（ 元 / m2/月 ）同 比2017年（ 元 / m2/月 ）