2018-2019中国房地产全装修行业研究报告 1 目 录 第一章 中国房地产全装修产业发展历程与现 状 _ _ _ _ _ _ _ 1 一、全装修产业概 述 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1 二、全装修行业发展历 程 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 5 三、 2018 年中国全装修行业发展环境分 析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ 13 第二章 中国全装修市场需求分 析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 19 一、 2018 年中国全装修增长分析总述 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 19 二、 2018 年一线城市全装修增长率分 析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 21 三、 2018 年新一线城市全装修增长率分析 ； _ _ _ _ _ _ _ _ _ 26 四、 2018 年二线城市全装修增长率分 析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 28 五、 2018 年三、四线城市全装修增长率分 析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ 30 第三章 全装修行业市场结构分析（略） _ _ _ _ _ _ _ _ 32 第四章 全装修行业配套部品市场结构分 析 _ _ _ _ _ _ _ _ 33 一、 2018 全装修市场配套部品规模分 析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 33 二、 TOP20 房企全装修市场重点部品配置 率 _ _ _ _ _ _ _ _ _ 33 三、 TOP20 房企全装修市场重点部品品牌集中度分 析 _ _ _ _ _ _ _ 37 2 第五章 2018 年全装修产业舆情分析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ 38 一、消费者怎么看待全装修政策 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 38 二、消费者对全装修的接受度 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 39 三、消费者心中全装修主要配套部品排名 _ _ _ _ _ _ _ _ _ 40 四、 2018 年全装修的网络舆情分析 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 42 第六章 中国全装修行业发展预测分析（略） _ _ _ _ _ _ _ 45 3 图 表 目 录 图表 1： 全装修等级分类及得分 . 2 图表 2： 精装修分类 . 3 图表 3： 日本两代居住宅类型 . 7 图表 4： 日本长寿型住宅图 . 7 图表 5： 住宅装修历史阶段 . 8 图表 6： 房地产开发企业商品房销售额 . 9 图表 7： 房地产开发企业收入增长率 . 10 图表 8： 外出农民工年末月收入 . 11 图表 9： 中国全装修行业发展中存在的问题 . 11 图表 10： 城镇居民人均可支配收入增长情况 . 13 图表 11： 城镇人口增长与城镇化情况 . 13 图表 12： 商品房销售面积增长情况 . 14 图表 13： 商品房销售面积增长情况 . 14 图表 14： 大中城市土地供应面积 . 15 图表 15： 建筑业签订合同额增长情况 . 15 图表 16： 全装修政策及要点汇总 . 16 图表 17： 全装修政策实施时间轴线汇总 . 16 图表 18： 装配式建筑政策及要点汇总 . 17 图表 19： 长租公寓政策及要点汇总 . 18 图表 20： 长租公寓补贴政策 . 18 图表 21： 全国房地产商品房销售面积累计值 . 19 图表 22： 全国房地产商品房销售额累计值 . 19 图表 23： 2016-2018 年全装修市场规模走势 . 20 图表 24： 一线城市全装修项目数量 . 21 图表 25： 一线城市全装修项目规模 . 21 图表 26： 北京市房地产市场情况 . 22 图表 27： 北京全装修项目数量 . 22 4 图表 28： 北京全装修项目规模 . 22 图表 29： 上海市房地产市场情况 . 23 图表 30： 上海全装修项目数量 . 23 图表 31： 上海全装修项目规模 . 23 图表 32： 深圳市房地产市场情况 . 24 图表 33： 深圳全装修项目数量 . 24 图表 34： 深圳全装修项目规模 . 24 图表 35： 广州市房地产市场情况 . 25 图表 36： 广州全装修项目数量 . 25 图表 37： 广州全装修项目规模 . 25 图表 38： 新一线城市全装修项目数量 . 26 图表 39： 新一线城市全装修项目规模 . 26 图表 40： 郑州市房地产市场情况 . 27 图表 41： 郑州全装修项目数量 . 27 图表 42： 郑州全装修项目规模 . 27 图表 43： 二线城市全装修项目数量 . 28 图表 44： 二线城市全装修项目规模 . 28 图表 45： 佛山全装修项目数量 . 29 图表 46： 佛山全装修项目规模 . 29 图表 47： 成都全装修项目数量 . 29 图表 48： 成都全装修项目规模 . 29 图表 49： 三、四线城市全装修项目数量 . 30 图表 50： 三、四线城市全装修项目规模 . 30 图表 51： 惠州全装修项目数量 . 31 图表 52： 惠州全装修项目规模 . 31 图表 53： 江门全装修项目数量 . 31 图表 54： 江门全装修项目规模 . 31 图表 55： 中山市房地产市场情况 . 32 图表 56： 中山全装修项目数量 . 32 5 图表 57： 中山全装修项目规模 . 32 图表 58： 2017-2018 年全装修市场重点部品配置率 . 33 图表 59： 2018 年全装修 TOP20 房企市场份额 . 33 图表 60： 2018 年全装修市场重点部品配置率 碧桂园 . 34 图表 61： 2018 年全装修市场重点部品配置率 恒大 . 35 图表 62： 2018 年全装修市场重点部品配置率 万科 . 35 图表 63： 2018 年全装修市场重点部品配置率 保利地产 . 36 图表 64： 2018 年全装修市场重点部品配置率 融创中国 . 36 图表 65： TOP20 房企重点部品品牌 TOP3 及份额 . 37 图表 66： 全装修比例对比 . 38 图表 67： 消费者关心维度排名 . 38 图表 68： 全国重点城市新房全装修比例 . 39 图表 69： 2018 年全国全装修家装消费者年龄分布 . 40 图表 70： 2018 年重点城市消费者全装修接受度 . 40 图表 71： 厨卫重点部品排名 . 42 图表 72： 卫生间重点部品排名 . 42 图表 73： 配套部品品牌度排名 . 42 图表 74： 舆情趋势走势图 . 43 图表 75： 热门关键词词云图 . 44 第一章 中国房地产全装修产业发展历程与现状 一、全装修产业概述 1.1 全装修产业的定义及分类 在 2002 年建设部住宅产业化促进中心印发的商品住宅装修一次到位实施细则中，政府提出 了全装修的概念。全装修住宅是装修一次到位的商品住宅，装修一次到位是指：房屋交钥匙前，所 有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。 全装修要求住宅内部所有功能空间全部装修一次到位，销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明装修标准。按照相关规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。全装修成品房的第一责任人是房地产开发商， 无论房屋本身还是装修工程存在质量问题，房地产开发商都应当负责 1。推行全装修根本目的在于： 逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；同时规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序；贯彻节能、节水、节材和环保方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。 作为全装修的实现方式之一，装配式建筑正在起步。装配式建筑由装配式结构系统、装配式内外护围系统和装配式内装系统组成。建筑、结构、机电和装修一体化协同设计是其基本要求。由于装配式建筑同样要求土建设计与装修设计的一体化，可以满足全装修的设计和施工要求，是全装修实现的有力载体。国家也对装配式建筑的全 装修提出了要求。 2016 年 9 月国务院办公厅发布的关于大力发展装配式建筑的指导意见要求实行装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备协同施工。 积极推广标准化、集成化、模块化的装修模式，促进整体厨卫、轻质隔墙等材料、产品和设备管线 集成化技术的应用，提高装配化装修水平。 全联房地产商会团体标准 T/CRECC02-2017住宅全装修评价标准于 2016 年 12 月 11 日编制组成立大会后，组织开展 8 次小讨论、 4 次大讨论及 5 次项目预试评，公开征集意见于 10 月 20 日 截止，将于 2019 年 1 月 1 日开始正式实施。在此标准中，拟将住宅全装修预评价和正式评价按照总 得分确定星级，从低到高分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级 5 个星级。 图表 1： 全装修等级分类及得分 一星（ 40%） 二星（ 50%） 三星（ 60%） 四星（ 70%） 五星（ 80%） 总分 预评价 400 500 600 700 800 1000 正式评价 440 550 660 770 880 1100 1.2 精装修产业的定义及分类 精装修主要是房地产开发商基于房屋销售而推出的市场营销概念，主要是指装修的档次和规格。精装修房往往与毛坯房（初装修房）和简装修房相对。 80 年代末期以前，中国装修市场以简装修为主。该阶段计划经济的福利分房在房地产市场中占 主导地位。因为分房具有福利性质，室内装修标准相差不多，仅为满足入住即可使用的程度。土建 和装修由承建单位一家完成，装修一般较为简单，故称为简装修。 80 年代末至 90 年代末，随着生活水平不断提高和住房商品化，人们不再满足于福利房和一般 商品房的装修，开始采购装修产品和材料，替换原有的装修面层。家庭装修市场迅速发展，装修个性化很快取代了原本的简装修。因此房地产开发商开始放弃简装修，转而直接出售毛坯房。毛坯房又称 “ 初装修房 ” ，此类房屋内部大多只有门框或门洞，没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理，而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面按设计文件完成装修工程，公共部位、公共 设施和各种管道等都按设计文件装修完成 2。 90 年末以后，随着毛坯房装修的弊端不断显现，一批房地产开发商开始在广州、深圳、上海、北京、南京等大城市推出精装修成品住房。 同时，由于个人拥有住房产权后对通过住宅精装修改善居住环境的要求日益提高，需要购买此类住房的消费者比例逐年上升，精装修房已经成为了重要的市场组成部分 3。 精装修的分类没有政府文件的明确规定，下表以单个标杆房企装修标准为例，展现精装修的分类，以及主要房地产开发商的装修标准。 图表 2： 精装修分类 A. 参考某标杆房企分类 案例一 项目 某标杆房企装修标准提升规划 (按可售面积单方造价计算 ) ABC 三个标准，投入标准 1200-1500 元； 450 600 800 1000 1200 1800 2400 成功基础标准 加档次 (150) 加档次 (200) 加功能 (200) 加功能 (200) 加档次 (600) 加档次 (600) 装修档次 户内门 96(均价 1150 元 /扇 ) 提升入户门 (20) 提升为入户 子母门 提升入户门 (20) 吊顶 8(埃特板 ,均价 60 元 /m2) 厨卫吊顶铝 扣板 (10) 木地板 40(均价 132 元 /m2) 木地板装饰 及木套 提升木地板 (30) 提升为轻钢 龙骨 (30) 墙砖 40(均价 75 元 /m2) 入户花园、卫生间、厨房提升石材及墙地砖 （ 70） 地砖 50(均价 88 元 /m2) 提升客厅地 砖 (25) 提升阳台砖 (10) 石材 31(均价 335 元 /m2) 增加石材套 线 (10) 提升石材 (200) 提升石材 (200) 涂料 33(均价 12 元 /m2) 提升为五合一涂料 （ 10） 提升环保涂料 (10) 装饰造型 0 配套功能 收纳 61(厨柜、洗手台柜） 提升衣柜 (50)/厨柜 （ 20） 小鞋柜 (8)提升衣柜及 厨柜 (40) 大入户柜 (50) 次卧衣柜 (30) 提升橱柜 (40) 顶级产品 (100) 机电及弱电 19(地漏、排气扇、开关、插 座、灯具 ) 提升可视对讲 顶级产品 (100) 电器设备 18(抽油烟机、炉灶 ) 提升为西门子三间套 （ 30） 西门子冰箱 (30) 大冰箱 (25)/洗碗机（ 15） 顶级产品 (100) 洁具及五金 40(美标、摩恩 ) 提升为科勒 (20) 热水器 (10) 卫洗丽 (30)/ 提升洁具及 小五金 (30) 顶级产品 (100) 空调及新风 0 分体空调 (120)/新风(30) 提升为中央空调（ 250） 阳露台景观 0 阳露台、入户 花园、私家花园增加景观 注：本报告将装修标准（成本价）划分为五档，包括经济型（ 800 元 /平米以下）、中档（ 800-1200 元 /平米）、中高档（ 1200-2000 元/平米）、高档（ 2000-3500 元 /平米）、豪装（ 3500 元 /平米以上）。 3 B. 参考某标杆房企分类 案例二 某标杆房企标准 1000 元 /平方米装修标准设计细则 4 标准 空间 位置 装修标准设计内容 1000 装修标准 玄关 地面 标准石材造型拼花，根据空间尺度调整比例。 天花 吊平天花，沿墙走 80mm 高石膏线，中央装筒灯 墙身 120mm 高皇室啡地脚线，油米黄色乳胶漆。 客厅、餐厅 地面 120mm 高皇室啡打线，铺 800*800 米黄色抛光砖。 天花 周边 100mm 高石膏线，内做 50mm 宽石膏平线。客厅装豪华吸顶水晶灯，餐厅装豪 华水晶吊灯。 墙身 120mm 高皇室啡地脚线。原楼板底四周做 100 高石膏线，中间 45mm 宽石膏腰线， 石膏饰线以下油米黄色乳胶漆，以上油白色乳胶漆。 走廊 地面 标准石材造型拼花，根据空间尺度调整比例。 天花 梁底高 150mm 处做凹池， 100mm 高石膏线修饰池口。根据走廊长度间隔 1200 设置 筒灯。 墙身 做 120mm 高皇室啡地脚线。墙身油米黄色乳胶漆。 卧室 地面 铺满大美木豆复合实木地板，木地板与门槛石平行铺装。窗台石为埃及米黄石。 天花 四周 100mm 高石膏线。中央装吸顶灯，主卧室为水晶吸顶灯。 墙身 100 高木皮饰面地脚线，墙身油米黄色乳胶漆。飘窗台栏杆为铁艺栏杆，配实木扶 手。 衣帽间 地面 满铺大美木豆复合实木地板，木地板与门槛石平行铺装。 天花 吊平天花，装 4 筒灯。 墙身 100 高木皮饰面地脚线，墙身油米黄色乳胶漆。 厨房 地面 满铺 300*300mm 防滑砖。 天花 硅酸钙板叠级造型天花，配 80 高 PU 天花角线。白色嵌入式吸顶灯，预留隐形检查 口。 墙身 墙身做 150mm 高 300*150mm 墙面地脚砖，贴 300*600 墙面砖。配置吸塑橱柜，冰箱上方不做吊柜。易洁板采用 1.0 厚 304 拉丝不锈钢板。 卫生间 地面 300*300mm 防滑砖，淋浴间及挡水石均为埃及米黄石材。 天花 80mm 高 PU 天花角线。中央装白色吸顶灯，洗手台上方装防震石英射灯。淋浴间上 方装浴霸 墙身 做 150mm 高 300*150mm 墙面地脚砖，贴 300*600mm 墙面砖，中间 300*100mm 腰 线。洗手台为皇室啡石，订做吸塑浴室柜，清镜周边为浅啡网石。 阳台 地面 297*297mm 防滑砖。 天花 原天花中央装白色吸顶灯。