,2018Q3商办数据分享会报告,目 录catalog,宏观经济篇商办市场篇重点监控城市篇,目 录catalog,宏观经济篇商办市场篇重点监控城市篇,GDP增速6.7%，连续四季度放缓，经济下行压力较大,宏观经济篇,603620,6.7%,6.0%,6.2%,6.4%,6.6%,6.8%,7.0%,7.2%,7.4%,7.6%,7.8%,8.0%,0,100000,200000,300000,400000,500000,600000,700000,800000,900000,2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3国内生产总值(不变价)_累计值(亿元)GDP累计增速全国 2013Q12018Q3 GDP累积值及累计增速,固定投资额增速持续走低，本季度同比增速5%,483236,0%,5%5%,10%,15%,20%,25%,0,100000,200000,300000,400000,500000,600000,700000,2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月,固定资产投资完成额_累计值(亿元)固定资产投资完成额_累计增长(%)全国 20132018Q3 固定投资额,宏观经济篇,社会消费品零售总额，累计同比增速9%，创15年来最低,274299,0%,2%,4%,6%,8%,10%9%,12%,14%,0,50000,100000,150000,200000,250000,300000,350000,400000,2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年2月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月2016年9月2016年10月2016年11月2016年12月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月,社会消费品零售总额_累计值(亿元)社会消费品零售总额_累计增长(%)全国 20132018Q3 社会消费品零售总额,宏观经济篇,进出口：受中美贸易摩擦影响，出口增速及贸易逆差续下滑，至6.5%,宏观经济篇,6.5%,-20.0%,2102 -15.0%,-10.0%,-5.0%,0.0%,5.0%,10.0%,1731415.0%,20.0%,25.0%,30.0%,0,5000,10000,15000,20000,25000,出口总值_累计值(亿美元)贸易顺差_累计值(亿美元）出口总值_累计增长(%)全国 20152018Q3 进出口总额及贸易顺差,三产增速低迷，PMI持续走低，仅略高于50%荣枯线，经济缓慢发展,宏观经济篇,319188,7.7%,6.8%,7.0%,7.2%,7.4%,7.6%,7.8%,8.0%,8.2%,8.4%,8.6%,0,50000,100000,150000,200000,250000,300000,350000,400000,450000,50.8,47,48,49,50,51,52,53,制造业采购经理指数(%),第三产业增加值(不变价)_累计值(亿元)第三产业累计增速全国 2013Q12018Q3 第三产业增加值及增速,全国 2015年1月2018年9月PMI指数,观点：当前宏观经济面临的两大挑战，即结构性去杠杆与应对中美贸易冲突对我国基建、投资、出口、消费等领域都会带来下行压力，经济表现稳中有变对于企业来讲，结构性去杠杆将直接影响信用派生的速度与结构、影响社会融资，增加企业经营难度下半年开始，国家通过一系列稳信心和稳预期的动作，增加惠民生方面的财政支出，加大减税力度等，预期将会提振市场信心，夯实经济稳定健康发展的基础,目 录catalog,宏观经济篇商办市场篇重点监控城市篇,投资及增速地产投资增速相对稳定（得益于土地购置费的增加），办公市场投资增速下滑11%,商办市场篇宏观,房地产投资_累计增长(%), 10%,房地产办公楼投资_累计增长(%), -11%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,15%,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,140000,2017Q1,2017Q2,2017Q3,2017Q4,2018Q1,2018Q2,2018Q3,房地产投资_累计值(亿元),写字楼投资累积值（亿元）,房地产投资_累计增长(%),房地产办公楼投资_累计增长(%),全国 2017Q12018Q3 地产投资 写字楼投资 及增速,一线城市，商办土地成交相较于住宅市场，商办市场土地成交稳定，流拍少，一线城市2018年截至Q3，流拍5幅，占比6.4%,商办市场篇宏观,3,8,8,14,8,10,10,13,9,6,10,7,8,11,12,8,4,12,13,4,6,1,1,1,1,1,3,2,1,1,2,2,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,0,100000,200000,300000,400000,500000,600000,700000,供应总面积未成交面积（建筑面积）供应总幅数未成交幅数全国 2017Q12018Q3 商办市场土地流拍情况,全国办公市场未来供应施工、新开工持续走低，竣工面积断崖式下降14%，商办市场进入新一轮调整期,-1%,-3%,-14%,-30%,-20%,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,0,5000,10000,15000,20000,25000,30000,35000,40000,45000,50000,全国办公楼施工面积_累计值(万平方米) 全国办公楼施工面积_累计增长(%),全国办公楼新开工施工面积_累计值(万平方米) 全国办公楼新开工施工面积_累计增长(%),全国办公楼竣工面积_累计值(万平方米) 全国办公楼竣工面积_累计增长(%),全国 办公楼施工、新开工、竣工面积及累计增长,商办市场篇宏观,-30%,-20%,-9%-10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,4500,办公楼销售面积_累计值(万平方米) 办公楼销售面积_累计增长(%),-5%,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,全国办公市场销售情况连续两年下降，利于租赁市场进一步去库存 销售面积累计下降9%，销售额累计下降5%500060%7000,办公楼销售额_累计值(亿元),办公楼销售额_累计增长(%),全国办公楼销售面积、销售额、累计增长率,一线城市，租赁累计可租受新增供应及经济形式影响，累计可租量持续走高,商办市场篇供求,1191,1923,203,996,10005000,1500,2000,4000350030002500,50004500,2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月北京上海广州深圳一线城市累计可租面积,一线城市，租赁成交成交低迷，除广州增长13%外，其余三城环比跌幅超过15%,商办市场篇供求,137,95,232,96,127,125,69,64,8756,0,100,200,300,400,500,800700600,17.1,17.2,17.3,17.4,17.5,17.9,17.1017.11,17.1218.1,18.4,18.5,18.6,18.7,18.8,18.9,17.617.717.8北京成交面积_万平,上海成交面积_万平广州成交面积_万平,18.218.3深圳成交面积_万平,一线城市 2017年1月-2018年9月 成交面积,7.2,5.3,4.1,3.8,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,6.0,7.0,8.0,北京,-0.13%,北京,0.13%,上海,5.3%,广州,-0.81%深圳,一线城市，办公租赁价格广州Q3租金水平受成交拉动明显，环比上涨5.3%，其余城市环比小幅变动，基本持稳,商办市场篇供求,上海广州深圳2017年1月-2018年9月 一线城市租金情况,一线城市，客户需求特征行业互联网行业需求一骑绝尘，占比40%贸易、服务业、金融、文娱等占比突出，符合一线城市产业功能定位,商办市场篇客户需求,2017Q12018Q3客需行业分析,33%,35%,37%,37%,40%,11%,11%,11%,10%,9%,17%,18%,18%,16%,13%,12%,11%,11%,11%,13%,10%,9%,10%,10%,9%,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,17Q4,18Q2贸易|批发|零售|租赁业 文体教育|工艺美术,18Q3生产|加工|制造 能源|矿产|环保,17Q3IT|通信|电子|互联网 交通|运输|物流|仓储 商业服务,金融业 服务业政府|非盈利机构,18Q1房地产|建筑业文化|传媒|娱乐|体育 农|林|牧|渔,商办市场篇客户需求,一线城市，客户需求特征面积300平米以下为主力成交区间，占比80%,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,17Q3,17Q4,18Q3,0100,100300300500,18Q118Q25001000100010000000,2017Q12018Q3客需面积段分析,商办市场篇客户需求,一线城市，客户需求特征价格2-7元/平/天成为主力成交区间，占比80%,18%,11%,11%,7%,7%,33%,17%,20%,16%,18%,23%,16%,20%,18%,21%,11%,9%,14%,15%,17%,6%,6%,9%,11%,13%,3%,4%,6%,8%,8%,2%,3%,5%,5%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,17Q3,17Q4,18Q2,18Q3,910,1010000,18Q10112233445566778892017Q12018Q3客需价格段分析,商办市场篇客户需求,全国，客户需求特征价格受经济下行压力影响，Q2以后，5元/平/天以下的价格段比例开始回升，企业租金承受能力回落,商办市场的开竣工、施工面积、销售面积连年走低，利于租赁市场进一步去库存、健康发展中国商办市场经历了多年飞速发展后，投资增速逐渐下降，将进入存量时代核心城市新增规模有限，城市更新、运营、增值服务、租赁、二手买卖和REITs，将成为重点细分市场,好租观点：,目 录catalog,宏观经济篇商办市场篇重点监控城市篇,北京,去化464万方，租金7.2元/平/天重点行业：互联网、贸易、服务业、文化、金融客需交叉分析：面积300平以下占比70%，租金3-9元/平/天占比77%北京的产业更新、疏解非首都核心功能、供地的非中心化等因素，助推北京写字楼市场呈现“多中心化”格局北京市新增禁限产业的颁布以及政务东迁导致部分产业随之向外迁移，短时间内或将拉高中心城区空置率，促进东 部新商圈进一步成熟，预期新商圈租金将有小幅增长，空置率下降,整体供求新增供应及经济下行压力导致可租面积进一步增加，成交疲软截至9月，北京商办市场累计可租面积1191万方，环比上涨39%，Q3成交量464万方，环比下降15%,重点监控城市篇北京,1191,137,95,232,0,200,1000800600400,1200,1400,累计可租面积（万平）成交面积（万平）北京2017年5月-2018年9月可租面积、成交面,CBD,丰台科技园,四惠 丽泽,望京,亦庄开发区,0,20,40,60,80,100,120,140,160,CBD上地,CBD周边 四惠,东二环 望京,东长安街 亚奥,丰台科技园 燕莎,金融街亦庄开发区,丽泽 中关村,主要供应商圈CBD20%、亦庄开发区18%、丰台科技园10%、望京10%,楼盘品质100806040200,交通,商务配套,生活配套,东二环丽泽 亚奥,丰台科技园上地亦庄开发区,CBD金融街 望京 中关村,北京2017年1月-2018年9月 各商圈供应,丰台科技园,CBD四惠,望京,亦庄开发区,0,5,10,15,20,25,30,50454035,CBD,CBD周边,东二环,东长安街,丰台科技园,金融街,丽泽,上地,四惠,望京,亚奥,燕莎,亦庄开发区,中关村,主要成交商圈相对分散，CBD25%、四惠14%，其余商圈相对均匀,北京2017年1月-2018年9月 各商圈成交,供求热力基本趋同，核心成交向东转移（政务东迁）,重点监控城市篇北京,北京2018年第三季度供应、去化房源热力分布,各商圈租金水平整体趋稳，金融街、CBD、东长安等商圈租金持续领跑,2018年前三季度北京典型商圈租金水平（单位：元/天）,重点监控城市篇北京,金融街, 15.2,CBD, 12.6燕莎, 11.5,10.08.06.04.02.00.0,12.0,14.0,16.0,20.018.0,CBD四惠,CBD周边 宋家庄,东二环 通州,东长安街 望京,丰台科技园 亚奥,金融街 燕莎,丽泽亦庄开发区,上地 中关村,14.48%,34.26%,16.73%,16.07%,22.22%,33.90%,34.92%,21.12%,17.61%,25.29%,54.52%,46.52%,46.54%,28.57%,25.93%,36.59%,46.47%,54.58%,53.52%,52.71%,16.71%,10.03%,21.35%,19.64%,22.22%,7.57%,13.55%,13.03%,11.49%,10.01%,7.52%,5.19%,21.43%,14.81%,12.44%8.54%,6.29%,3.19%,9.51%,6.08%,4.28%,1.67%,10.19%,14.29%,14.81%,8.54%,4.75%,7.57%,6.34%,4.43%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,CBD,东二环,丰台科技园,金融街,丽泽,上地,望京,亚奥,亦庄开发区,中关村,0-100100-300300-500500-10002018年第三季度北京典型商圈房源去化面积段分布,1000以上,商圈和面积段交叉分析金融街、丽泽、丰台成交面积段稍大，其余商圈主要集中在300平以下,重点监控城市篇北京,0.38%,2.06%,2.12%,0.00%,5.37%,6.85%,2.39%,58.80%,1.48%,23.57%,32.65%,83.85%,5.36%1.79%,40.74%,72.44%,41.47%,51.79%,40.49%,28.90%,34.14%,44.71%,13.65%,42.86%,55.56%,20.98%,38.50%,36.65%,0.35%,46.96%,22.10%,17.06%,0.19%,10.71%,0.98%,11.24%,5.18%,14.45%,10.32%,14.29%,1.68%,2.39%,5.25%,9.49%,12.4067%,25.00%,03.070%,2.96%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,CBD,东二环,丰台科技园,金融街,丽泽,上地,望京,亚奥,亦庄开发区,中关村,0-3元3-6元6-9元9-12元12-15元15元以上2018年Q3 北京典型商圈去化房源价格段分布,商圈和租金水平交叉分析金融街、CBD成交租金较高，其余商圈集中于3-9元/平/天,重点监控城市篇北京,60.51%,63.24%,38.65%,51.79%,44.44%,36.10%,54.78%,61.35%,45.42%,60.59%,31.34%,31.18%,49.42%,42.86%,55.56%,57.80%,40.83%,33.47%,47.89%,38.75%,8.15%,11.92%,5.59%5.36%,6.10%,4.39%,5.18%,6.69%,0.66%,10%0%,20%,30%,50%40%,60%,70%,80%,90%,100%0.00%,CBD,东二环,丰台科技园,金融街,丽泽,上地,望京,亚奥,亦庄开发区,中关村,精装修简装修毛坯2018年Q3 北京典型商圈去化房源装修情况占比,装修水平在相同条件下，装修水平会为商品产品带来不同程度的附加值 丽泽、中关村商圈基本全部为装修产品，其余商圈装修占比90%,重点监控城市篇北京,北京客需行业、价格、面积段交叉分析互联网行业需求量遥遥领先，文化、贸易、服务业需求也较为集中需求面积集中于300以下，租金集中于3-6元/平/天,重点监控城市篇北京,0,100,200,300,400,500,600,700,01,122334,78,455667金融业生产|加工|制造文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构,8991010以上房地产|建筑业交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保农|林|牧|渔,IT|通信|电子|互联网 贸易|批发|零售|租赁业 文化|传媒|娱乐|体育 商业服务服务业,2018Q2 互联网,0,200,400,600,800,1000,1200,1400,0100100300,300500,金融业生产|加工|制造文化|传媒|娱乐|体育 商业服务,50010001000以上房地产|建筑业交通|运输|物流|仓储 文体教育|工艺美术 政府|非盈利机构,IT|通信|电子|互联网 贸易|批发|零售|租赁业 服务业能源|矿产|环保 农|林|牧|渔,Q2互联网,2018年Q3 北京客需 行业价格段 行业面积段交叉分析,重点监控城市篇北京,北京客需价格段趋势从Q2开始，客需的租金走势开始分化，3-6元/平/天需求量增多，高价格段需求回落,2017年1月-2018年9月 北京客需价格段趋势,北京2018第三季度入市写字楼分布图,表：北京2018年第三季度新入市写字楼,北京Q3新入市写字楼7栋，新增供应面积47万，分散于东、南五环，将进一步加大新商圈的空置率,重点监控城市篇北京,上海,去化348万方，租金5.3元/平/天重点行业：互联网、贸易、服务业、金融、文化客需交叉分析：面积300平以下占比71%，租金小于9元/平/天占比90%在 “扩大开放100条” 的带动下，诸如金融、现代服务、先进制造、进出口等行业将加速发展人工智能大会后，上海发布“22条”细则，聚焦高端人才、核心技术、推进示范，微软、亚马逊、阿里巴巴等科 技巨头均宣布将在上海建立人工智能创新平台和研究中心以上多项政策的推进有望进一步优化上海产业结构，或将为上海商办市场提供大量新增需求,重点监控城市篇上海,整体供求上海累计可租面积增幅较北京、深圳基数大、增幅低，截至9月,上海商办市场累计可租面积1923万方，环比上升26%，Q3成交量348万方，环比下降16%,1923,96,127,125,0,15001000500,2000,2500,累计可租成交量上海2017年5月-2018年9月可租面积、成交面,重点监控城市篇上海,竹园,南京西路,陆家嘴 五角场,虹桥交通枢纽,200,40,60,80,100,120,140,160,180,世博淮海中路,竹园南京西路虹桥交通枢纽,徐家汇 南黄浦 虹桥,徐汇滨江 陆家嘴 北站,五角场 老黄浦 北外滩,楼盘品质1009080706050403020100,交通,商务配套,生活配套,徐汇滨江南黄浦虹桥交通枢纽,五角场 陆家嘴 虹桥,竹园 世博 老黄浦 北站,徐家汇 南京西路 淮海中路 北外滩,主要供应商圈新商圈虹桥交通枢纽占比高达23%，传统商圈中陆家嘴11%，五角场9%，南京西路、徐汇滨8%,上海2017年1月-2018年9月 各商圈供应,主要成交商圈虹桥交通枢纽14%，南京西路11%，徐家汇、陆家嘴各10%,重点监控城市篇上海,竹园,徐汇滨江,南京西路,陆家嘴,虹桥交通枢纽,北外滩,0,2,4,6,8,10,12,20181614,竹园,徐家汇,徐汇滨江,五角场,世博,南京西路,南黄浦,陆家嘴,老黄浦,淮海中路,虹桥交通枢纽,虹桥,北站,北外滩,上海2017年1月-2018年9月 各商圈成交,上海2018年第三季度供应、去化房源热力分布,供应多中心分散，成交集中于传统商务区，城市骨架扩张速度快，产业导入需要时间,重点监控城市篇上海,2018年前三季度上海典型商圈租金水平（单位：元/天）,各商圈租金水平租金水平稳定，陆家嘴、南京西路等传统商务区持续领先,重点监控城市篇上海,陆家嘴, 12.5,南京西路, 10.4淮海中路, 9.7老黄浦, 9.1,6.04.02.00.0,8.0,10.0,12.0,16.014.0,竹园,徐家汇,徐汇滨江,五角场,世博,南京西路,南黄浦,陆家嘴,老黄浦,淮海中路,虹桥交通枢纽,虹桥,北站,北外滩,1,0.70,%,33.33%,22.81%,14.53%,1,1.32,%,17.96%,11.76%,23.62%,15.26%,14.07%,11.92%,26.32%,47.57%,12.20%,48.71%,48.30%,33.33%,68.17%,50.94%,45.15%,60.96%,47.24%,48.68%,54.07%,42.76%,51.50%,32.04%,35.89%,25.46%,12.89%,13.15%,13.21%,19.25%,22.63%,19.39%,11.28%,10.19%,25.09%,8.12%,4.30%,1,5.09,%,12.38%16.99%,6.95%,17.52%,7.89%,7.77%,23.69%,7,%,.01,1.19%,17.54%9.65%16.67%,3.0141%,9,%,.43,7,%,.52,1.07%,5.28%9.80%14.07%,3.16%10.26%,5.19%7.41%19.26%,8,%,.41,3.01%,2.43%,3.14%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,0-100,100-300300-500500-10001000以上2018年第三季度上海典型商圈去化房源面积段分布,商圈和面积段交叉分析徐汇滨江和虹桥交通枢纽成交面积稍大，其余商圈主要集中在300平以下,重点监控城市篇上海,3.69%,2.52%,18.42%,7.27%,0.00%,1.21%,2.14%,2.76%,0.26%,0.47%,1.88%,14.56%,3.83%,33.95%,46.52%,32.02%,48.79%,15.09%,31.31%,41.71%,28.39%,21.05%,19.26%,52.93%,28.20%,67.96%,27.18%,19.93%,44.44%,48.25%,43.94%,83.02%,31.55%,31.02%,34.17%,35.53%,24.44%,44.50%,24.81%,13.11%,47.39%,9.96%,15.29%,25.13%,9.80%,32.63%,43.70%,37.59%,4.37%,20.56%,23.25%,18.20%,17.59%,10.00%,