2019年 10月上海 商品住宅 市场月报2019年 11月刊C ONTENTS目录202 市场结构性成交分析01 整体市场回顾整体市场回顾第一章本月观点4上海商品住宅市场“金 9月”高调开局，“银 10月”平淡收尾。供应成交量双双跌落，成交均价持续回暖 。上海 今年“银 10月”成色不足 ，十月 整体供应成交平淡，高端住宅成交显著 。2019年 10月上海市公寓供应面积为 45.52万平米，环比减少 46%，同比减少 50%；成交均价回暖， 55088元 /平米。成交面积为 70.70万平米，环比增长 2%，同比下跌14%。 上海公寓市场在 10月供应成交双双回落，成交价均小幅增长。本月 高端公寓去化情况良好。2019年 9月同策上海地区上门访客指数为 50，环比上涨 6.38%，较上月略有小幅上涨。商品住宅公寓市场访客指数本月数据快报5上海市 2019年 10月商品住宅供求价数据数据说明： 商品住宅：公寓类 +别墅类；公寓类：公寓 /复式 +花园洋房 /电梯洋房 +叠加 /叠院 /叠墅；别墅类：独栋 +联体物业类型单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/ 平米 环比 同比商品住宅 5 1 . 3 0 -43% -45% 5 4 . 3 0 -31% 7% 55088 2% -13%公寓 4 5 . 5 2 -46% -50% 4 8 . 3 1 -32% 4% 55088 2% -14%别墅 5 . 7 8 -14% 484% 6 . 0 0 -21% 44% 61391 14% 18%1 0 月供应面积 1 0 月成交面积 1 0 月成交均价商品住宅存量6数据来源： dataln月上 海商品住宅存量及 3个月移动去化周期2019年 10月 上海市商品住宅存量 为 788.84万 平米，三个月移动去 化周期为 12.18个 月 。 移动去化周期 有 所上涨，但近半年基本保持稳定态势。 商品 住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。万平米0 .0 02 .0 04 .0 06 .0 08 .0 01 0 .0 01 2 .0 01 4 .0 01 6 .0 01 8 .0 00 .0 01 0 0 .0 02 0 0 .0 03 0 0 .0 04 0 0 .0 05 0 0 .0 06 0 0 .0 07 0 0 .0 08 0 0 .0 09 0 0 .0 0全市商品住宅存量 移动存销比上海各环线商品住宅存量7数据来源： dataln上海 2019年 9月商品住宅各环线存量2019年 10月 上海市商品住宅存量 为 788.84万 平米，三个月移动去 化周期为 12.18个月 。 今年本月移动 去化 周期有所上涨，但近半年基本保持稳定态势 ， 商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓 。外环外存量596.3万 平米， 占比最大，达到 76%；内外环存量 133.77万平米，占比 17%；内环内存量 58.77万平米，占比 7%。 商品住宅存量各环线结构基本保持稳定无变化。上海 2019年 10月商品住宅各环线存量8%16%76%内环内内外环外环外7%17%76%内环内内外环外环外商品住宅市场8数据来源： dataln上海商品 住宅 市场 供求 及均价走势上海商品住宅 市场“金 9月”高调开局，“银 10月”平淡收尾。供应成交量双双跌落，成交均价 持续 回暖。 2019年 10月 上海市商品住宅供应面积 为 51.3万平米 ，环 比下跌 43%，同比下跌 45%； 成交面积 为 54.3万 平米，环 比下跌 31%，同比上涨 7%。本月成交均价 为 55088元 /平米，环 比上涨 2个百分点 ， 同比下跌 13%，成交量价略微上涨。 上海今年“银 10月”成色不足，由于“金 9”在前，但十月整体供应成交平淡 ，高端住宅成交显著 。 01 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 07 0 0 0 00 . 0 02 0 .0 04 0 .0 06 0 .0 08 0 .0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 01 6 0 . 0 01 7 -021 7 -031 7 -041 7 -051 7 -061 7 -071 7 -081 7 -091 7 -101 7 -111 7 -121 8 -011 8 -021 8 -031 8 -041 8 -051 8 -061 8 -071 8 -081 8 -091 8 -101 8 -111 8 -121 9 -011 9 -021 9 -031 9 -041 9 -051 9 -061 9 -071 9 -081 9 -091 9 -10元 / 平米万平米供应 成交 成交均价商品 住宅 -成交 排名9本月成交榜首保利云上项目位于嘉定区江桥板块。单月成交 26895.02平米。本月值得关注的是内环内的复兴珑御和九庐高端商品住宅均成交显著。数据来源： dataln面积（平米）紫竹半岛 吴泾板块 237 3 2 6 8 1 . 7 6九庐 陆家嘴滨江板块 139 2 6 1 3 2 . 6 3四季都会 杨行板块 236 2 2 7 8 8 . 9 5盛世荟庭 惠南板块 184 2 0 6 4 9 . 4 1百汇园 龙华板块 116 1 7 6 7 3 . 7 2保利玲珑公馆 临港新城板块 189 1 7 1 4 6 . 3 5高尚领域 真如板块 151 1 5 0 1 4 . 1 7中骏天璟 徐泾板块 149 1 4 7 5 2 . 6 8前滩晶萃名邸 三林板块 115 1 4 7 1 0 . 8宝华帝华园 金汇板块 167 1 2 9 5 8 . 7 6表：2 0 1 9 年9 月商品住宅成交面积TO P 1 0楼盘名称 板块 套数面积（平米）保利云上 江桥板块 272 2 6 8 9 5 . 0 2前滩晶萃名邸 三林板块 129 1 6 3 9 9 . 2 6复兴珑御 老西门板块 76 1 6 3 4 2 . 1 9亚通水岸景庭 崇明新城板块 117 1 5 6 9 9 . 8 2高尚领域 真如板块 105 1 0 5 1 3 . 3 7碧云壹零 临港新城板块 41 1 0 2 7 7 . 1 8九庐 陆家嘴滨江板块 45 8 0 6 3 . 7 5碧桂园凤凰城 金山新城板块 62 7 3 7 4 . 7 6恒大滨江华府 陆家嘴滨江板块 14 6 7 2 9 . 4 6保利象屿公园悦府 南桥新城板块 76 6 7 0 8 . 1表：2 0 1 9 年1 0 月商品住宅成交面积TO P 1 0套数楼盘名称 板块公寓市场10数据来源： dataln上 海公寓 市场 供求 及均价走势2019年 10月 上海市公寓供应面积 为 45.52万 平米，环 比减少 46%，同比减少 50%；成交均价回暖， 55088元 /平米。成交 面积 为 70.70万 平米，环 比增长 2%， 同比下跌 14%。 上海公寓市场在 10月供应成交双双回落，成交价均小幅增长。本月高端商品住宅去化情况良好。01 0 0 0 02 0 0 0 03 0 0 0 04 0 0 0 05 0 0 0 06 0 0 0 07 0 0 0 00 . 0 02 0 .0 04 0 .0 06 0 .0 08 0 .0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 01 7 -021 7 -031 7 -041 7 -051 7 -061 7 -071 7 -081 7 -091 7 -101 7 -111 7 -121 8 -011 8 -021 8 -031 8 -041 8 -051 8 -061 8 -071 8 -081 8 -091 8 -101 8 -111 8 -121 9 -011 9 -021 9 -031 9 -041 9 -051 9 -061 9 -071 9 -081 9 -091 9 -10元 / 平米万平米供应 成交 成交均价